CIRCULATION

SUR LES BORDS DE MARNE :

LA FIN D’UN MYSTERE ?

Depuis le début, le chantier de l’éco-quartier « Ile de la Marne » est opaque. Les riverains sont très en colère par le manque d’informations et quand informations il y a elles sont souvent contradictoires. Il n’y a aucune communication sur l’avancée des travaux. Lors de la réfection de la rue Navier les riverains devaient questionner les ouvriers pour savoir s’ils pouvaient sortir de chez eux le lendemain. De plus les  immeubles sont bien plus hauts que ce qui a été annoncé (ils ne devaient pas dépasser la hauteur des pavillons) !

Mais c’est surtout le plan de circulation dans le quartier autour de la rue René Navier qui pose un sérieux problème. Et en fait quand on évoque le « plan de circulation » personne n’est capable de le fournir concrètement, que ce soient les élus, les services techniques ou la Socaren…  Rappelons que 500 logements sont prévus, ce qui représente pour le moins 600 à 800 voitures qui pourront être amenées à entrer et sortir quotidiennement de l’éco-quartier, car habiter un éco-quartier mal desservi en transports en commun incite à l’utilisation de sa voiture. Rappelons aussi que la circulation dans le quartier est déjà saturée, en particulier la route de Neuilly et la rue Navier. La rue Navier, qui à l’origine est une desserte locale, est victime des applications de type « Waze » qui déroutent les automobilistes venant de Champs sur Marne.

Chronologie d’une désorganisation :

Pour répondre aux questions de quelques riverains, Mme Bellina Léon, élue en charge du quartier de la Rive Charmante, annonce début avril un schéma de circulation qui permettra à tous de sortir sur les berges de la Marne pour rejoindre le centre-ville. Pas besoin d’être un écologiste pur jus pour comprendre que cette option est surréaliste, surtout compte tenu de la forte fréquentation de ces berges par les vélos, piétons, rollers et trottinettes.

Le 20 avril, des riverains s’inquiètent de voir les berges de la Marne devenir une voie de circulation et envoient un courrier à Mme Marsigny pour demander un éclaircissement sur ce point. Aucune réponse ne leur a été apportée.

Fin mai, la rue Navier est refaite et devient une voie à sens unique, en cohérence avec la sortie en bords de Marne. En attendant les habitants doivent impérativement emprunter la route de Neuilly et faire un grand détour embouteillé pour accéder au centre-ville.

Début juillet, une jonction entre le nouveau quartier et les berges de la Marne est en construction. A noter que ces travaux ne sont pas mentionnés sur le site de la Mairie (Noisy-Appli /Actualités/Les travaux de l’été 2021)

Le 8 juillet, en Conseil Municipal, et en réponse à une question de Vincent Monnier, Brigitte Marsigny annonce que la sortie de l’éco-quartier sur les Bords de Marne sera uniquement réservée aux piétons, vélos et véhicules de service et annonce une concertation pour le plan de circulation en envisageant une deuxième sortie vers la route de Neuilly.

Conséquences :

La décision de Mme Marsigny rassure les promeneurs et cyclistes mais inquiète les automobilistes du quartier. Comment peut-on injecter des centaines de voitures supplémentaires sur des voies déjà hyper saturées ?

La rue Navier n’a plus de raison d’être en sens unique mais les aménagements sont faits.

Des habitants sont furieux : « Nos élus se moquent de nous ! », « On nous promène ! », « Ce n’est pas sérieux ! » …Ce à quoi Mme Léon qui s'emploie à rassurer répond : « On va discuter », « C’est à l’étude… ».

Conclusion

Sans éco-circulation l’« éco-quartier » de l’Île de la Marne doit s’écrire avec des guillemets. Il est incompréhensible qu’un plan de circulation n’ait pas été étudié sérieusement AVANT les travaux. Les berges de la Marne semblent être préservées mais les usagers restent très vigilants

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NOISY-LE-GRAND AURA SA PRISON

Les travaux de la future prison de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis) devraient débuter à l’automne 2021. Baptisée « structure d’accompagnement vers la sortie » (SAS), le nouveau centre pénitencier s’inscrit dans le plan immobilier pénitentiaire de 15 000 places présenté en octobre 2018 par Nicole BELLOUBET, alors Garde des Sceaux.

Outre l’agrandissement de la prison de Villepinte, le Ministère de la Justice construira en Seine-Saint-Denis une SAS de 120 places, dont 30 places pour les peines de semi-liberté. Le centre sera implanté boulevard du Ru de Nesle, boulevard limitrophe à la commune de Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne) . Cette future implantation a nécessité le déboisement de toute la zone il y quelques mois dans la plus grande indifférence écologique de la Commune de Noisy-le-Grand.

Pas de mur d’enceinte et un terrain de sport au cœur du centre pour les détenus. (© Champenois architectes / Richez associés)

Ces structures intermédiaires, à mi-chemin entre le milieu carcéral ouvert et fermé visent à « favoriser l’autonomisation et la responsabilisation des personnes détenues, leur prise en charge étant axée sur une préparation effective et efficiente de la sortie ». Concrètement, les personnes détenues et condamnées pourront être affectées en SAS lorsque leur peine ou leur reliquat est inférieur ou égal à un an. 

Contrairement aux prisons traditionnelles, pas question ici de mirador ou de filets anti-hélicoptère. Une clôture remplacera le mur d’enceinte traditionnel.

                    À l’intérieur, des espaces communs de restauration ou de repos.                             (© Champenois architectes / Richez associés)

Le parti pris architectural interprète le franchissement de la porte de la prison pour la dernière fois au travers de la thématique du seuil. Rompant avec les codes pénitentiaires traditionnels le mur d’enceinte devient une clôture, la porte d’entrée principale renouvelle l’image de l’institution, les aménagements paysagers jouent avec la notion de limite. Dans les cours ou sur le parvis les espaces verts prennent leurs aises sur les alignements, les bancs chevauchent allégrement végétal et minéral. A l’intérieur, les dispositifs multiplient les situations pour ressentir le dedans/dehors : un verger et plusieurs lieux collectifs sont accessibles aux détenus, la circulation principale est à l’air libre et agrémentée d’un jardin d’ornement. Dans les hébergements le rapport entre intérieur et extérieur est changé de l’habitude carcérale : quand on sort de sa chambre on est déjà un peu dehors dans ce patio arboré.

Dans la conception même du bâti, il a été envisagé de limiter les nuisances pour les riverains selon l’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ).

La fin des travaux est prévue pour 2023.

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Contribution bibliographique : Actu Seine-Saint-Denis ; Dorine GOTH, le 08 juillet 2021

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LA CONVERSION DE BUREAUX

EN LOGEMENTS

VA PRENDRE DE L’ENVERGURE !

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La transformation de bureaux en logements a tout d’une Arlésienne, dans le monde de l’immobilier.

Le thème revient régulièrement sur le devant de la scène… pour déboucher sur pas grand-chose. Selon la Ville de Paris, près de 600.000m² de bureaux ont été convertis dans la capitale depuis 2001, permettant la création de 400 à 500 logements chaque année. Ce qui représente une goutte d’eau par rapport au nombre total de logements parisiens (1,4 million) et aux surfaces de bureaux (16,9 millions de m²).

Néanmoins, la donne est peut-être en train de changer, à cause de la pandémie et de l’essor du télétravail qu’elle a provoqué. «Il y a un changement structurel, qui va profondément modifier le marché des bureaux», estime le président de Novaxia. L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a publié en début d’année une étude qui donne le vertige. L’organisme a étudié deux scénarios: l’un où les tendances en matière de télétravail en cours avant le Covid s’accélèrent, et un autre où il y a une rupture à la hausse.

Conclusion: il pourrait y avoir entre 3,3 millions et 6 millions de m² en trop dans les bureaux en Île-de-France. De quoi provoquer une apocalypse dans le secteur. Et une recherche de débouchés nouveaux.

Le logement coche de nombreuses cases pour être une des solutions à ce trop-plein de bureaux. D’abord, la pénurie d’habitations menace. Car alors que les ménages, toujours nombreux, ont toujours autant besoin de se loger, l’année 2020 a été mauvaise en matière de construction de logements neufs. Et 2021 ne s’annonce pas meilleure.

Construire du neuf sur de l’existant en transformant des bureaux présente en outre l’avantage de répondre aux objectifs gouvernementaux d’aller vers aucune artificialisation des sols. Dernier atout : les investisseurs s’intéressent à nouveau fortement au logement. Novaxia a levé 50 millions d’euros pour son nouveau fonds en quelques jours. BNP Paribas prépare une opération de grande ampleur sur le sujet.

Des contraintes administratives !

Pour autant, le développement à grande échelle du télétravail ne va pas conduire immédiatement à la révolution urbaine. Les freins à la transformation de bureaux en logements demeurent, même s’ils se sont atténués.

Le premier tient aux propriétaires. La valeur des logements est bien inférieure à celle des bureaux, même en crise. Tout changement d’affectation conduit donc à une réduction drastique de la valeur des actifs dans les comptes du propriétaire. Cela étant, plus le surplus de bureaux s’installera dans le temps, plus certains se résoudront à une transformation.

D’aucuns ont déjà sauté le pas. «En Île-de-France, il y a 1 million de m² de bureaux vides depuis plus de quatre ans. Certains ont décidé de les céder avant que les bureaux vides ne deviennent trop nombreux. Ce qui explique que notre réservoir de projets atteigne 1 milliard d’euros, soit une multiplication par trois entre les périodes pré- et post-Covid.»

Autre difficulté, la transformation de bureaux en logements n’est pas chose aisée sur le plan technique et peut aller jusqu’à une refonte complète du bâtiment. Mais le pire vient des contraintes administratives : obtenir les autorisations pour changer l’usage d’un immeuble est une opération complexe qui demande du temps. «C’est l’horreur», juge un dirigeant, même s’il reconnaît également que «la loi Elan en 2018 a amélioré les choses». Ce texte a notamment octroyé un bonus de constructibilité (possibilité d’agrandissement par rapport à l’usage précédent) et enlevé certaines contraintes techniques relatives aux bâtiments neufs.

Désormais, les autorités poussent aujourd’hui à une accélération du mouvement. Le ministère du Logement a ainsi signé une charte avec dix grands acteurs (dont Bouygues, Vinci, Icade, Gecina ou Emerige) qui s’engagent à transformer 500.000 m² de bureaux vides en logements d’ici à 2022. La mairie de Paris a également lancé un appel à projet sur ce thème.

Une des solutions qui se dessine est une reconversion des bureaux en site «multi-usages»: aux logements s’ajoutent des commerces, des hôtels, etc.

Les pouvoirs publics poussent en ce sens. Ainsi, le promoteur Emerige transforme actuellement l’immense bâtiment Morland, dans le 4e arrondissement parisien. Les 44.000m² de bureaux vont tomber à 9000m², et le bâtiment comprendra des logements, mais aussi une auberge de jeunesse, un hôtel de luxe, des commerces. Une petite révolution alors que la France a souvent ces immeubles à un seul usage.

Et Noisy-le-Grand dans cette affaire ?

Le CENTRAL

Noisy-le-Grand se meurt depuis plus d’une décennie, la dernière opération de bureaux située dans la zone du Mont d’Est, portée par le promoteur « Les Nouveaux Constructeurs » d’Olivier MITTERRAND remonte à Juin 2004, soit plus de 17 ans. Autre point noir sur le Mont d’Est, 50.000 m² de bureaux de seconde main sont vides et obsolètes.

Par ailleurs, dans le cadre du projet de  restructuration de « l’Esplanade de la Commune de Paris », la présence des logements de « Noisy résidence » sur la dalle est un dossier épineux qui traîne depuis des années. En fait, il s’agit d’un bâtiment dont la majeure partie des appartements se trouve entre les mains de marchands de sommeils. C’est un cauchemar pour les municipalités successives !

Ainsi, dans un premier temps, Brigitte MARSIGNY envisageait de reloger ces habitants sur le futur site Louis Lumière, mais il semblerait que cette initiative ait fait long feu.

Alors pourquoi pas, dans le cadre d’une opération de conversion expérimentale reconvertir un immeuble de bureaux de seconde main vide en logements ?

Mais attention, le choix de l’emplacement doit se faire en concertation avec les habitants de la zone. Ce choix doit être judicieux afin d’apaiser ce quartier. À titre d’exemple, nous voyons dès à présent que la localisation alternative des bureaux du CENTRAL ne serait pas opportune….

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Contribution bibliographique: https://www.lefigaro.fr/ Emmanuel Egloff, le 16 juin 2021.

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