Le Vrai Journal

de Noisy-le-Grand

vous souhaite un

AVIS DE GROS TEMPS

SUR LE LOGEMENT NEUF !
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En France, tous les Promoteurs du logement neuf vivent un cauchemar en cette fin d’année. Le secteur connaît un coup d’arrêt brutal.

Alors que la profession se plaignait depuis plusieurs années de la difficulté à obtenir des permis de construire de la part de Mairies frileuses, le troisième trimestre 2022 a fait apparaître, en plus un choc sur la demande.

Lors des neufs premiers mois de l’année, les réservations de logements neufs se sont effondrées de près de 22%, à 87.585. Elles sont en recul de 33% par rapport aux neuf premiers mois de 2018.

Cette crise de la demande a plusieurs causes, la plus évidente tient à la situation économique.

La hausse des coûts des matériaux de construction (les prix de l’acier de construction ont doublé en deux ans, de même que le PVC) et la flambée des cours de l’énergie poussent les prix du neuf à la hausse.

Certains ménages ne peuvent plus suivre, d’autant plus qu’ils subissent concomitamment l’augmentation des taux d’intérêt.

Les ménages primo-accédants sont particulièrement pénalisés par cette nouvelle donne.

À cela s’ajoute le durcissement du dispositif fiscal PINEL puisque à compter de 2023, les logements devront respecter des Normes environnementales plus strictes et des minima de surfaces pour donner droit à la réduction d’impôt.

Or plus d’un tiers des logements sont construits en France grâce au coup de pouce du dispositif PINEL !

En 2020, le secteur avait été sauvé par la Caisse des Dépôts et Consignations et par Action Logement, qui avaient acheté des logements en masse. Puis par le retour des investisseurs institutionnels (Assurances, Banques, …), car le rendement de l’immobilier, même faible, devenait attrayant dans un monde de taux zéro.

Ces deux acteurs font aujourd’hui défaut, comme le montre l’effondrement de 43% des ventes en bloc lors des neufs premiers mois de l’année, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Enfin, du côté des bailleurs sociaux, le problème vient d’un encadrement strict des prix auxquels ils peuvent acheter les produits des Promoteurs. Or, ces niveaux de prix ne sont souvent plus tenables, compte tenu de la hausse des coûts de la construction.

Ce coup d’arrêt de la demande est d’autant plus frustrant pour le monde du logement neuf que les Permis de construire pour les immeubles collectifs commençaient, enfin, à augmenter. Depuis le début de l’année, ils s’envolent de plus de 25%.

La forte progression du logement collectif s’explique par les dépôts massifs de Permis fin 2021, par anticipation de la nouvelle Norme de construction plus stricte RE2020, explique le Président du pôle habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB).

Cette hausse des Permis aurait dû permettre de débloquer des ventes, puis d’augmenter le nombre de chantiers en 2021 et 2022. Cela ne fut pas à la hauteur des attentes. Après un début d’année correct, les mises en chantiers ont commencé à fléchir à l’été.

En cause, principalement la hausse des coûts de construction. En effet, une fois que le promoteur a obtenu le Permis de construire il fait tourner les bilans financiers avec les derniers paramètres à jour et bien souvent il ne sait pas s’il doit lancer le chantier ou pas.

En clair, le dérapage des coûts de construction détruit la marge. (Info ADIHBH-V : en 2021, généralement la marge brute d’un programme immobilier à Noisy-le-Grand se situe entre 5 et 7% du chiffre d’affaire TTC). Ainsi, un projet sur six n’est pas lancé malgré l’obtention du Permis de construire selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Toutefois, les Promoteurs sont relativement protégés car les chantiers ne sont lancés que lorsqu’un certain nombre de logements ont été vendus sur plans. Par ailleurs, le réconfort devrait venir de l’activité de rénovation-entretien portée par les rénovations thermiques des bâtiments favorisées, encore une fois, par l’aide gouvernementale.

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Et Noisy-le-Grand dans ce contexte ?

Nous ne disposons pas de toutes les informations mais nous constatons sur le terrain, que les nouveaux chantiers de construction poussent comme des champignons à Noisy-le-Grand !

Ceci ne veut pas dire qu’il n’y a pas, par ci par là, la faillite d’un prestataire (Écoquartier de la Marne) ou un retard de chantier par manque de fournitures (Bas-Heurts).

Et pour cause ! Toutes les 14 communes du Territoire T9 « Grand Paris Grand Est » dont Brigitte MARSIGNY est la 1ère Vice Présidente, ont signé dans le cadre du « Plan France Relance » le contrat de la relance du logement de GRAND PARIS GRAND EST. Contrat qui marque l’engagement des signataires dans l’attente d’objectifs ambitieux de production de logements neufs au regard des besoins identifiés dans leur territoire.

Dans ce cadre, nous constatons dans le tableau ci-dessous que Noisy-le-Grand est leader avec un engagement de 660 logts /an.

Cliquer ici pour consulter le « Contrat de la relance du logement de Grand Paris Grand Est ».

Mais ce  chiffre de 660 logements/an est une ‘vieille lune’ puisque déjà en 2015 Michel PAJON avait négocié dans le cadre du « Contrat de Développement Territorial Noisy - Champs et l’Etat » cette valeur de 660 logements.

Contrat qui d’ailleurs n’a jamais été signé par Michel PAJON mais par Brigitte MARSIGNY dès son arrivée aux commandes de la Commune.

Pourquoi cette exaltation, alors que depuis plus de 30 ans, tous les Maires de Noisy-le-Grand se font élire sur le slogan « STOP AU BETON » ?

À la lecture de ce contrat nous pouvons suggérer une explication partielle.

En effet, nous relevons que ces objectifs de production de logements ouvrent droit au bénéfice d’une aide à la relance de la construction durable inscrite au « Plan France Relance ».

Objectif de 1500 € par logement auquel on rajoute une majoration d’aide de 500 € par logement issue de la transformation de bureaux (Ex : la transformation des bureaux de l’Assureur GROUPAMA en Résidence Étudiante).

Finalement pour Noisy-le-Grand, la cagnotte sera de 660 logements éligibles (660 x 1500 € = 990.000 € auquel s’ajoute 223 logements issus de la transformation de bureaux : 223 x 500 € = 111.500 €.

Soit une aide globale pour la Commune de 1.101.500,00 €.

Alors oui, Noisy-le-Grand possède et possédera des logements neufs, mais encore faut-il que les promoteurs puissent trouver des acquéreurs car les prix augmentent.

En quelques années nous sommes passés de 4500-4700 €/m² à 6000-6200 €/m² aujourd’hui.

Mais aussi que les équipements publics suivent (Ecoles, Collèges, Crèches, etc…).

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Contribution bibliographique : LE FIGARO du 18 Novembre 2022, Jorge CARASSO & Emmanuel EGLOFF.
 

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L’AMÉNAGEMENT

DE LA  ZAC DES BAS-HEURTS

MONTE EN PUISSANCE
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Depuis quelques semaines les travaux d’aménagement de la ZAC des Bas-Heurts s’intensifient occasionnant de nombreuses perturbations sur le quartier, tout particulièrement sur la rue des Aulnettes, et la rue Daniel Perdrigé.

Malheureusement il faudra prendre son mal en patience car ça va durer plusieurs mois, voire plusieurs années. La SOCAREN fait tout son possible pour minimiser les désagréments, mais l’organisation de l’accès des camions sur chaque chantier est complexe.

Le stationnement des riverains sur la rue des Aulnettes sera, selon l’ADIHBH-V, fortement déconseillé.

Ainsi, le vendredi 25 novembre 2022, la SOCAREN a organisé une réunion avec les membres de notre Association pour nous présenter un plan de phasage des travaux pour les prochains mois à venir.

Phasage des travaux

Lot M1 – ATLAND, 110 logements, Livraison : 1er trimestre 2024

Actuellement le chantier est stoppé. Problème d’approvisionnent des fenêtres. Changement de Menuiserie, pas de PVC, du Bois et/ou de l’Aluminium,

Lot M1 – ATLAND – 110 logements

Lot M2-1 – LEGENDRE – 73 logements, Livraison : 3ème trimestre 2025, le Permis de Construire est déposé mais non validé. Prise en comptes des observations des riverains.

Lot M2-2 & M2-3 – PITCH & SEQENS – 41 logements & 62 logements – Dépôt du Permis de construire en fin d’année 2022. Prise en compte des observations des riverains

M3-1 – CDC HABITAT (Bailleur social) et SEQENS – 50 logements sociaux – 100% passif. Jury du 15 novembre 2022.

M3-2 – EMERIGE– 123 logements -Livraison : 3ème trimestre 2025 – Permis de construire accordé et affiché, N° PC 093051 22 C0054. Prise en compte des observations des riverains.

Lot M3.2 – EMERIGE – 123 logts

M4 – BREMOND – 36 logements & 2 pavillons – R+1+C – Livraison : 1er trimestre 2024
 

Lot M1 – Groupe BREMOND – 36 logts et 2 pavillons

 
Encore en développement
 

M5 – 90 logements– 10 logements annexes – EPADH médicalisé
M6-1 – 80 logements – Résidence Séniors – 50% sociaux, 50% libre
M6-2 – 35 logements
M7 – 72 logements – Mixte. Ce lot sera la variable d’ajustement afin de respecter les 900 logements sur la ZAC.

Labels

À ce jour 2 programmes sont labelisés QDH (Quartier Durable Francilien), porté par EKOPOLIS. Label qui porte sur : Conception, Chantiers, Fonctionnement. Démarche existante depuis 2017. Il s’agit de :
-       BREMOND
-       PITCH Promotion

Pour plus de détail sur le concept EKOPOLIS, consulter notre billet du 25 juin 2022. Cliquer sur : La démarche « Quartier Durable Francilien » engagée sur les Bas-Heurts.

Enfouissement des réseaux

Sur la rue Perdrigé, le SIGEIF poursuit ses travaux d’enfouissement de réseaux BT et Télécom  (travaux qui devaient se terminer le 7 octobre, mais ils ont pris du retard…) Il réalise les raccordements des riverains et dépose les mats.

Ensuite à partir du 10 octobre, ENEDIS réalisera une tranchée pour le passage d’un câble haute tension.

Sur les terrains à l’angle des rue Perdrigé / Aulnettes, c’est la base vie du chantier VRD qui s’installe pour les travaux d’aménagement. Il était prévu qu’on abatte le saule qui n’était pas en très grande forme et qui, dans tous les cas, se retrouvait au milieu du futur trottoir.
 

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