BUREAUX : UN MARCHÉ A SURVEILLER SUR FOND D’INTERROGATIONS

A NOISY-LE-GRAND

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Le marché de bureaux de la Deuxième Couronne, dont Marne-la-Vallée, était à la peine au 2^ème trimestre 2011 avec un volume de transactions qui atteignait seulement 80 200 m².

A la fin du 1^er semestre 2011, la demande placée sur ce marché s’établissait ainsi à 175 000 m², un volume en baisse de 10% en un an. Le marché ne cessait de s’éroder depuis 2007.

La Deuxième Couronne montrait des situations contrastées avec d’un côté, la Deuxième Couronne Sud et Marne-la-Vallée qui étaient en perte de vitesse, avec des reculs respectifs de 20% et 42% des transactions en un an et, de l’autre côté, les marchés du Pôle de Roissy et de Saint-Quentin-en-Yveline qui ont vu leurs volumes de transaction augmenter respectivement de 24% et 39% en un an.

Toutefois, après un 3^ème trimestre record avec 200 000 m² de bureaux placés, le marché de la Deuxième Couronne confirmait une bonne dynamique au cours du 4^ème trimestre 2011. Au total, 480 000 m² ont été commercialisés en 2011. Cette situation est en grande partie liée au regroupement de CARREFOUR sur 85 000m² de bureaux à Massy.

En dépit de ce redressement, l’offre reste abondante sur ce secteur et représente 1,2 million m² fin décembre 2011 (+4% sur un an), dont la moitié est composée de surfaces de grandes envergures. De plus, ce stock vacant est majoritairement composé, à 70% ,  d’immeubles de seconde main, qui ne répondent plus aux exigences des utilisateurs et rencontrent donc des difficultés de commercialisation.

Les valeurs locatives moyennes traditionnelles peu volatiles sur ce secteur, s’établissent selon la localisation entre 137 et 151 €/m²/an pour les surfaces de seconde main, et entre 200 et 230 €/m²/an pour les immeubles prime en blanc, selon la localisation, soit un niveau attractif.

Pour comparaison, dans Paris Centre Ouest, le loyer moyen « prime » se situe dans une fourchette allant de 450 € à 729 €/m²/an.

Le marché de Marne-la-Vallée.

Pénalisée par un début d’année en demi-teinte, la demande placée totalise un volume de 40 700 m² sur l’ensemble de l’année. Le regain d’activité observé à la fin de l’année 2011 s’explique par la concrétisation d’une transaction de grande envergure avec la prise à bail par le CREDIT LYONNAIS de 7 800 m² à Noisy-le-Grand.

Après avoir fortement augmenté entre 2009 et 2010, le loyer moyen de première main baisse légèrement (-2%) et se positionne à 206 €/m²/an. A l’inverse, la valeur locative moyenne de seconde main progresse très légèrement d’une année sur l’autre (+1%) et se fixe à 135 €/m²/an. 150 €/m²/an à Noisy-le-Grand contre 119 €/m²/an à Lognes.

Toutefois, depuis 2010, le stock d’offre immédiatement disponible ne cesse de s’alourdir avec une accélération sur les 12 derniers mois de + 22%. A fin décembre 2011, l’offre immédiate représente 137 000 m², soit deux fois le stock observé en 2007

Le taux de vacance est ainsi passé de 8,2% fin 2010 à 10,1% au 4^ème trimestre 2011. L’essentiel des disponibilités actuelles se compose pour 57% de surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m², et pour 34% de surfaces supérieures à 5 000 m².

La faiblesse du nombre de transactions, conjuguée à la hausse du stock disponible, rend la situation très préoccupante, faisant craindre une hausse record du taux de vacance sur le secteur si les utilisateurs continuent à se détourner du marché de Marne-la-Vallée.

Devant l’excès de bureaux neufs de grands gabarits, les mises en chantier ont fortement ralenti sur Marne-la-Vallée. Ainsi, en 2012, seuls 10 600 m² viendront alimenter le marché.

A l’horizon 2013, deux immeubles pourraient être livrés : « L’Espace Lumière » de 22 100 m² à Champs-sur-Marne (77) et le « Bellini » de 23 000 m² à Serris (77).

Pour 2014, seul un projet de 12 000 m² à Champs-sur-Marne est pour l’instant susceptible d’alimenter le marché.

Cette pause serait la bienvenue car elle devrait permettre au stock de bureaux récemment livré de mieux s’écouler.

Un marché en trompe l’œil sur Noisy-le-Grand ?

Selon DTZ Research, le parc de bureaux s’élève en ce moment à 336 149 m². Il est quasiment stable depuis 2002, ce qui pose fondamentalement, malgré des discours dithyrambiques, le problème de l’efficience du développement tertiaire de Noisy-le-Grand.

Ce sont 21 100 m² de bureaux qui ont été commercialisés en 2011 ; valeur quasiment en phase avec la moyenne de la période 2003-2011 de 25 100 m². L’installation du CREDIT LYONNAIS sur 7 800 m² dans l’immeuble « La Piazza » constitue la seule transaction de grande envergure sur la ville en 2011. Le créneau des surfaces intermédiaires (1 000 à 5 000 m²) aura été le plus dynamique avec 9 000 m² commercialisés en 3  transactions. Les surfaces inférieures à 1 000 m² ont nettement progressé d’une année sur l’autre, pour atteindre 4 500 m².

Le loyer moyen pour les surfaces de seconde main est demeuré relativement stable à 150 €/m²/an en 2011. Le loyer moyen de première main se positionne à 242 €/m²/an.

Après avoir crû de 49% entre 2008 et 2009, le stock immédiatement disponible s’était nettement résorbé à hauteur de 29 602 m² en 2010. DTZ Research signale qu’il s’est de nouveau regarni pour atteindre 42 456 m². Il s’agit principalement d’offres de seconde main ce qui pourrait, selon nous, signifier que des Sociétés  quittent Noisy-le-Grand et libèrent des surfaces, pourquoi ? Seuls, les immeubles « Copernic II» et « Horizon 1 » proposent des surfaces neuves, ce qui peut paraître paradoxal compte tenu du fait que ces derniers immeubles qui sont les plus beaux « fleurons » de Noisy-le-Grand, sont maintenant opérationnels depuis plusieurs années. A ce jour, 1038 m² sur COPERNIC 2.

Dans son enquête internet, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand a recensé 31 000 m² de bureaux de seconde main disponibles sur la ville, pour des surfaces allant de 150 à 5 700 m², mais nous n’avons pas la prétention d’être exhaustif, c’est vraisemblablement dans les détails, supérieur.

Le taux de vacance est aujourd’hui de 11,7% ; la moyenne sur 10 ans étant de 8,3%.

Dans le cadre du protocole relatif au retrait de l’EPAMARNE sur la ville de Noisy-le-Grand (Conseil Municipal du 15/12/2011), nous apprenons que l’EPA a cédé à la Société SNC HORIZON 2 (NEXITY ENTREPRISE) le 05 juillet 1991 un terrain de 36 000 m² de SHON, situé sur le plateau, jouxtant le Novotel et le Centre d’Affaire Attria. Depuis 2010, à la demande de la ville de Noisy-le-Grand, la constructibilité du programme de bureaux a été portée à 56 000 m². Quoi qu’il en soit, cette affaire n’est toujours pas développée à ce jour et traine en longueur depuis 1991. Y aurait-il par hasard quelques difficultés ? Les hypothèses sont nombreuses. Ceci étant, même si les modalités ne sont pas encore finalisées, une délibération de la ville sur cette opération  devrait voir le jour avant le 30 juin 2012, puisque l’offre de bureaux neufs sur la ville est à ce jour extrêmement réduite. Mais la crise s’installe durablement et l’on devrait se poser la question de l’opportunité future du secteur.

Utilisateurs et bailleurs jouent la prudence en 2012.

Au final, si l’année 2011 marque un cru significatif des volumes commercialisés de bureaux en Île-de-France : 124 000 m² pris par SFR à Saint-Denis, 85 000 m² loués par CARREFOUR à Massy, 76 000 m² pris à bail par THALES à Gennevilliers et 28 000m² loués par EGIS à Guyancourt, la crise est dans toutes les têtes. Donc, l’année 2012 devrait fort logiquement être impactée par la dégradation de la situation économique et financière. Ainsi, compte tenu des perspectives de croissance en France (autour de +0,3% en 2012 contre +1,6% en 2011), le volume des transactions devrait décroître en 2012 et être compris entre 2 et 2,2 millions de m² en Île-de-France. De son coté, l’offre à un an devrait peu évoluer, se situant entre 4,3 et 4,5 millions de m² disponibles au cours de l’année 2012.

Commentaire

Selon le Maire de Noisy-le-Grand, la ville disposerait de 430 000 m² de bureaux. Ce chiffre n’est pas confirmé par un professionnel du marché qui situe la moyenne des dix dernières années à 370 593 m². Ce qui corroborerait le fait que la ville plafonne depuis plusieurs années, à 26 000 emplois. Cependant, Michel Pajon souhaite  pousser les feux sur le long terme jusqu’à 800 000 voire 1 000 000 m², pour soit disant atteindre l’équilibre financier de cette ville, compte tenu des engagements de l’Etat lors de la création de la ville nouvelle dans les années 1970. C’était un autre temps…..

Politiquement, nous ne pouvons reprocher à Michel Pajon de faire le « job ». Dans son approche idyllique, il semble rationnel d’associer Bureaux, Emplois et Logements. Mais voilà, les perspectives du marché lui échappe et la réalité est tout autre. L’ADIHBH-V est un visiteur assidu chaque année du Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI). Nous visitons, consultons et posons de nombreuses questions aux professionnels institutionnels du marché des bureaux. Aujourd’hui, notre analyse nous conforte dans l’idée :

- qu’il s’agit d’un marché très concurrentiel. Les villes qui tirent leur épingle du jeu sont : Montreuil, Bagnolet, Charenton-le-Pont, La Plaine-Saint-Denis, en raison de la présence du Métro et du Boulevard Périphérique [*],

- que des pôles nouveaux s'imposent progressivement, tels que : Bercy Paris Rives Gauche, La Pleine St Denis, mais aussi Roissy et Saint-Quentin-en-Yveline,

- d’un marché des bureaux neufs qui marque le pas à Marne-la-Vallée,

- d’un marché en demi-teinte sur Noisy le Grand,

- d’un manque de perspective à moyen terme,

- d’un marché dépendant de la  rigueur économique qui s’installe,

- que les entreprises rationalisent leur investissement. C'est à dire qu’elles quittent les bureaux anciens, pour aménager dans des bureaux neufs (plus petits, moins onéreux en énergie, en renégociant des baux à la baisse,…). Des bureaux plus confortables, plus facilement modulables, plus modernes, plus facilement aménageables, (câblage informatique dans les faux plafonds).

- que le marché du bureau neuf est quasiment dépendant des investisseurs financiers, fonds de pensions étrangers (Allemand, Pays du Golfe, USA, GB,..) et autres,

- que les gestes commerciaux demeurent élevés au moment des transactions. Le prix de la valeur faciale de location n’est qu’un indicateur. En réalité, afin d'attirer le client, des franchises sans loyer de 1,5 à 3 mois/année d’engagement sont courantes.  En outre, le bailleur peut réaliser des aménagements à ses frais, ce qui représente une réduction supplémentaire de 20 à 25%, pour le client.

Devant la faiblesse du marché de Marne-la-Vallée, le stock de bureaux neufs immédiatement disponible poursuit sont inexorable ascension : 55 625 m² en 2001, 100 000 m² en 2006 et 1 200 000 m² fin décembre 2011. Alors, jusqu’ou allons nous plonger dans la démesure ?

Conjointement, plus de 30 000 m² de bureaux vieillissants de seconde main sont disponibles à Noisy-le-Grand. Inévitablement, un jour ou l’autre la question de la réhabilitation [**], de la reconversion, voire de la démolition de ce parc ancien le moins adapté se posera, afin de libérer du foncier. Bizarrement, cet aspect des choses a été totalement occulté dans la présentation du « Rapport sur la situation en matière de développement durable de Noisy-le-Grand» tout dernièrement, lorsqu’elle évoque la réhabilitation du patrimoine bâti.

Pour autant, puisque la rentabilité d’investissements dans le bureau neuf se situe entre 6,5 et 7%%, nous voyons très bien pourquoi les investisseurs financiers institutionnels ne réhabilitent pas l’ancien. Puisqu’ils disposent de capitaux surabondants, ils préfèrent  pratiquer la fuite en avant en recherchant toujours plus de « grain à moudre foncier», pour construire du neuf.

Nous venons de démontrer que cette politique de construction inflationniste de bureaux est aujourd’hui inadaptée sur la ville, compte tenu du marché. De plus, elle n’est pas économe en foncier, alors que la municipalité de Noisy-le-Grand avait la volonté de mettre en œuvre un programme de création de logements sur la période 2007-2013.

Programme ambitieux  de 7075 logements, compte tenu de la forte pression démographique en Ile-de-France, dixit les élus, qui ne légitime en aucun cas le droit d’éradiquer totalement le quartier des Bas-Heurts et  d’expulser à terme  les habitants historiques, ou de sur-densifier les quartiers du Clos d’Ambert, de Gournay-Cossonneau ou des Bords de Marne.

Non, doté d’un équipement emblématique  tel que le Lycée-Collège International, la solution raisonnable à Noisy-le-Grand consistera dans les prochaines années à mettre en œuvre un projet urbain varié, durable et concerté, accompagné  d’un développement économique modéré de bureaux, restaurant l’attractivité du pôle tertiaire de l’Est Parisien. L’ensemble sur un territoire stratégique dénommé « Grand Secteur Ouest », intégrant les Mailles Horizons et le quartier pavillonnaire historique du Clos aux Biches [***].

Ainsi, cette approche globale pour un développement équilibré de qualité et respectueux de l’environnement, proposera sans démesure sur ce grand secteur des programmes diversifiés de bureaux, de commerces et de logements variés, comme le préconise maintenant l’Architecte et Urbaniste Michel MACARY (Architecture SCAU-Concepteur du COPERNIC)

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Contribution bibliographique :

-        Le FIGARO PLUS, spécial SIMI, du 29/11/2011

-        DTZ Research- Property Times- IDF Deuxième Couronne-Bureaux T4 2011

-        BNP PARIBAS- REAL ESTATE : Communiqué de Presse du 05/01/2012

-        Visite et consultations au SIMI, le 01/12/2011

[*]- Rappelons-nous l’épisode KAUFMAN & BROAD qui devait urbaniser Maille Horizon, et qui, finalement, a préféré investir au dernier moment, sur La Plaine-Saint-Denis.

[**]- Les projets de réhabilitation fleurissent, ainsi,  bénéficient ils de la certification HQE. La rénovation permettra une consommation d’énergie finale de 75 kWh/m²/an.

[***]- Solution envisagée en 2007 dans le « Projet Alternatif » à la ZAC du Clos aux Biches, par les Etudiants de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-La Villette et l’ADIHBH-V, et toujours d’actualité.

REVUE DE DÉTAIL

SUR UN MAL FRANÇAIS :

LE LOGEMENT !

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Les intempéries et la campagne présidentielle relancent le débat sur le manque de logements en France. Bradons gratuitement les terrains de l’Etat préconise la gauche vertueuse. Augmentons de 30% l’espace constructible dit le Candidat Président, car tous les Français ne sont pas encore propriétaires. Selon la Fondation Abbé Pierre, 10 millions de Français sont touchés par le « mal logement », et 3,6 millions sont dans une grande précarité. Alors construisons, 70 000, 500 000, 1 000 000 de logements, tous à Marne-la-Vallée, et mieux encore, à Noisy-le-Grand si possible, puisque nous avons un Maire bâtisseur !!!....

Plus sérieusement, comment suivre objectivement ce débat, décryptage :

Selon l’observatoire des notaires de France, les prix dans l’ancien ont doublé presque partout en 10 ans. A Paris ils ne sont pas loin d’avoir triplé : +6,4% au troisième trimestre 2011. Les locataires ne sont pas mieux lotis : + 50% en 10 ans dans la capitale et + 34% en France sur 14 ans.

Un million de logements à construire

Il manque 1 million de logements, c’est le constat sur lequel tout le monde s’accorde. La France aurait besoin de 500 000 logements sociaux et de petites surfaces (2 à 3 pièces). Depuis 30 ans la pénurie s’est aggravée avec l’explosion de la demande. Si la population française a augmenté de 15%, le nombre de ménages s’est envolé de 45% sous l’effet de l’éclatement des familles (un divorce sur deux), de l’espérance de vie qui augmente (le vieillissement), de l’augmentation du célibat et de la migration intercommunautaire.

Au niveau national, les logements sont mal répartis entre des zones dites « tendues » et d’autres presque abandonnées. L’activité est le facteur déterminant de ce clivage. Trop d’emplois au même endroit (25% de l’activité nationale en Ile-de-France), induit trop de logements sur un même secteur. Selon Henri Buzy  Cazeaux, le vrai problème, c’est l’aménagement du territoire, il faut une vision beaucoup plus multipolaire, puisque l’on pourrait aussi travailler à VITRE dans le Calvados,  clame Pierre Méhaignerie ; le foncier n’y est pas cher. En fait, il serait grand temps de revoir la politique du Ministère de l’Espace Rural et de l’Aménagement du Territoire.

Donc, des zones comme Paris, la Région PACA, et autres grandes métropoles  suscitent une forte demande qui booste les prix à la hausse. Construire à proximité de ces zones  pour détendre les prix, dépend alors des moyens de transport. « Nous ne construisons pas dans les communes mal desservies, où il y a peu d’école et peu de commerces, explique le PDG de Kaufman & Broad. Sinon, personne ne voudrait s’y installer ». En conséquence, lorsque vous examinez les perspectives de Marne-la-Vallée dans les prochaines années (Cliquer sur : Autoroute A4, une avenue métropolitaine), vous comprenez aisément que tous les usagers de l’Est Parisien seront les victimes collatérales de cette politique. On urbanise, on densifie puisqu‘il faut des logements, on crée du mal vivre et ensuite, aux calendes grecques nous inaugurerons les transports en communs.

Par ailleurs, certaines mesures fiscales, comme le dispositif Scellier pour l’investissement locatif, ont accentué ces déséquilibres. Des programmes entiers ont poussé dans des « villages fantômes » où les appartements disponibles ne trouvaient pas de locataires. Les effets pervers de la fiscalité ont parfois favorisé l’investissement sans apporter de solution au logement, confirme le Président de la FNAIM.

Cherche HLM désespérément.

On estime aujourd’hui que 70% de la population serait éligible au parc social, compte tenu des revenus des ménages qui ont seulement crû de 9,6% entre 1999 et 2009, selon l’INSEE. Mieux vaut s’armer de patience, près de 1,2 millions de ménages auraient déposés une demande de logement social, dont 550 000 en HLM.

Toutefois, comme le souligne le Secrétaire d’Etat en charge du Logement en campagne, la construction du logement social est repartie, avec 131500 logements financés en 2010, soit +9,3% par rapport à 2009. Néanmoins, leur nombre reste insuffisant, il en manquerait encore aujourd’hui entre 500 000 et 900 000. Il faut rattraper les années 1980, où l’on n’a pas assez construit. À cela, s’ajoute, depuis, le renchérissement du foncier.

Le Président de l’Union Sociale pour l’Habitat, déplore aussi « une baisse des aides à la pierre ». Mais aussi, certains élus rechignent à accueillir des HLM. Pour autant, la loi SRU a bien donné un coup d’accélérateur, mais un tiers des villes concernées n’atteint toujours pas l’objectif.

Le calcul des 20% SRU intègre aussi les logements intermédiaires où, pour y entrer, il faut gagner trois fois le SMIC. C’est du logement Canada Dry !!!...comme le regrette le Délégué Général de la Fondation Abbé Pierre, qui prône la construction de 150 000 logements sociaux par an.

Le problème du financement : le 1% logement

Créé en 1953, le 1% logement est une participation obligatoire des entreprises de plus de 20 salariés, calculée sur le total de la masse salariale. Cependant, depuis 1992, ce taux est passé de 1 à 0,45%.  À l’origine, il servait exclusivement au financement de la construction de logements sociaux et à aider les ménages à accéder à la propriété par le biais de prêts aux salariés des entreprises cotisantes.

La Caisse des Dépôts et Consignation (CDC)  est chargée de centraliser l’argent des livrets A. Depuis 1945, cette épargne de « tous les  français », était prêtée aux organismes HLM pour réaliser des logements sociaux.

Depuis 2008, sous l’injonction des critiques de la Commission européenne, la Loi de modernisation de l’économie a généralisé la distribution du livret A à l’ensemble des banques (en plus du réseau historique composé des Caisses d’Epargne, du Crédit Mutuel et de la Poste). Toutes les banques accèdent à la collecte du livret A et il ne doit plus y avoir d’organismes privilégiés. Pour autant, aujourd’hui, est-on certain que tout l’argent collecté par ces banques remonte bien à la CDC, ou est-il capté par d’autres « placements maisons » supposés plus rentables ?

Ce sont 60 millions de titulaires de livrets en 2011, et 212 millions d’euros d’encours, dont 17,3 millions de dépôts en 2011. Le financement du développement du parc locatif social se fait à 72% par des prêts sur fond d’épargne du livret A. Mais ce n’est pas suffisant. La contribution de l’Etat s’élevait à 700 millions d’euros il y a 3 ans et ne devait pas dépasser 500 millions en 2011. Il y aurait donc, selon l’Union Sociale pour l’Habitat, une diminution de « l’aide à la pierre » ?

Finies donc les subventions massives qui sont passées de 25 milliards en 2000 à 41 milliards aujourd’hui et qui ont permis la construction de 600 000 logements sociaux entre 2007 et 2011. Les subventions ont doublé depuis 2000, et dans le même temps les mises en chantiers n’ont augmenté que de 30%. Nicolas Sarkozy s’interroge, et se demande où passe la différence.

Par ailleurs, l’Etat en faillite,  pioche allégrement depuis plusieurs années dans les actifs de la  CDC, son bras armé,  pour financer d’autres actions, telles que le programme de rénovation urbaine ANRU. Le financement à l’innovation et à la croissance des PME françaises OSEO dans lequel la CDC accentue son soutien. Sans oublier tout dernièrement la CDC qui va prendre 31% du capital de Dexia Municipal Agency (DEXMA) afin de gérer le portefeuille de prêts aux collectivités locales de feu DEXIA.  Ainsi, la ponction de l’Etat remet en cause le modèle initial et menace clairement la construction du logement social, tout particulièrement les 70 000 logements sociaux promis sur 3 ans, sur  toute la France.

Libérer gratuitement le Foncier de l’Etat ?

Première piste évoquée par le candidat François Hollande, l’Etat mettrait à disposition des collectivités locales des terrains gratuitement ?

En effet, l’Etat est un grand propriétaire foncier au travers de Réseau Ferré de France (RFF) et autres. Son actif est estimé à 120 milliards d’euros, ce n’est pas rien ! Mais l’Etat est très lourdement endetté, et l’Etat ce sont les contribuables….Donc la vente de son foncier pourrait contribuer  au  désendettement. En conséquence, objectivement,  nous ne voyons pas très bien comment l’Etat pourrait céder gratuitement ses 394 sites en Ile-de-France, pour un total de 880 ha, ce qui représente un potentiel de 40 à 50 000 logements ? Sur ce sujet, d’après Henry Buzy Cazaux, "en période de disette budgétaire, la messe est dite" ; ce serait déshabiller Pierre pour habiller Paul.

Une solution plus réaliste serait que, si une collectivité s’engage à y faire des logements, elle puisse bénéficier « d’un prix d’ami ». Ainsi, l’Etat pourrait contribuer en proposant des prix de ventes inférieurs aux prix du marché (à prix maîtrisé). Une autre solution serait le bail emphytéotique de 99 ans qui permettrait de réduire le coût final des opérations et donc des loyers.

Augmenter la constructibilité de 30%

Lors de  l’émission « C DANS L’AIR [*] » du 02 février dernier, Yves Calvi pose la question : « trouvez-vous cela réaliste ? ». Réponse : Non, densifier est un vrai sujet, mais techniquement cela pose beaucoup de problèmes dit Henri Buzy Cazaux, soit :

-       Un terrain majoré d’un Cos de 30%, est un terrain qui se vendra 30% plus cher.

-   L’opinion n’est pas spontanément favorable à la densification. Il y a un travail d’Architecture à faire pour intégrer cette nouvelle dimension. Faute de quoi, on va faire détester la densité, et multiplier les Recours Contentieux et les conflits.

Q : Est-ce que cela n’a pas bloqué les ventes ? R : Non, c’est plutôt l’augmentation considérable de la taxation des plus values immobilières en septembre dernier qui a bloqué les ventes. Aujourd’hui, un propriétaire foncier garde son terrain plus de 15 ans pour éviter la plus value.

Néanmoins, Xavier Lemoine indique que cette majoration des droits à construire permettra aux familles qui souhaitent s’agrandir, de ne plus déménager. Gérard Francois Dumon mentionne que, compte tenu du vieillissement de la population, si certaines familles souhaitent accueillir une personne âgée, elles pourront construire une pièce supplémentaire ou un studio attenant. Conjointement, cela pourrait libérer un appartement de 3 ou 4 pièces.

Ceci dit, depuis plusieurs années, les PLU permettent déjà de mieux valoriser les terrains. Nous connaissons bien ce mécanisme sur le quartier de La Varenne à Noisy-le-Grand ou, malgré un Périmètre d’Etude,  des promoteurs initiés rachètent des parcelles de 600-700 m² comportant un pavillon, le détruise, et en lieu et place construisent un immeuble collectif de 12-14 appartements.

Cette mesure a fait vivement réagir le monde du BTP. Si le diagnostic est bon, la méthode laisse perplexe. Comment cette faculté s’exercera-t-elle concrètement ? Cette mesure se cumulera-t-elle avec les possibilités de majoration déjà existantes, soit : pour du logement social :+ 50%, performances énergétiques : +30%, pour certaines zone des PLU : +20%. Auquel cas, nous allons atteindre des taux de majoration impressionnant… Attendez-vous à ce que Noisy-le-Grand deviennent Manhattan.

Dans ce cas de figure, Xavier Lemoine pose clairement le problème des besoins en  Equipements Publics et du financement de ces Equipements Publics (crèches, groupes scolaires,….)

Construire : oui, mais ou ?

"C DANS L’AIR" diffuse un reportage sur une commune de la Haute Garonne, ou un programme immobilier Scellier sort de terre, alors qu’à quelques kilomètres de là, des appartements du dispositif De Robien ne sont pas loués depuis 2007-2008. Si pour le Maire, ce programme immobilier permet d’accroitre l’offre locative de sa commune, encore faut-il trouver des locataires. Dans ce cas, l’offre locative a explosé: un appartement sur cinq est vacant. De très nombreux investisseurs ont été floués car, dans ce dispositif, le montant du loyer plafond autorisé par l’Etat, est souvent inférieur au loyer vendu par les promoteurs ou les agences immobilières.

Ces dispositifs très coûteux pour l’Etat ont toutefois atteint leur objectif d’accroitre l’offre locative, mais pas toujours au bon endroit. Le 31 décembre 2012, le dispositif Scellier sera supprimé dans le cadre de la « saignée » des niches fiscales. Pour autant, le risque de construire dans une zone qui n’est pas sous tension, avec un Maire bâtisseur et un promoteur qui va bénéficier de l’aubaine (prix de ventes majorés de 20%), ne correspond pas forcément à une association de malfaiteurs.  Très clairement, selon Henri Buzy Cazeaux, la défiscalisation a été depuis 30 ans, très utile car elle a permis au parc locatif et aux investisseurs dont on a besoin, d’être au rendez-vous de l’histoire. Trouver un investisseur aveugle pour payer moins d’impôts, ou un Maire qui a surestimé son offre locative ne condamne pas pour autant la défiscalisation, qui reste un outil incitatif nécessaire.

Gérard François Dumon apporte sa contribution en rappelant que le système HLM, tel qu’il existe aujourd’hui, fait qu’il y a presque 70% des Français qui y sont éligibles. Donc 70% des logements construits devraient être des HLM. Evidemment l’Etat n’a pas les moyens de construire ces HLM. Donc, il faut un parc privé locatif, ce qui signifie qu’il faut trouver et encourager des investisseurs privés. Tout le monde a intérêt à y contribuer.

Commentaire

Tous les candidats mettent le logement social au cœur de la campagne.

Après avoir énoncé toutes les vertus de la densification des constructions, le Candidat Président a estimé que les prix de l’immobilier à l’achat, à la vente, et les prix à la location vont pouvoir baisser.

Toutefois, ce relèvement des droits à construire a suscité de nombreuses réactions négatives. Pour le Président de l’Association du Grand Paris, la proposition du Président de la République, apparaît clairement comme un effet d’annonce qui n’aura aucun impact positif sur les prix de l’immobilier en 2012. Elle risque même de créer une bulle artificielle des prix fonciers par anticipation, qui serait contre productive. En raison des contraintes, la majoration de 30% des droits à construire ne sera pas forcément atteinte partout. Encore faudra-t-il que les Maires jouent le jeu, car les Français seront vigilants et pèseront auprès de leur municipalité s’ils ne sont pas d’accord. Dans ce cas de figure, les Maires pourront faire voter en Conseil Municipal une délibération pour s’en affranchir. En effet, sur les 931 communes concernées par le quota des 20% de logement sociaux dans les villes de plus de 3500 habitants, 351 n’ont bâti aucun HLM en 2009. Pire, certaines n’ont rien construit depuis 2005. Sauf de s’affranchir de la maxime électorale,  « un Maire bâtisseur est un Maire battu »,  nous ne voyons pas pourquoi ceux qui n’appliquent pas aujourd’hui la loi SRU, deviendraient demain par enchantement, des partisans de la sur-densification.

Le Sénateur PS, en charge des questions de logement dans l’équipe de campagne du candidat Socialiste, indique que les prix des logements ne baisseront pas. Le Président de L’Association des Maires de France (AMIF) joint sa voix à celle des autres sceptiques. A la même question d’Yves Calvi, ces chroniqueurs répondent le 02 février 2012 tous en cœur, joker !!!...Les messages sont limpides.

Quoi qu’il en soit, l’Elysée a annoncé dans la foulée de l’intervention de Nicolas Sarkozy, que pour accompagner la relance de la construction, l’Etat allait libérer plus de 1500 ha de terrains entre 2012 et 2016, dont 880 ha en Ile-de-France, pour construire 100 000 à 130 000 logements, soit le double de la programmation 2008-2012. Cette mesure « coup de poing » aurait l’avantage de donner un travail formidable à l’industrie du logement, car ce ne sont pas des emplois délocalisables. Un logement construit, représente entre 1,2 et 1,5 emploi. Dans l’affirmative, nous pourrions compter sur « une relance de l’activité par le logement .

Cette disponibilité du foncier confirme bien ce que nous avions pu apprendre lors de la consultation sur le Grand Paris ou, l’équipe de l’architecte Yves Lions avait produit une carte du foncier disponible en Ile-de-France. Cette carte montrait que la surface de terrains mutables en milieu urbain, représentait deux fois la surface de Paris intra muros. Lors de la réunion de Champs-sur-Marne le 03 décembre 2010, il avait été souligné que le fait de mobiliser une partie de ces terrains, permettrait de répondre à la demande annuelle de logement de la métropole, sans avoir à consommer de nouveaux terrains agricoles. A cette occasion, il était précisé au Vrai Journal de Noisy-le-Grand qu’il ne s’agirait nullement de réaliser des opérations d’aménagement « en rasant des quartiers pavillonnaires entiers ».  À bon entendeur, salut.

En conclusion, hormis le fait que les promesses électorales de tous les candidats n'engagent que ceux qui y croient, la problématique du logement en France, devra nécessairement trouver sa place dans le cadre d’un subtil équilibre entre une économie de marché en crise, une pérennisation du financement du vrai logement social avec une nouvelle gouvernance de la Caisse des Dépôts et Consignation, des élus égocentriques qui dilapident l’argent public, une densification des territoires nécessaire en humanisant les quartiers : circulation, transport en commun, stationnement, équipements publics, groupes scolaires, crèches, mixité sociale, commerces, activités, économies d’énergie, espaces verts,…..et nous en oublions.

Même si aujourd’hui on « rase gratis », ce chapelet de nouvelles mesures ne doit pas faire oublier qu’en réalité, demain, le retour à l’économie réelle fera que le choix des manœuvres du prochain Président de la République, quel qu’il soit,  sera particulièrement restreint.

Alain Cassé

Président de l’ADIHBH-V

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Contribution bibliographique :

[*]- Emission de France 5, « C DANS L’AIR » du 02 février 20112, Yves Calvi

  - Chroniqueurs : Julien DUMON : Sociologue, Xavier LEMOINE : Maire UMP de Montfermeil, Henri BUSY CAZEAUX : Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, Gérard François DUMON : Géographe et Démographe.

   - Le Journal du Dimanche du 05 février 2012, Marie QUENET et Matthieu PECHBERTY

   - Localtis.info des :   20 janvier 2012,  30 janvier 2012, 01 février 2012, 03 février 2012,

Relire nos chroniques :

-  Cliquer sur : Le Maire, l’accession et le promoteur – partie1 du 05/05/2010

-  Cliquer sur : Le Maire, l’accession et le promoteur – partie2 du 09/05/2010

-  Cliquer sur : Le Maire, l’accession et le promoteur – partie3 du 14/05/2010

-  Cliquer sur : Locataire ou propriétaire du 28/04/2011

CENTRE AQUATIQUE

DE NOISY-LE-GRAND,

UN CHANTIER RETARDE

A CAUSE DE LA FAILLITE

DE DUTHEIL…

La construction du Centre Aquatique de Noisy-le-Grand  a été attribuée le 15 juillet 2010 à la Société DUTHEIL, pour un montant de 7 309 483,24 €, pour une durée de chantier de 20 mois.

Le 30 mai 2011, Michel Pajon pose la première pierre de cet équipement sportif.

A partir du 23/06/2011 la Société DUTHEIL est en redressement judiciaire, et en cessation de paiement depuis le 10/06/2011. Sous contrôle d’un mandataire judiciaire, DUTHEIL est en période d’observation jusqu’au 23/12/2011 et bénéficie d’une continuité d’exploitation.

En septembre 2011, nous apprenons que SAS DUTHEIL est à vendre, suite à redressement judiciaire.

Le 27 octobre 2011, le Tribunal de Commerce de Paris siffle la fin de la partie et prononce la liquidation judiciaire.

C’est une triste nouvelle pour les Noiséens car cette situation va retarder les travaux, et générer inévitablement des surcoûts.

Depuis, le Service Communication de la ville est à la manœuvre pour dédouaner les responsabilités de la commune. Le 14 novembre dernier le Maire adresse un courrier aux Noiséens : « Cette entreprise avait remporté le marché en raison de son savoir- faire et de ses nombreuses références, comme la construction du Centre Aquatique de Paris Belleville. Cet événement, imprévisible, est lié à la crise économique qui frappe l’économie française, et notamment le secteur du bâtiment ». Encore un effort, et c’était la faute du gouvernement sarkosyste !

En décembre 2011, Noisy magazine répond aux Noiséens qui se posent de nombreuses questions.

Q : Il aurait été intéressant de connaître les raisons réelles de cette cessation d’activité […], cela est tout de même très suspect. La commission d’appel d’offre, il me semble, a émis des doutes sur la capacité financière de la dite Société, et un dépôt de bilan ne se prononce pas du jour au lendemain.

R : Il y a rarement une seule raison à la faillite d’une entreprise. Il semblerait néanmoins que les difficultés de la Société DUTHEIL soient apparues suite à un important chantier pour lequel elle n’aurait pas été payée. La commission d’appel d’offres a pour mission d’étudier les compétences et références des entreprises et d’évaluer leur capacité à répondre aux besoins exprimés par la ville dans un cahier des charges. A l’époque, la commission n’avait aucune raison d’émettre des doutes sur la capacité financière de l’entreprise DUTHEIL, car son chiffre d’affaire était en constante augmentation au cours des 3 dernières années, et plus de 5 fois supérieur au montant du marché. Les nombreuses références de l’entreprise en matière de construction d’équipements publics (centre aquatique de Paris Belleville, rénovation du Palais de Tokyo,…) et le dossier technique présenté par la Société DUTHEIL ont remporté l’adhésion de la commission d’appel d’offre.

NB : La commission d’appel d’offres est composée d’élus de la majorité et de l’opposition et de représentants de la trésorerie principale et de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Les marchés publics conclus par la ville sont par ailleurs soumis à un contrôle de légalité réalisé par la préfecture.

Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand a investigué sur cet événement, puisque la question mérite d’être objectivement approfondie, et donne aujourd’hui une autre lecture de cette analyse.

Les commissions des 10 juin et 15 juillet 2010

Afin de légitimer la crédibilité des  commissions d’appel d’offres, la commune se croît obligée de citer sa composition. Après vérification de la liste d’émargement des Procès Verbaux, nous constatons que :

-       Le Président, Michel Pajon : présent,

-       Membres titulaires de la majorité municipale : 3 présents / 4

-       Membre titulaire de l’opposition municipale : 0 / 1

-       Membres suppléants de la majorité municipale : 0 / 4

-       Membre suppléant de l’opposition municipale : 0 / 1

-       Trésorier principal : Absent

-       Représentant de la DGCCRF : Absent

Par ailleurs, la commune mentionne dans Noisy mag que la commission n’avait aucune raison d’émettre des doutes sur la capacité financière de l’entreprise DUTHEIL, car son chiffre d’affaire était en constante augmentation au cours des 3 dernières années. En fait, la lecture d’Infogreffe.fr nous apporte quelques informations contradictoires significatives, lors des assemblées générales de SAS DUTHEIL :

- Le 30 juin 2009, pour l’exercice 2008 : une baisse du chiffre d’affaire de – 9,09% (37 206 836 € HT, contre 40 931 459 € HT en 2007). Une perte nette comptable s’élevant à 2 218 155 €, contre un bénéfice net comptable de 917 057 € au titre de l’exercice 2007.

- Le 30 mars 2010, pour l’exercice 2009 : une baisse du chiffre d’affaire de - 6,55% (34 768 511 € HT, contre 37 206 836 € HT en 2008). Une baisse des charges d’exploitation de – 12,63%. Une réduction du personnel tant au niveau « encadrement de chantier et administratif » qu’au niveau du « personnel de chantier », soit une réduction de la masse salariale de - 15,48%. Un bénéfice net comptable de 181 394 €, contre une perte nette comptable de 2 218 155 € au titre de l’exercice 2008.

- En 2010, SAS DUTHEIL annonce une hausse du chiffre d’affaire par rapport à 2009 de + 21,95% (42 403 375 € contre 34 768 511 € en 2009). Toutefois, le bénéfice net comptable chute de – 29,58%  (127 731 € contre 181 395 € en 2009). Ainsi, malgré les efforts effectués depuis deux ans, la société DUTHEIL a enregistré depuis le début de l’année de l’exercice 2011 des difficultés financières croissantes résultant :

- du litige commercial relatif à un chantier important, apparu avec le maître d’ouvrage délégué, qui a bloqué une créance de 2 000 000 €,

- du report de plusieurs mois de la date de démarrage de plusieurs chantiers,

- de l’insuffisance de rentabilité des chantiers démarrés sur l’exercice en cours.

Par ailleurs, les rapports de gestion du Président de DUTHEIL indiquent :

- Que depuis 2006, DUTHEIL réduit le nombre de ses salariés, à savoir ; 194 en 2006, 142 en 2007, 125 en 2008, 118 en 2009 et 109 en 2010. En cas de besoin, la Société recoure aux salariés intérimaires, ce qui permettra d’ajuster les besoins de main d’œuvre et les coûts avec plus de souplesse.

- Que les « Marchés Publics » représentent 75 à 80% du chiffre d’affaire de la Société,

- Que le Marché actuel du BTP est toujours tendu et orienté à la baisse. Dans ce contexte, DUTHEIL n’ignore pas que la conjoncture incite au « prix cassé », et signale que beaucoup de ses concurrents répondent à des appels d’offres en proposant des prix très bas. Néanmoins, DUTHEIL se défend d’utiliser  ces pratiques.

En outre, sur l’exercice 2010, DUTHEIL a procédé à une augmentation de capital de 500 000 €, afin de le porter de 1 200 000 € à 1 700 000 €. Cette recapitalisation devait permettre d’améliorer la structure financière de l’entreprise et de renouer avec la confiance des partenaires financiers.

Enfin, courant 2010, BTP Banque, nouveau partenaire financier, est venu rejoindre le pool bancaire actuel de SAS DUTHEIL.

Néanmoins, en désespoir de cause, constatant que les mesures de restructuration engagées depuis deux ans se sont malheureusement avérées insuffisantes, et face à la détérioration rapide de sa trésorerie, la Direction de DUTHEIL a décidé de solliciter du Tribunal de Commerce de Paris, le bénéfice d’une procédure de redressement judiciaire. Ainsi, depuis le 23/06/2011, la Société DUTHEIL était en redressement judiciaire, et en cessation de paiement depuis le 10/06/2011.

Mais en juin 2011, DUTHEIL est toujours dans la course

pour la construction de la Chaufferie Centrale !!!...

Qu’à cela ne tienne, le 15/06/2011, une nouvelle commission d’Appel d’Offre attribue le marché de la construction de la Chaufferie Centrale (lot n°1)  à la Société DUTHEIL, alors que cette Société est en cessation de paiement depuis le 10/06/2011. Comprenne qui pourra !!!... Toutefois la commune redevient lucide, et lance un nouvel Appel à Marché pour le lot n°1 le 15 septembre 2011 (réception des offres le 21 octobre à 12h).

En décembre 2011, nouvel appel d’offre

pour la reprise des travaux du Centre Aquatique.

Le 21 décembre 2011, la ville lance un nouvel Appel à Marché européen dont la notification devrait avoir lieu au cours du mois d’avril 2012, pour un début prévisionnel des travaux en mai 2012, le délai d’exécution des travaux étant fixé à 10 mois.

Le dossier de consultation comprend, entre autres documents, « un procès verbal de constat ». Il s’agit vraisemblablement du rapport d’un huissier de justice qui a été mandaté, pour faire l’état des lieux des travaux, suite à la défaillance de DUTHEIL (?). A ce stade, le Règlement  de la Consultation mentionne, et ce n’est pas anodin en termes de surcoût des travaux pour la ville : « Les poutres n°413 et 420 [….] du Plancher Haut, niveau rue, ont été réalisées par erreur, avec une arase inférieure de 10 cm trop bas, ce qui est incompatible avec l’arase de faux-plafond exigé par l’Architecte ».

Dans ce cas de figure, l’erreur de mise en œuvre fut heureusement détectée par l’expert, mais que se serait-il passé en cas d’erreurs indétectables (fondations, quantité de ferraillage, qualité du béton, …..) ? Nous sommes ici devant toute la complexité d’une reprise de chantier en termes de couverture d’assurance. Qui prend en charge la responsabilité d’éventuelles malfaçons antérieures cachées : la commune ou la nouvelle entreprise ? C’est toute la problématique.

Epilogue

Pour le lot n°1 « Clos couvert », la commission d’Appel d’Offre du 10 juin 2010 avait retenu la candidature des entreprises suivantes : DUTHEIL, CBC, LEGENDRE, SPIE, FAYOLLE, BOYER, LEON GROSSE. En ce qui concerne les critères de sélection retenus dans le règlement de la consultation nous trouvons : « Il est procédé à un examen des garanties professionnelles, techniques et financières sur la base des éléments requis au titre de la candidature ».  

En l’espèce, garanties financières qui se soldent principalement par la communication pour le candidat  compétant des chiffres d’affaires globaux, et le chiffre d’affaire annuel concernant la prestation, objet de la consultation, pour les années 2007, 2008 et 2009.

Ceci étant, le 15 juillet 2010, après analyse et classement des différentes propositions des entreprises, la commission d’Appel d’Offres retient DUTHEIL, pour un montant global et forfaitaire de 7 309 484,24 € HT (- 0,17% par rapport au second, soit 12426 €), comme étant l’offre économiquement la plus avantageuse.

Bingo, nous connaissons la suite !!!...

Commentaire

Comment la commune peut-elle déclarer dans le Noisy mag de décembre 2011, que le chiffre d’affaire de DUTHEIL était en constante augmentation au vu des résultats 2007 (40 931 459 €), 2008 (37 206 836 €) et 2009 (34 768 511 €) ? En fait, ce n’est pas notre analyse. Au risque que Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand  ne sache ni lire ni compter, la lecture des rapports de gestion 2007, 2008 et 2009 sur Infogreffe.fr, montre que le chiffre d’affaire a régressé de 15% sur la période, alors…..

A vouloir se victimiser, la municipalité induit les citoyens Noiséens dans le doute. C’est une aberration. Ce n’est pas faire preuve d’un grand sens pédagogique sur des enjeux financiers considérables, compte tenu du surcoût probable de ce projet, puisque ce Centre Aquatique est financé par les ressources propres de la ville.

Il n’en reste pas moins que nous sommes dans une situation ubuesque. Où peut bien se cacher le mistigri ? Les informations fournies par DUTHEIL étaient-elles valides ? Sachant que les bilans et les comptes de résultats n’étaient pas exigés, ne fallait-il pas aussi, minutieusement,  consulter les comptes de gestion de cette Société sur Infogreffe.fr. La commission aurait pu constater que les comptes 2009, pour une Assemblée Générale en date du 30 mars 2010, n’étaient pas déposés (ils ne  furent déposés  aux Greffes du Tribunal de Commerce de Paris que le 08 juin 2011). Par ailleurs, il aurait été judicieux pour la commission de bien apprécier  les Chiffres d’Affaires et les Résultats de Gestion sur la période.

Finalement, toutes ces vicissitudes étaient autant d’indicateurs qui faisaient peser sur DUTHEIL une sérieuse incertitude sur sa capacité à poursuivre son activité. DUTHEIL ne cassait pas ses prix, mais DUTHEIL faisait croitre en 2010 son chiffre d’affaire tout en diminuant son bénéfice net comptable, ce qui s’est obligatoirement traduit, par une insuffisance de rentabilité !!!......

En ce qui concerne les membres présents aux commissions d’Appel d’Offres dès 10 juin et 15 juillet 2010, nous relevons la présence de 4 élus/6, dont le Maire Président et 3 élus Socialistes avec l’Adjoint au Maire chargé de l’urbanisme. L’opposition municipale UMP était encore une fois défaillante. Les personnalités représentant la Concurrence et la Répression des Fraudes (DGCCRF),  et le Comptable Public étaient manquantes.  C’est légal, le quorum est atteint, mais toutes ces absences laissent un goût amer sur la pertinence du choix.

En ce qui concerne les absences de l’opposition municipale UMP, c’est faire injure aux électeurs  de la dernière élection municipale qui leur ont accordé leur confiance. Le  16 mars 2008, 5532 citoyens Noiséens ont confié un mandat politique à ces candidats. Aujourd’hui, nous déplorons que ces élus soient défaillants dans le cadre de cette commission d’Appel d’Offre et n’assurent pas leur responsabilité publique devant l’ensemble de la population locale. Ils portent atteinte à la crédibilité des élus locaux.

Enfin, dire que tous les marchés publics conclus par la ville de Noisy-le-Grand sont soumis à un contrôle de l’égalité par la Préfecture qui assurerait une veille juridique, c’est faire fi du fait qu’à ce jour, l’idée s’est largement répandue d’un contrôle de légalité si faible qu’il en devient dérisoire, par manque de moyens. En effet, d’une manière générale, le bilan de ces contrôles s’avère décevant. Cela pose tout le problème de la légalité des actes !!!...

En conclusion, si la rédaction de Noisy mag répond aux nombreuses questions relatives au retard du chantier de construction du Centre Aquatique, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand donne ici une autre lecture de la lettre de Michel Pajon, en apportant un nouvel éclairage sur cette mésaventure qui va reporter, dans le meilleur des cas, l’ouverture du Centre Aquatique à l’horizon de l’été 2013.

Soyons attentif. Pour parodier une émission de télévision, « on ne nous dit pas tout ».

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Contribution bibliographique :

- Sur Infogeffe.fr : Rapports de gestion du Président de SAS DUTHEIL,   2007, 2008, 2009 et 2010,

-  Appel d’offres n°2011 – 137 : Reprise de travaux pour la construction du Centre Aquatique.

-  Appel d’offre n°2010 - 013 : Rapport d’analyse des candidatures et Rapport d’analyse des offres,

-  Commission d’appel d’offres : Procès verbal de sélection des candidatures du 10 juin 2010,

-  Commission d’appel d’offres : Procès verbal d’analyse des offres du 15 juillet 2010.