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Programme National de Rénovation Urbaine (2ème partie)

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POSONS-NOUS QUELQUES QUESTIONS
AUTOUR DU PROGRAMME NATIONAL
DE RENOVATION URBAINE (PNRU)

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(deuxième partie)
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PARLONS DES PROJETS DE RENOVATION URBAINE DES QUARTIERS DE NOISY LE GRAND.

 
 

Lu dans le Parisien du 10 octobre 2007 : « Le torchon brûle entre Noisy le Grand et l’Etat ». Fin 2002, le quartier du Pavé Neuf classé en Zone Urbaine Sensible (ZUS), était inscrit au Grand Projet de Ville (GPV), abandonné depuis, il était remplacé par le programme de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU). Dans ce cadre, il semblerait que le Ministre de l’époque se soit engagé en faveur d’une aide de l’Etat sur ce dossier.

 

Depuis, Noisy le Grand a été invité régulièrement par l’ANRU à revoir sa copie qui prévoyait entre autre la résidentialisation du quartier, la requalification de 2600 places de parking, la restructuration des petites places des copropriétés dégradées et l’aménagement du jardin des sources.

 

Dans un communiqué à l’AFP, le Maire dénonçait le « désengagement de l’Etat dans la politique de la ville », et une « promesse non tenue » de subvention dans le cas du réaménagement urbain du quartier du Pavé Neuf. « Nous attendons toujours le premier centime » peste l’Edile ! Toutefois, la Préfecture a fait valoir en octobre  que la Ville de Noisy le Grand a touché en 2007 une enveloppe de 775 000 € au titre de la Dotation de Solidarité Urbaine (DSU), en hausse de 12,7%, et 300 000 € au titre des contrats de ville, en hausse de 15,5%. Alors, sans connaître les tenants et les aboutissants de toute la tuyauterie, avouons que ce n’est tout de même pas une bagatelle !

 

Le 29 octobre dernier, Madame la Ministre Christine BOUTIN était dans nos murs, et Michel PAJON n’a pas manqué encore une fois de stigmatiser l’état : «  il nous faut du concret, martelait le Maire socialiste, nous sommes en train de créer un ghetto ! » A cette occasion, Monsieur Philippe PIRAUX, Sous Préfet du Raincy, a indiqué que vraisemblablement  le jardin des sources n’aurait pas été retenu dans le cadre de ce dossier ANRU davantage orienté sur la rénovation des logements, ouf, merci !!! Néanmoins, il s’est voulu rassurant et a précisé que cette opération de Rénovation Urbaine très coûteuse, devrait être examinée dans les trois prochains mois ?

 

Le quartier du Mont d’Est, est également l’objet d’un dossier de Renouvellement Urbain. Lors du Conseil Municipal du 18 mai 2006, nous apprenions qu’un Cabinet spécialisé avait été mandaté pour établir un diagnostic sur la situation de l’Îlot résidentiel dit du Palacio, en vue de réorganiser cet espace pour améliorer le cadre de vie des habitants (décision du Maire n° 175). Le Maire précisait même oralement que le bâti serait vieillissant, et qu’une communauté de résidents serait en insécurité ?

 

Aussi, comme cette étude s’inscrivait dans le cadre du projet de Rénovation Urbaine du quartier du Mont d’Est, il semblerait que le dossier ANRU fut remis à Monsieur le Préfet lors de sa visite du 17 mars 2006. Sachant que ce type d’opération doit fournir son lot de démolitions, les rumeurs les plus folles circulent aujourd’hui dans Noisy le Grand, à ce propos. En fait, il s’agirait d’envisager la possibilité de démolir le Palacio, le Théâtre et l’Arc de Triomphe (**), soit 585 logements répartis entre logements sociaux et copropriétés ? C’est ce que Monsieur le Maire appelait le 18 mai 2006, « améliorer le cadre de vie des habitants » et maintenant « répondre aux enjeux affirmés du renouvellement du quartier et à la transformation radicale du Mont d’Est ».

 

En fait, pour quels enjeux ?

 

-     agrandir le Centre Commercial des Arcades ?

-     valoriser l’entrée de ville et sa perspective sur Maille Horizon ?

-     mettre en valeur l’emprise du futur Lycée International ?

-     éradiquer la réputation « sulfureuse » de ce quartier ?

-     démolir un immeuble emblématique de la « Ville Nouvelle » ? 

-     promouvoir encore et toujours, la promotion immobilière ?

 

Dans tous les cas de figure, certainement pas de créer des logements sociaux. Alors où compte-t-on reloger toutes ces personnes ? Vraisemblablement sur la ZAC du Clos aux Biches (c’est mal parti) ou maintenant sur la ZAD du Clos d’Ambert ? Ceci  pourrait expliquer le fait, que nous passons en quelques mois de la construction de 650  à 1200 logements.

 

Toutes ces réflexions étant menées dans la plus grande opacité par « un sauveur suprême », sans la moindre concertation des habitants et de quasiment tous les élus, aujourd’hui les résidents s’inquiètent et cherchent de l’information. En outre, lorsque vous consultez les bailleurs sociaux EFIDIS, DOMAXIS et GIEP, ils ne débordent pas d’explications.

 

Il s’agit pourtant de la politique de la Ville de Noisy le Grand, et cela pourrait être un beau projet ? Demain, alors que le débat démocratique va se mettre en place, souhaitons que les habitants se mobilisent et sollicitent des informations aux candidats sur ce projet de Rénovation Urbaine du Mont d’Est, et les autres,….

 

Conclusion générale
 

La rédaction de ces articles nous a permis de dénoncer les incohérences des programmes de « démolition-reconstruction » en soulignant le risque d’accroissement des inégalités socio-spatiales  en mettant les habitants des quartiers encore une fois à l’épreuve.

 

Aujourd’hui le choix des démolitions se fait souvent au détriment de l’option de la réhabilitation, plus douce et moins chère. Le coût de la seule démolition accapare 11% du coût des projets ANRU, soit 1,8 milliards d’euros (source ANRU, cité par la Sénatrice UDF Valérie Létard, Loi de finances pour 2007, Ville et logements). L’ANRU consacre plus d’argent pour démolir que pour reconstruire. 28500 HLM détruits depuis 2004, 43300 destructions déjà planifiées. L’autre aspect du scandale tient au financement de ses opérations, puisque la politique de « Rénovation Urbaine » puise directement son financement sur les fonds du logement social. Si cela peut paraître compréhensible en ce qui concerne les réhabilitations, comment peut-on tolérer que l’argent destiné à la construction d’HLM soit détourné vers la démolition d’HLM.

 

Les démolitions d’HLM ne sont envisageables qu’à titre exceptionnel, comme ultime recours, notamment quant l’état de la structure des immeubles ne permet pas de réhabilitation. Cette préférence donnée à la réhabilitation est largement partagée par les Architectes, qui témoignent tous de la noblesse de l’acte de réhabilitation. Toutefois, aujourd’hui si l’on veut obtenir des subventions, il faut aller à l’ANRU. Et aller à l’ANRU, cela signifie démolir. Est-ce vraiment pertinent quant nous savons qu’il manque plusieurs centaines de milliers de logements ?

 

Par ailleurs, certains acteurs locaux utilisent aussi bien souvent le prétexte de la « Rénovation Urbaine » et les subventions pour se débarrasser d’une population paupérisée, indésirable. La « Rénovation Urbaine » sert aussi à des élus peu scrupuleux, des bailleurs avides de profits, des promoteurs à récupérer des zones constructibles valorisantes sur le marché immobilier. Il n’y a qu’à regarder le nombre d’opérations en banlieue localisées à proximité des stations de métro.

 

En fait, encore une fois, c’est la spéculation immobilière comme seule réponse à la ségrégation sociale. A quoi sert la « Rénovation Urbaine » ? Est-ce un projet politique ? Qui dit qu’en démolissant nous allons résoudre les problèmes de violence en banlieue ?

 

Espérons qu’à Noisy le Grand comme ailleurs, la question de la « Rénovation Urbaine » sera centrale au cœur de la campagne des Elections Municipales, dans quelques semaines.

 

Mesdames et Messieurs les candidat(e)s de gauche, du centre et de droite, à vos plumes !

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(**) Edifié entre 1978 et 1984, Architecte Ricardo BOFFIL, Place des Fédérés, Mont d’Est. Cet ensemble résidentiel de 585 logements forme un espace convexe : Le Théâtre en hémicycle, le Palacio en forme de U et au centre l’Arc de Triomphe. Cet habitat monumental aux formes massiques du XIX ème siècle mêle une composition classique aux impératifs fonctionnels et économiques du XXème siècle. L’attention accordée à la fabrication du béton et à sa coloration a permis d’atteindre un niveau exemplaire de qualité.

Depuis 2006 et jusqu’en avril 2008, le Palacio bénéficie d’un très important programme de réhabilitation.

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Un exemple de préemption à Noisy-le-Grand

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Avec l'autorisation de son auteur, nous publions ici un des courriers que nous recevons par le lien "contact" en bas de page et auquel nous avons bien sûr répondu. Il vient enrichir notre article du 4 janvier dernier.

..." Hallucinant !"


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Bonjour,

Notre famille cherchait un pavillon et surtout une ville pour nous accueillir. Actuellement nous habitons Antony (en location), cette ville ne nous correspond pas du tout (pas plus qu'à notre budget d'ailleurs) et après de nombreuses recherches et après avoir arpenté beaucoup d'endroit, nous avons eu un coup de coeur pour votre ville et plus précisément le quartier des richardets. (transports, écoles commerces autoroutes et un bois à proximité : c'était parfait pour nous!) . Ce fut long pour trouver notre bonheur mais nous avons fini par signer une promesse de vente pour un pavillon situé avenue Médéric le 6 novembre dernier, pour une signature le 11 février de l'acte authentique. Nous n'aurions jamais imaginé qu'à peine un mois avant de signer le ciel nous tombe sur la tête : la mairie à l'intention de préempter le bien. Pourquoi???? nous ne le savons pas pour l'instant, on attend confirmation. Je vous passe la détresse du départ (nous avons donné congés du bail à Antony, embauché une nourrice du quartier qui elle même venait de démissioner,licencier la nôtre ici, les arrhes au déménageur, plus tous nos projets envolés...) nous n'aurions jamais imaginé que l'annonce viendrait si tard (DIA le 27/11) d'autant que le bien est à la vente depuis mai 2007 (avec des pancartes de century 21 énormes) donc quel besoin d'attendre une DIA pour faire une offre, évincer l'acquéreur et le mettre dans une m... noire ??? De plus le vendeur avait réalisé des travaux (25% de la maison est en FNR) et avait donc obtenue il y a 2 ans à peine un permis de construire (par la mairie donc) pour l'agrandissement et vient de le terminer et d'obtenir une bonne fin de travaux (toujours par la mairie) en vue de la signature de l'acte authentique. Hallucinant!

J'en viens au fait, nous serons peut être moins lésé que le vendeur, mais on se sent extrêmement floué surtout quant à cette annonce qui intervient si tard. Nous comprenons l'importance de ce droit de préemption quand il s'agit de l'intérêt supérieur de la communauté, mais pour le coup je ne vois pas ce qu'il va faire avec ce pavillon? bref, j'ai noté qu'il y avait un périmètre d'études sur les richardets, est ce que cela signifie que cela suffit comme motivation pour préempter le bien ? Juste donc pour vous dire que je souhaiteras avoir les coordonnées de votre association (ou l'équivalent aux richardets si cela existe) au cas où la motivation exprimée nous paraîtrait douteuse ou insuffisante et justifierait pour nous un recours au TA.

Merci d'avance , j'ai lu attentivement votre blog, je trouve tout cela assez surréalste.

Bon courage

Programme National de Rénovation Urbaine (1ère partie)

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POSONS-NOUS QUELQUES QUESTIONS
AUTOUR DU PROGRAMME NATIONAL
DE RENOVATION URBAINE (PNRU)

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(Première partie)
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Suite à la Loi du 1er août 2003, un nouveau dispositif de la politique de la ville a été créé. C’est le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU). Il prévoit une offre nouvelle de 250 000 logements obsolètes à démolir, la réhabilitation de 450 000 logements locatifs sociaux, ainsi que des équipements publics, le tout sur la période 2004–2013. Ce dispositif qui mobilise environ 10 milliards d’euros s’adresse en priorité aux Zones Urbaines Sensibles (ZUS). C’est une véritable manne financière pour les communes comportant de grands ensembles en difficultés, puisque l’ANRU verse environ 60 000 €/ appartement pour démolir.

 

L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (dite ANRU), a été créée pour simplifier et accélérer les démarches des collectivités et des bailleurs qui veulent viser la rénovation urbaine des quartiers prioritaires.

 

Cette politique dite de renouvellement urbain prévoit de multiplier par dix le nombre moyen annuel de démolitions. Toutefois elle est contestée par certains professionnels, qui montrent que la réhabilitation serait le plus souvent souhaitable, ainsi que part la Coordination anti-démolition (*) des quartiers populaires et des Amicales de quartiers affectées par ces projets. En effet, certaines municipalités entendraient mettre à profit ce financement pour transformer la vocation des secteurs considérés comme étant les plus difficiles et attirer une Promotion Immobilière autrement plus rentable. Ce phénomène agirait comme déclencheur du mécontentement populaire.

 

Les secteurs de rénovation se situeraient également dans des communes conscientes de leur attractivité, ou bien enclavés au sein de communes tirées par une forte demande immobilière (voir le publi-reportage du Parisien, le 10/ 01/08). Les projets peuvent aussi concerner des quartiers d’habitat social situés en centre-ville, parfois très bien desservis par les transports en commun. Alors, on invoque ici la création de jardins, de coulées vertes ou la réalisation d’un nouveau tracé de voirie pour justifier la libération du foncier et préfigurer le changement d’image attendu. Autrement dit, les opérations les plus controversées s’inscrivent souvent dans le cadre d’enjeux influencés par les recompositions du capital financier et immobilier.

 

Mixité sociale et qualité de la vie

 

Au nom de la mixité sociale, la démolition est supposée amener des occupants plus aisés ainsi que  des activités tout en diminuant la concentration de populations démunies. Ce principe est diversement interprété par les habitants. Leur refus de la mixité sociale est renforcé par la conduite de certaines villes qui projettent de démolir alors que le seuil de 20% de logements sociaux n’est pas atteint, ou qui ne réalisent aucun nouveau logement social dans les opérations immobilières privées.

La démolition est également légitimée au nom de la qualité de la vie et du bâti. Toutefois, les opérations les plus controversées sont précisément celles où la qualité actuelle du bâti ne semblerait pas justifier une démolition. Au contraire, les habitants mobilisés soulignent volontiers les qualités de leur logement. « Grands, spacieux, sains, beaux, lumineux, aérés », sont des qualificatifs qui reviennent souvent. Ils jugent même très paradoxal le fait que leurs immeubles aient été réhabilités il y a peu.

 

Le débat autour du relogement

 

La théorie de l’équivalence du « 1 pour 1 » (un logement reconstruit pour un logement démoli), doit être examinée avec précaution.

D’une part, la reconstruction d’un nombre équivalent de logements peut se faire ailleurs que sur le site de démolition, surtout si le départ de la fraction la moins favorisée de la population est visé par cette opération (l’ANRU estime que 52% des logements sociaux seront construits en dehors du territoire des quartiers).

D’autre part, lorsque le remplacement est vraiment prévu, cela reste abstrait car il faut trouver un autre logement avant de libérer le foncier. Enfin, les projets ANRU ne garantissent pas la correspondance entre les types de logements ainsi que leur coût avec l’offre à venir. Bien des logements reconstruits sont destinés avant tout à une population plus aisée, car conçus selon des standards supérieurs (normes HQE) qui génèrent des charges supplémentaires. Ils sont inaccessibles pour la plupart des habitants évincés, ce qui pose de réels problèmes financiers aux familles disposant de revenus modestes.

 

Enfin, le rapport de l’Observatoire des Zones Urbaines Sensibles 2007 (ONZUS) indiquait que, 157 conventions de rénovation urbaine signées au 31 décembre 2006 prévoyaient la démolition de 28 500 logements sociaux et seulement la construction de 19 800 ? En outre, les logements nouvellement construits sont majoritairement plus petit ; 64% sont des studios et des 2 pièces alors que 48% des logements détruits étaient principalement des 5 pièces. Bref, le ratio du « 1 pour 1 » ne recouvre pas les mêmes capacités, le compte n’y serait pas, et les démolitions de l’ANRU allongeraient les listes d’attentes des ménages prioritaires pour l’accès au logement social.

 
Arguments moraux
 

Des bailleurs délaissent parfois l’entretien de leur patrimoine et de ses abords. A peine vidés de leurs occupants les appartements sont murés. Cet exercice inégal de la force suscite l’impression d’être « délogés et virés ». Les habitants les plus ancrés ressentent le danger d’une rupture de leurs relations sociales, d’un saut dans l’inconnu ou d’une errance résidentielle. Pour les personnes les plus âgées, il est fait état de la difficulté de changer de vie sur simple décision administrative. Cela s’ajoute au sentiment de mépris des décisions qui ne font aucun cas des atouts sociaux de ces quartiers.

 

La concertation dans les textes et dans les faits

 

Dans les faits, comme le soulignait le rapport de la Fondation Abbé Pierre dès 2005, il n’y a pas vraiment de délibération collective permettant aux habitants de faire valoir leur point de vue au moment de la prise de décision de la démolition. En réalité, les textes produits sur la concertation au titre de la rénovation urbaine sont tout à fait insuffisants et ne requièrent aucune preuve particulière de concertation sur l’examen du futur projet urbain. Les élus locaux ont toute liberté d’organiser ou pas une concertation au niveau municipal. Ainsi, l’opportunité du projet de démolition se décide entre l’ANRU, les élus et la Préfecture et les seules véritables obligations à consulter s’adressent aux bailleurs. Aujourd’hui, cette vision libérale est largement invalidée dans la pratique, les résidents des sites prévus à la démolition et le membre de la Coordination anti-démolition (*) réclamant d’être associés aux décisions. En réalité, la seule garantie pour qu’une vraie concertation soit engagée, c’est de soumettre toute opération à la disposition démocratique du référendum local.

 
Des habitants oubliés
 

L’absence d’information et de concertation sur les projets de démolition est systématiquement mentionnée. Soit, dans une commune de Seine Saint Denis : « la concertation, non, elle ferait apparaître des aspirations que l’on ne pourrait pas satisfaire ! » Parfois, juste une information par voie de presse de la validation d’un projet déclenchent la contestation, les habitants considérant avoir été « comme d’habitude oubliés ». Opérateurs et élus préfèrent éviter la confrontation, alors que l’histoire des rénovations urbaines a pourtant montré que le contournement des habitants était contre-productif.

 

Intérêt public et dynamique de choix

 

La démolition de logements sociaux n’a rien d’une opération neutre à une époque ou nous vivons une crise du logement gravissime (près de 1,4 millions de personnes en liste d’attente pour un HLM). La logique de l’intérêt public peut expliquer que certains projets soient imposés aux habitants pour des raisons de salubrité ou de sécurité. Encore faut-il alors que ces raisons aient été expliquées aux habitants dans un délai suffisant, qu’elles soient validées par des experts indépendants qui ne soient pas à la solde des communes, et que les habitants aient la possibilité de recours. Toutefois, bien des projets de démolition sont déposés dans l’urgence par des municipalités en compétitions entre-elles soucieuses uniquement de bénéficier de la manne financière du « guichet unique » de l’ANRU ! D’autre, prennent prétexte d’une rénovation présentée comme inéluctable, pour obtenir le déménagement des locataires.

 

Lorsque les habitants sont prêts à accepter la démolition, cet accord est soumis à ce que la perte de logement s’accompagne logiquement d’un relogement. Si quelques municipalités mettent un point d’honneur à reloger les occupants sur le territoire communal, d’autres comptent sur l’offre des communes limitrophes ou plus éloignées, plaçant les habitants dans l’incertitude sur l’avenir. Par ailleurs, les propositions sont en nombre limité (deux en général) et associées à une pression explicite en vue d’un déménagement rapide. Derrière l’absence de décision, se profile le spectre de la peur de l’expulsion qui précipite le déménagement de certains.

 

Dans presque tous les cas difficiles, la norme du « 1 pour 1 » est souvent abstraite puisque les nouveaux logements à construire ne sont pas encore sortis de terre. En conséquence, l’incertitude et la frustration sont encore au rendez-vous, car les logements proposés peuvent fréquemment être plus petits et plus chers.

 
A suivre…..
 
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(*) La Coordination anti-démolition recouvre 25 communes d’Ile de France, sachant qu’elle est issue de la rencontre en 2005 de deux collectifs d’habitants de Poissy et de Gennevilliers. Les participants sont mobilisés sur une double base locale et régionale. Leur lutte s’apparente donc à un mouvement social émergeant, quittant la revendication ponctuelle pour faire le lien entre des problèmes communs à des dizaines de milliers de locataires.

 
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Revue de presse janvier 2008

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REVUE DE PRESSE
 
Le Parisien : jeudi 10 janvier 2007
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Ce jour, Le Parisien fait un tour d’horizon en Seine-Saint-Denis des « points chauds » et des « communes à suivre », lors des prochaines Elections Municipales de mars 2008.
 
En ce qui concerne Noisy le Grand, le rédacteur précise que Michel Pajon a renoncé, il y a quelques mois, au projet extrêmement contesté d’aménagement des Bas Heurts.
 
Sauf décision contraire de dernière minute en provenance de la Mairie, l’ADIHBH-V informe les lecteurs de ce journal qu’à ce jour, nous infirmons ce type d’information. En effet, dans son communiqué du 11 septembre 2007 (Voir article "Revue de Presse septembre 2007"), le Cabinet du Maire réaffirmait sa volonté de poursuivre, selon un calendrier et des modalités qu’il conviendra de préciser, l’aménagement de cette partie du territoire communal, en menant des discussions avec tous les acteurs concernés, y compris avec les habitants des Bas Heurts.
 
Dans ce cadre, aujourd’hui, notre Association est dans l’attente, avant les Elections Municipales, d’un début de concertation avec la ville, suivant des modalités définies par la « Charte de la Concertation ». (voir article "Concertation àNoisy-le-Grand")
 
Pour le reste, l’ADIHBH-V compte bien participer au débat municipal.
 

Droit de préemption

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LE DROIT DE PREEMPTION URBAIN 
DES COMMUNES
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Le droit de préemption urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans. Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière. Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
 
Entre autres, sont exclus du droit de préemption urbain « simple » :
 
-         Les biens immobiliers faisant l’objet d’une donation ou d’une succession
-         Les immeubles appartenant aux organismes d’HLM
-         Les lots de copropriété (habitation), portant sur un seul local
-         Les immeubles achevés depuis moins de 10 ans
 
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
 
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
 
A Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC. Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
 
(NB : Signalons que plusieurs Recours Contentieux ont été déposés au Tribunal Administratif de Cergy Pontoise, à l’encontre de la délibération du CM en date du 26 juillet 2007, adoptant ce PLU)
 
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser (à l’exclusion de la ZAD du Clos d’Ambert). Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Emile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
 
Toutefois, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes. Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter. En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché. Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel. Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé ! Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
 
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière. Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.
 
 
 
LA PROCEDURE
 
1-    La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) :
 
Si le bien est situé dans une zone couverte par un droit de préemption, il faut adresser au Maire de la commune une DIA indiquant le prix et les conditions de la vente.
 
Dans la pratique, c’est votre notaire qui remplit et expédie la DIA. Toutefois la loi n’impose pas le recours à un notaire, et toute personne peut effectuer cette formalité. Néanmoins, cette procédure comportant de nombreuses chausse-trappes, il est prudent de prendre conseil auprès du notaire chargé de la vente, qui ne sera pas le même que celui de l’acquéreur du bien préempté.
 
Dans la DIA, seules les indications contenues dans le document sont opposables à l’administration lors d’un recours, car cette démarche est en fait une offre de contracter faite à l’administration. La DIA doit faire ressortir tous les éléments essentiels de la vente, elle doit refléter parfaitement l’intention des parties. En cas de litige, elle fait partie des pièces produites.
 
En effet, la nature des accords conclus dans la DIA peuvent aider à régler le sort de l’acquéreur initial, qui est devenu l’acquéreur évincé. 
(c’est celui qui, par exemple, a vendu son appartement Parisien, pour acquérir un petit pavillon à Noisy-le-Grand et qui se trouve évincé deux jour avant le fin du délais des 2 mois dont dispose la commune pour faire connaître sa décision de préemption).
Dans ce cas, l’acquéreur évincé est désemparé puisqu’il se retrouve à la rue. Toutefois, il est loin d’être démuni et il pourrait attaquer la légalité de la décision devant le juge du Tribunal Administratif, si la DIA était bien ficelée, mais que de soucis en perspectives !!!...
 
2-    Le choix de l’administration :
 
A ce stade la commune peut :
-       ne pas répondre (son silence vaut renonciation), ou renoncer expressément à exercer son droit. Le bien peut être mis en vente au prix annoncé dans la DIA.
-        accepter au prix proposé, la vente est donc conclue, le droit de retrait du vendeur est impossible. L’acte de vente doit être passé dans les 3 mois et le prix payé, dans les 6 mois. Faute de quoi, vous pouvez demander à la commune de vous rétrocéder le bien.
-        faire une contre-proposition. Le vendeur a 2 mois pour retirer son bien de la vente (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre proposition. A défaut d’entente, la commune doit saisir le juge des expropriations au Tribunal de Grande Instance, sous 15 jours. Compte tenu de la jurisprudence, il y a de bonnes chances pour que le prix ainsi fixé soit supérieur à l’offre de la commune. Une fois que le juge a rendu sa décision, vous ou la commune avez 15 jours pour faire appel.
-        renoncer à acheter avant la fixation judiciaire du prix. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA.
 
CONCLUSION
 
Les biens préemptés par les municipalités doivent être utilisés dans les 10 ans selon la finalité affichée dans la décision de préemption. En effet, le code de l’urbanisme impose que la liste de tous les biens préemptés, ainsi que leur utilisation effective, soient consignées sur un registre accessible à tous.
 
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 Communiqué

Lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007, Madame Marylise MARTINS, Présidente du Groupe UDF, a voulu faire une déclaration politique relative à la délibération sur le Droit de Préemption Urbain (DPU), sur Noisy le Grand. Monsieur le Maire ayant interrompu son exposé, cliquez sur l'image ci-dessous pour accéder à l’intégralité de son exposé. 

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