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Quand la commune préempte......

Publié le par ADIHBH-V

QUAND LA COMMUNE PRÉEMPTE
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Le Droit de Préemption Urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans.

Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière.

Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
 
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
 
À Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC.

Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
 
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser.
Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Émile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
 
De plus, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes.

Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter.
En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché.

Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel.
Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé !

Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
 
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière.
Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.

 

La revue « QUE CHOISIR Argent » en parle :
Janvier 2023 - n°169 – Rosine MAIOLO

Cliquer ici sur « Quand la commune préempte »
 

Quelques exemples à Noisy-le-Grand


1-    Monsieur Michel DUBOIS – 15 rue de la Vérité – 21 juillet 2010
-       Prix de vente : 635.000 €
-       Préemption de  Michel PAJON : 475.000 €
-       Commissaire du Gouvernement : 535.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 579.000 €. (ce dernier mentionne dans son jugement : le prix de 475 k€ offert par la Mairie de Noisy-le-Grand est dérisoire).
 
2-    Madame Élise GOUIX – 43 Chemin des Aulnettes – 06 janvier 2010
-       Prix de vente : 650.000 €
-       Préemption de Michel PAJON : 460 et 480.000 €
-       France Domaine : 599 et 625.000 € (deuxième visite)
-       Commissaire du Gouvernement : 625.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 637.000 €
-       À ce prix, l’EPF-IdF qui venait de se substituer à la SOCAREN refuse d’acheter.
-       Madame GOUIX se retrouve "plantée" dans un environnement dégradé, dépressive et malade, elle lâche son bien à l’EPF-IdF pour 567.000 €
 
3-    Monsieur Michel FEAT – 15 boulevard du Maréchal FOCH – 1er oct 2018
-       Prix de vente : 380.000 €
-       Acquéreur ; SCI PPI (en fait, un promoteur du Perreux-sur-Marne, bien connu à Noisy-le-Grand),
-       Préemption de Brigitte MARSIGNY le 27 décembre 2018 - 362.000 €
-       SCI PPI dépose une Requête le 22 janvier 2019 devant le TA de Montreuil pour faire annuler la préemption.
-       Audience du 27 mai 2020, le TA de Montreuil annule la décision de préemption de la Mairie de Noisy-le-Grand,
-       Brigitte MARSIGNY fait appel de ce jugement devant la cour d’appel de Versailles le 12 août 2020
-       La Cour d’appel de Versailles confirme l’annulation de la préemption dans son audience du 24 juin 2022.
-       Aujourd’hui, SCI PPI est propriétaire de l’immeuble du 15 Bd Foch composé d’habitations sur deux étages et de deux commerces.
-       Pas de Pourvoi en Cassation.

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Contribution bibliographique :
-       La Revue QUE CHOISIR Argent n° 169 de Janvier 2023 – Rosine MAIOLO -Journaliste Juridique.
-       Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand exprime toute sa gratitude à la rédaction de QUE CHOISIR pour avoir autorisé la publication de son article relatif aux préemptions.
-       Rajess RAMDENIE, Avocat de l’ADIHBH-V – Cabinet GMR 90 rue d’Amsterdam – Paris 75009

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Alerte ! Les médias enquêtent sur les projets immobilier "Louis Lumière" à Noisy le Grand

Publié le par ADIHBH-V

LES PROJETS IMMOBILIERS

« LOUIS LUMIÈRE » EN QUESTION :

REVUE DE PRESSE


Nos amies les bêtes, au-delà de nous séduire par leur irrésistible charme, peuvent aussi mettre en péril des projets immobiliers.

Dans le Bois Louis Lumière à Noisy-le-Grand (93), deux espèces de chauves-souris se sont installées. Dès lors, des riverains ont déposé un Recours contentieux le 5 décembre 2022 contre un projet de construction à l’orée du bois, car ces chauves-souris sont des espèces protégées rapporte l’Association Environnementale le RENARD de Roissy-en-Brie.
 

 

Le PARISIEN 93 – Elsa MARNETTE, le 11 janvier 2023

 

ACTU 93 – Dorine GOTH, le 10 janvier 2023
Face au Promoteur immobilier, des chauves-souris
pourraient sauver un Bois à Noisy-le-Grand !

Des espèces de chauves-souris protégées, « la pipistrelle commune et la pipistrelle nathurias », ont été détectées dans le Bois de la Justice à Noisy-le-Grand, menacé de destruction par un projet immobilier.

Ainsi, ces chauves-souris peuvent-elles faire vaciller le projet immobilier de la BNP Paribas ?

C’est l’espoir des riverains du Bois de la Justice, situé à proximité de l’École Louis Lumière.

Dans une étude, l’Association R.E.N.A.R.D (Rassemblement pour l’Étude de la Nature et l’Aménagement de Roissy-en-Brie et son District) révèle la présence de deux espèces de chauves-souris protégées dans ce sous-bois de 2,2 ha, menacé d’être rasé au profit d’un projet immobilier de 500 logements.

Quelques semaines plus tard, la Chouette hulotte, qui bénéficie d’une protection totale sur le territoire français depuis 1976, a aussi été observée dans le bois.

Des espèces protégées

En juillet 2022, l’association a posé un détecteur et enregistreur automatique d’ultrasons. « C’est la meilleure période pour détecter ces espèces qui hibernent ensuite l’hiver », détaille Philippe Roy, président de l’Association.

Le verdict est sans appel : la pipistrelle commune et pipistrelle Nathusias, deux espèces de chauve-souris protégées, ont élu domicile dans ce sous-bois qui borde le RER A.

Peu visibles à l’œil nu, elles peuvent se nicher dans des fentes ne dépassant pas 1 cm de largeur.

« La ferme de la Justice offre les habitats nécessaires pour l’accueil d’une nurserie ou de gîtes d’hibernation de Pipistrelles. Notamment, les fissures sur les murs en pierre et le grenier sont probablement occupés par ce groupe d’espèces et doivent être considérés comme des sites de reproduction et d’abris », détaille l’Association dans son étude.

Ces deux espèces, bien que courantes, sont protégées. « Elles sont en voie de disparition avec la destruction de leurs habitats en Île-de-France », commente Philippe Roy.

Le chant de la chouette, qui est plus active les mois d’hiver, a quant à lui été enregistré quelques semaines après la tenue de l’étude. « Ce projet serait catastrophique d’un point de vue environnemental, en contradiction totale avec les objectifs de lutte contre l’imperméabilisation, de préservation du climat, de respect de la biodiversité et de sauvegarde des continuités écologiques », dénonce Vincent Monnier, conseiller municipal d’opposition dans une lettre adressée à la Direction de l’environnement d’Île-de-France.

Des études toujours en cours

Les études d’impact sont actuellement en cours de réalisation par le promoteur BNP Paribas Immobilier, et seront achevées d’ici à quelques semaines.

Elles seront ensuite soumises à l’autorité environnementale. Celle-ci rendra ses conclusions, puis une enquête publique sera ensuite organisée, répond de son côté Brigitte MARSIGNY, édile de Noisy-le-Grand.

Elle précise que le projet initial, tel que retenu par Inventons la Métropole du Grand Paris, pourra être modifié en fonction des études d’impact environnementales  et assure que le permis de construire n’a pas été déposé.

En ligne, une pétition lancée par Vincent Monnier (Projet citoyen) a récolté plus de 2 000 signatures au 9 janvier 2023.
 

 
France inter

 

BFM Paris

Audio stagiares INA (Institut National de l'Audiovisuel)

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Joyeux Noël !

Publié le par ADIHBH-V

Le Vrai Journal

de Noisy-le-Grand

vous souhaite un

 

Le logement neuf toujours dans la tourmente...

Publié le par ADIHBH-V

AVIS DE GROS TEMPS

SUR LE LOGEMENT NEUF !
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En France, tous les Promoteurs du logement neuf vivent un cauchemar en cette fin d’année. Le secteur connaît un coup d’arrêt brutal.

Alors que la profession se plaignait depuis plusieurs années de la difficulté à obtenir des permis de construire de la part de Mairies frileuses, le troisième trimestre 2022 a fait apparaître, en plus un choc sur la demande.

Lors des neufs premiers mois de l’année, les réservations de logements neufs se sont effondrées de près de 22%, à 87.585. Elles sont en recul de 33% par rapport aux neuf premiers mois de 2018.

Cette crise de la demande a plusieurs causes, la plus évidente tient à la situation économique.

La hausse des coûts des matériaux de construction (les prix de l’acier de construction ont doublé en deux ans, de même que le PVC) et la flambée des cours de l’énergie poussent les prix du neuf à la hausse.

Certains ménages ne peuvent plus suivre, d’autant plus qu’ils subissent concomitamment l’augmentation des taux d’intérêt.

Les ménages primo-accédants sont particulièrement pénalisés par cette nouvelle donne.

À cela s’ajoute le durcissement du dispositif fiscal PINEL puisque à compter de 2023, les logements devront respecter des Normes environnementales plus strictes et des minima de surfaces pour donner droit à la réduction d’impôt.

Or plus d’un tiers des logements sont construits en France grâce au coup de pouce du dispositif PINEL !

En 2020, le secteur avait été sauvé par la Caisse des Dépôts et Consignations et par Action Logement, qui avaient acheté des logements en masse. Puis par le retour des investisseurs institutionnels (Assurances, Banques, …), car le rendement de l’immobilier, même faible, devenait attrayant dans un monde de taux zéro.

Ces deux acteurs font aujourd’hui défaut, comme le montre l’effondrement de 43% des ventes en bloc lors des neufs premiers mois de l’année, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Enfin, du côté des bailleurs sociaux, le problème vient d’un encadrement strict des prix auxquels ils peuvent acheter les produits des Promoteurs. Or, ces niveaux de prix ne sont souvent plus tenables, compte tenu de la hausse des coûts de la construction.

Ce coup d’arrêt de la demande est d’autant plus frustrant pour le monde du logement neuf que les Permis de construire pour les immeubles collectifs commençaient, enfin, à augmenter. Depuis le début de l’année, ils s’envolent de plus de 25%.

La forte progression du logement collectif s’explique par les dépôts massifs de Permis fin 2021, par anticipation de la nouvelle Norme de construction plus stricte RE2020, explique le Président du pôle habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB).

Cette hausse des Permis aurait dû permettre de débloquer des ventes, puis d’augmenter le nombre de chantiers en 2021 et 2022. Cela ne fut pas à la hauteur des attentes. Après un début d’année correct, les mises en chantiers ont commencé à fléchir à l’été.

En cause, principalement la hausse des coûts de construction. En effet, une fois que le promoteur a obtenu le Permis de construire il fait tourner les bilans financiers avec les derniers paramètres à jour et bien souvent il ne sait pas s’il doit lancer le chantier ou pas.

En clair, le dérapage des coûts de construction détruit la marge. (Info ADIHBH-V : en 2021, généralement la marge brute d’un programme immobilier à Noisy-le-Grand se situe entre 5 et 7% du chiffre d’affaire TTC). Ainsi, un projet sur six n’est pas lancé malgré l’obtention du Permis de construire selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Toutefois, les Promoteurs sont relativement protégés car les chantiers ne sont lancés que lorsqu’un certain nombre de logements ont été vendus sur plans. Par ailleurs, le réconfort devrait venir de l’activité de rénovation-entretien portée par les rénovations thermiques des bâtiments favorisées, encore une fois, par l’aide gouvernementale.

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Et Noisy-le-Grand dans ce contexte ?

Nous ne disposons pas de toutes les informations mais nous constatons sur le terrain, que les nouveaux chantiers de construction poussent comme des champignons à Noisy-le-Grand !

Ceci ne veut pas dire qu’il n’y a pas, par ci par là, la faillite d’un prestataire (Écoquartier de la Marne) ou un retard de chantier par manque de fournitures (Bas-Heurts).

Et pour cause ! Toutes les 14 communes du Territoire T9 « Grand Paris Grand Est » dont Brigitte MARSIGNY est la 1ère Vice Présidente, ont signé dans le cadre du « Plan France Relance » le contrat de la relance du logement de GRAND PARIS GRAND EST. Contrat qui marque l’engagement des signataires dans l’attente d’objectifs ambitieux de production de logements neufs au regard des besoins identifiés dans leur territoire.

Dans ce cadre, nous constatons dans le tableau ci-dessous que Noisy-le-Grand est leader avec un engagement de 660 logts /an.

Cliquer ici pour consulter le « Contrat de la relance du logement de Grand Paris Grand Est ».

Mais ce  chiffre de 660 logements/an est une ‘vieille lune’ puisque déjà en 2015 Michel PAJON avait négocié dans le cadre du « Contrat de Développement Territorial Noisy - Champs et l’Etat » cette valeur de 660 logements.

Contrat qui d’ailleurs n’a jamais été signé par Michel PAJON mais par Brigitte MARSIGNY dès son arrivée aux commandes de la Commune.

Pourquoi cette exaltation, alors que depuis plus de 30 ans, tous les Maires de Noisy-le-Grand se font élire sur le slogan « STOP AU BETON » ?

À la lecture de ce contrat nous pouvons suggérer une explication partielle.

En effet, nous relevons que ces objectifs de production de logements ouvrent droit au bénéfice d’une aide à la relance de la construction durable inscrite au « Plan France Relance ».

Objectif de 1500 € par logement auquel on rajoute une majoration d’aide de 500 € par logement issue de la transformation de bureaux (Ex : la transformation des bureaux de l’Assureur GROUPAMA en Résidence Étudiante).

Finalement pour Noisy-le-Grand, la cagnotte sera de 660 logements éligibles (660 x 1500 € = 990.000 € auquel s’ajoute 223 logements issus de la transformation de bureaux : 223 x 500 € = 111.500 €.

Soit une aide globale pour la Commune de 1.101.500,00 €.

Alors oui, Noisy-le-Grand possède et possédera des logements neufs, mais encore faut-il que les promoteurs puissent trouver des acquéreurs car les prix augmentent.

En quelques années nous sommes passés de 4500-4700 €/m² à 6000-6200 €/m² aujourd’hui.

Mais aussi que les équipements publics suivent (Ecoles, Collèges, Crèches, etc…).

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Contribution bibliographique : LE FIGARO du 18 Novembre 2022, Jorge CARASSO & Emmanuel EGLOFF.
 

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