TRAVAIL A DISTANCE :

QUELS IMPACTS

SUR LE PARC DE BUREAUX

EN ILE-DE-FRANCE ?

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Nous présentons  les résultats de la dernière étude de l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) [0] : « Travail à distance : quels impacts sur le parc de bureaux ? » qui ont été publiés dans un communiqué de presse [*] à l’occasion du traditionnel Colloque annuel de l’ORIE, le 10 février 2015, à Paris, dans l’auditorium de la Fédération Française du Bâtiment.

Ce colloque réunit chaque année les décideurs publics et privés de l’immobilier et de l’aménagement de l’Ile-de-France afin de faire partager les travaux de l’ORIE et leur vision du marché immobilier et de l’aménagement francilien.

Le travail à distance, mesure d’accompagnement.

Le travail à distance, qui recouvre les pratiques de télétravail et de nomadisme, est souvent cité comme une des solutions aux maux actuels de la société : déséquilibre vie privée / vie professionnelle,  dégradation des déplacements,  réduction des coûts immobiliers,  (re)dynamisation des territoires. Malgré toutes ces bonnes intentions, le travail à distance reste un sujet qui resurgit à chaque crise économique. Aujourd’hui encore, le travail à distance est, le plus souvent, une mesure d’accompagnement lors du déménagement d’une entreprise, qui pour des raisons de coûts (l’immobilier est le 2^ème poste de dépenses pour les entreprises de services) opte pour une implantation plus éloignée des centres urbains.

Le travail à distance, vers une évolution structurelle des modes de travail ?

La pratique du travail à distance est liée à plusieurs facteurs : contexte économique, recherche de productivité et de bien-être pour les salariés, évolution des modes de vie et de travail, situation du logement, conditions de déplacements, prise de conscience environnementale, révolution technologique.

Néanmoins, les  problématiques de logement et de mobilité auxquelles sont confrontées aujourd’hui les grandes métropoles influent particulièrement sur les modes de travail. 1/3 du nombre des déplacements des Franciliens est consacré au domicile / travail, ce qui représente 50% de leur budget temps de déplacements. Pour se rendre au travail, ils consacrent en moyenne 41 minutes tous modes confondus, ce temps monte en moyenne à 55 minutes en transports en commun (soit 7 minutes de plus qu’en 2011) [1].

En parallèle, les modes de vie évoluent. L’ « à-côté » du travail se renforce faisant croître la mobilité. L’équipement et l’usage des Technologies de l’Information et de la Communication (TIC) explosent en parallèle d’un effondrement du coût des communications. 94% des Franciliens ont un téléphone portable. 58% possèdent un smartphone. 45% naviguent sur Internet avec un smartphone. Chaque salarié compte en moyenne 2,45 outils mobiles. 55% utilisent un smartphone et 63% utilisent un ordinateur portable pour travailler. Et le rythme ne devrait pas ralentir au vu du comportement des 18-24 ans : 75% sont équipés d’un smartphone,  78% naviguent sur Internet via leur mobile, 66% consultent leurs mails depuis un mobile [2].

Avec ces évolutions, 45 à 65% des bureaux seraient inoccupés en permanence [3]. Jusqu’à 17% des actifs pratiqueraient le travail à distance dont 33% seraient sous avenant au contrat de télétravail [4].

Pour autant de nombreux freins subsistent encore : juridiques, techniques, économiques, comportementaux, etc.

Demain, une explosion des lieux de travail ? Ou pas ?

Aujourd’hui, 180.000 à 510.000 actifs franciliens pratiqueraient actuellement le travail à distance en Ile-de-France, ce qui représenterait entre 700.000m² et 2 Millions de m² de bureaux inoccupés en permanence, soit entre 1% et 4% du parc de bureaux franciliens.

Au vu du nombre marginal d’actifs concernés, du rythme moyen d’un jour par semaine de travail à distance, des temps longs de mise en oeuvre et d’appropriation par les collaborateurs, du principe de réversibilité, etc. ces surfaces inoccupées ne seront pas libérées pour autant. Généralement, elles sont réutilisées pour coller davantage aux besoins des usagers salariés : salles de réunions, espaces de travail collaboratif, etc. Le parc de bureaux en tiers-lieux [5] représenterait  entre 36.000m² et 102.000m², concentrés à 90% à Paris ou en première couronne

A l’horizon 2030, selon les hypothèses retenues de croissance du PIB, des emplois, etc., entre 620.000 et 800.000 actifs franciliens occupant du bureau pourraient travailler à distance. Par conséquent, 2,5 à 3,2 Millions de m² de bureaux pourraient être inoccupés en permanence, soit environ 5% du parc. 31.000 à 40.000 pourraient travailler en tiers-lieux. 125.000m² à 620.000m² de bureaux en tiers-lieux pourraient être nécessaires, soit entre 0,2% et 1% du parc de bureaux total.

Si on s’intéresse aux impacts sur la demande de bureaux, au vu de la croissance des emplois en Ile-de-France entre aujourd’hui et 2030, 18.000 à 52.000 nouveaux actifs pourraient travailler à distance. C’est donc 64.000m² à 190.000m² de bureaux qu’il pourrait ne pas être nécessaire de construire chaque année. 900 à 10.000 de ces travailleurs pourraient utiliser les tiers-lieux, ce qui représenterait un besoin de 3.000 à 40.000m² de bureaux en tiers-lieux entre aujourd’hui et 2030, le tout principalement en coeur d’agglomération et à proximité immédiate des principaux noeuds de communication routière et en transports en commun.

Donc pas de dispersion du parc de bureaux en Ile-de-France.

Question : Faut-il autant de bureaux à Noisy-le-Grand ?

À écouter le Maire de Noisy-le-Grand, le développement économique de la commune passe uniquement par la résolution de l’équation : Bureaux / Emplois / Logements. Avec cette étude sur le développement du travail à distance, l’ORIE introduit un nouveau paramètre que nous ne rencontrons jamais dans le discours municipal. Pas même tout dernièrement lors de l’Enquête publique sur le Contrat de Développement Territorial (CDT) Noisy-Champs qui aborde pourtant le développement économique des 15 prochaines années. C’est une lacune des Cabinets qui ont travaillé sur ce sujet.

À contrario, la Commune limitrophe de Neuilly-sur-Marne (93) est beaucoup plus sensible à cette innovation, et ne participera donc pas  à cette escalade du marché des bureaux pour les prochaines années.

Toutefois, le télétravail n’est peut être pas la solution universelle à tous les problèmes de l’entreprise. Mais une pratique substantielle de cette méthode, avec un tiers du temps de travail et un tiers des salariés, demeure une solution très bénéfique tant pour la compétitivité des entreprises que pour la qualité de vie des salariés.

Au-delà de ces bénéfices « traditionnels », le télétravail est un sujet incontournable dans la mesure où il pose la question et il préfigure un nouveau contrat social, un nouveau rapport au travail et à l’entreprise, de nouvelles pratiques managériales et organisationnelles, en apportant aux entreprises une agilité suffisante.

Si on s’intéresse à ce nouvel impact sur la demande de bureaux, au vu d’une hypothétique croissance des emplois à Noisy-le-Grand entre aujourd’hui et 2030, il  nous semble évident que la construction de 500/600.000 m²  nouveaux bureaux ne sera jamais atteinte.  Sans même parler de Champs-sur-Marne !

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[0] - L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) est une instance d’échanges, de concertation et d’études, réunissant plus de 140 membres issus des différents métiers de l’industrie immobilière (Aménageurs, Promoteurs, Investisseurs, Utilisateurs, Conseils, Experts, Enseignants-chercheurs, Etat et collectivités locales). En 2015, l’ORIE poursuit ses réflexions notamment sur des thèmes de fond tels que l’approfondissement de la connaissance des parcs d’immobilier d’entreprise (entrepôts, commerces, etc.) tant sur les plans quantitatifs que qualitatifs (âge, taille des immeubles, etc.), la simplification des normes, la fiscalité et l’immobilier réversible.

[1] -  Toutes ces statistiques sont issues de l’Enquête Globale Transports 2010, DRIEA-STIF.

[2] – Toutes ces statistiques sont issues du CREDOC, La diffusion des TIC dans la société française 2014.

[3] – Source Mobilitis

[4] – Source Tour de France du Télétravail

[5] – Né d'une approche sociologique de nos territoires, le concept de « tiers lieu » se développe en France et dans le monde. Ils sont destinés à être des espaces physiques ou virtuels de rencontres entre personnes et compétences variées.

[*] - Pour plus d’informations, contacter :

Faustine Le Bourg

01 40 61 86 47

faustine.le-bourg@i-carre.net

AUXERRE :

UN MODELE

DE CONCERTATION

SUR LE QUARTIER

DES BRICHERES :

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Le quartier des Brichères à Auxerre fût le théâtre de la première des trois opérations de rénovation urbaine prévues dans le plan du mandat 2001-2007. Le projet, agréé par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), portait sur la démolition de 147 logements sur trois tours et la re-construction sur place de 300 logements, dont 200 en locatif social, et 140 réhabilitations avec résidentialisation. La qualité souhaitée du projet visait à faire des Brichères un « Eco-quartier » sur la ville. Un principe fort avait été annoncé d’emblée, parallèlement à la volonté politique de la rénovation urbaine : la reconstruction sur place des logements avant destruction des trois tours concernées, ceci avec une visée de diminution de l’angoisse des habitants liée à ces opérations.

Le contexte

La ville d’Auxerre a fait de la démocratie participative un axe fort de sa gouvernance municipale dès 2001, avec la mise en place des Conseils Consultatifs de Quartier au centre du dispositif. L’implication des habitants a été centrée sur un dispositif complet d’enquête par foyer concernant l’habitat souhaité et sur une présentation régulière du projet en assemblée de quartier à tous les stades du projet.

Serge Renaudie, Architecte – Urbaniste et Paysagiste  chargé du projet global, et les architectes des futurs logements, ont détaillé les différentes étapes de ce vaste chantier, durant lequel les concepteurs ont cherché à rester proches des habitants et des réalités du terrain en étant présent dans le quartier.

Ainsi, dés le début des études, les habitants ont été appelés à s’exprimer, à réagir aux premières esquisses, à découvrir les images de leur futur quartier. La volonté de la ville et de son maître d’œuvre étant que les habitants puissent, tout en pesant sur les choix d’aménagement et de construction, s’approprier les lieux, individuellement et collectivement, dans le respect de l’environnement.

A l’origine, la rénovation urbaine du quartier des Brichères a été initiée par un diagnostic des quartiers classés ZUS en 2002. Puis une étude de pré-programmation de la rénovation urbaine concluait sur la démolition de 3 tours pour 147 appartements. La conviction générale qui animait les nouveaux élus et Service de l’Urbanisme, était qu’on « n’imaginait plus faire sans concertation réelle avec les habitants». En fait, il fallait optimiser le projet par la concertation pour renforcer l’adhésion. Ceci correspondait à l’engagement premier de Guy FEREZ, Maire PS élu en 2001 et réélu confortablement en 2008 et 2014.

C’est sur l’aval de l’étude de pré-programmation urbaine qu’a porté la concertation, centrée sur la définition du futur habitat, re-construit sur place avant la démolition des 3 tours. Cette démarche est en phase avec la qualité souhaitée du projet visant à faire des Brichères un « Eco-quartier » sur la ville, un village au bord de la ville.

Une Démarche méthodique

Tous ces projets ne valent que s'ils sont accompagnés d'une méthode. Le portage du projet et directement son animation, ont été réalisés par la Commune d’Auxerre et l’Office Auxerrois de l’Habitat. Pas de SEM-SPL, pas une ribambelle de bureaux d’études. Les terrains ont été achetés par la ville. L’expertise était présente en interne dans l’administration de la Collectivité Territoriale. Le pilotage et l’animation ont donc été conjointement assurés par la Direction de l’Urbanisme avec à sa tête Pierre GUILBAUD, aujourd’hui à Noisy-le-Grand et l’Office Auxerrois de l’Habitat, auxquels s’adjoint, autant que de besoin, le Service communication.

La démarche concertation devait agir sur le cadre de vie des habitants. Elle avait pour objectifs d’optimiser le projet pour emporter l’adhésion individuelle et collective de cette mutabilité urbaine du quartier des Brichères. Elle était basée :

1°) Sur un dialogue individualisé et une écoute par famille sur la définition du futur habitat, pour la famille et dans le quartier,

2°) Sur une présentation régulière du travail en réunion publique de quartier, qui réuniront de 150 à 200 personnes à chaque fois,

3°) Sur un travail avec les trois Associations  présentes sur le quartier,

4°) Sur le Conseil de quartier qui recevait une information spécifique et en temps réel sur l’avancée du projet. C’était un partenaire privilégié mais non exclusif du projet ;

5°) Sur une information multiforme et de qualité

Succès sur le quartier des Brichères.

Au départ, plus ou moins bien ressentie comme authentique, la démarche explicite de « démocratie participative » des nouveaux élus d’Auxerre a finalement été validée par la participation régulière de 150 à 200 personnes à chaque réunion publique. Une forte confiance entre élus et habitants s’était installée. Cette levée du scepticisme a été rendue possible rapidement puisque les habitants ont eu le sentiment d’être écoutés et pris au sérieux.

Cette réussite de l’implication des habitants des Brichères dés les études pré-programmatiques à travers des assemblées régulières de quartiers, a eu pour résultat de conforter les professionnels et les élus dans la démarche, augmentant l’écoute et la découverte d’attentes non obligatoirement détectées par les élus. Cerise sur le gâteau,  le vote à l’unanimité des délibérations sur le projet en Conseil municipal était aussi un indicateur de la réussite de la bonne méthode.

Posons-nous la question de la ZAC du Clos aux Biches !

Si la « démocratie participative » utilisée aux  Brichères peut nous faire rêver, les habitants du quartier des Bas-Heurts n’ont pas la même perception des événements, puisqu’à Noisy-le-Grand, malgré quelques avancées notables avec l’organisation de réunions thématiques, ce type de Gouvernance est une utopie.

Nous en voulons pour preuve la participation des Conseils Consultatifs de Quartier lors de la quatrième réunion thématique du 14 octobre 2014. Nous avons noté à cette occasion seulement 28 présents/100 (150 à 200 à Auxerre) et ce fût calamiteux. Hormis quelques onomatopées simulant le bruit du hibou, lorsqu’un membre des Bas-Heurts avançait une suggestion, aucunes idées pertinentes relatives à l’aménagement urbain du Clos aux Biches ne furent avancées par ses membres. Dans son rapport final, Pierre GUILBAUD, Directeur de l’Urbanisme et de l’Aménagement de la ville ne pourra en retenir le moindre enseignement qui pourrait renforcer sa réflexion sur le projet.

La réussite de l’urbanisation des Brichères c’est, entre autre, que l’Architecte-Urbanite-Paysagiste Serge Renaudie a pratiqué un Urbanisme au sens noble du terme. C'est-à-dire qu’il a pris soin de visiter et revisiter pas à pas tout le quartier, de respirer l’atmosphère, de rencontrer et de questionner les habitants et les Associations. Donc, de s’approprier l’histoire de ce lieu.

A Noisy-le-Grand nous ne relevons rien de cette démarche. Nous n’avons jamais vu l’Architecte Christian Devillers respirer sur le terrain l’atmosphère  des Bas-Heurts, et encore moins rencontrer notre Association de défense qui pourtant s’époumone  depuis 2004 à faire valoir un projet alternatif. Et pour cause, selon la volonté du Maire, la solution finale globale doit conduire à l’exfiltration de tous les habitants. Alors pour cet Architecte de renom la mission devient banale, puisqu’il a devant lui une page blanche pour poser méthodiquement sur la ZAC dite du « Clos aux Biches »  un « Urbanisme préfabriqué de promoteur », bien rangé dans les banques de données des ordinateurs d’architectes de son Cabinet.

Et oui ! le projet de Christian Devillers vous le retrouverez à Rennes, mais vous pourriez aussi très bien le rencontrer demain à Mourmelon-le-Grand ou sur le plateau du Larzac puisqu’il ne retient  pas, comme préalable,  la mémoire des lieux. En d’autres termes, nous dirions qu’il est commercialement  urba-compatible avec le marché immobilier. Seul un objectif économique est fixé à la commande par le Maire de Noisy-le-Grand: il faut que ça plaise à la  promotion immobilière (Nexity, Icade, Les Nouveaux Constructeurs,….) pour qu’elle achète des surfaces de planchers (SDP) constructibles à 700 €/m², afin qu’elle réalise et  vende un maximun de logements 2 et 3 pièces, les produits phares du moment, pour des primo accédant à 4200-4700 €/m².

Dans ses conditions, si ce concept destructeur devait l’emporter, hormis de satisfaire à un article du Code de l’Urbanisme, nous nous posons la question de l’intérêt pour la Commune  de consulter les habitants des Bas-Heurts, puisque demain ils seront ailleurs !  Alors, qu’ils posent les questions aux nouveaux résidents de demain?

Mais qu’à cela ne tienne, nous sommes pugnaces. Après 2007,  l’ADIHBH-V en remet une couche en 2015 en travaillant avec un Collectif de Jeunes Architectes-Urbanistes sur un « Projet complémentaire » à celui de Christian Devillers, qui préservera des espaces pavillonnaires.  Ainsi, en plus des trois réunions thématiques ou nous fûmes écoutés (mais encore faudrait-il être entendus ?), notre Association veut toujours donner du sens et impulser le signe d’une concertation bien vivante sur le projet de la future ZAC du Clos aux Biches.

Ceci dit, malgré nos efforts  de politique citoyenne, pour aboutir  il faut la volonté politique du Maire PS Michel Pajon. Cette volonté politique de « démocratie participative » est-elle aujourd’hui clairement affichée et d’actualité à Noisy-le-Grand ?

Nous ne sommes pas à Auxerre avec Guy Ferez, un autre Maire PS.

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ROLAND GAREL DESSINE

POUR LES BAS-HEURTS

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Lors de l’enquête  de Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de février 2007 relative à la création de la ZAC du Clos aux Biches, sur le quartier des Bas-Heurts à Noisy-le-Grand (93), l’ADIHBH-V mène un rude combat contre le projet municipal qui veut éradiquer la totalité de ce secteur pavillonnaire historique et exproprier 70 familles, pour construire 1500 logements collectifs.

Toujours présent, le coup de crayon redoutable de Roland GAREL résume très bien le désarroi des habitants.

Finalement, alors que tous les sympathisants ont renseigné 37 registres, la Commission d’Enquête délivre un « avis défavorable » à l’unanimité, en avril 2007.

REPORTER, DESSINATEUR ET

SYNDICALISTE 

ROLAND GAREL NOUS A QUITTE.

SALUONS SA MEMOIRE !

Roland GAREL nous honorait  régulièrement de sa présence à la « Fête des Cerises » des BAS-HEURTS.

Alors que le 42^ème festival de la BD d’Angoulême s’est refermé il y  a quelques jours, Roland GAREL, né en 1930, Reporter Dessinateur et auteur de Bandes dessinées, vient de nous quitter paisiblement et discrètement le 04 février 2015, dans sa 85^e année.

L’ADIHBH-V n’oubliera jamais que Roland GAREL (1) était un pilier de notre Fête des Cerises, sur le quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand.

Depuis juin 2005, il participait aimablement à toutes nos manifestations festives avec beaucoup d’humilité et de gentillesse, mettant son Art au service de notre combat urbain et du public.

Son coup de crayon, efficace et sûr, enchantait les petits, mais servait aussi les plus grands.

Avec beaucoup de bonheur, le 14 juin 2014 nous lui rendions hommage en exposant un certain nombre d’œuvres réalisées ces dix dernières années par ses amis dessinateurs.

Pour croquer les gens, il faut les aimer !

Roland Garel débute très jeune sa carrière en 1947 aux Éditions Mondiales Cino Del Duca comme retoucheur et maquettiste.

De 1947 à 1956, il réalise des dessins d'illustration et diverses B.D. pour Tarzan, L'Intrépide, Nous Deux, Intimité, Hurrah-Aventures, Vie en fleurs, Modes et Travaux...

De 1957 à 1960, il enchaîne les strips quotidiens pour l'agence ACP et de nombreux journaux régionaux : Le Provençal, La Montagne, L'Est républicain, Paris Normandie, etc.

De 1961 à 1976, il est Reporter - Dessinateur à France-Soir ou il s’illustre lors de portraits robots (premier portrait robot du terroriste Carlos, pour France-Soir), de croquis d'audience, de dessins d'actualité (les micros du Canard enchaîné), de dessins médicaux et scientifiques, de reportages dessinés, etc.) puis au Matin, de 1978 à 1980.

De 1981 à 1993, il produit des dessins d'actualité et des B.D. dans différentes revues : Télé-Loisirs, Télé-Poche, Télé 7 jours, Elle, Le Nouvel Observateur, Le Parisien, Le Journal du Dimanche, Le Dauphiné libéré.

Dans le domaine, du sport, Roland Garel multiplie les participations : sur le rugby avec Roger Couderc et Henry Garcia, le football lors de la Coupe du monde 1978 avec Thierry Roland puis en 1982 avec Michel Denisot...

Amoureux du Football oblige, même sur son lit de douleur il ne pouvait s’empêcher d’apostropher Victor en commentant le dernier match de l’OM : « Tu as vu, Marseille a perdu, à les cons… ».

Reporter - Dessinateur, Roland GAREL avait la solidarité simple dans ses gènes. Ainsi, il a souvent mis son talent au service des autres.

Il essayait toujours de trouver du travail pour un de ses collègues ou il alertait sur la situation précaire d'un autre, comme ce fût rappelé lors de son chaleureux hommage empreint de simplicité et de bonté, au Père-Lachaise le 10 févier dernier.

Il finit par fonder avec son fils Bruno en 1990, l’Agence Presse Auteurs Réunis (APAR), qui distribuait des travaux à quelques-uns de ses collègues.

Roger GAREL était aussi un grand nom du syndicalisme. Dès la naissance de la CFDT, il a notamment été le créateur de la section des reporteurs dessinateurs au sein du Syndicat des Journalistes Français CFDT (SJF). Il s’est battu pour les droits de ses collègues, leur a fait gagner de nombreux procès en Conseil d’Etat, notamment contre les rédactions de Pif, Mickey et d’autres. Il n’a pas arrêté de les défendre aussi devant la Commission arbitrale des journalistes et a permis aux dessinateurs de presse et caricaturistes d’obtenir la reconnaissance de leur métier propre au sein de la profession de journaliste, et la qualification de Reporteurs - Dessinateurs.

En tant que syndicaliste et authentique militant, il fut aussi une figure de proue dans le combat qui devait conduire les dessinateurs de BD à bénéficier du statut de la Sécurité Sociale en 1974 et de leurs droits à la retraite.

Son expérience de terrain en faisait un syndicaliste redoutable et respecté de tous, y compris des « patrons de presse » avec qui il ferraillait, puisque son idéologie syndicale était simple mais efficace : « faire payer les patrons » !

Alain Cassé

Président de l’ADIHBH-V

                             ______________________

(1) - L’ADIHBH-V adresse ses sincères condoléances à Colette GAREL son épouse, Jacques et Dominique De COSTER, Bruno GAREL, Emilien et Joëlle, Sidonie et Nadir, Perrine, Léon, Victor, ses petits enfants, Oscar et Mathis ses arrières petis enfants.

– Eléments de la bibliographie de Roland GAREL.

Cliquer sur : Roland GAREL, Dessinateur et Syndicaliste

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