C’EST NOËL !...

L’ECOLOGIE

DICTATORIALE

INTERDIT

LES FEUX

 DE CHEMINEE.

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Ségolène Royal fait feu de tout bois. Selon la Ministre de l’Ecologie, interdire les feux de cheminée en Ile-de-France est ridicule. Elle a annoncé son intention de revenir sur l’arrêté préfectoral prévoyant de les interdire à compter du 1^er janvier 2015.

C’était dans les cartons depuis l’automne 2013. Aujourd’hui, c’est la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Energie et de l’Environnement (DRIEE) qui a décidé d’interdire les feux de cheminée à Paris et dans 435 communes d’Ile-de-France à compter du premier janvier prochain.

Une interdiction qui pose question !

Au-delà du grotesque, l’écologie impose aux Français son modèle totalitaire du meilleur des mondes, jusque dans le détail de notre vie quotidienne. Fini le doux spectacle des bambins attendrissants qui attendent les yeux rouges de sommeil, devant la cheminée l’arrivée du Père Noël. A l’Hospice le vieillard à la barbe blanche et aux habits rouges qui raconte des histoires à nos chères têtes blondes. Au chômage, les rennes qui seront obligés de retourner pointer chez les éleveurs de Laponie.

Soit disant que la fumée dégage des nuages de particules fines qui polluent abondamment l’atmosphère lumineuse de la région parisienne. De plus, selon l'ancienne Ministre de l'Ecologie, Delphine BATHO, 60% de la population de notre pays est exposée à une qualité de l’air dégradée, dont les effets sur la santé sont désormais avérés : irritations, allergies, asthme, insuffisances respiratoires, maladies cardio-vasculaires, accidents vasculaires cérébraux, cancers…Même Bruxelles y va de son avis d’expert. La pollution par les particules serait à l’origine d’environ 42.000 décès prématurés par an en France.

Bigre…que va dire la grand-mère qui, à 92 ans et en pleine santé, passe son temps devant la cheminée de sa ferme de Seine et Marne : que l’administration perd la tête ?  Heureusement nous allons pouvoir la consoler en lui précisant que cette politique bobo parisienne a pensé à tout. Ainsi, en remplaçant son foyer ouvert par un insert fermé labellisé 5 étoiles à 6.000 €, elle sera éligible au crédit d’impôt développement durable ! Que du bonheur, Mémé….

Les Franciliens utilisent-ils réellement leurs cheminées?

Sur les 135.000 cheminées à foyer ouvert à Paris, 10% sont utilisées. Elles ne servent que 6 à 7 fois par an. Ce sont des feux d'agrément. On ne se chauffe pas avec à Paris. Les belles flambées sont réservées aux fêtes de famille, à Noël, aux réunions entre amis, ou aux rendez-vous romantiques.

Cette décision provoque un grand coup de gueule de la part des ramoneurs parisiens, qui voient depuis des années leur profession s'éteindre à petit feu.

Les cheminées sont-elles responsables des particules atmosphériques à Paris?

Autre motif d’étonnement, les chiffres avancés pour justifier la mesure. La DRIEE ne craint pas d’affirmer que le chauffage au bois contribue à hauteur de 23 % aux émissions totales de particules fines de moins de 10 microns en Île-de-France, soit autant que l’échappement des véhicules routiers. L’information est tout simplement renversante. Près de huit millions de trajets routiers, au bas mot, sont réalisés chaque jour en Île-de-France par des voitures, des bus et des camions. Et les cheminées pollueraient autant ?

Alors  posons la question : pourquoi avoir investi des fortunes colossales dans la réduction du trafic routier depuis des années, si on pouvait diminuer spectaculairement les rejets de particules, pour un coût quasi nul, par un coup de baguette magique en interdisant les feux de cheminées ?

Désaccord entre la DRIEE et AIRPARIF !

La réponse est très simple, la DRIEE se serait lourdement trompée. Selon les études d’AIRPARIF, les causes principales d’émissions de particules de moins de 10 microns de diamètre dans l’aire urbaine parisienne sont la circulation automobile (44 % des particules) et les apports extérieurs (39 %). Un fort vent de nord-est rabat sur les Franciliens des pollutions belges ou allemandes, et réciproquement en cas de vent de sud-ouest

Reste 17 % de sources diverses, dont 4 % de combustion de bois. Dix fois moins que la circulation routière ! AIRPARIF parle bien des  feux de bois , ce qui englobe aussi les feux agricoles et les feux de jardin, pas si rares dans les Yvelines, l’Essonne ou la Seine-et-Marne. D’ailleurs, les rejets connaissent des pics pendant les vagues de froid, ce qui incrimine le chauffage, mais ils sont loin de disparaître aux beaux jours, ce qui montre bien que les cheminées ne sont pas seules coupables.

Pollution de l’air, pollution d’origine locale, bois brûlé, feux de cheminée... L’interdiction des foyers ouverts va jouer sur une fraction de fraction de fraction des particules présentes dans l’air ! Les résultats seront fatalement modestes. Pourquoi tenter de faire croire le contraire ? Nous avions mis la DRIEE en garde contre une telle présentation, affirme-t-on chez AIRPARIF. Visiblement sans succès !

Ca suffit !!!

Marre de ces interdictions qui polluent notre vie ! Faudra-il se contenter d’une fausse flambée sur l’écran de sa tablette ?...

La défense de la planète est une cause tellement incontestable, que l’écologisme totalitaire peut régenter le monde par simples circulaires ou arrêtés préfectoraux ! L’essentiel est de faire peur, en s’en prenant au crépitement des bûches de résineux qui diffusent un parfum enveloppant qui se glisse sous les portes de la cage d’escalier de la capitale. L’écologisme nous impose sans résistance une nouvelle norme de vie.

Un feu de cheminée est beau, il permet de partager un bien-être palpable et facile, qui contient toute la quintessence d’être bien et donc heureux. Et puis voilà que vient cette nouvelle désolante et ridicule, ce crime contre le plus exquis et le plus convivial de notre civilisation ; le feu de cheminée peut s’interdire ! Mais ce n’est pas suffisant,  après s’en être pris au camembert au lait cru, qui ne présentait pas, paraît-il, toutes les garanties d’hygiène, nos politiques s’enflamment pour nous faire croire qu’ils servent encore à quelque chose. Pour exemples:

- Au nom de la laïcité, les crèches de Noël peuvent s’interdire.

- Les notes à l’Ecole sont injustes ! Elles  peuvent s’interdire,

- Travailler le dimanche bouscule les conservatismes, il peut s’interdire,

- Dans nos campagnes, les cloches qui sonnent l’angélus pourraient s’interdire,

- Et les bougies parfumées, profitez en bien, elles seront bientôt interdites,

- Le diesel est polluant, il peut s’interdire, mais  pas avant 2020 !!!...

Seule la stupidité n’est pas interdite, elle se cultive. Ainsi, on pourrait citer Audiard : « si les cons volaient, tu serais chef d’escadrille ». Mais les stupides et autres du même acabit sont tellement nombreux, que l’on pourrait parodier Frédéric Dard : « si les chefs d’escadrille volaient, le ciel serait noir ». Et dans ce cas, sur l’Ile-de-France, ce ne serait pas les particules qui obscurciraient le ciel….

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INCIDENT ABSURDE

AU CŒUR DE NOTRE

DÉMOCRATIE LOCALE

À NOISY-LE-GRAND.

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Juste avant la trêve des confiseurs, malgré de nombreux absents pour cause d’incidents sur la ligne du RER A (un de plus) le dernier Conseil municipal du jeudi 19 décembre avait bien débuté.

Mais c’était sans compter sur le moment où une personne de l’assistance, se disant photographe professionnel indépendant s’est mise, sans troubler la sérénité des débats, à photographier la séance du  Conseil municipal.

À ce moment là, le Maire, usant (ou abusant de son pouvoir de police de l’Assemblée), a apostrophé l’impétrant en lui mentionnant qu’il était interdit de photographier sans son autorisation préalable.

Mais en fait, interdit sur quoi, au nom de quoi, sur la base de quel règlement intérieur, sur quelle base juridique ?

Le photographe, connaissant parfaitement ses prérogatives a précisé le droit attaché à sa fonction, poussant même son ardeur jusqu’à préciser la jurisprudence de l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, en date du 24 juin 2003.

Il était évident que nous allions au clash.

Le Président de l’ADIHBH-V, connaissant  trop bien les conflits du même type avec des blogueurs qui émaillent régulièrement les séances des Conseil Municipaux sur le plan national depuis les années 2005 (période où ont été créés de nombreux blogs citoyens), sentait venir l’incident. Cela n’a pas loupé !

Notre « preneur d’images », refusant toujours d’obtempérer après une interruption de séance d’une vingtaine de minutes, s’est vu expulser dans le calme, par ….les hommes de la Brigade Anti-Criminalité (BAC). Excuser du peu !

La position de l’ADIHBH-V

Ici, nous n’étions pas ici dans un cas « de trouble à la sérénité des débats » dont le Maire est le garant. Pas de Femens qui s’exhibent, pas de flashs du photographe, pas de déplacements incessants dans les travées, pas de bruits,…

En l’espèce, les Conseillers Municipaux qui arrivaient en retard, causaient beaucoup plus de perturbations  !

Pour interdire la captation d’images, le Maire a invoqué une interdiction de photographier sans autorisation préalable. Ceci étant, l’examen attentif du règlement intérieur du Conseil Municipal adopté le 10 juillet 2014, ne mentionne rien sur ce sujet (Cliquer sur : Réglement intérieur du CM).

Il faudrait donc sérieusement se poser la question d’un éventuel « abus de pouvoir caractérisé» de l’Edile ? Face à un mauvais coucheur, le Maire pourrait être parfaitement attaquable en justice ?

Dans ce cas, la décision d’interdiction du Maire pourrait être jugée illégale.

Ce nouvel incident du 19 décembre 2014, nécessite de rappeler à nos élus de Noisy-le-Grand, quelle que soit leur hiérarchie protocolaire, certaines notions de droits concernant les photographies, vidéos ou enregistrements audio captés lors des séances d'un Conseil Municipal, mais aussi lors de toute manifestation publique.

En fait, une séance du Conseil municipal étant le cœur de notre démocratie locale,  le droit à l'image de l’élu n'est pas opposable lorsqu'il agit dans le cadre de ses fonctions publiques. Il peut s'agir d'une séance de Conseil Municipal, d'une allocution évènementielle, d'une cérémonie commémorative. Pour ce qui concerne le public, le droit à l'image n'est pas non plus opposable puisque par définition, une telle séance du Conseil Municipal est publique, de surcroît dans un lieu public. Par contre, il est préférable de faire un plan de masse de la foule présente sans se focaliser sur telle ou telle personne.

Par ailleurs, dans un jugement en date du 5 mai 2008, le Tribunal Administratif de Nice a eu l’occasion de préciser que « l’enregistrement audiovisuel ne peut pas être soumis à un régime d'autorisation préalable ».

Le droit et sa jurisprudence

En effet, une séance publique de Conseil Municipal est par définition " publique " sur le plan du Droit, édicté en l'espèce par le Code des Collectivités Territoriales.  Les Elus qui y siègent, de surcroît dans un bâtiment public, étant présents dans le cadre de leur mandat électif, leur droit à l'image n'est plus opposable à un tiers pour ce qui concerne la captation.

La position Ministérielle, confirmée au Sénat et confortée par la jurisprudence, autorise tout citoyen à filmer une séance du Conseil Municipal.

Le principe de publicité des séances posé par l'article 2121-18 du code des Collectivités Territoriales qui a conduit le législateur à prévoir la retransmission des séances par les moyens de communication audiovisuelle, fonde le droit des conseillers municipaux comme des membres de l'assistance, à enregistrer les débats et à les diffuser, éventuellement sur un site Internet.

Pour approfondir l’analyse, nous reproduisons ci-après  la question écrite n° 05849 de M. Jean-Louis MASSON (Moselle - NI), publiée dans le JO Sénat du 16/10/2008 - page 2057.

M. Jean Louis Masson attire l'attention de Mme la Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas où une personne qui assiste à un Conseil Municipal a décidé soit de réaliser un enregistrement sonore, soit de filmer la séance du Conseil Municipal. Il lui demande si, compte tenu du caractère public des séances d'un Conseil Municipal, le maire peut légalement s'opposer à l'enregistrement sonore ou à l'enregistrement vidéo des débats, ainsi qu'à leur diffusion ultérieure sur un site Internet.

La réponse du Ministère de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales publiée dans le JO Sénat du 04/12/2008 - page 2435, est édifiante :

Les termes de cette question étant identiques à ceux de la question n° 32335 en date du 14 octobre 2008 posée par Mme la députée Zimmermann, la réponse sera donc la même. En vertu des pouvoirs de police de l'assemblée qu'il tient des dispositions de l'article L. 2121-16 du code général des collectivités territoriales il appartient au maire de prendre les mesures propres à assurer le déroulement normal des séances du conseil municipal. Le principe de publicité des séances posé par l'article L. 2121-18 du même code, qui a conduit le législateur à prévoir la retransmission des séances par les moyens de communication audiovisuelle, fonde le droit des Conseillers Municipaux comme des membres de l'assistance à enregistrer les débats et à les diffuser, éventuellement sur un site internet. Ce droit reconnu par la jurisprudence administrative a conduit les juges à considérer comme illégale l'interdiction par le maire de procéder à un tel enregistrement dès lors que les modalités de l'enregistrement ne sont pas de nature à troubler le bon ordre des travaux de l'assemblée communale (CAA de Bordeaux, 24 juin 2003 n° 99BX01857 ; CE, 2 octobre 1992, Commune de Donneville ; CE, 25 juillet 1980. M. Sandre).

En conclusion, la position Ministérielle, confortée par la jurisprudence, autorise tout citoyen à filmer et à enregistrer une séance du Conseil Municipal.

En conséquence, il serait judicieux que Monsieur le Maire Michel Pajon fasse actualiser très rapidement le règlement intérieur du Conseil Municipal de Noisy-le-Grand.

Pour l’ADIHBH-V la cause est entendue, le débat est clos.

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NB : Depuis plusieurs années, l’ADIHBH-V enregistre les débats en Conseil Municipal, et poste sur son blog http://www.noisy-les-bas-heurts.com l’intégralité ou une partie des délibérations, sans la moindre entrave. Logiquement, il devrait en être de même si demain, nous décidions de réaliser en enregistrement audiovisuel.

Dernière minute : Nous apprenons que, suite à un Recours Gracieux auprès du Préfet de Seine-Saint-Denis, resté sans réponse, le Groupe politique « Noisy Solidaire à Gauche Vraiment », a déposé il y a quelques mois un Recours Contentieux auprès du Tribunal Administratifs de Montreuil, relatif aux manquements du Règlement Intérieur du Conseil Municipal adopté le 10 juillet 2014.

La publicité des débats du Conseil Municipal est à l’ordre du jour.

L’IMMOBILIER

DE BUREAU

AU SERVICE DE L’EMPLOI

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L’immobilier d’entreprise a pour but de loger les emplois selon leur nature. Si les emplois progressent, le nombre de m² recherchés progresse, et réciproquement ! Le lien entre l’emploi et le marché de bureaux est évident.

Selon Alain BECHADE, Professeur au CNAM, nous sommes dans un marché de parc existant (le stock) qui ne justifie plus le rythme des constructions passées (le flux). Il ne faut donc pas attendre les mêmes niveaux de constructions en matière de bureaux que par le passé. Il ne faut donc pas attendre des recettes fiscales nouvelles en provenance de la hausse annoncée de la Redevance pour création de Bureaux (RCB), mais non constatée en Île-de-France.

C’est édifiant. On n’a plus besoin de construire massivement. La demande se déplace plutôt qu’elle n’augmente fortement.

À l’évidence, un vrai sujet d’actualité pour Noisy-le-Grand !

Un autre phénomène est le fait  que de nombreuses villes situées à proximité du réseau du Grand Paris Express ont programmé des opérations immobilières autour des futures Gares. Mais cet élan bâtisseur risque de faire long feu car selon l’ORIE, le marché ne pourra pas absorber cette nouvelle offre de bureaux neufs si ceux-ci sont trop chers. Enfin, dans un contexte de pénurie de la demande, les investisseurs privilégieront un nombre limité de Gares plutôt proches de la Capitale.

Néanmoins, le langage officiel persiste dans des schémas antérieurs d’objectifs de constructions neuves, en déclamant  des millions de m^2, et la création à chaque fois de dizaines de milliers emplois, pour justifier des recettes fiscales illusoires qui seront absentes, et projeter ainsi des travaux d’envergures qui ne seront pas financés. L’exemple de la TVA sur la restauration et l’absence de résultat en termes d’emplois est significative de ce décalage entre l’économie idéale des lobbies et l’économie du réel.

Cette rhétorique est vérifiée régulièrement dans les discours municipaux de Noisy-le-Grand.

L’emploi sert d’alibi à une démarche intéressée pour construire 400 000 m² de bureaux sur Maille Horizon-Nord, où le slogan remplacerait l’analyse, où le mythe supplanterait la connaissance ?

L’emploi, c’est aussi l’activité de construction dans le BTP. Ici, pour créer de l’activité, il faut rendre obsolètes les immeubles existants. La stratégie est toujours la même : obtenir des normes nouvelles pour imposer des travaux, voire démolir pour reconstruire. Chaque nouvelle norme a ses spécialistes intéressés ; à chaque norme son lobby et ses emplois…aidés ? Mais, en programmant de la sorte l’obsolescence des immeubles existants, on génère une augmentation des coûts de rénovation pour la mise aux normes. En conséquence, du même coup on décide de ruiner l’épargnant qui aurait placé ses économies dans des parts de SCPI (la pierre papier) ou l’Assurance Vie, par diminution des profits qui rémunèrent l’épargne.

L’exemple des économies d’énergie est significatif sur ce point.

En effet, nul ne peut être contre les économies d’énergie, mais depuis quelques années l’action des politiques en France s’est essentiellement concentrée sur l’immobilier, responsable de la consommation de 45% des énergies produites. Toutefois, même si ce sont les scientifiques qui, les premiers, ont alerté l’opinion sur les dangers du réchauffement climatique, via le dioxyde de carbone, nous ne trouvons aucun scientifique présent dans les instances de décisions.

À contrario, nous trouvons beaucoup de lobbies qui, créeront peut être des emplois….financés par les consommateurs, puisque la Contribution au Service Public de l’Electricité (CSPE) (1) représente en 2014, 6,2 Milliards d’euros prélevés sur la facture des  consommateurs (près de 30% de votre facture EDF).

En l’espèce, c’est encore une quote-part de l’impôt, qui concours à la diminution du pouvoir d’achat des ménages.

Malgré les discours politiquement corrects des écologistes, il semble évident que le photovoltaïque et l’éolien ne permettront pas de répondre radicalement à la problématique de fond. Mais, cependant, les lobbies ont obtenu la mise en place de normes qui justifient des travaux. On crée des labels sans vérifications scientifiques qui ont pour effet de justifier des prix de l’immobilier plus élevés, sans garantie de retour.

Les effets de la norme BEPOS (2) ne sont pas certains et pourtant on entend affirmer, sans que ce chiffre soit vérifié, que les mesures imposées créeront 400 000 emplois ! C’est beaucoup pour l’immobilier….. d’entreprise.

Selon Alain BECHADE, en l’état actuel des choses, la plupart des travaux immobiliers exigés pour les économies d’énergie ne sont pas comptablement amortissables.

La noblesse de l’immobilier d’entreprise est de loger l’emploi et de créer de l’emploi. Néanmoins, au bal des dupes, les "faux - culs" sont rois.

L’immobilier est victime de cette stratégie puisque nous ne sommes plus dans un marché d’extension forte du Parc, mais dans un marché de travail sur l’existant.

Il faut remettre la science, la recherche et l’innovation au cœur de la réflexion, et les emplois suivront les découvertes.

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Contribution bibliographique :

Business Immo, décembre 2014, Alain BECHADE, Professeur au CNAM, Directeur de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées à l’Immobilier, la Construction et à l’Habitat (ICH).

(1) La Contribution au Service Public de l'Electricité (CSPE) est un prélèvement de nature fiscale sur les consommateurs d'électricité, destiné à dédommager les opérateurs des surcoûts engendrés par les obligations qui leur sont imposées par la loi sur le service public de l'électricité.

Elle est acquittée par le consommateur final d'électricité directement sur sa facture.

(2)-Le BEPOS. Le principe d’un BEPOS est de produire plus d’énergie que d’en consommer, ceci dans un objectif d’efficacité énergétique, mis en avant dans la loi relative au Grenelle 1 de l’Environnement. Celle- ci prévoit une réduction de la consommation énergétique du bâtiment de 38% d’ici 2020, et fixe que « toutes les constructions neuves faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la fin 2020, sauf exception, aient une consommation d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite dans ces constructions .

Le BEPOS s’articule autour de deux axes. D’une part, l’habitat doit être « passif », c’est-à-dire très sobre énergétiquement : le bâtiment doit ainsi  garantir une chaleur ambiante confortable, été comme hiver, sans système de chauffage ou de climatisation traditionnel (grâce à une isolation performante notamment). D’autre part, il doit être à « énergie positive » : ce même bâtiment doit produire de l’énergie « verte », et si possible plus que ce dont il a besoin (en recourant par exemple à des panneaux photovoltaïques, des pompes à chaleurs, etc.).

Aujourd’hui, en France, il existe 288 BEPOS, listés par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME). Ce chiffre concerne aussi bien les maisons individuelles, que les logements collectifs et les bâtiments relevant du secteur tertiaire : il va sans aucun doute évoluer à la hausse d’ici les prochaines années.

LA TRANSFORMATION

DES BUREAUX VACANTS

EN LOGEMENTS :

UNE ARLESIENNE !!!...

Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en Ile-de-France. L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) rappelle dans une version actualisée de son étude de 2013 portant tant sur la mutation des immeubles tertiaires, que sur les 52,8 millions de m² (Mm²) de bureaux (dont 40 Mm² à Paris et 1^re couronne ainsi que 13 Mm² en 2^e couronne) que compte la région capitale, 3,9 Mm² sont disponibles au 30 septembre 2014.

Au 2^e trimestre 2014, l’ORIE a identifié 738 917 m² de surfaces vacantes depuis plus de 4 ans, soit une progression de 46% entre 2012 et 2014, dont notamment 195 470 m² en Seine-Saint-Denis, où près de la moitié de l’offre disponible de seconde main semble condamnée à rester vide. Ces 738 917 m² représentent 22% des surfaces de bureaux de seconde main, libres de toute occupation.

À l’horizon 2030, ce seront entre 3 et 5 Mm² de bureaux qui seront obsolètes, surtout en 1^re et 2^e couronne, note l’ORIE. Si l’on considère que la moitié sera transformée en logements, on peut espérer créer environ 30 000 logements sur une dizaine d’année. Chiffres basés sur un calcul « à la louche » car, depuis 2000, le changement de destination de bureaux en habitations tends à baisser au profit des locaux hôteliers, résidences de services et commerces. À Paris, selon l’ORIE, entre 1990 et 2010, 53 000 m²/an de bureaux ont été autorisés à la transformation, lesquels auraient permis une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce n’est pas avec cela que l’on va participer de façon notable à la création des 70 000 logements/an voulue par les politiques, d’autant plus que la part des investisseurs institutionnels est infime (5% environ).

Par ailleurs, les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2000 et 2500 €/m². Un coût comparable à celui du neuf, mais en transformant on perd de la surface en créant des parties communes ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite. Mais c’est sans compter sur l’obligation d’affecter 25% de logements sociaux, ou encore le renforcement des droits des locataires de la loi ALUR, qui sont dissuasifs pour certains investisseurs.

À Paris, la rentabilité d’une chambre étudiant de 18 m² est supérieure à celle d’un appartement familial. De plus, ici, il est possible d’ajouter différents services, comme par exemple une laverie, ce qui offre des revenus supplémentaires.

Quoi qu’il en soit, estime l’ORIE, tout bureau vide n’est pas transformable. Malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels demeurent peu enclins à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs.

Il faudra donc sérieusement envisager de démolir pour mieux reconstruire. Alors, au boulot Noisy-le-Grand pour dynamiter vos 50.000 m² de bureaux vides !

Mais encore,… des loyers économiques au plus bas,

attention à l’atterrissage !

Si la courbe des loyers de bureaux en Ile-de-France est toujours aussi plate, donnant l’impression d’une grande stabilité, finalement les « loyers économiques de bureaux » sont à leur plus bas en Ile-de-France, compte tenu des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs (loyers gratuits sur plusieurs mois, travaux d’aménagement à leur charge,…).

Selon CBRE Agency, ce sont ces avantages masqués qui permettent au marché de fonctionner. S’ils ont toujours existé, ils se sont généralisés.

Aujourd’hui, ils n’ont jamais été aussi élevés, et atteignent une moyenne de 19% des loyers faciaux en Ile-de-France, contre 15% en 2010, et jusqu’à 23% sur le neuf !

C’est lors des renouvellements de bail que l’on constate la vraie baisse des loyers de bureaux. Ainsi, les bailleurs ont fait baisser leur taux de rendement qui est tombé entre 5 et 5,5%, contre 2 à 2,5% pour les logements.

Ce n’est pas tout,…la fiscalité sur les bureaux menace un marché déjà plombé.

La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Île-de-France, est soumise à une redevance appelée couramment « Redevance pour Création de Bureaux » (RCB), perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement.

Elle est due par les propriétaires, qu'ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable.

Les tarifs de la redevance diffèrent selon la nature des locaux et la circonscription dans laquelle ils sont situés. Le montant est fixé au mètre carré et varie chaque année en fonction de l'indice du coût de construction. La région Île-de-France est découpée en 3 circonscriptions. Noisy-le-Grand est en zone 2 : 230,93 €/m², Champs-sur-Marne en zone 3 : 92,81 €/m².

La réforme de la Redevance sur les Créations de Bureaux votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014 soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le Métro automatique du Grand Paris express.

Selon l'étude de l'ORIE, dans de nombreux secteurs périphériques, il existe « une déconnexion » entre la réforme fiscale et  la réalité du marché du bureau . 

La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire de stopper la croissance de leur parc de bureaux. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour financer le réseau de transport du Grand Paris Express, les objectifs de croissance et la création d’emploi en périphérie.

De fait, dans certaines communes, la RCB atteint le même niveau que le prix du terrain, ce qui revient à doubler le prix de la charge foncière, alors même que le marché fait grise mine. Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés. Alors que le futur Métro automatique doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l’Ile-de-France, il risque selon l’ORIE, d’entraîner de nouveaux déséquilibres.

Quelles sont les perspectives à Noisy-le-Grand ?

À Noisy-le-Grand, aujourd’hui, noir c’est noir. Même si l’on ne peut soupçonner le Maire Michel Pajon  de ne pas être préoccupé par cette situation, Noisy-le-Grand est englué dans un magma fiscal qui rend toutes perspectives de développement inopérantes  à terme.

Ainsi, même si les communes de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne vont signer en 2015 le même Contrat de Développement Territorial (CDT), elles ne sont pas classées dans la même circonscription fiscale (2ieme pour Noisy, 3ieme pour Champs), ce qui représente un écart de 138,12 €/m² (230,93 € – 92,81€ ) qui vient directement impacter la valeur de la charge foncière par m² applicable à une opération de construction de bureaux, au détriment de Noisy-le-Grand.

Cette situation s’explique par le fait que Champs-sur-Marne est éligible au Fond de Solidarité des Communes de la Région Ile-de-France (1-FSRIF) et à la Dotation de Solidarité Urbaine et de Cohésion Sociale (2-DSUCS). Par contre Noisy-le-Grand contribue à ce FSRIF. Comme quoi, hormis faire des cadeaux aux investisseurs, être riche avec 350 millions de valeur foncière n’a pas que des avantages pour son développement économique !

Lorsque nous connaissons le potentiel d’investissement avéré sur le Cluster Descartes de Champs-sur-Marne (même si une partie se trouve sur Noisy-le-Grand), au pied de la future Gare Noisy-Champs de Grand Paris en 2020,  avec : 400 000 m² de bureaux, 280 000 m² de logements, 20 000 m² de commerces, 18 000 m² de résidences jeunes et 104 000 m² d’activités, nous pouvons très bien comprendre que, compte tenu de cette distorsion de 138,12 €/m², les futurs investisseurs seront encouragés à construire à Champs-sur-Marne, et non à Noisy-le-Grand sur Maille Horizon-Nord et Sud.

POUR UN URBANISME

PARTAGE !

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§      Parce qu’un projet urbain ne devient légitime et durable que si les habitants concernés le coproduisent. C’est ce que la Commune de Noisy-le-Grand n’a pas encore intégré dans son logiciel,

§      Parce que les attentes démocratiques sont importantes, et que les conflits forts sont coûteux et retardent les projets communaux, qu’il est urgent de penser à une solidarité active entre professionnels de l’urbanisme et citoyens impliqués. Stop aux ego et à la monarchie élective. Oui à un urbanisme démocratique,

§      Parce que l’expertise citoyenne, la co-élaboration de projets urbains et que les réponses alternatives restent isolées et trop peu visibles. Il n'est pire aveugle que l’Architecte mandaté qui ne veut pas voir, mais n'y a pas plus sourd non plus qu’un Maire qui ne veut pas entendre les Citoyens.

Participez à la première étape

de la constitution d’un réseau de compétences solidaires

pour un outillage citoyen.

Journée organisée par l’APPUII

APPUII (Alternative pour des projets urbains ici et à l’international) est une Association constituée de membres d’Associations locales d’habitants, d’Enseignants - Chercheurs, de professionnels et d’étudiants. Elle intervient à la demande d’habitants concernés par des projets urbains qui souhaitent les comprendre, les discuter, les modifier. Elle contribue à alimenter une action sur la ville qui se veut coopérative, soucieuse d’écoute et d’égalité.

Site internet: http://appuii.wordpress.com

Courriel : associationappuii@gmail.com

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