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  • : Blog Citoyen Local d'une association du quartier des Bas-Heurts à Noisy-le-Grand (93160), contre un projet immobilier pharaonique de la municipalité menée par Michel Pajon, et pour la défense de l’expression citoyenne sur le Web. Site qui livre des informations non disponibles par ailleurs, sur des projets municipaux qui font débats, afin que les lecteurs se forgent leur propre opinion.
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Dimanche 14 décembre 2014 7 14 /12 /Déc /2014 19:00

 

LA TRANSFORMATION

DES BUREAUX VACANTS

EN LOGEMENTS :

UNE ARLESIENNE !!!...

 

Bureaux en logement -Photo 1

 

Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en Ile-de-France. L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) rappelle dans une version actualisée de son étude de 2013 portant tant sur la mutation des immeubles tertiaires, que sur les 52,8 millions de m2 (Mm2) de bureaux (dont 40 Mm2 à Paris et 1re couronne ainsi que 13 Mm2 en 2e couronne) que compte la région capitale, 3,9 Mm2 sont disponibles au 30 septembre 2014.

 

Au 2e trimestre 2014, l’ORIE a identifié 738 917 m2 de surfaces vacantes depuis plus de 4 ans, soit une progression de 46% entre 2012 et 2014, dont notamment 195 470 m2 en Seine-Saint-Denis, où près de la moitié de l’offre disponible de seconde main semble condamnée à rester vide. Ces 738 917 m2 représentent 22% des surfaces de bureaux de seconde main, libres de toute occupation.

 

À l’horizon 2030, ce seront entre 3 et 5 Mm2 de bureaux qui seront obsolètes, surtout en 1re et 2e couronne, note l’ORIE. Si l’on considère que la moitié sera transformée en logements, on peut espérer créer environ 30 000 logements sur une dizaine d’année. Chiffres basés sur un calcul « à la louche » car, depuis 2000, le changement de destination de bureaux en habitations tends à baisser au profit des locaux hôteliers, résidences de services et commerces. À Paris, selon l’ORIE, entre 1990 et 2010, 53 000 m2/an de bureaux ont été autorisés à la transformation, lesquels auraient permis une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce n’est pas avec cela que l’on va participer de façon notable à la création des 70 000 logements/an voulue par les politiques, d’autant plus que la part des investisseurs institutionnels est infime (5% environ).

 

Bureaux en logements-Photo 2

 

Par ailleurs, les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2000 et 2500 €/m2. Un coût comparable à celui du neuf, mais en transformant on perd de la surface en créant des parties communes ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite. Mais c’est sans compter sur l’obligation d’affecter 25% de logements sociaux, ou encore le renforcement des droits des locataires de la loi ALUR, qui sont dissuasifs pour certains investisseurs.

 

À Paris, la rentabilité d’une chambre étudiant de 18 m2 est supérieure à celle d’un appartement familial. De plus, ici, il est possible d’ajouter différents services, comme par exemple une laverie, ce qui offre des revenus supplémentaires.

 

Quoi qu’il en soit, estime l’ORIE, tout bureau vide n’est pas transformable. Malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels demeurent peu enclins à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs.

Il faudra donc sérieusement envisager de démolir pour mieux reconstruire. Alors, au boulot Noisy-le-Grand pour dynamiter vos 50.000 m2 de bureaux vides !

 

Mais encore,… des loyers économiques au plus bas,

attention à l’atterrissage !

 

Si la courbe des loyers de bureaux en Ile-de-France est toujours aussi plate, donnant l’impression d’une grande stabilité, finalement les « loyers économiques de bureaux » sont à leur plus bas en Ile-de-France, compte tenu des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs (loyers gratuits sur plusieurs mois, travaux d’aménagement à leur charge,…).

 

Selon CBRE Agency, ce sont ces avantages masqués qui permettent au marché de fonctionner. S’ils ont toujours existé, ils se sont généralisés.

Aujourd’hui, ils n’ont jamais été aussi élevés, et atteignent une moyenne de 19% des loyers faciaux en Ile-de-France, contre 15% en 2010, et jusqu’à 23% sur le neuf !

 

C’est lors des renouvellements de bail que l’on constate la vraie baisse des loyers de bureaux. Ainsi, les bailleurs ont fait baisser leur taux de rendement qui est tombé entre 5 et 5,5%, contre 2 à 2,5% pour les logements.

 

Ce n’est pas tout,…la fiscalité sur les bureaux menace un marché déjà plombé.

 

 

Bureaux en logements - Photo 3

 

La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Île-de-France, est soumise à une redevance appelée couramment « Redevance pour Création de Bureaux » (RCB), perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement.

Elle est due par les propriétaires, qu'ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable.

Les tarifs de la redevance diffèrent selon la nature des locaux et la circonscription dans laquelle ils sont situés. Le montant est fixé au mètre carré et varie chaque année en fonction de l'indice du coût de construction. La région Île-de-France est découpée en 3 circonscriptions. Noisy-le-Grand est en zone 2 : 230,93 €/m2, Champs-sur-Marne en zone 3 : 92,81 €/m2.

La réforme de la Redevance sur les Créations de Bureaux votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014 soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le Métro automatique du Grand Paris express.

Selon l'étude de l'ORIE, dans de nombreux secteurs périphériques, il existe « une déconnexion » entre la réforme fiscale et  la réalité du marché du bureau . 

La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire de stopper la croissance de leur parc de bureaux. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour financer le réseau de transport du Grand Paris Express, les objectifs de croissance et la création d’emploi en périphérie.

De fait, dans certaines communes, la RCB atteint le même niveau que le prix du terrain, ce qui revient à doubler le prix de la charge foncière, alors même que le marché fait grise mine. Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés. Alors que le futur Métro automatique doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l’Ile-de-France, il risque selon l’ORIE, d’entraîner de nouveaux déséquilibres.


Quelles sont les perspectives à Noisy-le-Grand ?

 

À Noisy-le-Grand, aujourd’hui, noir c’est noir. Même si l’on ne peut soupçonner le Maire Michel Pajon  de ne pas être préoccupé par cette situation, Noisy-le-Grand est englué dans un magma fiscal qui rend toutes perspectives de développement inopérantes  à terme.

Ainsi, même si les communes de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne vont signer en 2015 le même Contrat de Développement Territorial (CDT), elles ne sont pas classées dans la même circonscription fiscale (2ieme pour Noisy, 3ieme pour Champs), ce qui représente un écart de 138,12 €/m2 (230,93 € – 92,81€ ) qui vient directement impacter la valeur de la charge foncière par m2 applicable à une opération de construction de bureaux, au détriment de Noisy-le-Grand.

Cette situation s’explique par le fait que Champs-sur-Marne est éligible au Fond de Solidarité des Communes de la Région Ile-de-France (1-FSRIF) et à la Dotation de Solidarité Urbaine et de Cohésion Sociale (2-DSUCS). Par contre Noisy-le-Grand contribue à ce FSRIF. Comme quoi, hormis faire des cadeaux aux investisseurs, être riche avec 350 millions de valeur foncière n’a pas que des avantages pour son développement économique !

 

Lorsque nous connaissons le potentiel d’investissement avéré sur le Cluster Descartes de Champs-sur-Marne (même si une partie se trouve sur Noisy-le-Grand), au pied de la future Gare Noisy-Champs de Grand Paris en 2020,  avec : 400 000 m2 de bureaux, 280 000 m² de logements, 20 000 m² de commerces, 18 000 m2 de résidences jeunes et 104 000 m² d’activités, nous pouvons très bien comprendre que, compte tenu de cette distorsion de 138,12 €/m2, les futurs investisseurs seront encouragés à construire à Champs-sur-Marne, et non à Noisy-le-Grand sur Maille Horizon-Nord et Sud.

Cette situation complètement absurde, pour un même Contrat de Développement Territorial (CDT), est totalement irréaliste, car pas de bureaux, pas d’emplois. Nul doute que cette mesure discriminatoire devra être rapidement réexaminée.

 


______

 

 

(1)- FSRIF : Ce dispositif de péréquation horizontale spécifique à la Région Ile-de-France, permet une redistribution des richesses entre les Communes de la Région.

(2)- DSUCS : Dotation réservée aux Communes les plus défavorisées. Noisy-le-Grand est riche.

Contribution bibliographique :

- La lettre de la Pierre, n° 1055-1056 du 03/12/2014, Julie Snasli, SPECIAL SIMI.

- www.lemonde.fr, du 04/12/2014, Immobilier de bureaux, Valérie Segond,

-www.lemonde.fr, du 06/02/2014, Grand Paris : Le financement du futur Métro menacé,

-www.lesechos.fr, du 12/12/2013, En 2014, la fiscalité sur les bureaux menace le marché, Catherine Sabbah,

- Le MONITEUR.fr, du 05/11/2014, Les bureaux vides d’Ile-de-France tardent à se transformer en logements, avec AFP,

- Entretiens personnels lors de la visite du SIMI le 04/12/2014.

 

 

 

 

 

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Vendredi 5 décembre 2014 5 05 /12 /Déc /2014 11:33

 

POUR UN URBANISME

PARTAGE !

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Urbanisme partagé-Photo 1

 

§      Parce qu’un projet urbain ne devient légitime et durable que si les habitants concernés le coproduisent. C’est ce que la Commune de Noisy-le-Grand n’a pas encore intégré dans son logiciel,

 

§      Parce que les attentes démocratiques sont importantes, et que les conflits forts sont coûteux et retardent les projets communaux, qu’il est urgent de penser à une solidarité active entre professionnels de l’urbanisme et citoyens impliqués. Stop aux ego et à la monarchie élective. Oui à un urbanisme démocratique,

 

§      Parce que l’expertise citoyenne, la co-élaboration de projets urbains et que les réponses alternatives restent isolées et trop peu visibles. Il n'est pire aveugle que l’Architecte mandaté qui ne veut pas voir, mais n'y a pas plus sourd non plus qu’un Maire qui ne veut pas entendre les Citoyens.

 

 

Participez à la première étape

de la constitution d’un réseau de compétences solidaires

pour un outillage citoyen.

 

Urbanisme partagé - Photo 2

Journée organisée par l’APPUII

 

 

Urbanisme partagé - Photo 3

APPUII (Alternative pour des projets urbains ici et à l’international) est une Association constituée de membres d’Associations locales d’habitants, d’Enseignants - Chercheurs, de professionnels et d’étudiants. Elle intervient à la demande d’habitants concernés par des projets urbains qui souhaitent les comprendre, les discuter, les modifier. Elle contribue à alimenter une action sur la ville qui se veut coopérative, soucieuse d’écoute et d’égalité.

 

Site internet: http://appuii.wordpress.com

 

Courriel : associationappuii@gmail.com

 

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Samedi 29 novembre 2014 6 29 /11 /Nov /2014 00:08

 

LA REVUE FONCIERE :

UNE NOUVELLE REVUE POUR

CONCEVOIR LE FONCIER

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 La Revue Foncière-Photo 1


La fermeture de l’ADEF (Association Des Etudes Foncières), suite à sa mise en liquidation judiciaire fin 2013, a entraîné la fin de la revue Études Foncières, dont le premier numéro était sorti trente cinq années plus tôt, en 1978. En application d’une décision de justice du 13 mai 2014, la société privée à responsabilité limitée Business immo est devenue propriétaire des actifs de l’Association des études foncières.

Face à cette nouvelle situation, un groupe de 70 personnes, dont la plupart avaient été impliquées dans la revue Études Foncières ont estimé qu’il fallait lancer un processus de refondation d’une nouvelle association et d’une nouvelle revue pour pouvoir continuer le travail qui avait été mené au cours de plus de trois décennies et dont la qualité et l’importance ont été unanimement reconnues.

Sortir une nouvelle Revue Foncière (1) sans publicité, avec des pages en papier que l’on tourne à la main, est-ce bien raisonnable à l’heure de la pensée Internet? Cependant, les  initiateurs de cette nouvelle publication se sont retrouvés autour du projet de refonder une revue de référence sur les thématiques foncières, car elles ne sont traitées nulle part ailleurs dans leur globalité.

Selon Joseph COMBY, Directeur de la nouvelle Revue Foncière,  l’approche de la « question foncière » a beaucoup changé. Certes, il n’est pas nouveau que des spécialistes de différentes disciplines s’intéressent au foncier : géographes, écologues, historiens, sociologues, ethnologues et, bien sûr, économistes et juristes. La nouveauté, c’est que ces spécialistes sont amenés à sortir de plus en plus souvent de leurs disciplines d’origine pour traiter leurs sujets d’étude.

Autrement dit, les problématiques foncières ne sont plus simplement « pluridisciplinaires », elles deviennent « transdisciplinaires ». Joseph COMBY a le sentiment que le développement et l’entrecroisement des thématiques, sont en train d’ériger le foncier en une quasi-discipline. Peut-être ne lui manquera-t-il bientôt que la reconnaissance académique.

 

A la base, le foncier est la valeur d’un droit. Il n’existe pas de valeur foncière sans droit foncier. Cependant ce droit est plus complexe que ne l’imaginent les économistes (qui ne connaissent que « la » propriété) et moins codifiable que ne croient les juristes, car les interférences avec le politique et le social sont constitutives de ces droits. En effet, les terrains privés appartiennent tous au territoire d’une collectivité locale ou nationale qui, elle aussi, possède des droits sur son espace.

Et la valeur des droits qu’y exercent les individus et la collectivité, n’est pas uniquement financière. Selon l’ADIHBH-V, il peut aussi y avoir des droits sentimentaux humains et de l’affectivité.

La Revue Foncière est indépendante et associative, interprofessionnelle et transdisciplinaire Le premier numéro de cette nouvelle revue vient de sortir en septembre 2014. Tous nos vœux de succès à cette initiative. Nous espérons que cette nouvelle publication pourra trouver de très nombreux lecteurs et bénéficier d’abonnements suffisants pour lui garantir une longue vie.

Bien évidement, l’ADIHBH-V compte parmi les premiers abonnés

Au sommaire du n°2 de la Revue Foncière.

Dans la Revue Foncière n°2 de novembre – décembre 2014, nous prendrons connaissance de l’article d’Eric CHARMES (2) : La transformation des quartiers pavillonnaires en question. (Densifier le pavillonnaire en y ajoutant des maisons serait la formule miracle pour concilier la raison urbanistique et l’attrait populaire pour l’habitat individuel. Comment s’y prendre ? Ajouter une maison à des maisons suffit-il pour réussir la ville).

 

(1)- www.revue-fonciere.com

 

2)- Éric Charmes est Chercheur en Sciences Sociales Appliquées à l’Urbain. Il est directeur du laboratoire Recherches interdisciplinaires ville, espace, société (RIVES ; École nationale des travaux publics d’État (ENTPE), université de Lyon, UMR CNRS 5600 EVS). Il travaille notamment sur le rapport à l’espace résidentiel des citadins, sur les espaces publics et sur la périurbanisation.

 

Eric CHARMES connaît parfaitement la problématique de l’urbanisation du quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand,  l’intégralité de la lutte de l’ADIHBH-V ainsi que le « projet Alternatif » réalisé par les 14 Etudiants Architectes de l’ENSAPLV, en 2007.

 

Eric CHARMES était membre du jury lors de la soutenance de la thèse de Doctorat de l’Université Paris Est d’Anastasia TOUATI, à l’Ecole Nationale des Ponts et Chaussées de Marne-la-Vallée le 21 juin 2013 : Economie politique de la densification des espaces à dominante pavillonnaire. Le Président le l’ADIHBH-V s’est longuement entretenu avec cette

Doctorante. Aussi, le chapitre 1.2.4 de ses travaux, pages 304-322, porte sur : La ZAC du Clos aux Biches, une politique interventionniste de densification forte.

 

 

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