LA GRANDE PARALYSIE

DU MARCHE

DE L’IMMOBILIER.

LA LOI ALUR…. !

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Il y a urgence. Le bilan de Cécile DUFLOT qui est restée deux ans au Ministère du logement n’est pas brillant. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est complètement grippé, tous les voyants sont au rouge. Malgré la crise, le prix de la pierre ne recule pas franchement et reste élevé en France. Depuis 2.000, il a grimpé de 75,3%.

Pour faire baisser le coût de la pierre, les experts claironnent qu’il faut construire 500.000 logements / an. François Hollande s’était engagé à réaliser cet objectif. Mais en fait, au lieu d’augmenter, la production de logements a chuté ces dernières années. Alors qu’elle était de 421.0000 en 2011, en 2014 elle ne dépassera pas les 320.000 logements. Vous êtes dans le discours Monsieur le Président, Il y a loin de la coupe aux lèvres !

Ce nouveau recul va encore entraîner la destruction de 7.000 emplois non délocalisables, dans le secteur du BTP, qui s’ajouteront aux 80.000 perdus depuis 2008. La crise est l’une des origines de ce marasme, mais pas seulement. Hormis son action pour limiter les recours malveillants contre les permis de construire (1), et les mesures pour inciter les acteurs institutionnels à investir dans la construction de logements neufs, Cécile DUFLOT, dirigeante d’EELV, n’a pas fait grand-chose.

Il y a bien eu le dispositif d’investissement locatif qui porte son nom (3), mais seulement 30.000 logements neufs ont été vendus en 2013 avec cette formule, alors qu’elle en espérait 40.000 ! Même la Loi du 18 janvier 2013 portée par l’ex Ministre du logement qui prévoyait la cession gratuite ou avec une forte décote de fonciers constructibles appartenant à l’Etat, a fait un flop. Quinze mois après sa promulgation, six ou sept opérations de ce dispositif, seulement, ont été réalisées.

Il y a peu d’espoir que la donne change radicalement en 2014. Pour faire baisser les prix, Cécile DUFLOT a préféré revaloriser la situation du locataire en clouant au pilori les propriétaires. En effet, la Loi sur l’Accès  au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi ALUR), adoptée le 23 mars 2013, prévoit notamment l’encadrement des loyers. Cette mesure qui obligera le propriétaire à fixer des loyers dans la moyenne du quartier ne serait appliquée que courant 2015 pour les 28 grosses agglomérations concernées par ce dispositif, le temps de mettre en place les « Observatoires des loyers qui fixeront les loyers de référence ». Cette nouvelle "usine à gaz" coûtera au bas mot 400 millions d’euros/an. Trop cher pour un Gouvernement impécunieux ; bonjour les économies et la simplification administrative, vive le credo bureaucratique !!!...

Mais les professionnels de l’immobilier tirent déjà la sonnette d’alarme sur les conséquences de la mainmise de l’Etat sur les loyers. Selon ces derniers, depuis deux ans ils ont perdu 10 à 12% des propriétaires qui louaient leur bien par leur     intermédiaire, déplore le Président du Groupe ORPI. A cause de cette disposition, beaucoup de propriétaires récupèrent leur bien pour y installer leurs enfants ou le vendre, précise le PDG de CENTURY 21. Dans ce dernier cas de figure, n’oublions pas que le Gouvernement de François FILLON a mis en place une taxation de 30% sur les « plus values », lors de la vente d’un bien immobilier avant 30 ans. Merci Monsieur le Premier Ministre ; finalement : « propriétaires, gardez-vous à gauche ! mais bailleurs, gardez-vous aussi à droite ! »

Bref, la pénurie de logements à louer pourrait s’aggraver. Nous saurons dans quelques mois qui avait raison sur ce sujet : la leader des Verts qui aujourd’hui ne prend plus la lumière de l’Elysée, ou les professionnels de l’immobilier !

Loi ALUR : Le Gouvernement indécis sur la marche à suivre :

L’encadrement des loyers prévu dans 28 grandes agglomérations sera-t-il assoupli ? La Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui devait se substituer, à la caution à partir de 2016, verra-t-elle le jour ? Une grande confusion règne au sein du Gouvernement sur ce sujet. Mais un sentiment domine : la Loi ALUR adoptée le 23 mars 2014,  devrait être appliquée avec moins de rigueur que prévu.

Matignon veut lâcher du lest, et débaptisé le « DUFLOT » (3). Il y a trop d’éléments qui entravent l’action. Manuel VALLS veut libérer les énergies. La nouvelle Ministre du Logement, Sylvia PINEL, n’a pas le poids politique pour s’y opposer. L’encadrement des loyers qui entrera en application à Paris à la fin de l’année, pourrait rester lettre morte dans un certain nombre de grandes villes. De même, il n’est pas exclu que la GUL ne voie jamais le jour. Après les annonces de " détricotage " de la Loi ALUR, et quelques phrases sibyllines, l’exécutif se dirigerait maintenant vers des aménagements en étant concret et pratique ?

A cause de la Loi ALUR, les ventes sont ralenties !

C’est un cas d’école rapporté dans LE FIGARO du 11 juin écoulé. La promesse de vente d’une chambre de bonne, dans Paris 18^e, cédée à 50.000 €, faisait 308 pages. Pour réunir tous les documents exigés, le vendeur a mis six semaines et a déboursé 1.300 €. En effet, aujourd’hui pour qu’une promesse de vente soit valable, il faut désormais fournir une masse invraisemblable de documents (règlement de copropriété, procès-verbal des trois dernières assemblées générales, état de division des lots,….). Toute cette paperasserie envahissante ralentit aussi les transactions dans l’immobilier neuf.

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(1)- Il faut d'abord bien comprendre dans quel cadre une personne est amenée à déposer un recours contre un permis de construire. Selon le Code de l’urbanisme, toute personne peut s’opposer à l'octroi d'un permis de construire si elle estime qu'il ne respecte pas les règles d'urbanisme ou si elle juge que la future construction lui porte préjudice.

En général, ce sont des voisins qui les déposent lorsqu'ils s'estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Un cas récurrent est la perte d'ensoleillement causée par la construction de nouveaux bâtiments. Les recours peuvent aussi être déposés par des associations de défense de l'environnement notamment. 

(2)- Dès le mois d’avril 2014, l’ADIHBH-V annonçait ce fiasco. Cliquer sur : http://www.noisy-les-bas-heurts.com/article-quel-bilan-pour-le-logement-123413940.html

(3) – A Matignon, on en est persuadé : si le dispositif de défiscalisation DUFLOT n’a pas eu le succès escompté, c’est à cause de son nom. Cécile DUFLOT a suscité un tel rejet chez les professionnels (promoteurs, agents immobiliers, syndics,…) et les propriétaires qu’une formule d’investissement locatif portant son nom, était difficile à commercialiser. Pour la leader des Verts, ce ne sera pas un drame, car elle ne cible pas cette clientèle électorale.

Contributions bibliographiques :

-        LE FIGARO du 11 juin 2014, Jean Yves Guérin : Immobilier, la grande panne,

-       LE FIGARO du 12 juin 2014, Jean Yves Guérin : Immobilier, la loi DUFOT devrait être largement assouplie,

-        Batiweb.com, du 13 juin 2014, CT avec AFP, Loi ALUR : le gouvernement indécis sur la marche à suivre,

-     Localtis.info du 17 juin 2014, Jean-Noêl Escudié : Dispositions contestés de la Loi ALUR : s’appliqueront, s’appliqueront pas ?

AFFICHAGE SAUVAGE…

SUITE !

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Depuis sa mésaventure de 2009, avec la Police municipale de Noisy-le-Grand, l’ADIHBH-V a retenu la leçon et ne présente plus ses fêtes de quartier sur les installations d’éclairage public, les panneaux indicateurs et sur les équipements publics de la ville en général.

Nous privilégions les espaces privés, après autorisation des propriétaires.

Par contre, pour une période très limitée, avec l’autorisation de la commune de Bry-sur-Marne, nous apposons nos affiches sur le quartier de La Garenne, limitrophe des Bas Heurts.

Cependant, avec la promotion immobilière, les marchands de matelas et les cirques, les débordements publicitaires sont légions, avec plus ou moins de succès sur nos villes.

Pour preuve, alors que le dimanche 08 juin des membres de notre association faisaient la promotion de la dixième Fête des Cerises du quartier des Bas Heurts sur les candélabres de Bry-sur-Marne, ils ont été interpellés par la Police municipale qui était en train d’éradiquer les panneaux sauvages relatifs à la vente de sommiers et matelas du Perreux-sur-Marne.

L’ADIHBH-V a pu présenter son autorisation municipale, il n’y a pas eu de soucis !

Qu’en est-il à Noisy-le-Grand ? N’étant plus client nous ne pouvons répondre aujourd’hui en ce qui concerne l’efficacité de la Police municipale sur ce sujet. Mais nous relevons seulement que toutes ces pollutions visuelles s’exposent sur la Ville, et s’exposent très longuement sur des semaines et des semaines !

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LA DECHETERIE

MUNICIPALE

DE NOISY LE GRAND

SOUS 

HAUTE SURVEILLANCE.

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Tous les habitants du quartier de La Varenne ont pu constater à de nombreuses reprises que des gredins déposaient leurs déchets (gravats, pneus, literie, portes, fenêtres, végétaux,….) aux abords de la déchèterie.

Ces dépôts sauvages, en dehors des heures d’ouvertures de la déchèterie, sont illégaux et constituent une véritable pollution visuelle pour les habitants du secteur.

Au regard de ses incivilités qui ne cessent de croître, la commune souhaite surveiller les abords de la déchèterie par la pose d’une caméra de surveillance et, vraisemblablement en toute logique, verbaliser les contrevenants. 1.500 € la contredanse, ça devrait refroidir les ardeurs ?

A la charge des Noiséens, la location longue durée d’un lien optique passif de 3.000 m, pour une durée de 15 ans, s’élève à 26.400 € TTC. A cela s’ajoute les frais d’installation (génie civil, pose du câble optique, coffret informatique,…) pour un montant de 24.686,40 € TTC. Le coût de la maintenance annuelle sera de  396 € TTC.

La déchèterie en pratique.

Cliquer sur le lien : La déchèterie municipale de

 Noisy-le-Grand.

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UNE ETUDE SERIEUSE

PRECONISE

LA CONVERSION DE

L’AUTOROUTE A4,

EN BOULEVARD URBAIN

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Ils veulent « pacifier » les autoroutes d’Île-de-France. La métamorphose d’une transformation en « boulevard urbain » commencerait par l’A4, entre Bercy et Champs-sur-Marne (77).

Un Groupement d’Etude composé de plusieurs Cabinets, emmené par l’Agence François LECLERCQ, vient de finaliser l’étude de faisabilité qui a durée 24 mois. Elle a été réalisée pour le compte de l’Association des Collectivités Territoriales de l’Est Parisien (ACTEP), qui regroupe 14 communes (mais pas Noisy-le-Grand), traversées ou bordées par l’autoroute A4.

L’idée avancée consiste dans un premier temps, à limiter la vitesse de circulation à 50 Km/h au sortir de Paris, du côté de Charenton, Saint-Maurice et Joinville (94) ; puis à 70 Km/h ; 90 Km/h et ainsi de suite.

L’Etude propose de réserver une voie centrale en double sens aux bus, aux taxis et au covoiturage (3 personnes /voiture, contre 1,1 en moyenne aujourd’hui). Huit lignes de bus « A4 Express » seraient spécialement crées. Elles seraient dotées de trois « stations connectées » au milieu de l’A4, avec « pôles de rabattement » accessibles aux utilisateurs par des passerelles piétonnes. Pour compenser la perte d’une voie de circulation dans chaque sens (file de gauche), la bande d’arrêt d’urgence pourrait être ouverte aux voitures aux heures de pointe. Le trafic serait donc ralenti, mais aussi fluidifié.

Agence François LECLERCQ - TER

Selon l’Agence François LECLERCQ, ce dispositif assorti de la création de quelques parkings relais permettrait de transporter 25.000 personnes supplémentaires sur cet axe tout en réduisant le nombre de véhicules individuels de 25.000. L’opération coûterait 30 millions d’euros, l’équivalent de 2 Km de Tramway ou 250 m de métro automatique du Grand Paris Express, précise-t-il.

Le premier Vice-président de l’ACTEP, Jean Pierre SPILBAUER, Maire de Bry-sur-Marne, compte beaucoup sur la concrétisation de ce projet. « Les habitants en ont marre d’entendre dire que le nœud A4-A86 forme le plus gros bouchon autoroutier d’Europe, sans que rien ne se passe ». Nous comptons aussi sur le Conseil Régional d’Ile-de-France pour s’emparer de l’Etude, précise-t-il.

A l’inverse, l’idée ne fait pas l’unanimité partout. Le Délégué Général de l’Association 40 Millions d’automobilistes n’est pas séduit : « Ils sont devenus fous. Limiter la vitesse à 70 Km/h sur une deux fois quatre voies, c’est délirant. On est en train de créer de nouveaux otages : ceux qui passent deux ou trois heures par jour dans leur voiture. C’est très bien de développer des transports en commun, mais pas au détriment des automobiles. On ne va pas se laisser faire ! »

Cent hectares récupérés pour des logements et des bureaux

Le long de la Seine et de la Marne, l’effacement de l’autoroute autorise l’aménagement des berges sur le modèle de ce qui a été fait à Paris, avec promenade et animations au bord de l’eau. Ici, des franchissements de l’autoroute pour les piétons pourraient relier les fleuves à la ville. Plus loin, entre Champigny-sur-Marne et Champs-sur-Marne, en passant par Bry, Villiers et Noisy-le-Grand, les architectes urbanistes imaginent, à long terme, des contre-allées de part et d’autre de l’A4 « apaisée ».

Ce segment, qui borde déjà quelques grands projets urbains, comme le Cluster DESCARTES, pourrait être largement urbanisé. « Dès lors que ça roule mieux et moins vite, on peut bâtir sur les débords et ériger des passerelles. »

Quelques 100 ha pourraient être dégagés pour construire des logements, des bureaux, des commerces et autres équipements publics ; soit environ deux millions de mètres carrés. « Ils seraient les bienvenus au moment où l’on recherche du foncier désespérément ».

Noisy-le-Grand y travaille déjà !

Le 17 juin écoulé, ce n’était pas le sujet de la réunion publique sur l’aménagement du quartier des Bas Heurts, mais la présentation de l’architecte Christian DEVILLERS est sans ambiguïté, lorsque nous observons l’image ci-dessus.. Il s’agit bien d’aménager la façade de l’autoroute A4 entre Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne.

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Contribution bibliographique :

-        Le JDD du dimanche 29 juin 2014, Bertrand GRECO : L’autoroute A4 métamorphosée.

-        www.spilbauer2014.fr/autoroute-a4/ - L’autoroute A4 autrement.