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Le nouveau PLU arrive !

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LE NOUVEAU PLAN LOCAL D’URBANISME DE

NOISY-LE-GRAND ARRIVE,

TOUS A VOS PLUMES !…

 

 

 

Photo PLU

 

 

Le 03 mars 2011, le Conseil Municipal tire le bilan de la concertation et arrête le projet de Plan Local d’Urbanisme. En préambule, Michel Pajon y va de sa petite larme et déplore pour la Xième fois, que la délibération du Conseil Municipal du 26 juillet 2007 portant adoption du Plan Local d’Urbanisme ait été annulée par jugement du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise. Principalement pour des raisons de forme dit-il. Interprétation totalement irréaliste, comme cela nous été confirmé par les représentants de l’Etat.

 

Ensuite, ne se refusant aucun sacrifice, il poursuit sa diatribe en indiquant que les recours ont été introduits par un certain nombre de Noiséens, sur la base d’arguments se fondant sur la défense d’intérêts particuliers. Comprenez par là, de mauvais Noiséens, lui-même étant le représentant légitime des électeurs, défenseurs de l’Intérêt général.

 

Michel Pajon oublie tout simplement de préciser, que son PLU était tellement mal ficelé, qu’il n’a même pas fait appel devant la Cour d’Appel de Versailles. De plus, depuis juillet 2007, la vision globale du développement de Noisy-le-Grand  s’est fortement modifiée, d’une part avec l’arrivée de la loi portant Engagement National pour l’Environnement (Loi ENE du 12 juillet 2010) et d’autre part avec le Grand Paris. En d’autre termes, le PLU 2007 devenait complètement obsolète, il aurait fallu le modifier en 2011.

 

Enfin, nous ne pouvons passer sous silence le courrier du 09 février 2011 adressé par Monsieur Christian Lambert, Préfet de Seine-Saint-Denis, à Monsieur le Maire de Noisy-le-Grand, soit : « Sécurisation juridique et consultation : La commune de Noisy-le-Grand a connu un contexte de contentieux en matière d’urbanisme. Plusieurs recours juridiques ont émaillé la bonne marche des projets sur le territoire communal. L’annulation du précédent PLU le 11 juin 2010 me conduit à vous inciter à mener une concertation ouverte avec les habitants et les associations de la commune afin de prendre en compte en amont leurs remarques ».

 

La commune a-t-elle fait de la concertation ou seulement de l’information ? A t-elle consulté les associations concernées pour prendre effectivement en compte leurs remarques ? Nous laissons le soin aux Noiséens de se prononcer au moment de l’Enquête Publique. L’ADIHBH-V a sa petite idée sur la question.

 

Pour terminer, indiquons que tous ces contentieux font tellement désordre devant les représentant de l’Etat, que cette fois ci la commune a décidé de se prémunir avec ceintures et bretelles, puisque le 09 décembre 2010, elle passait un marché de service avec un Cabinet d’Avocats Lyonnais, relatif aux « Missions de conseil et d’assistance juridique dans le cadre de l’élaboration du PLU » Vous vous doutez bien que cette luxueuse précaution  n’est pas gratuite, puisque le montant du marché se situe dans la tranche : 20 000 et 49 999 € ; Noiséens, à vos portes-feuilles….

 

Mazette, cette fois-ci c’est béton, si nous n’étions pas des citoyens avertis, cela nous couperait presque l’envie de nous rendre chez le Commissaire Enquêteur ! Heureusement, nous sommes curieux, volontaires et pugnaces….


 

ENQUÊTE PUBLIQUE SUR LE PLAN LOCAL D’URBANISME

Du 10 juin au 13 juillet 2011

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Soyez très nombreux à participer à l’Enquête Publique préalable à la révision du Plan d’Occupation des Sols (POS) valant élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de Noisy-le-Grand.

Pour cela, vous devez consulter le dossier et consigner vos observations dans le registre tenu à votre disposition à la direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement, 16 boulevard du Mont d’Est (4e étage), aux jours et heures d’ouverture suivants :

  • les mardis, jeudis et vendredis de 9 h à 12 h et de 14 h à 18 h,
  • les mercredis et les samedis 11, 18 et 25 juin 2011 de 9 h à 12 h.

Monsieur Guy-Michel Cabrita, urbaniste retraité et Commissaire Enquêteur recevra le public :

  • le vendredi 10 juin 2011 de 9 h à 12 h,
  • le vendredi 17 juin 2011 de 14 h à 18 h,
  • le samedi 25 juin 2011 de 9 h à 12 h,
  • le mardi 5 juillet 2011 de 14 h à 18 h,
  • le mercredi 13 juillet 2011 de 9 h à 12 h.

DOSSIER DU P.L.U. SOUMIS A ENQUÊTE PUBLIQUE

Vous devez consulter le dossier complet à la direction de l’urbanisme, mais vous pouvez aussi examiner quelques documents tranquillement chez vous, en cliquant sur les liens ci après (liste non exhaustive):

L’intégralité du dossier : Documents graphiques, Orientations particulières d’aménagement, Annexes, sera consultable à la Direction de l’urbanisme.

Maintenant, à vos plumes, exprimons nous massivement, il y a encore des choses à dire.

 

 

 

 

 

 

 

 

La densification urbaine en question

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LA DENSIFICATION URBAINE

EN QUESTION


 

Photo sur la densification

 L’outil de contrôle de la densité le plus connu est le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), né en 1967. Cet outil a subi de nombreuses critiques, car il n’offre qu’une médiocre maîtrise qualitative des formes bâties. Pour obtenir cette maîtrise, il faut recourir à d’autres outils, tels les hauteurs, les bandes constructives, les règles de mitoyenneté, etc…

 

Dernièrement, la question de la densité a été remise à l’ordre du jour, au travers du projet de loi Grenelle 2 qui mentionne, entre autre, dans son article 10, que les PLU prévoient des densités minimales de constructions dans les secteurs proches des transports collectifs.

 

Une chose est certaine, la perception de la densité a peu à voir avec les mesures quantitatives  de la densité bâtie ou de la densité de la population. Une première étape pour appréhender la perception de la densité est de distinguer la densité choisie et la densité subie. Les grands ensembles sont rejetés parce qu’ils sont largement imposés à des populations qui ne désirent pas y vivre. C’est une différence essentielle avec l’habitat individuel. Cette observation vaut aussi pour la densité humaine. Ainsi, la densité humaine dans le RER A aux heures de pointes est mal vécue, car imposée. La même concentration humaine au Stade de France, lors d’un match de Rugby de l’Equipe de France, est à l’inverse bien vécue, parce que choisie.

 

Mais si la définition de la densité n’est pas simple (Cliquer sur : Appréhender la densité. IAURIF, Notes Rapides n° 383 et 384, Juin 2005), il semble que la densité soit l’un des meilleurs outils à la disposition des urbanistes pour réduire l’usage de l’automobile, puisque des chercheurs australiens Newman et Kenworrthy montrent une corrélation entre la densité et l’usage des transports collectifs ou la marche à pied. Toutefois, Xavier Desjardins (Maître de conférences à l’Université Paris 1, Panthéon-Sorbonne) énonce quelques objections. Au travers de quelques  exemples, il signale que les données sont à prendre avec précaution.

 

Selon Desjardins, il s’avère que les avantages de la densité et d’une politique de densification sont loin d’être évidents si l’on prend en compte l’ensemble des facteurs de la consommation énergétique urbaine. En effet, dans leur étude, les Australiens étayent seulement leur analyse sur des comparaisons du lien entre densité et consommation énergétique à l’échelle de la métropole, et non à l’échelle des quartiers ou des secteurs urbains.  Ce qui semblerait insuffisant pour guider finement les décisions à prendre en termes d’aménagement.

 

Pour être plus explicite, à Noisy-le-Grand, comment pourrait-on vanter les mérites du vélo et de la marche à pied, à une mère de famille qui réside dans un futur immeuble collectif de la rue Navier, dont ses enfants sont scolarisés en primaire rue de Verdun, à La Varenne (quatre allers/retours par jour). Qui entre temps doit se précipiter au Centre Commercial des Arcades, pour faire ses courses, et en fin de journée, souhaite suivre son cours de Yoga au gymnase des Yvris, pour retrouver sa professeur favorite.

 

Si l’on considère que la dépendance automobile est la clé du problème et qu’il convient de la réduire, il faut en définir précisément les sources et les modalités, tels par exemple dans un quartier les codes sociaux, les réseaux routiers, l’ensemble des équipements publics sportifs, culturels, de loisirs, et la proximité des commerces, En fait, selon la distribution des ressources territoriales d’une ville et l’organisation du système de transport urbain, les citadins se révèlent inégalement contraints aux dépenses énergétiques élevées pour satisfaire leur programme d’activité journalier.

 

Aussi, si dans la pratique des études ont certes montré que les politiques de densification pouvaient favoriser un plus grand recours à la marche à pied ou aux transports collectifs et permettre une diminution des kilométrages automobiles, cela ne réduit cependant pas la dépendance automobile. Donc, selon Xavier Desjardins, l’urbanisme n’influe pas directement sur les comportements, mais peut tout simplement contribuer à offrir un cadre propice aux changements de pratiques.

 

En conséquence, tous les griefs de nuisance que l’ADIHBH-V a pu dénoncer depuis 2004 sur l’édification de 1500 logements collectifs, avec une densification de 160 logts/ha du quartier enclavé des Bas Heurts, et confirmés par les deux jugements du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise, se trouvent confortés par le débat actuel sur la densification. Même si le nouveau PLU préconise de donner toute leur place aux circulations douces (piétonne, itinéraire cyclable) et aux transports en communs à l’horizon 2025 avec les projets Arc Express et Métro automatique du Grand Paris, l’éradication du trafic automobile est pour nous une vue de l’esprit idéologique, dans les communes de la  banlieue parisienne

 

Mais ce n’est pas tout. On lisait il y a quelques mois dans la presse, que trois Français sur quatre aspiraient à vivre dans une maison individuelle. L’habitat pavillonnaire représente près de 60% du parc de logements en France (28,4% à Noisy-le-Grand) et chaque année 70% de la construction neuve. Pourtant, les citadins les plus aisés se battent pour vivre dans les quartiers les plus denses. Ainsi, les quartiers dont la densité bâtie figure parmi les plus élevées en France sont les quartiers Haussmanniens de Paris. Mais voilà, Paris c’est Paris, ce n’est pas Noisy-le-Grand, il ne faut pas se tromper. Ce n’est évidemment pas la densité bâtie que les gens viennent rechercher dans les centre-villes. Ils ne souhaitent pas y vivre pour le plaisir de s’empiler les uns sur les autres, ils y viennent pour l’animation, les facilités de déplacements et l’accès simple et rapide aux emplois, aux commerces et aux équipements.

 

Selon Eric Charmes, il faut insister sur ce point, car les politiques publiques tendent parfois à se fourvoyer dans la densité pour la densité, et à réduire l’enjeu de la densité à un problème architectural. Dans Etudes Foncières, Vincent Fouchier indique que la densité n’a pas de valeur pour elle-même ; c’est par ses interdépendances qu’elle peut devenir attrayante. Pour que les ménages soient attirés par des environnements denses, il faut que ces environnements soient « intenses ». Pour Vincent Fouchier, Directeur Général Adjoint de l’Institut d’Aménagement et d’urbanisme de l’Ile-de-France, « l’intensification » ne passe pas nécessairement par une densification du bâti. Intensifier, c’est utiliser mieux et davantage les espaces urbains existants, qui souvent ne sont pas assez utilisés par rapport à leurs potentiels. C’est donner plus de destinations, plus d’occasions de croisement, plus de possibilités d’activité, plus de monde. A titre d’exemple, nous connaissons dans la ville de Coubron, en Seine-Saint-Denis, un très beau gymnase  dans lequel le Maire a imaginé une mixité d’usage : Salle de sport, Salle des Fêtes, Spectacles, Conférences, Assemblés Générales, Banquets,…Dans ce cas, Raymond Coënne à intensifié l’usage, sans densifier le bâti. L’intensification, c’est donc accueillir plus de choses, dans une enveloppe donnée.

 

Fouchier avance un troisième terme qui est « la compacité ». La compacité, c’est la concentration du développement d’une agglomération (ou d’un quartier) ; là où la desserte en transport en commun est bonne. Le contexte et les logiques foncières se prêtent souvent mal à des densités très élevées dans des secteurs peu denses. A l’inverse, dans les secteurs qui sont denses, on peut reconvertir des friches, on peut combler des dents creuses, etc…Bref, il y a des potentiels que l’on peut valoriser de manière douce en faisant de la densité, sans pratiquer la « tabula rasa », technique atypique  préconisée par la commune de Noisy-le-Grand.

 

Nous voyons bien ici que nous sommes en plein dans la problématique de l’urbanisation des Bas Heurts et de Gournay-Cossonneau. Pour les chercheurs, une nouvelle filière de renouvellement urbain est à l’étude. Elle devrait être capable d’intervenir, là  où les filières classiques (ZAC, Lotissements, …) sont incapables d’intervenir raisonnablement au sein des tissus pavillonnaires existants, sans agresser et créer de sérieux traumatismes chez les habitant de ces quartiers qui y vivent ou y travaillent, y ont leurs relations sociales et leurs habitudes. Mais cette nouvelle façon de pratiquer l’urbanisme n’en est pas moins déroutante pour la plupart des professionnels de l’aménagement, de l’urbanisme et des élus. Nous reparlerons de ce projet de recherche en détail, dans un prochain article.

 

Ceci étant, Anastasia Touati, Ingénieur urbaniste, conclut son article en précisant qu’après avoir été considérée comme une source des plus graves pathologies urbaines, la densité apparaît aujourd’hui comme un antidote à la crise environnementale et comme un idéal pour les villes. Mais, Eric Charmes mentionne que les pistes pour conduire à une densification des banlieues sont d’autant plus ouvertes que, d’une part les densités les plus vertueuses pour l’environnement ne sont probablement pas les plus fortes. D’autre part, qu’il est tout  à fait possible d’atteindre des densités relativement élevées avec des formes bâties attractives et notamment avec de l’habitat individuel. C’est désormais une banalité de souligner que l’on peut atteindre avec de l’habitat pavillonnaire en bande, une densité nettement supérieure à celle de la plupart des grands ensembles de banlieue.

 

En réalité, la densité ne doit pas être imposée, elle doit venir naturellement parce qu’on a quelque chose qui la justifie. La centralité, l’intensité et la compacité sont des manières d’encourager la densité. Cependant, s’il n’y a pas une vraie stratégie cohérente, transversale, avec tous les moyens et tous les acteurs, il est très difficile de faire une densification acceptable et réussie.

 

Finalement, nous écrirons qu’il y a  besoin d’un réel savoir-faire pour gérer la période de transition de la densification. Ce savoir faire ne serait pas toujours présent dans les projets politiques locaux, surtout si les enjeux sont uniquement orchestrés sous  l’autorité du Maire bâtisseur de la ville. Il faut savoir et avoir une réelle volonté politique de mener des concertations méthodiques, mais de vraies concertations, telles que nous avons pu les définir dans nos différents articles précédents.

 


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Contribution bibliographique :

 

- Etudes Foncières n° 145, mai - juin 2010, « La densification en débat » :

Eric Charmes : Institut Français d’Urbanisme- Université Paris-Est Marne-la-Vallée,

Anastasia Touati : Ingénieur Urbaniste-Chargée de Recherche au CETE-Doctorante,

Xavier Desjardins : Maître de Conférences à l’Université Paris 1-Panthéon Sorbonne,

Hélène Nessi : Architecte urbaniste – Doctorante,

Jean-Michel Léger : Sociologue au CNRS,

Vincent Fournier : Directeur Général Adjoint de l’Institut d’Aménagement de l’Ile-de-France

Mindjid Maïzia : Professeur à l’Ecole Polytechnique de l’Université de Tours.

 

- IAURIF : « Appréhender la densité », Notes rapides n° 383 et 384 de juin 2005.

 

 

 

 

Locataire ou propriétaire ?

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LES LIMITES 

DE LA POLITIQUE DU

« TOUS PROPRIETAIRE »


 

08-02-22-boutin

 

Les Français adorent la pierre. Les propriétaires immobiliers enregistrent une hausse de 158% sur 10 ans, contre 23% pour ceux qui ont investi en bourse sur la même période. Voilà de quoi galvaniser les propriétaires, que l’Insee recense de plus en plus nombreux. 58% étaient propriétaires de leur résidence principale en 2010, contre 55,7% six ans auparavant.

 

Chiffre plus révélateur, la part des propriétaires de logements locatifs a plus fortement grimpé encore, gagnant trois points en six ans, dans le cadre de l’investissement locatif du dispositif Scellier, qui offre une belle réduction d’impôt.

 

A Noisy-le-Grand, quelques promoteurs locaux se sont spécialisés dans ce dispositif, dans de petits programmes de 14 à 30 appartements. Y compris sur un périmètre d’étude proche d’une ligne de RER, pour 4000 à 4500 €/m², vous pouvez investir et ainsi engranger quelques revenus locatifs supplémentaires au moment de votre retraite. Nous connaissons quelques initiés qui prennent position,  mais ici, ne cherchez pas une Habitation à Loyer Modéré……….

 

Toutefois, une « hirondelle fiscale » ne fait pas le printemps de l’immobilier pour ceux qui cherchent difficilement à se loger. Aujourd’hui, l’information est surabondante. Elle est très populaire mais  parfois confuse. L’information des professionnels de l’immobilier peut être partisane, et un autre éclairage s’impose aux citoyens.

 

Faut-il acheter ou louer ? Voilà une question des plus récurrentes dans le domaine de l’immobilier. « Mieux vaut acheter que de louer, autrement c’est de l’argent jeté par la fenêtre ! » Ce vieil adage populaire prend ou non son sens avec la conjoncture…..

 

Si le rêve de devenir propriétaire est inscrit dans le code génétique hexagonal, aux prix d’aujourd’hui, la question d’acheter ou de rester locataire se pose légitimement pour les primo-accédants. Dans la majorité des cas, s’acquitter d’un loyer demande un effort financier moins important que de rembourser un emprunt sur 30 ans.


 

Propriétaire, oui, mais à quel prix ?

 

Si le Président de la République a clairement affiché ses ambitions dès le début de son mandat, à savoir faire passer le taux de propriétaires en France de 58% à 70% - la moyenne européenne- aujourd'hui la réalité est bien différente. En effet, dans un contexte de crise économique et face à une constante augmentation du prix de l'immobilier, il semble bien difficile à un grand nombre de Français d’accéder à la propriété. "La politique du 'tout accession' apparaît discutable car soumise aux mécanismes spéculatifs des marchés, inadaptée aux budgets des ménages modestes et peu compatible avec la réalité de l'accession à la propriété" dénonce le 16ème rapport annuel sur le mal logement de la Fondation Abbé Pierre.  Il soutient que la politique du gouvernement a donné l'illusion aux ménages les plus modestes qu'ils pouvaient devenir propriétaires… alors que dans les faits ils n'en avaient pas réellement les moyens. En conséquence, ils se sont retrouvés dans une situation plus précaire que celle dont ils sortaient à peine. Le rapport souligne d'ailleurs que "l'accès à la propriété, quand il se réalise dans des conditions financières particulièrement tendues, peut être source de déstabilisation pour les ménages qui y consacrent une part trop importante de leurs revenus". Ainsi, si le loyer peut être payé ce sont souvent d'autres postes de dépenses qui doivent être réduits, et pas toujours les plus superficiels. 

 

"Bien sûr, l'idée est formidable", admet la Fondation. "Mais c'est un leurre". Car malgré les aides fiscales en faveur des propriétaires, y compris les plus modestes, les inégalités se sont accentuées. Aujourd'hui, les propriétaires modestes sont bien moins nombreux qu'il y a plusieurs années. "37 % des 20 % des ménages les plus modestes sont aujourd’hui propriétaires de leur logement alors qu’ils étaient 47 % en 1988", écrit l’association dans son rapport.

 

La Fondation dénonce en fait le rêve vendu par le gouvernement, qui pousse les plus fragiles à acheter. Y compris avec peu d'apport et des mensualités qui dépassent largement le tiers des revenus, ou quitte à acheter plus loin de son lieu de travail, éloigné des centres, en zone rurale ou périurbaine. Ce phénomène entraîne des dépenses colossales en transports, et une vie toujours plus dure et plus compliquée. Les utilisateurs réguliers du RER A qui travaillent sur Paris ne nous démentiront pas, c’est épuisant !

 

Citons pour exemple le témoignage rapporté par Clément Fayol sur www.lepetitjournal.com. « On s'est dit : éloignons-nous de la ville pour trouver plus grand. Pour 800 € par mois, au même prix que notre loyer, on pouvait devenir propriétaire, ça valait le coup" témoigne Fabien, père de famille. Mais, seulement trois ans après avoir signé les papiers, la famille le regrette amèrement: "Le problème, c'est qu'on est dans le rouge tous les mois. On a mal calculé les coûts annexes" soupire Fabien. Car, en s'éloignant de la ville, la famille est certes devenue propriétaire, mais les dépenses consacrées aux déplacements, aux déjeuners mais aussi à l'entretien de la maison ont largement augmenté. Finalement, ils désirent revendre leur propriété.

 

"Il ne faut pas être propriétaire à n’importe quel prix" indique Christophe Robert, délégué général adjoint de la Fondation Abbé Pierre. La durée et le montant de l’endettement se sont allongés à plus de 20 ans.

 

Malheureusement c’est une ‘fausse bonne idée’ : aujourd’hui, quel couple primo accédant, dans le monde actuel où la précarité de l’emploi et la fragilité des ménages sont à l’apogée, peut avoir une visibilité objective sur 30 ans ?

 

Invité de l’émission « C à dire » d’Axel de Tarlé le 30 mars 2011, à la veille de l’ouverture du salon de l’immobilier, Jean Pierre Petit, économiste et Président des « Cahiers verts de l’Economie » confirmait l’analyse précédente. Il affirmait dans cette interview que pour lui, la "société propriétaire" est un "mythe". A l’inverse, ce qui "a du sens micro-économique" est d’"améliorer ses conditions de logement". "Etre propriétaire en toute circonstance, à n’importe quel prix, quel que soit le cycle de vie des gens, n’a rigoureusement aucun sens. Ça n’a qu’un sens politique"… Et de renchérir : "Nous vivons en économie de bulles immobilières depuis vingt-cinq ans, qui est marquée partout dans le monde occidental par une évolution des valeurs patrimoniales plus fortes que celles des revenus", qui s’accompagne de "la baisse des taux" des prêts.

 

Concernant les aides gouvernementales à l’accession à la propriété, Jean-Pierre Petit rappelle que l’Organisation de Coopération et de Développement Economique (OCDE) vient de rendre un rapport qui mentionne que c’est inefficace, coûteux, et que ça ne change pas les données du problème du logement.

 

Se référant à l’expérience des "Américains qui ont acheté des biens immobiliers jusqu’en 2006, au moment où le marché s’est retourné" et qui depuis, ont vu "les prix immobiliers  baisser de 50 %", l’économiste explique que cela "provoque une situation patrimoniale nette extrêmement tendue qui contraint financièrement pendant des années". "Il n’y a pas de miracle en économie : les bulles commencent quand vous commencez à croire qu’un prix d’un actif peut être Ad vitam æternam déconnecté de sa valeur fondamentale", avertit-il. "Ça fait quatorze ans que les prix de l’immobilier progressent en France", c’est à sa connaissance "le plus long de l’histoire", et en général, "la probabilité est que ça ira dans le sens inverse", un jour prochain….



Le parc locatif, un grand oublié !


Il s'agit là d'une critique parmi les plus fortes portées par la Fondation à l'encontre de la politique d'accession à la propriété. Le "tout accession réduit la diversité de l'offre" dit le rapport. Le droit au logement doit primer, selon lui, sur le droit au libre choix "de la modalité de logement". En effet, les difficultés rencontrées dans l'acquisition d'un logement, le prix de ce dernier font que l'accès à la propriété relève "plus du rêve que de la réalité" pour beaucoup. Dès lors, réduire le parc locatif ou, du moins, ne pas y consacrer les aides nécessaires, aura pour effet d'aggraver la crise du logement. De même, le crédo du "tous propriétaires" est battu en brèche par les auteurs. La propriété ne répond pas à tous les besoins ni à toutes les situations du ménage. Elle affaiblit la mobilité professionnelle des occupants et laisse le propriétaire à la merci d'un marché fluctuant.

 


Et si la propriété, était néfaste à la mobilité ?


De nombreux événements de la vie de chacun amènent régulièrement les ménages à changer de logement : quitter le domicile parental, s’installer dans une ville universitaire pour ses études, se mettre en couple, avoir des enfants, déménager suite à une mutation professionnelle, se séparer suite à un divorce, etc. La mobilité résidentielle fait partie intégrante des modes de vie de nos concitoyens.

 

Dans une société où les parcours personnels, familiaux et professionnels sont de plus en plus flexibles, changeants et complexes, impliquant des stratégies d’adaptation permanentes afin de sauvegarder son emploi, l’offre de logement doit pouvoir répondre à la diversité des situations de chacun. Une favorisation de l’accession à la propriété à la défaveur du marché locatif freine considérablement la mobilité résidentielle et professionnelle, c’est un non sens économique.

 

Contrairement aux discours du Maire, être un enfant de Noisy-le-Grand et vouloir décohabiter dans la commune ; habiter à Noisy-le-Grand et vouloir y travailler parce que j’y suis propriétaire de ma résidence relève tout simplement d’une idéologie archaïque. Aujourd’hui, le marché de l’emploi n’est pas celui-là, il est national, européen voire mondialisé. Paris s’est développé avec des décohabités bretons, auvergnats, savoyard et autres….

 

En conséquence, le parc locatif privé ou social est un des maillons essentiels de la fluidité des changements de résidence, car les coûts de transaction de la location sont beaucoup plus faibles que ceux nécessaires pour acquérir un logement. Le parc locatif répond naturellement aux besoins de logement temporaire, tandis que l’accession à la propriété répond plutôt à un besoin d’installation à long terme.

Enfin, on peut aussi louer sans pour autant jeter l’argent par la fenêtre. Le CREDOC vient de publier dans l’une de ses études que 31% des locataires le font par choix ; ils estiment que c’est plus rentable !


 

Et Noisy-le-Grand ?

 

L’examen du diagnostic de la ville de Noisy-le-Grand établi pour le PLU 2011, montre que le nombre de logements est d’environ 27 300. La commune a réalisé sur la période  1990 à 2005, 394 logts / an. Dans ce contexte, la production de logements locatifs sociaux régie par les plafonds de ressources sur la période 2005-2009 était de 494 unités (25%), se répartissant de la façon suivante : 263 au titre du PLUS ;  43 au titre du PLAI et 188 au titre du PLS. Sur la période récente 2005-2009, 13,35% de l’ensemble des logements produits était destiné à des ménages relevant des plafonds PLUS (70% des ménages) ; 2,18% relevant du PLAI (33,8% des ménages) et 9,54% du PLS (83,8% des ménages). Dans ce contexte, signalons que les logements sociaux éligibles au PLS, n’ont de social que l’appellation, puisqu’ils présentent des loyers inabordables pour les ménages modestes.  

 

Le secteur libre privé représente 75% de la production, y compris avec le dispositif Scellier évidemment, pour le plus grand bonheur de la promotion immobilière.

 

En 2007, le parc de logements noiséen se composait de 28,4% de pavillons et de 69,8% d’appartements. Il comptait 53% de propriétaires pour 45% de locataires.

 

Dans le cadre de la Loi n° 2010-597 du 03 juin 2010 relative au Grand Paris l’objectif affiché est la production de 70 000 logts/an. Au titre du contrat de Plan Etat-Région 2007-2013, la commune de Noisy-le-Grand devrait assurer la construction de plus de 6500 logements.


 

Commentaire

 

Ce sera tout l’objet de l’Enquête Publique sur ce nouveau PLU en juin/juillet 2011, car si tous les Noiséens ont bien compris qu’il faut des logements, ils sont opposés fermement au bétonnage outrancier de la commune, tout comme l’était d’ailleurs le militant socialiste Michel Pajon dans son bulletin d’information : Le Noiséen Socialiste de décembre 1991 :

 

Petit florilège historique : « …Cette zone présentera la double caractéristique d'avoir un COS (coefficient d'occupation des sols) de 0,4 alors  qu'il est de 0,3 dans toute la zone environnante, et permettra la construction de «petits collectifs», alors que l'ensemble du quartier est pavillonnaire ... C'est donc en sur densifiant les constructions dans un quartier et en réduisant les espaces verts que l'on crée une «coulée verte» ? De qui se moque-t'on ? Quand on se souvient que F.RICHARD s'est faite élire sur le slogan «Halte au béton» et que l'on regarde le Noisy d'aujourd'hui, on peut se demander si nous n'avons pas tous été collectivement les victimes d'une arnaque ».

 

Alors oui, de qui se moque-t’on, pourquoi tout à coup 7 000 logements à Noisy-le-Grand, puisque dans le cadre de la consultation sur le Grand Paris, il a été dit à Champs-sur-Marne le 03 décembre 2010, que les terrains mutables (friches industrielles, sites ferroviaires, friches urbaines, etc…) en milieu urbain représentent deux fois la surface de Paris intra muros. Ainsi, la mobilisation d’une partie de ces terrains permettra de répondre à la demande annuelle en logements de la métropole, sans raser des quartiers pavillonnaires entiers.

 

Monsieur le Maire, que Noisy-le-Grand participe à cet effort de construction, avec 30% de logements sociaux, cela peut être admissible, mais pourquoi autant de logements sur la ville? Ne peut-on pas mieux équilibrer raisonnablement l’ensemble des communes du bassin de vie ? Effectivement, nous pourrions nous demander si nous ne sommes pas tous des victimes collectives.


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Contribution bibliographique :

-        Rapport 2011 de la Fondation Abbé Pierre : « le mal logement » www.fondation-abbe-pierre.fr 

-        Rapport du CREDOC/PERL : « Les difficultés de logement des classes moyennes et les besoins de mobilité résidentielle » www.perl.fr/IMG/pdf/etude-credoc-difficultes-mobilite-residentielle.pdf 

-        France 5 « C à dire » du 30 mars 2011

-        Projet de PLU de Noisy-le-Grand - 2.1 : Diagnostic.

 

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social,

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Insertion

PLS : Prêt Locatif Social

 

Reproduction du dessin de presse d’Eric Laplace « Placide », avec autorisation de l’auteur.

 

 

Ces maires qui dictent les prix de l'immobilier

Publié le

 

 

FLAMBEE DE L’IMMOBILIER :

CES MAIRES QUI DICTENT LES PRIX

 

Flambee de l-im - Photo[2]

 

 

  

Les prix de l’immobilier à la vente ont augmenté de 140 % en 10 ans. Comment lutter contre cette surchauffe ? Certains Maires ont peut-être trouvé la parade : utiliser le droit de préemption lors de la vente d’un appartement ou d’un pavillon. Toutefois, faut-il rappeler que le droit de préemption, n’est pas une arme de négociation.

 

Cette méthode radicale fait polémique. Pour France Info, Florent Guyotat est allé enquêter à Saint-Ouen, une commune de Seine-Saint-Denis gérée par une Municipalité Communiste qui utilise ce droit de préemption. Le Maire, Jacqueline Rouillon s’en sert pour faire pression sur les vendeurs afin qu’ils baissent leurs prix. Une dizaine de communes de gauche de la banlieue parisienne font jouer, à l’heure actuelle, ce droit de préemption. Le Figaro du 11 mars dernier cite Saint-Denis, Bobigny, Bondy, Montreuil, Les Lilas, Nanterre,…..et nous rajouterons bien volontiers, compte tenu de nos expériences, Noisy-le-Grand.

 

L’enquête de Florent Guyotat se termine ainsi :

 

Malgré les procédures judiciaires et les critiques, la Mairie de Saint-Ouen persiste. Pour Jacqueline Rouillon, pas question de changer de politique : "Je suis convaincue que nous faisons du bon boulot, pour tous les gens qui viennent acheter ici et qui ne pourraient pas le faire dans d’autres communes où les prix sont trop élevés".

 

A mots couverts, certains professionnels (notaires, agents immobiliers) insistent, eux, sur les "effets pervers" de la politique menée, qui pourrait inciter à des "pratiques illégales". En clair, si les vendeurs sont contraints, officiellement, d’afficher des prix modérés, certains peuvent être tentés de réclamer des dessous de table lors de la transaction.

 

L’Avocat Benoît Jorion, qui défend de nombreux dossiers dans ce type d’affaire précise : « L’exercice du droit de préemption pour juguler les prix de l’immobilier est illégale et ne permet pas durablement de bloquer la vente. De plus, parce que les propriétaires sont en droit de réclamer l’indemnisation d’un préjudice qui peut être important, les communes qui préemptent de façon illégale, et leur contribuables, doivent supporter de lourdes condamnations pécuniaires ….»

 

L’intégralité du reportage France Info du 10 mars 2011 de Forent Guyotat, avec ses fichiers sons, est directement accessible avec  le lien :

 http://www.france-info.com/chroniques-le-plus-france-info-2011-03-10-flambee-de-l-immobilier-quand-des-communes-font-pression-sur-les-520631-81-184.html

 

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Contribution informative :

-       Nous exprimons toute notre gratitude à Monsieur Forent Guyotat, du service « Economique et Social » de France Info, pour nous avoir autorisé à reprendre son reportage sur le blog de l’ADIHBH-V.

-       Blog http://asaintouen.canalblog.com

 

 

 

Question aux ministres : le droit aux recours.

Publié le

 

DE PROJET DE LOI EN

QUESTION AUX MINISTRES :

DANSONS SUR LE

« DROIT AU RECOURS » !

 

 

Photo 1 -Droit de recours[1] 

 

 

Déjà le 06 avril 2009, Roland Blum, député UMP des Bouches du Rhône et 1er adjoint de la Mairie de Marseille, présentait une proposition de Loi contre les « recours abusifs » au permis de construire (Cliquer sur : Une proposition de Loi contre les recours abusifs). 

Le 28 octobre 2010, c’était le Sénateur Socialiste Roland Povinelli des Bouches du Rhône qui « papillonnait » toujours sur le même sujet.

 

 

A savoir :

 

Question écrite n° 15684 de M. Roland Povinelli du 28/10/2010

 

M. Roland Povinelli attire l'attention de Mme la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les difficultés rencontrées par les maires dans la réalisation de logements sociaux en raison des nombreux recours formés auprès des tribunaux administratifs à l'encontre des permis de construire. Les collectivités territoriales ont une demande importante de logements et se doivent de tenir leurs engagements sur la mise en place des PLH (programmes locaux de l'habitat) avec une problématique du manque de logements sociaux, et d'appliquer le plan de relance sur leurs territoires. De plus, certaines communes sont pénalisées par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Aujourd'hui, de nombreuses communes font l'objet d'attaques sur tous les projets, privés ou municipaux, par des personnes désireuses de nuire aux décisions de conseils municipaux, ce qui bloque les dossiers pour deux ou trois ans. Il est urgent que les recours des tiers sur les permis de construire qui s'inscrivent totalement dans le règlement des POS (plans d'occupation des sols) ou PLU (plans locaux d'urbanisme) des communes, validés par les services de l'État avec le contrôle de légalité, soient traités dans un délai de six mois maximum par les tribunaux administratifs de façon à confirmer si le recours est recevable ou pas. Cette mesure permettrait également de désengorger les tribunaux. De nombreux maires se trouvent dans une situation de recours abusif qui met à mal l'économie. En effet, derrière un permis de construire, il y a des entreprises, de l'emploi et des administrés qui attendent un logement.

Il lui demande de bien vouloir examiner de toute urgence la possibilité et tous les moyens possibles à mettre en œuvre afin de ramener le délai d'examen des dossiers des permis de construire auprès des tribunaux de plusieurs années à six mois au maximum.

 

Réponse du Ministère de la justice du 03/02/2011

 

Le législateur a toujours été soucieux de garantir la sécurité juridique des décisions prises en matière d'urbanisme, en raison de l'impact de celles-ci sur le plan économique, social et environnemental. Des règles spécifiquesont été introduites pour responsabiliser les requérants dans la présentation des recours, dirigés contre un prmis de construire.

 

C'est ainsi que l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, repris à l'article R. 411-7 du code de justice administrative, précise que les requérants sont tenus de notifier leur recours au bénéficiaire de l'acte ainsi qu'à l'auteur de la décision dans un délai contraint de quinze jours francs, à peine d'irrecevabilité. De même, l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme limite la possibilité d'invoquer devant le juge administratif, par voie d'exception, les vices de forme ou de procédure pouvant toucher certains documents d'urbanismes passé un délai de six mois à compter de la prise d'effet de l'acte en cause. En outre, l'article L. 600-3 du même code prévoit que lorsqu'une personne autre que l'État, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, défère une décision relative à un permis de construire ou d'aménager et assortit son recours d'une demande de suspension, le juge des référés statue sur cette demande dans un délai d'un mois. Par ailleurs, les requêtes manifestement irrecevables peuvent être rapidement rejetées par simple ordonnance en application de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, de même que les requêtes qui ne comportent que des moyens inopérants ou irrecevables, une fois expiré le délai de recours. De surcroît, l'article R. 741-12 du code de justice administrative permet au juge d'infliger à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive une amende dont le montant maximal est de 3 000 €. En outre, les délais de jugement sont, dans la pratique, en constante diminution. En tout état de cause, en l'absence d'effet suspensif du recours pour excès de pouvoir, les projets dont il est ici question ne sont aucunement bloqués ni même retardés. Ainsi, l'ensemble de ce dispositif paraît suffisant pour prévenir les procédures qui auraient un caractère abusif.

Aussi, le Gouvernement n'envisage pas de modifier l'état du droit existant.

 

 

Commentaire

 

 

 

Photo 2 - ALLAUCH[1]

 

 

Roland Povinelli est également le Maire d’Allauch (13). Chef lieu de canton, 19 000 hab, 380 hab / km², Allauch se trouve à 12 km de Marseille. Situé au pied des collines de Marcel Pagnol, ce village Provençal surplombe la rade Phocéenne. « Un certain art de vivre en Provence », dit le site officiel de la ville !!

 

Mais voilà, d'après la fondation Abbé-Pierre , sur les 319 logements sociaux que la commune aurait dû construire entre 2002 et 2006 elle n'en aurait construit ni même financé aucun ! La Commune préférant s’acquitter d’une pénalité ridicule d’environ 200 000 € au titre des logements sociaux manquants pour atteindre les 20 % exigés par la Loi SRU. Politique que les Allaudiens ont été très loin de désapprouver aux élections municipales de 2008, puisque la liste Povinelli à obtenu 81,15 % des suffrages.

 

Mais tout ceci n’est pas  imputable à  la politique de Roland Povinelli, non non peuchère !...D'après la commune, les terrains disponibles sont limités : sur les 5 032 ha d’Allauch, 4 000 sont en protection totale de la nature, 500 ha sont déjà urbanisés et le solde est parfois concerné par des risques (inondation, effondrement, incendies, etc.). Par ailleurs, la commune ne possède que peu de terrains dans les zones constructibles aptes à recevoir des logements sociaux (à proximité des écoles, des commerces, des services, des transports en commun, pour éviter de créer des « ghettos »). Mais la valeur de ces terrains est  élevée et la commune doit vendre aux opérateurs sociaux bien en dessous de la valeur réelle.

 

Nous comprenons bien que Roland Povinelli ne soit pas l’acteur du destin des logements sociaux de sa ville. Toutefois il aurait une autre possibilité pour remplir son obligation en se portant acquéreur de logements déjà existants par l'outil de la préemption, pour les transformer en logements sociaux. Mais alors là, tout en étant socialiste, c’est un autre type d’activisme qu’il faut mettre en jeu face aux électeurs, et nous ne sommes pas à Noisy-le-Grand. Finalement, pour exister et se donner bonne conscience, il est bien plus simple pour le Sénateur d’interpeler le Ministre de la Justice.

 

Ceci étant, nous ne doutons pas de la malveillance de certaines associations ou de certains citoyens qui agissent de manière abusive et déposent des recours dénués d'intérêt. Mais, dans ces situations, c'est le juge administratif qui est compétent pour apprécier l'intérêt à agir de ces associations et rejeter les recours ou encore prononcer une amende pour recours abusif. .

 

Finalement, on peut sérieusement se demander si tout ceci ne revient pas à porter un problème immobilier des Bouches du Rhône sur le plan national. Messieurs Roland Blum (UMP) et Roland Povinelli (PS), ne devraient-ils pas contribuer efficacement à régler les problèmes régionaux historiques qui fermentent dans cette « bouillabaisse marseillaise», et qui alimentent régulièrement les chroniques journalistiques : marchés publics présumés truqués, ordures de la cité phocéenne, décharges publiques, office HLM [Habitat 13] du Conseil Général, etc.etc.., qui relèvent  directement de leur zone d’achalandage, plutôt que d'élever sur un plan national un débat juridique et législatif qui n'a pas lieu d'être ?

  

Par ces propositions législatives, ces élus des Bouches du Rhône, démontrent, d'une part, que la notion d' « Etat de Droit » n'a pas d'importance pour eux et, d'autre part, qu'ils n'apprécient pas que les citoyens défendent les principes fondamentaux de la République.