QUAND LA COMMUNE PRÉEMPTE
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Le Droit de Préemption Urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans.

Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière.

Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
 
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
 
À Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC.

Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
 
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser.
Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Émile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
 
De plus, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes.

Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter.
En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché.

Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel.
Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé !

Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
 
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière.
Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.
 

La revue « QUE CHOISIR Argent » en parle :
Janvier 2023 - n°169 – Rosine MAIOLO
Cliquer ici sur « Quand la commune préempte »
 

Quelques exemples à Noisy-le-Grand

1-    Monsieur Michel DUBOIS – 15 rue de la Vérité – 21 juillet 2010
-       Prix de vente : 635.000 €
-       Préemption de  Michel PAJON : 475.000 €
-       Commissaire du Gouvernement : 535.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 579.000 €. (ce dernier mentionne dans son jugement : le prix de 475 k€ offert par la Mairie de Noisy-le-Grand est dérisoire).
 
2-    Madame Élise GOUIX – 43 Chemin des Aulnettes – 06 janvier 2010
-       Prix de vente : 650.000 €
-       Préemption de Michel PAJON : 460 et 480.000 €
-       France Domaine : 599 et 625.000 € (deuxième visite)
-       Commissaire du Gouvernement : 625.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 637.000 €
-       À ce prix, l’EPF-IdF qui venait de se substituer à la SOCAREN refuse d’acheter.
-       Madame GOUIX se retrouve "plantée" dans un environnement dégradé, dépressive et malade, elle lâche son bien à l’EPF-IdF pour 567.000 €
 
3-    Monsieur Michel FEAT – 15 boulevard du Maréchal FOCH – 1er oct 2018
-       Prix de vente : 380.000 €
-       Acquéreur ; SCI PPI (en fait, un promoteur du Perreux-sur-Marne, bien connu à Noisy-le-Grand),
-       Préemption de Brigitte MARSIGNY le 27 décembre 2018 - 362.000 €
-       SCI PPI dépose une Requête le 22 janvier 2019 devant le TA de Montreuil pour faire annuler la préemption.
-       Audience du 27 mai 2020, le TA de Montreuil annule la décision de préemption de la Mairie de Noisy-le-Grand,
-       Brigitte MARSIGNY fait appel de ce jugement devant la cour d’appel de Versailles le 12 août 2020
-       La Cour d’appel de Versailles confirme l’annulation de la préemption dans son audience du 24 juin 2022.
-       Aujourd’hui, SCI PPI est propriétaire de l’immeuble du 15 Bd Foch composé d’habitations sur deux étages et de deux commerces.
-       Pas de Pourvoi en Cassation.

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Contribution bibliographique :
-       La Revue QUE CHOISIR Argent n° 169 de Janvier 2023 – Rosine MAIOLO -Journaliste Juridique.
-       Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand exprime toute sa gratitude à la rédaction de QUE CHOISIR pour avoir autorisé la publication de son article relatif aux préemptions.
-       Rajess RAMDENIE, Avocat de l’ADIHBH-V – Cabinet GMR 90 rue d’Amsterdam – Paris 75009

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LES PROJETS IMMOBILIERS

« LOUIS LUMIÈRE » EN QUESTION :

REVUE DE PRESSE

Nos amies les bêtes, au-delà de nous séduire par leur irrésistible charme, peuvent aussi mettre en péril des projets immobiliers.

Dans le Bois Louis Lumière à Noisy-le-Grand (93), deux espèces de chauves-souris se sont installées. Dès lors, des riverains ont déposé un Recours contentieux le 5 décembre 2022 contre un projet de construction à l’orée du bois, car ces chauves-souris sont des espèces protégées rapporte l’Association Environnementale le RENARD de Roissy-en-Brie.
 

Le PARISIEN 93 – Elsa MARNETTE, le 11 janvier 2023

ACTU 93 – Dorine GOTH, le 10 janvier 2023
Face au Promoteur immobilier, des chauves-souris
pourraient sauver un Bois à Noisy-le-Grand !

Des espèces de chauves-souris protégées, « la pipistrelle commune et la pipistrelle nathurias », ont été détectées dans le Bois de la Justice à Noisy-le-Grand, menacé de destruction par un projet immobilier.

Ainsi, ces chauves-souris peuvent-elles faire vaciller le projet immobilier de la BNP Paribas ?

C’est l’espoir des riverains du Bois de la Justice, situé à proximité de l’École Louis Lumière.

Dans une étude, l’Association R.E.N.A.R.D (Rassemblement pour l’Étude de la Nature et l’Aménagement de Roissy-en-Brie et son District) révèle la présence de deux espèces de chauves-souris protégées dans ce sous-bois de 2,2 ha, menacé d’être rasé au profit d’un projet immobilier de 500 logements.

Quelques semaines plus tard, la Chouette hulotte, qui bénéficie d’une protection totale sur le territoire français depuis 1976, a aussi été observée dans le bois.

Des espèces protégées

En juillet 2022, l’association a posé un détecteur et enregistreur automatique d’ultrasons. « C’est la meilleure période pour détecter ces espèces qui hibernent ensuite l’hiver », détaille Philippe Roy, président de l’Association.

Le verdict est sans appel : la pipistrelle commune et pipistrelle Nathusias, deux espèces de chauve-souris protégées, ont élu domicile dans ce sous-bois qui borde le RER A.

Peu visibles à l’œil nu, elles peuvent se nicher dans des fentes ne dépassant pas 1 cm de largeur.

« La ferme de la Justice offre les habitats nécessaires pour l’accueil d’une nurserie ou de gîtes d’hibernation de Pipistrelles. Notamment, les fissures sur les murs en pierre et le grenier sont probablement occupés par ce groupe d’espèces et doivent être considérés comme des sites de reproduction et d’abris », détaille l’Association dans son étude.

Ces deux espèces, bien que courantes, sont protégées. « Elles sont en voie de disparition avec la destruction de leurs habitats en Île-de-France », commente Philippe Roy.

Le chant de la chouette, qui est plus active les mois d’hiver, a quant à lui été enregistré quelques semaines après la tenue de l’étude. « Ce projet serait catastrophique d’un point de vue environnemental, en contradiction totale avec les objectifs de lutte contre l’imperméabilisation, de préservation du climat, de respect de la biodiversité et de sauvegarde des continuités écologiques », dénonce Vincent Monnier, conseiller municipal d’opposition dans une lettre adressée à la Direction de l’environnement d’Île-de-France.

Des études toujours en cours

Les études d’impact sont actuellement en cours de réalisation par le promoteur BNP Paribas Immobilier, et seront achevées d’ici à quelques semaines.

Elles seront ensuite soumises à l’autorité environnementale. Celle-ci rendra ses conclusions, puis une enquête publique sera ensuite organisée, répond de son côté Brigitte MARSIGNY, édile de Noisy-le-Grand.

Elle précise que le projet initial, tel que retenu par Inventons la Métropole du Grand Paris, pourra être modifié en fonction des études d’impact environnementales  et assure que le permis de construire n’a pas été déposé.

En ligne, une pétition lancée par Vincent Monnier (Projet citoyen) a récolté plus de 2 000 signatures au 9 janvier 2023.
 

 
France inter

BFM Paris

Audio stagiares INA (Institut National de l'Audiovisuel)

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