COVID-19 ET TÉLÉTRAVAIL,

LE MARCHE DES BUREAUX

EN SOUFFRANCE

Résultats ImmoStat pour le 3ème trimestre 2020

À la fin du mois de septembre 2020, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’élève à 913 200 m², soit une baisse de 46 % par rapport au mois de septembre 2019. Le troisième trimestre 2020 totalise 246 200 m², s'inscrivant ainsi en baisse de 58 % par rapport au troisième trimestre 2019.

Avec 913.200 m² commercialisés sur neuf mois 2020, contre 1.700.000 m² en 2019, le marché Francilien des bureaux qui pèse 60% du total national a connu un trou d’air historique, une véritable tornade….

Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne 410 € HT/m²/an pour des biens de seconde main, 411 € HT/m²/an pour des biens neufs ou restructurés. À Noisy-le-Grand 150/200 € HT/m².

À long terme, la Pandémie de la Covid-19 va laisser des traces, avec une crise économique qui devrait faire perdre sur la seule région Île-de-France, de 100.000 à 150.000 emplois de bureaux, selon le Directeur de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière.

Le recours au Télétravail, autre impact qui vide les sièges des Entreprises et pousse à tailler dans ces mètres carrés désormais inutiles et représente tout de même 20 à 25% des dépenses après les salaires (2^ème poste de dépenses). Grosso modo, les Sociétés concernées envisagent des réductions de surfaces de 15 à 20%.

Par ailleurs, pour les propriétaires il s’agit d’éviter à tout prix la Vacance  des bureaux vides  qui est passée en Île-de-France en douze mois, de 5 à 6,1% et qui atteint 12% dans certaines périphéries, sans toutefois connaître le taux de vacance de Noisy-le-Grand (93).

Aussi, pour lutter contre cette plaie, se sont mis en place des mesures baptisées pudiquement « mesures d’accompagnement ». En clair, il s’agit de remises de loyer aux nouveaux arrivants et des gratuités aux locataires existants pour les convaincre de rester. À Paris, ces accompagnements tournent autour de 10% du loyer annuel, mais ils peuvent monter à 25%.

La conversion de bureaux en logements séduit

Et si la COVID-19 et le Télétravail donnait un coup de pouce à la transformation de bureaux en habitations ? Les Foncières de Bureaux qui détiennent d’importants patrimoines y songent, comme par exemple la Foncière Novaxia qui annonce le 19 janvier 2021 la création du "premier fonds en assurance-vie" de transformation de bureaux en logements. Cette Foncière spécialisée dans le renouvellement urbain se donne pour objectif la production de 1,3 milliards d'euros de logements issus de la transformation de 180.000 m2 de bureaux obsolètes et vacants en 4.000 logements

Le casse-tête de la transformation de bureaux en logements

Même si ces opérations se font au compte-gouttes, c’est entre 150.000 et 250.000 m² de bureaux qui sont transformés en logements chaque année en Île-de-France, principalement du fait des Bailleurs sociaux selon l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE). Toutefois, ces opérations ne résoudront pas la crise du logement !

En effet, les freins sont encore nombreux, car ces opérations coûtent cher. La restructuration d’un immeuble a souvent un coût plus élevé que la construction neuve mais elle est plus vertueuse pour l’environnement, sachant qu’elle évite la production de déchets. En France, chaque année, les démolitions de bâtiments génèrent 46 millions de tonnes de résidus….

En réalité, ce type de restructuration se heurte à de nombreux obstacles, notamment techniques, liés à la typologie des bâtiments de bureaux. D’une manière générale, dans un immeuble de logements, il faut davantage d’escaliers, de cages d’ascenseurs ou de gaines que dans un immeuble de bureaux. L’aménagement intérieur diffère totalement : de petites pièces au lieu de grands plateaux, des cuisines, des salles d’eau, …..Autant de contraintes qui rendent ces opérations onéreuses

La Loi ELAN votée le 23 septembre 2018 a tenté de répondre à ces difficultés en changeant la donne. C’est à dire que ces restructurations donnent droit à un bonus de constructibilité de 30% ; les promoteurs échappent aussi à l’obligation de construire des parkings (faut-il en rire ?) et enfin pour les villes qui sont au quota de 25% de logements sociaux, les promoteurs peuvent déroger à cette obligation et ne sont pas obligés d’en produire.

Enfin, la décision de transformer ou pas des bureaux en logements reste à l’initiative des politiques municipales, donc des Maires qui peuvent s’y opposer car aujourd’hui avec la transformation ce sont des taxes en moins et des dépenses d’équipement en plus, soulignent les promoteurs ! Quoi de neuf à Noisy-le-Grand ?

Et Noisy-le-Grand dans ce marasme ?

À Noisy-le-Grand, soi-disant premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, c’est à ce jour 66311 m² de bureaux vides (104 annonces, source https://www.bureauxlocaux.com le 28/01/2021). Cette situation perdure depuis plus d’une décennie. Le dernier immeuble de bureaux édifié sur la Commune est le COPERNIC II, réalisé selon les plans de l’Architecte Michel MACARY et livré en février 2010.

Toutefois, en janvier 2015, la Société de Conseils en Gestion AIGIS s’est vue confier par Michel PAJON la réalisation d’une nouvelle opération de 55.000 m² de bureaux et Services sur la ZAC de Maille -Horizon-Nord baptisée « Concert Horizon ». À terme, Concert Horizon devait accueillir 3500 collaborateurs. Ce programme devait être inauguré en 2019, mais voilà, depuis, rien à l’horizon…

Selon nos informations, d’éventuels futurs investisseurs seraient réticents compte tenu de l’état de délabrement historique de la sortie de la station du RER Noisy-Mont d’Est pour faire cheminer leurs salariés vers Maille-Horizon. Précisons néanmoins que cet obstacle sera à terme éradiqué puisque la Commune de Noisy-le-Grand a lancé le projet de réaménagement de l’Esplanade de la Commune de Paris et donc, la requalification des abords de la sortie du RER A.

Cependant nous avons appris lors du Conseil municipal du 19 novembre 2020 que Madame le Maire était très inquiète sur le devenir des deux lots de bureaux de Maille-Horizon-Nord (voir Facebook Live : 3h02-3h17). En fait, si la commercialisation des lôts de bureaux par CBRE n’aboutissait pas, il était mené une réflexion pour faire muter le 2^ème lot afin d’édifier une Maison médicalisée sur cette ZAC. Mais rien n’est arrêté à ce stade ! Affaire à suivre…

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Contribution bibliographique :

• Le Figaro du 20 janvier 2021 – Jorge CARASSO,
• Challanges du 03 décembre 2020 – Eric TREGUIER,
• Les Echos du 03 mars 2020 -Elsa DICHARRY,
• https://www.immoStat.com

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UN NOUVEAU DISPOSITIF

D’ACCESSION SOCIALE

À LA PROPRIÉTÉ

EXPÉRIMENTÉ

SUR LES BAS-HEURTS :

« LE BAIL RÉEL SOLIDAIRE »
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Le vendredi 15 janvier 2021 s’est déroulé le premier jury qui a sélectionné des Groupements d’Opérateurs (Promoteur, Bailleur social, Architecte, et Paysagiste) pour les lots M2-1, M2-2 et M2-3 de la ZAC des Bas-Heurts.

-    M2-1 : 5496 m² SPD de logements, soit 79 logements en accession libre,
-    M2-2 : 3088 m² de logements, soit 41 logements sociaux en bail BRS,
-    M2-3 : 4584 m² de logements, soit 67 logements en accession libre.
-    400 m² de Commerces, Activités ou services.

Ce dispositif de Bail Réel Solidaire (BRS) a été créé par la Loi ELAN du 23 novembre 2018, mais à ce jour très peu de logements de ce type sont déjà sortis de terre. Il s’agit d’un dispositif innovant que la Commune de Noisy-le-Grand a décidé de tester sur un lot de la ZAC des Bas-Heurts.

Le BRS permet d’acheter un bien 25 à 40% moins cher que si vous passez par le marché libre traditionnel. Les nouveaux propriétaires d’un logement neuf bénéficient d’un prix de vente encadré, de TVA à taux réduit et du financement par le PTZ (Prêt à Taux Zéro) dans le neuf.

Le Bail Réel Solidaire (BRS), de quoi s’agit-il ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un contrat qui unit un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et un acquéreur. L’OFS, Organisme à but non lucratif agréé par le Préfet de Région, conserve la propriété du foncier (du terrain) tandis que l’acquéreur détient la propriété du bien immobilier.

Ce dispositif d’aide à l’accession sociale à la propriété commence à être actif dans différentes grandes villes de France où la pression immobilière est forte. Dans ces agglomérations, le prix des terrains à bâtir peut être un frein à la construction et à l’acquisition de logements neufs. Le BRS et l’OFS apparaissent alors comme des outils essentiels.
Ils permettent :
•    De loger les ménages aux revenus modestes et de leur permettre de se constituer un patrimoine immobilier,
•    De renforcer la mixité sociale sur le long terme,
•    De développer l’offre de logements et d’assurer la pérennité des parcs d’accession sociale à la propriété.

Ces OFS ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, destinés à la construction de logements ou d’équipements collectifs. Lorsqu’un de ces organismes conclut un Bail Réel Solidaire (BRS) avec un acquéreur, ce dernier obtient la propriété immobilière, celle du bâti, tandis que l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, celle du foncier. En résumé, le BRS entraîne la dissociation entre le foncier et le bâti et ce, sur une très longue durée, puisqu’il est conclu sur une période comprise entre 18 et 99 ans.

Le principe du BRS,

Le BRS est signé entre l’OFS et un acquéreur. Celui-ci peut être :

- Un ménage modeste sous plafond de ressources qui occupe le logement à titre de résidence principale,
- Un opérateur qui construit ou réhabilite des logements en vue de les vendre à un prix encadré à des acquéreurs remplissant les conditions de ressources nécessaires,
- Un opérateur qui construit ou réhabilite des logements en vue de les louer à des acquéreurs remplissant les conditions de ressources nécessaires et selon un montant encadré de loyer,

L’acquéreur s’acquitte d’une redevance, laquelle couvre les frais liés à la propriété et à la gestion du terrain consentis par l’OFS. Cette redevance reste modique, afin de favoriser l’accession sociale à la propriété.

En clair, un ménage devient propriétaire de sa maison ou de son appartement, mais reste locataire de son terrain.

Les conditions pour bénéficier du BRS,

Pour bénéficier du BRS, il est donc nécessaire de :
•    Justifier d’un certain niveau de ressources, lequel dépend de la région où vous achetez et du nombre de personnes qui composent le foyer

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

•    Occuper le logement à titre de résidence principale
•    S’acquitter d’une redevance, d’un loyer pour le foncier, tout en remboursant le prêt immobilier
•    D’acheter un bien immobilier existant (avec ou sans travaux de réhabilitation ou de rénovation par le preneur) ou de faire construire un logement

Les avantages du BRS

Avant tout, le BRS vous permet de devenir propriétaire de votre résidence principale à un prix avantageux.

En effet :
•    Vous économisez le prix du foncier, celui-ci représentant généralement 15 à 30 % de la valeur d’un bien immobilier,
•    Le prix de cession est encadré pour rester accessible aux ménages modestes (sous condition de ressources),
•    Vous bénéficiez de la TVA réduite à 5,5 % si le logement est neuf,
•    Vous profitez d’un abattement de la taxe foncière (selon la commune),
•    Vous avez la possibilité de financer votre achat immobilier, notamment avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).,
•    La durée du bail est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme,

On estime qu’en moyenne, le BRS vous fait économiser 25 à 40 % sur le prix d’achat de votre logement par rapport au marché local.
Le bail réel solidaire vous permet aussi de :
•    Participer activement au développement et à la pérennisation d’un parc de logements accessibles aux plus modestes
•    Constituer un patrimoine immobilier pérenne
•    Contribuer à tenir éloigné le foncier de la spéculation

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PS : Le Président de l’ADIHBH-V est membre des Jury sur les Bas-Heurts, sous la Présidence de Madame le Maire Brigitte MARSIGNY.

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LES ÉLECTIONS

 DE NEUILLY-SUR-MARNE

ANNULÉES PAR LE TRIBUNAL

ADMINISTRATIF DE MONTREUIL
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Après L’Île-Saint-Denis et le Pré-Saint-Gervais, Le Tribunal Administratif de Montreuil a annulé les élections municipales à Neuilly-sur-Marne (Seine-Saint-Denis) le vendredi 08 janvier 2021 Cela fait suite à différents recours qui ont été déposés.
Ces élections, en deux tours, avaient amené à la victoire de Zarthoshte BAKHTIARI (DVD) élu Maire devant Yannick TRIGANCE (PS), avec cinq voix d’écart.

Des erreurs pointées du doigt !

Cinq voix seulement, ce qui avait poussé le candidat perdant à déposer un recours au Tribunal Administratif pour faire annuler ces élections. Il a aussi pointé du doigt des signatures d’électeurs qui ne correspondent pas entre les deux tours du scrutin.

Ironie du sort, c’est un argument soulevé par la liste de Zarthoshte BAKHTIARI qui avait relevé l’omission de la nationalité Portugaise d’un candidat situé à la 35ème place sur la liste du candidat PS, qui a motivé en premier lieu la décision du Tribunal Administratif en expliquant que le défaut de mention de la nationalité d’un candidat ressortissant d’un État de l’Union Européenne autre que la France sur les bulletins de vote de la liste « Un élan renouvelé pour Neuilly-sur-Marne » entachait de nullité l’ensemble des bulletins de vote de cette liste.

Un autre Recours avait été déposé par Yannick TRIGANCE, et notamment sur le fait que plusieurs dizaines de signatures d’électeurs présentaient des différences « flagrantes » entre le premier et le second tour alors qu’il ne s’agissait pas de procurations. Ces faits ont été confirmés par le Tribunal Administratif. Cinquante émargements ne peuvent être regardés comme attestant le vote des électeurs, précise-t-il dans sa décision rendue publique. Ainsi, le nombre de suffrages étant largement supérieur à l’écart de cinq voix seulement entre les candidats, les opérations électorales doivent être également annulées de ce fait.

Nouvelle élection ou pas ?

Ainsi, les élections sont annulées et Zarthoste BAKHTIARI dispose d’un mois pour aller contre cet avis. Il annonçait le 13 janvier 2021 son intention de faire appel de cette décision.  

S’il devait éventuellement y avoir une nouvelle élection, cela coûterait plus de 200.000 €. En pleine crise économique, « c’est totalement irresponsable », a déclaré Zarthoste BAKHTIARI. Les électeurs devront-ils repasser aux urnes à Neuilly-sur-Marne ? Si la Gouvernance Socialiste revenait au pouvoir à Neuilly-sur-Marne après Jacques MAHEAS, quelle serait l’incidence sur la densification pharaonique de la ZAC de Maison Blanche, avec ses 4500 logements ? Affaire à suivre…..

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Contribution bibliographique : Le PARISIEN 93 du 14 Janvier 2021, Anthony LIEURES

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LA ZAC DES BAS-HEURTS
Partie 3 – Fin
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La boîte noire de la production urbaine ouverte aux habitants de la ZAC des Bas-Heurts par la concertation !

Présentation et objectif

La ZAC des Bas-Heurs est l’opération d’aménagement qui fait suite à la défunte ZAC du Clos aux Biches de Michel PAJON. Elle opère sur le même secteur mais ses objectifs sont tout autres, puisque initiée par deux équipes municipales différentes.

Cette ZAC couvre une superficie de 9,3 ha et son périmètre est délimité par :
-    La rue Pierre Brossolette au Nord,
-    La rue des Bas-Heurts au Sud,
-    La rue des Aulnettes à l’Ouest,
-    La RN 75 à l’Est.

La nouvelle Gouvernance de Brigitte MARSIGNY (LR) a fixé de nouveaux objectifs, soit :
¬    Définir le périmètre d’intervention en concertation avec les habitants en tenant compte du seul foncier maîtrisé et/ou maîtrisable dans le cadre de négociations amiables,
¬    Mettre en place une démarche de concertation renouvelée mobilisant les différentes parties prenantes, notamment les habitants du quartier, les riverains et les habitants de Noisy-le-Grand, afin de définir un projet partagé,
¬    Développer un quartier résidentiel tenant compte des quartiers pavillonnaires environnants, des habitations préservées sur le secteur et créant une identité harmonieuse alliant l’histoire du quartier et l’accueil des nouveaux habitants,
¬    Aménager un quartier en lien avec le nouveau quartier de Maille -Horizon -Nord en prolongeant notamment son jardin public.

La Maîtrise d’Ouvrage de cette ZAC est composée de la Ville de Noisy-le-Grand, de l’Etablissement Public Territorial T9 (EPT) Grand Paris Grand Est et l’Aménageur SOCAREN (Société Publique Locale de la Ville de Noisy-le-Grand).

La Conception du projet est assurée par l’Equipe DEVILLERS et ASSOCIES/HYL/ATM/OGI/ENR/COSIL.

La ZAC des Bas-Heurts consiste en un projet de construction de 900 logements maximum (57.000  m² de SDP) livrés de 2022 à 2026. La construction d’une résidence Sénior ; la réalisation de 700 m² SPD d’Equipement Public et 1.000 m² d’Activités, de Commerces et de Services. Ce programme de construction est réparti sur 7 lots.

À ce jour, les lots M1 et M4 sont déjà attribués, les travaux débutent. Le Jury des lots M2 devrait se dérouler le 15 janvier prochain.

Les étapes de la concertation,

Le 16 décembre 2016, la Commune de Noisy-le-Grand vote une nouvelle délibération qui précise les modalités de la concertation, à savoir :
¬    La tenue d’un atelier permettant d’établir un diagnostic, d’appréhender et partager les enjeux et objectifs du projet,
¬    La tenue d’un ou plusieurs ateliers sous forme de tables rondes autour des thèmes des formes urbaines, de la diversité de l’habitat, de la définition des espaces publics, de leurs usages, de la voirie et des déplacements,
¬    La tenue d’une réunion publique présentant la synthèse des réflexions issues des ateliers précédents,
¬    La publication d’articles et d’informations dans le magazine Noisy mag et sur le site internet de la ville.

Afin d’animer cette concertation, la Ville de Noisy-le-Grand et la SOCAREN ont fait appel au Cabinet d’Architecture ASPHALT. Le choix de l’Agence ASPHALT n’est pas un hasard.

Bien qu’il y a eu une consultation mettant en concurrence plusieurs entreprises dont l’Agence ASPHALT, cette dernière avait déjà élaboré, en collaboration avec l’ADIHBH-V, un « projet d’inflexion » à la ZAC du Clos aux Biches de 2015. Ainsi, le choix de cette Agence par la nouvelle équipe municipale permettait non seulement d’avoir un animateur qui connaissait les enjeux urbains du territoire et l’histoire de l’opération d’aménagement, mais surtout, de montrer aux habitants et à l’Association ADIHBH-V qu’elle était prête à travailler de concert avec eux et qu’elle portait un intérêt particulier à leur « projet d’inflexion ».

Première phase de la concertation,

Cette première phase de concertation s’est organisée autour de trois ateliers du 21 janvier au 1er février 2017.

Le 1er atelier s’est décomposé en deux temps. Le premier temps était dédié à présenter la démarche de concertation, échanger autour des attentes de chacun vis-à-vis de la démarche et d’évoquer les grandes orientations avec mises en perspective des enjeux du projet d’aménagement du quartier des Bas-Heurts dans le contexte de la Métropole du Grand Paris. Le deuxième temps était une balade urbaine afin d’échanger et de réagir in situ à propos des enjeux de l’opération d’aménagement des Bas-Heurts.

Le 2ème atelier s’est tenu le 23 janvier 2017, autour des thématiques liées aux Voiries, Espaces publics et Mobilités. Les participants ont été regroupés en table ronde pour travailler sur des fonds de plan du quartier afin de faire des propositions concrètes. Ils étaient accompagnés par la présence de la Maitrise d’Ouvrage afin d’apporter uniquement une expertise technique.

Le 3ème atelier s’est déroulé le 1er février 2017 autour de la thématique typologique et formes urbaines. Cet atelier table ronde a permis aux participants de faire des propositions après s’être saisis des notions de typologie de logements, de densité, de rapport des futures constructions avec les constructions existantes.

Le 19 avril 2017, une réunion publique est venue clôturer la phase de concertation préalable à la création de la ZAC des Bas-Heurts ayant conduit à la définition de nouveaux éléments de composition du projet urbain. Cette réunion a notamment permis de faire une restitution des enseignements des trois ateliers, de présenter les grandes orientations du projet ; une esquisse et un phasage.

Deuxième phase de concertation,

Dans le cadre d’une deuxième phase de concertation, d’avril à juin 2018 et préalablement à l’approbation du Dossier de réalisation de la ZAC par le Conseil municipal, deux ateliers ont à nouveau été organisés.

Cette phase était conduite par la Maîtrise d’Ouvrage et la Maîtrise d’Oeuvre urbaine afin de rentrer dans les détails du projet avec les habitants afin d’élaborer les prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales qui seront applicables à l’échelle de la ZAC et des Îlots. Deux ateliers ont suivi. Le premier portait sur le Cahier des Prescriptions Architecturales, Urbaines, Paysagères et Environnementales (CPAUPE) tel qu’envisagé par l’équipe de Maîtrise d’œuvre urbaine. Le deuxième atelier portait sur trois des sept Fiches de lots.

En juin 2018, cette seconde phase de concertation a été clôturée par une nouvelle réunion publique, présidée par Brigitte MARSIGNY, Maire de Noisy-le-Grand. La Maîtrise d’œuvre des Espaces publics a présenté l’avancement des études sur les Espaces publics, ainsi que les principales prescriptions et les contributions des habitants au cours des deux ateliers.

Cette deuxième phase de concertation fut particulièrement remarquable de par la transparence mise en place par la Maîtrise d’œuvre sur les aspects techniques d’une opération d’aménagement. En effet, en plaçant le CPAUPE et les Fiches de lot au centre d’ateliers « tables rondes », la municipalité a levé le voile sur l’un des aspects de la mise en œuvre d’une opération d’aménagement et permet aux habitants d’apporter leurs idées, remarques et opinions sur des documents contraignants pour les futurs opérateurs de la ZAC des Bas-Heurts.

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Contribution bibliographique :  Lucas QUENUM, Master 1 Génie Urbain, à l’Université Gustave Eiffel de Champs-sur-Marne. Mémoire de stage à la SOCAREN.

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