ADIHBH-V

  • blog Noisy le Grand
  • : Blog Citoyen Local d'une association du quartier des Bas-Heurts à Noisy-le-Grand (93160), contre un projet immobilier pharaonique de la municipalité menée par Michel Pajon, et pour la défense de l’expression citoyenne sur le Web. Site qui livre des informations non disponibles par ailleurs, sur des projets municipaux qui font débats, afin que les lecteurs se forgent leur propre opinion.
  • Retour à la page d'accueil
  • Contact
  • Partager ce blog

Méteo

Visiteurs

Actuellement, il y a  4  personne(s) sur ce blog.

visites.

Adhésion

Vous souhaitez adhérer à notre association ?
Cliquez sur les cerises pour plus d'infos

Rechercher dans ce blog

A découvrir


Jeudi 24 avril 2014 4 24 /04 /Avr /2014 00:00

 

 

QUEL BILAN

POUR CECILE DUFLOT

AU MINISTERE

DU LOGEMENT ?

______

Bye bye Madame Duflot V

 

Deux lois et puis s’en va. Elle rêvait de marquer d'une troisième loi son action au gouvernement. La nomination de Manuel Valls à Matignon le lundi 31 mars 2014, ne lui en laissera pas le temps. Cinq jours après la publication au Journal officiel de la loi relative à l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), son «grand œuvre», Cécile Duflot, Ministre du logement a confirmé qu'elle ne ferait pas partie de la nouvelle équipe gouvernementale.

Cette décision clôt un passage de près de deux ans à la tête d'un Ministère où Madame Duflot a multiplié décrets, ordonnances et projets de loi afin de réformer et de relancer le secteur du logement et de la construction.

Le premier bilan que l’on peut tirer de la politique du logement de Cécile Duflot est franchement négatif : la construction de logements neufs est retombée à un niveau dramatiquement bas et 2014 sera encore une année médiocre. Baisse des prix, chute des volumes, constructions neuves en berne, fuite des investisseurs…

en cause, la crise, mais aussi le bilan désastreux de la politique du logement menée par la Ministre.

 

Certains n’aiment pas !!!!....

 

Il aura fallu moins de deux ans à Cécile Duflot pour se mettre à dos la plupart des professionnels de l’immobilier : « On a tous été les cocus de la Ministre », ironise le Président d’un grand réseau immobilier. Un autre ajoute : « On se fait la bise, mais elle ne m’a jamais écouté.» Un troisième promoteur tranche :«Moi, je ne veux plus la voir, c’est fini entre nous.»

Les derniers chiffres des ventes dans l’ancien et de la construction montrent un marché indéniablement baissier. L’an dernier, dans l’ancien, les prix ont diminué de 2,9 % et le nombre de ventes de 5,1 %. À Paris, la chute du nombre des transactions de 13% est nettement plus marquée. Et les promoteurs ont construit seulement  74.700 logements l’an dernier, un niveau inférieur de 30 % à la moyenne des dix dernières années.

Les deux indicateurs avancés que sont les permis de construire et les mises en chantier ne laissent rien présager de bon. Ils ont chuté respectivement de 22 et 10 % au cours des trois derniers mois. De fait, le Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), craint une année 2014 “catastrophique” : « Avec des perspectives de ventes inférieures à 70 000 logements neufs, le marché se rapproche de ses plus bas niveaux depuis vingt-cinq ans. 2014 s’annonce donc comme une année noire. »

Pour poursuivre dans le pessimisme, les promoteurs s’avouent dans une situation financière délicate.La raison ?

La crise, certes, mais aussi la politique gouvernementale. La Ministre, Cécile Duflot, n’a pas tenu ses promesses envers la profession. Lors d’une conférence de presse en 2012, elle avait assuré qu’il y aurait 10 000 logements de plus par an vendus à des investisseurs. L’an dernier, il y en a eu 20 000 de moins, soit le chiffre le plus bas depuis vingt ans ! Les investisseurs particuliers, qui représentaient jusqu’à 60 % des ventes les meilleures années, tournent le dos aux dispositifs d’incitation fiscale Duflot.

Selon un sondage CSA réalisé en mars 2014, 77 % des Français considèrent que les dispositifs d’incitation fiscale (Duflot, PTZ+, crédit d’impôt,…) ne sont pas des outils “efficaces”. Sur le papier, le “Duflot” permet une réduction d’impôts de 18 % du montant investi dans une double limite de prix (5 500 euros le mètre carré) et de déduction fiscale (300 000 euros par contribuable).

Mais il est contraignant. Le logement doit en effet respecter les normes énergétiques et être loué à des niveaux modestes ; 20 % au-dessous des loyers du marché et les ressources des locataires sont plafonnées.

Le président de Century 21, estime que le dispositif est très mal perçu : «Le marketing est mal maîtrisé ;le dispositif Duflot porterait un autre nom, il serait sûrement mieux accueilli.»

Les professionnels rappellent que le rendement locatif n’a cessé de s’éroder au cours des dernières années. Dans l’ancien, la rentabilité brute d’un appartement atteint 3,9 % à Paris et 4,9 % en province. L’an dernier, les loyers sur la France entière ont progressé de 0,6 %, moins vite que l’inflation. Ils ont même reculé sensiblement pour les petites surfaces. Autant dire que la rentabilité nette, qui tient compte des charges immobilières et taxes diverses, ainsi que du taux d’imposition de chaque propriétaire, est parfois proche de zéro. Comme le rappelle le président de la FNAIM: « une fois les charges déduites, le rendement net souffre de la comparaison avec les placements financiers qui, eux, ne demandent aucun effort de gestion à l’investisseur ».

Il ne faut pas s’étonner du découragement des propriétaires bailleurs. L’encadrement des loyers a été un message très négatif envoyé aux investisseurs. Il faut se souvenir des dégâts provoqués par la loi de 1948.

Le Président-Directeur Général de Nexity rappelle que le marché immobilier s’était alors figé pendant des années. Il craint un effet similaire avec l’encadrement des loyers. Et que dire des conséquences de l’annonce, en 2012, de la réquisition de logements vacants détenus par l’Église et les personnes morales : les propriétaires se sont sentis attaqués dans leur liberté de pouvoir disposer librement de leur bien.

Depuis le vote de l’encadrement des loyers, les bailleurs préfèrent bien souvent vendre leur logement plutôt que de le remettre en location. Les agents immobiliers estiment qu’en deux ans de gouvernement socialiste, 85 000 logements anciens ont disparu du marché de la location.

Une politique de gribouille à l’Assemblée nationale

Si l’on en juge par le dispositif d’encadrement des loyers, mesure phare de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), votée le 20 février 2014, la mesure n’est pas en elle-même absurde. Mais ce n’est pas le bon signal à donner pour inciter les investisseurs institutionnels à revenir dans le secteur du logement locatif, qu’ils ont quitté par manque de rentabilité, et les investisseurs particuliers à y rester.

On comprend bien les raisons pour lesquelles des textes comme celui-là ont été adoptés à l’Assemblée nationale, elles sont purement politiques: il s’agissait de donner satisfaction à la partie de l’électorat de gauche qui pense que les problèmes du logement s’expliquent d’abord par la rapacité des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. 

« C dans l’Air » Yves CALVI, le 09 avril 2014. 

Contributions de Nicolas BOUZOU (Economiste)et Claude Weill (Journaliste au Nouvel Obs)

Audio Icon

Et pourtant, certains aiment !!!...

La Ministre du Logement a beaucoup travaillé, mais son action n’a pas porté sur les points qui auraient été le plus à même de redonner confiance aux investisseurs, bien au contraire. Pourtant, beaucoup de professionnels de l’immobilier se montrent plus confiants dans l’avenir que le bilan de Cécile Duflot des deux dernières années ne le laisserait penser.

En fait, tout a commencé le 21 mars 2013 à Alfortville (94), avec le discours prononcé par François Hollande sur le lancement d’un plan d’investissement logement. Ce jour-là, vingt mesures ont été annoncées, qui ont progressivement été mises en place au cours des derniers mois. Ces mesures d’importance inégale n’ont pas toutes convaincu, mais certaines, très attendues, ont été particulièrement appréciées.

Il s’agit par exemple de l’annonce d’un moratoire de deux ans sur les nouvelles normes dont la prolifération est le cauchemar des professionnels; de l’accélération des procédures concernant les contentieux des permis de construire ; de la baisse de la TVA pour le logement social ; de la création d’un statut du logement intermédiaire destiné à permettre l’investissement dans des logements se plaçant entre le secteur privé à loyers libres et le logement social.

Toutefois, précisons que ces nouvelles normes visant à un meilleur accès pour les handicapés, à une meilleure sécurité des bâtiments, à une meilleure isolation phonique ou thermique, etc., répondent au souci légitime d’améliorer le bien-être des habitants. Mais elles sont souvent imposées sans concertation et leur multiplication conduit à renchérir continuellement le coût de la construction.

Bref, toutes les conditions ne sont pas encore réunies pour que la construction de logements atteigne les objectifs affichés. Il s’en faut de beaucoup. Mais les mesures techniques permettant un redémarrage sont prises ou vont l’être.

Les sept ordonnances qui devaient permettre le lancement du plan d’investissement-logement ont été publiées, celle du 19 février 2013 sur le logement intermédiaire étant la dernière. 

Les objectifs seront tenus... en 2022 !

 

Des décisions devraient être prises assez rapidement. Compte tenu de la longueur de la préparation et de la réalisation des programmes immobiliers, il est certain que le double objectif de 500.000 logements construits et de 500.000 logements rénovés par an ne sera pas atteint en 2017. Mais celui qui effectuera le quinquennat 2017-2022 a toutes les chances de pouvoir présenter un bilan satisfaisant en matière de logement.

Si 2014 s’annonce comme une année noire, à priori, la bataille de 2022 n’est pas encore gagnée. D’ici là, beaucoup d’eau aura coulé sous les ponts.


______

 


Contribution bibliographique :

-        LE MONITEUR.fr, le 01/04/2014, Laurence Franqueville

-        Le Monde, le 01/04/2014, Catherine Rollot

-        Valeurs actuelles, le 04/04/2014, Marie Greef-Madelin 

-        Slate.fr, le 13/03/2014, Gérard Horny

-       « C dans l’Air » - Yves Calvi, le 09/04/2014

Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Publié dans : Lettre de l'ADIHBH-V

Jeudi 17 avril 2014 4 17 /04 /Avr /2014 00:00

 

  AFFICHAGE SAUVAGE :

LA PROMOTION IMMOBILIERE

DE NOISY-LE-GRAND

 EST CONCERNEE


 Affichage-Photo 1 Affichage - Photo 2

 Affichage -Photo 3   Affichage - Photo 4

 

Les programmes immobiliers de Noisy-le-Grand poussent comme des champignons. Il faut atteindre l’objectif de 600 logts/an pour répondre aux souhaits du Préfet de Seine-Saint–Denis, mentionnés  dans le Contrat de Développement Territorial.

 

Ceci étant, sur la ville, "la guerre commerciale" fait rage. Aussi, nous constatons avec consternation qu’un grand nombre de panneaux informant de la localisation des bureaux de ventes sont apposés dans tout Noisy-le-Grand. Pire, la Société COGEDIM tague même les trottoirs à l’aide d’un pochoir !

 

Affichage - Photo 5

 

Ces panneaux, qui constituent une publicité au sens de l’article L.581-3 du Code de l’environnement sont placés de façon prolifique sur des panneaux indicateurs ou des candélabres.

 

Défenseurs de  l’environnement et du cadre de vie des Noiséens, nous ne pouvons que nous opposer à cette pollution visuelle qui est expressément interdite par l’article R.581 du Code de l’environnement sur les installations d’éclairage public ainsi que sur les équipements publics concernant la circulation routière, et autres…..

 

L’ADIHBH-V n’a pas la mémoire courte. Nous nous rappelons très bien que lors de l’édition de juin 2009 de notre Fête des Cerises, la Police municipale avait rédigé un procès-verbal relatant nos débordements publicitaires uniquement dans le quartier de La Varenne.

Monsieur le Maire nous avait même mis en demeure le 25 juin de supprimer nos affiches et, faute d’exécution rapide, de nous appliquer une astreinte par jour et par affiche.

 

Depuis, l’ADIHBH-V participe activement à la lutte contre l’affichage sauvage dans le quartier de La Varenne.

En conséquence, comme il ne peut y avoir deux poids et deux mesures, nous souhaitons que les services spécialisés de la commune fassent appliquer la réglementation en vigueur.

____

Ecrire un commentaire - Voir les 1 commentaires - Publié dans : Lettre de l'ADIHBH-V

Vendredi 11 avril 2014 5 11 /04 /Avr /2014 00:00

 

LA TAXE

SUR LA CREATION DE BUREAUX MENACE

LE FINANCEMENT DU FUTUR METRO EXPRESS.

______

 

Taxe Photo 1

La future gare de Créteil l’Echat offre un potentiel constructible de 25.000 m2.

Résidence étudiante, Logements et Bureaux

Le projet de métro du Grand Paris Express risque de tomber en panne de financement. Une étude de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France (ORIE) émet des doutes sur la « crédibilité » des « prévisions de recettes » du gouvernement.

L'ORIE qui réunit à parité des services de l'Etat, des collectivités locales et des acteurs privés publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif de l'actuelle hausse de la fiscalité immobilière sur le programme de bureaux surtout en grande couronne parisienne. Or la construction du futur réseau de transport dépend de cette taxe stratégique prélevée sur les bureaux en Ile-de-France.

La réforme de la redevance sur les créations de bureau (RCB) votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe selon trois barèmes sur trois zones territoriales. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014, soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le futur métro.

Selon l'étude de l'ORIE, en 2020, le montant de la taxe sur les bureaux dépassera 10% de la valeur immobilière des biens en 2020 dans une quarantaine de villes. Parmi elles figurent Marne-la Vallée, Cergy, Evry, Roissy, Orly ou Saint-Quentin-en-Yvelines. En 2020, le montant de la RCB sera de 215 euros pour 1 m2 de bureau pour un prix de vente actuel des bureaux de 300 euros du m2.


Des opérations non viables économiquement ! 

 

Dans de nombreux secteurs périphériques, selon l'ORIE, il existe une déconnexion  entre la réforme fiscale et  la réalité du marché de bureau. La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire stopper la croissance de leur parc, écrit l'ORIE. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour le réseau de transport et les objectifs de croissance en périphérie. 

Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés »,indique l'ORIE. Alors que le futur métro doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l'Ile-de-France, il risque, selon l'ORIE d'entraîner de nouveaux déséquilibres.

En devenant plus accessibles, les villes situées à proximité du réseau espèrent toutes attirer des entreprises. Un grand nombre d'entre elles ont programmé des opérations immobilières autour des futures gares du nouveau métro. Mais cet élan bâtisseur risque de faire long feu car selon l'ORIE le marché ne pourra pas absorber l'offre de bureaux neufs si ceux-ci sont trop chers. Dans un contexte de pénurie de la demande, les investisseurs privilégieront un nombre limité de gares, plutôt proches de la capitale.


Un taux de vacance élevé

 

L'Ile-de-France compte déjà un taux de vacance du bureau de 7%, un niveau qui n'est ni raisonnable  ni sain, selon l'ORIE. Déjà confrontée à l'obsolescence grandissante de son parc immobilier, la région risque de voir se développer des immeubles en friche qui ne trouveront pas d'acquéreurs, surtout loin de la capitale.

De janvier à fin mars 2014, le volume de l'offre disponible à moins de six mois a poursuivi sa hausse et atteint de nouveaux records sur le marché locatif de bureaux d'Ile-de-France, observe le cabinet Cushman and Wakefield dans son bilan trimestriel du marché français de l'immobilier d'entreprise.


A Paris intra muros, 330.000
m2 de bureaux en cours de construction ou de restructuration sont actuellement disponibles. Le taux de vacance s'établit ainsi à 8,3%,  soit 4,43 millions de m2 à louer au premier trimestre 2014, une hausse d'un point de pourcentage en un trimestre, due à la livraison de plusieurs grands ensembles tertiaires neufs ou restructurés, et au départ de locataires d'immeubles anciens, plus difficiles à absorber. Ainsi, les surfaces de bureaux vides devraient encore s'accroître au deuxième trimestre, selon l'étude Cushman and Wakefield, en dépit de l’accélération des rythmes de commercialisation.


Pour éviter ces écueils, les grands groupes du bâtiment et de l'immobilier réclament une refonte de la réforme fiscale sur les bureaux. Une mesure d'équité serait d'assoir le financement du Grand Paris davantage sur l'ensemble des bureaux existants, affirme le Directeur général délégué de Nexity.

La Fédération des promoteurs immobiliers d'Ile-de-France plaide pour la suppression de la contribution de la RCB au financement du Grand Paris et préconise le recours au seul emprunt d'Etat. Dans un contexte de crise économique, nous ne pouvons plus être les vaches à lait des grands projets d'infrastructures, assure le Président d’Icade Promotion, sous peine de freiner encore l'économie.

Jusqu'ici, le gouvernement est resté sourd à cette alerte.


Un vrai « casse tête » pour Noisy-le-Grand !

 

Légitimement, tout le monde a bien compris lors de la campagne électorale de mars dernier, que Michel Pajon souhaite asseoir le développement économique de Noisy-le-Grand et la création d’emploi en construisant 400 à 500.000 m2 de bureaux. Alors si pas de bureaux, pas de Métro Express ; et si pas de métro, pas d’entreprise, pas d’emploi.


Ayant bien appréhendé l’enjeu, le Vrai Journal de Noisy-le-Grand interpelle Michel Pajon !


Le jeudi 20 mars, lors de la réunion publique de RASSEMBLEE ON EST + FORT avec Michel PAJON, nous avons posé la question suivante : 

 « Il existe aujourd’hui un Projet de Contrat de Développement Territorial (CDT) entre Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne. Ce projet parle de la construction de 400.000 m2 de nouveaux bureaux à Noisy-le-Grand, mais aussi à Champs-sur-Marne.

Or, vous n’ignorez pas que le financement du futur Métro Express se fera en levant un impôt sur la construction de bureaux, c’est ce que nous appelons la taxe RCB, c'est-à-dire la taxe sur la Redevance de Création de Bureau.

Ceci dit, une étude de l'Observatoire régional de l 'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (ORIE) publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif de cette fiscalité immobilière sur les programmes de bureaux surtout, en  couronne parisienne, alors que la construction du futur réseau de transport dépend de cette manne fiscale.

Je me suis laissé dire qu’à Noisy-le-Grand cette taxe était de 240 €/ m2 et qu’à Champs-sur-Marne de 80 €/ m2 

Dans l’affirmative, pourquoi existe-t-il une telle divergence ente Noisy-le-Grand et Champs, pour un même CDT ? »


Michel Pajon nous apporte sa vision le 27 mars 2014.

 

« …Cette situation particulière pour notre CDT Noisy-Champs va provoquer une distorsion entre nos deux collectivités, invitant les investisseurs à construire les bureaux attendus sur Champs-sur-Marne, et non sur Noisy-le-Grand, ce qui est contraire à l’esprit même du CDT.

Nous entendons bien agir auprès des services de l’Etat pour corriger ce qu’il est convenu d’appeler une anomalie sans pour autant, naturellement……………. »

 

Pour lire l’intégralité du courrier,

 cliquer sur : Réponse de Michel Pajon-le 27/03/2014


Contribution bibliographique :

-        Le Monde.fr , le 06.02.2014 , par Béatrice Jérome.

-        Note de l’ORIE n°31 – février 2014, 

Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Publié dans : Lettre de l'ADIHBH-V
Contact - C.G.U. - Signaler un abus - Articles les plus commentés