INVITATION A LA

9^e FÊTE DES CERISES DES

BAS-HEURTS :

LE 15 JUIN, C’EST DEMAIN !

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Il fera beau le 15 juin 2013, à 15h,  sur le quartier Bas-Heurts, car chez-nous, il y a un micro climat ! Le soleil qui réchauffe nos cœurs vient toujours à bout de la grisaille !

Lors de cette Fête Citoyenne, vous participerez au « mieux vivre ensemble » et constaterez que la convivialité intergénérationnelle donne de la « cohésion sociale » aux résidents de ce quartier historique de Noisy-le-Grand.

Notre esprit festif vous dévoilera cette année un Groupe Folklorique Antillais. Il s’agit de « Cœur  tropical ».

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PERMIS DE CONSTRUIRE :

Y A-T-IL DES RECOURS MAFIEUX

A NOISY-LE-GRAND ? 

Lors d’une séance du  Conseil Municipal, le Maire de Noisy-le-Grand se félicitait que Cécile DUFLOT, Ministre du Logement, cherche à limiter les « recours abusifs mafieux », contre les permis de construire. Parlons-en !

Rappel :

Le droit de propriété et de jouissance de la propriété est protégé par l’article 1 du protocole de la Cour Européenne Droits de l’Homme,  ainsi que par la Déclaration Française des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et du Code Civil Article 544.

La contestation d’une autorisation d’urbanisme est un droit légitime, inscrit dans le code dédié, si un voisin mitoyen estime que le permis de construire que vous déposez lui porte un préjudice et qu’il est contraire aux règles d’urbanisme. Mais il arrive aussi qu’un tiers, qui n’habite pas dans le périmètre d’un projet donné et qui n’en subirait donc pas les éventuels désagréments, entame des poursuites pour des motifs moins légitimes…

Ainsi, il semblerait aujourd’hui, que de nombreux recours dits «mafieux», «abusifs», ou «malveillants», sont déposés chaque année devant le Juge Administratif contre des permis de construire, dans l’unique but de monnayer le retrait du recours. Ce phénomène serait en recrudescence. La somme récoltée peut alors atteindre des montants très importants : plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros en fonction des enjeux du projet et de la « gourmandise » des aigrefins. Le problème serait connu, il atteindrait tout particulièrement les promoteurs et empêcherait la construction d'environ 25.000 logements par an. Selon le Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France, ces pratiques ne sont pas rares puisqu’un permis de construire sur dix, ferait l’objet d’un recours abusif…

Les promoteurs, freinés dans leur programme de construction d’un lotissement préfèrent souvent trouver une solution amiable avec le plaignant pour qu’il abandonne son recours, plutôt que de prendre trop de retard sur le planning et de revoir l’organisation des chantiers. Cette pratique juteuse pour l’individu indélicat  qui demande l’annulation, relève de la collusion et est ni plus ni moins qu’une escroquerie, c’est une forme de corruption sévèrement punie par la loi.

Qu’est-ce qu’un recours?

Selon le Code de l’Urbanisme, si une personne estime que le permis de construire ne respecte pas le code de l’urbanisme, ou que le futur bâtiment lui porte préjudice, alors elle peut s’opposer à l’octroi d’un permis de construire. Généralement, ce sont des voisins qui déposent ces recours lorsqu’ils s’estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Le plus souvent, la perte d’ensoleillement liée à la construction de nouveaux bâtiments en est la cause. En plus des particuliers, les recours peuvent être déposés par des Associations de défense de l’environnement par exemple.

Le recours est possible à condition d’être réalisé dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage du permis de construire. Les personnes concernées peuvent alors déposer un recours devant la collectivité qui a autorisé le permis de construire. Si celui-ci s’avère être infructueux, alors le recours sera présenté devant le Tribunal Administratif.

A quel moment un recours devient-il abusif ?

Certains individus ont décidé de s’engouffrer dans cette fenêtre juridique pour en faire un gagne-pain. Fin 2012, les premières condamnations pour “manœuvres frauduleuses constitutives d’escroquerie” issues de recours crapuleux ont été prononcées par la cour d’appel de Paris. En effet, des promoteurs s’estimaient lésés par des individus qui déposent un recours contre leur projet en vue de monnayer leur retrait.
L’objectif d’une telle manœuvre n’est pas de gagner au tribunal, mais de pousser le promoteur à céder, et à payer avant de passer devant le Juge. Toutefois sur la forme, la pratique est légale, les deux parties peuvent trouver un compromis financier.

Les recours sont soumis à la lenteur de la procédure administrative. Avant de passer devant le tribunal administratif, le délai d’attente peut atteindre 18 mois. Ce temps est préjudiciable pour les promoteurs immobiliers. D’une contestation légitime d’un projet immobilier venant perturber des habitudes ou l’environnement des requérants, on aboutirait à un véritable racket dont la victime est le constructeur, alors que celui-ci jouit pourtant, lui aussi, d’un véritable droit à construire reconnu par la loi.

Le juge Halphen avait pu parler « d’une nouvelle forme de corruption » pour qualifier les recours abusifs contre les permis de construire. La formule pourrait paraître excessive, mais selon certains, elle correspondrait pourtant à une réalité.

Que prévoit le projet de loi de Cécile Duflot?

En charge d’examiner les moyens de lutter contre les recours abusifs, ou du moins d’optimiser leur usage par une accélération des procédures, l’ancien Président de Section au Conseil d’Etat, Daniel Labetoulle, épaulé par un groupe de travail a mis en exergue dans son rapport intitulé : Construction et droit au recours : Pour un meilleur équilibre », sept propositions. Afin d’accélérer la construction de logements, le Gouvernement entend bien s‘appuyer  sur cette initiative, entre autres de:

- Restreindre la possibilité de recours pour les personnes affectées,

- Agir sur la longueur des procédures (diminuer l’engorgement des tribunaux administratifs),

- Obliger la déclaration d’impôts des transactions reçues (transparence).

Le projet a été discuté au Parlement le 21 mai et adopté par le Sénat le 29 mai 2013. Il devrait permettre au Ministère de légiférer par Ordonnance afin de permettre aux premières mesures d’entrer en vigueur à l’automne 2013.

Et l’ADIHBH-V dans cette aventure juridique?

Notre Association lutte depuis 2004 contre un projet urbain pharaonique sur le quartier des Bas-Heurts, de la commune de Noisy-le-Grand (93). Depuis cette date,  nous avons déposé de nombreux recours contentieux contre les documents d’urbanismes, et systématiquement la ville fut condamnée par la Justice Administrative, soit pour abus de pouvoir ou insuffisances dans les dossiers réglementaires.

Pour  mémoire, car cela nous fait toujours plaisir de le rappeler :

- En novembre 2006, le TGI de Bobigny condamne la SOCAREN (SEM Municipale) pour démolition totalement arbitraire ou fantaisiste des pavillons,

- En avril 2008, le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise annule la ZAC dite du « Clos aux Biches », sur les Bas-Heurts,

 - En juillet 2010, la Cour Administrative d’Appel de Versailles, rejette en appel la requête de la ville de Noisy-le-Grand, sur la ZAC du « Clos aux Biches »,

- En juin 2009, le Tribunal Administratif de Montreuil annule le PLU de la ville de Noisy-le-Grand,

- En juin 2011, le Tribunal Administratif de Montreuil annule des délibérations relatives à des avenants de la Convention d’Aménagement entre la ville et la  SOCAREN .

Ainsi, tous les recours contentieux de l’ADIHBH-V ne furent jamais jugés illégitimes, et encore moins « mafieux », « abusif », ou « malveillants ». Les maigrelettes indemnités que notre Association a  pu recevoir de la commune pour ses très nombreuses condamnations, ne relevaient que des dépens, du Code de la Justice Administrative ou du Code de Procédure Pénale. Ces sommes ne furent jamais juteuses, et dans tous les cas, très nettement inférieures à nos dépenses.

En conclusion, rassurons Monsieur le Maire, Ordonnance ou pas, il y aura encore de nombreuses occasions pour déposer des recours contentieux légitimes, et donc, non « mafieux », à Noisy-le-Grand.

Enfin, si nous venons de relater l’actualité des recours mafieux dans le domaine des permis de construire, qui génère des escroqueries récurrentes dans l’immobilier,  l’ADIHBH-V souhaiterait que le Gouvernement, s’il veut vraiment procéder à un  véritable « choc » de moralisation de la vie publique, légifère aussi un jour, dans le cadre des « recours abusifs pour préemptions » des municipalités, des « recours pour abus de pouvoir » des Maires, ou encore pour des excès de pouvoir dans le cadre de « plaintes en citation directe » contre de simples citoyens réfractaires devant la Justice  Correctionnelle, terrains de jeux de nombreux élus, de Gauche ou de Droite d’ailleurs, avec l’argent des contribuables.

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Contribution bibliographique :

-        Le Moniteur.fr, 21/05/2013, TB : Sept propositions pour encadre les recours contentieux,

-        La Loi Duflot.fr, 07/05 et 24/05/2013, Sébastien Pierre : Qu’est-ce qu’un recours abusif, Sept mesures contre les recours abusifs,

-        Les Echos.fr, 13/05/2013, David Guillot : Vers un « choc » de moralisation contre les recours mafieux,

-        Localtis.info, 17/05/2013, Jean Noêl Escudié : Le rapport Laboutelle.

PLAN DUFLOT

POUR REFORMER

L’URBANISME ET L’AMENAGEMENT :

Consciente des difficultés rencontrées par certains promoteurs immobiliers et souhaitant réduire les abandons de projets, Cécile DUFLOT, en charge du logement a présenté en Conseil des Ministres le 2 mai dernier, un projet de loi visant à soutenir la construction et à lutter contre l’étalement urbain. Le Gouvernement va demander au Parlement de l’autoriser à recourir à des ordonnances pour lever rapidement ces obstacles.

Ces ordonnances permettront, entre autres, de :

- Mettre en place une procédure qui rassemble l’ensemble des procédures d’autorisation d’un projet pour aboutir plus rapidement à la délivrance du permis de construire,

- Accroître la densification des constructions en favorisant la transformation de bureaux en logements, en limitant les places de stationnement, en autorisant un alignement sur la hauteur d’un bâtiment contigu ou la surélévation d’immeuble pour la création de logements,

- Réduire le délai de traitement des recours contentieux et lutter contre les recours abusifs,

- Encourager le développement de logements intermédiaires à prix maîtrisé entre logement social et parc privé,

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L’arbre qui cacherait la forêt ?

Pour séduisantes et originales que soient ces idées, Patrick Siksik, Président de la Chambre des Experts Immobiliers de France s’interroge sur leur pragmatisme, et il est à craindre qu'elles soient vaines. Le projet de transformer les bureaux en logements revient périodiquement à l’esprit des pouvoirs publics, en oubliant le principal : la destination des locaux construits les détermine au point qu'ils sont impropres à un autre usage.

Il faut d'abord prendre en considération l'aspect technique. Les accès, circulations et aménagements internes prévus pour un bureau n'ont rien à voir avec les besoins d'une habitation. Créer une cuisine ou une salle de bain est onéreux, avec l’obligation de repenser les circuits d’alimentation et d’évacuation.

En deuxième lieu, le coût des travaux de transformation bureaux est tel qu'il annule durablement la rentabilité que le propriétaire investisseur peut espérer de la location résidentielle. Globalement, le taux d'un logement affichant un loyer de marché, est en moyenne moitié moindre de celui d'un bureau, et altéré par des dépenses de travaux d'adaptation, il perd tout attrait.

Enfin, la localisation des bureaux est le plus souvent décalée quant aux besoins des ménages. Les services de proximité et les commerces qu'attendent les habitants en sont éloignés.

S'agissant de l'augmentation de la densité par la surélévation des bâtiments existants, elle se heurte à plusieurs difficultés, que la Ministre passe sous silence. Un immeuble est conçu avec une certaine résistance, et un étage de plus éprouve sa structure au-delà de ce qui est physiquement tolérable. Il faudra donc procéder, lorsque cela sera possible, à un renforcement des structures, dont le coût sera irréaliste.(ndlr : la ministre Cécile Duflot devra apprendre que la « Résistance des Matériaux » n’est pas de la Politique à géométrie variable, mais de la science physique). Par ailleurs, des problèmes juridiques menacent.

Un habitant qui verra sa vue bouchée par l'édification d'un ou deux étages sur un immeuble face au sien sera fondé à poursuivre le syndicat des copropriétaires à l'origine de la décision. En fait, un copropriétaire vivant au dernier étage, attaché au silence associé à cette localisation, sera-t-il d’accord pour abandonner ces avantages chèrement payés lors de l’acquisition de son bien, et à être coiffé d’un étage supplémentaire ?

Quant à la réduction des obligations de stationnements liés aux logements construits,

Madame Duflot a précisé qu'elle ne concernerait que les zones bien desservies par les transports en commun. C'est en effet le cœur du problème. On semble oublier que les municipalités ont encouragé le recours aux véhicules individuels pour de vraies raisons, liées à l'insuffisance des transports collectifs, mais aussi à l’insuffisance de potentiel d’emplois locaux, obligeant les ménages à une forte mobilité quotidienne. La possibilité de garer et d'utiliser une voiture, présentée comme périmée, est au contraire d'une vive actualité et participe au bien vivre des habitants (ndlr : De nombreuses études statistiques montrent que malgré la mise en place d’un réseau de bus efficace, l’augmentation de 50% de la densité d’un quartier, ne réduit seulement que de 2% les distances parcourues en voitures). 

Le Gouvernement donne le sentiment de recourir aux expédients plutôt que de s'attaquer à l'essentiel et de relancer la construction par des mesures puissantes comme celle de restaurer la confiance dans l'investissement et le rééquilibrage des rapports locatifs. L'arbre ne pourra cacher longtemps la forêt.

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Contribution bibliographique :

-       Batiweb, 14/05/2013, Patrick Siksik : Plan Duflot pour réformer l’urbanisme et l’aménagement : « l’arbre qui cache la forêt »,

-       Net-Iris, le 02/05/2013 : l’Etat va pouvoir accélérer les projets de construction de logements

VOUS SEREZ ENCORE NOMBREUX

 A LA 9^ème

FETE DES CERISES

DES BAS-HEURTS

LE 15 JUIN PROCHAIN !

Le samedi 15 juin 2013, à partir de 15h, nous nous retrouverons pour notre traditionnelle « Fête citoyenne » du quartier des Bas-Heurts, à Noisy-le-Grand.

Vous êtes invités à découvrir l’ambiance d’un quartier ‘sympa’ qui lutte depuis neuf ans contre un projet urbain pharaonique de destruction massive de la commune.

Vous participerez au « mieux vivre ensemble » et constaterez que la convivialité intergénérationnelle contribue à la « cohésion sociale » des citoyens d’un quartier historique de Noisy-le-Grand.

Notre esprit festif vous dévoilera cette année le Groupe Folklorique :

CŒUR TROPICAL

Cœur tropical est une Association Folklorique créée en 2009 à l’initiative de quelques amis dynamiques pour faire découvrir  au rythme des tambours, la tradition antillaise. Principalement les danses folkloriques de leurs îles comme la Biguine, la Valse, la Mazurka, la Haute taille, le Bel air, le Groka, la Calenda, etc….

Ce Groupe folklorique de renommée nationale est composé d’une quarantaine de membres, dont une section de jeunes adolescents.

Dés à présent, réservez cet après midi, nous vous attendons avec plaisir…..

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LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS, UNE REPONSE

A L’OBSOLESCENCE

DU PARC

DE NOISY-LE-GRAND ?

Chercher l’erreur! Un stock de bureaux vides d’un côté, une pénurie de logements de l’autre. Pas moins de 4,5 millions de m² d'immobilier d'entreprise ou de commerce seront vacants en Ile-de-France d'ici un an. C'est particulièrement notable dans les communes de la première couronne de Paris qui ont clairement privilégié le bureau sur le logement, en raison des retombées fiscales et pour des questions d'image, explique Immogroup Consulting, qui a publié fin décembre 2012 une étude au titre sans équivoque "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement".

 Rien qu'à Noisy-le-Grand, premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, c’est environ 40 000 m² ! Dans la seule capitale, 1,4 million de mètres carrés étaient vides à fin juin 2012. D'un côté la Mairie de Paris dit manquer de foncier pour bâtir du logement social, de l'autre il permet la construction de bureaux dont une grande partie ne trouve pas preneur, déplore le collectif Mal-logés en colère. Or certains immeubles risquent de rester vides longtemps.

L'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France (ORIE), dans le cadre de son 26^ème colloque du 14 février 2013, vient de présenter une étude sur la transformation et la mutation des immeubles de bureaux.  

L’idée de transformer des bureaux en logements n’est pas nouvelle. Ce sujet, qui suscite un vif intérêt et de nombreuses interrogations, a été abordé dans le milieu des années 1990 dans un contexte de crise de surproduction. Partant du constat d’un stock important de bureaux vacants et en parallèle d’une pénurie de logements, la transformation des bureaux en logements a été envisagée par les professionnels de l’immobilier et les pouvoirs publics au nom d’impératifs économiques (limiter les effets de la crise) et sociaux (répondre aux Franciliens mal-logés ou en attente de logements).

Cette idée de transformer des bureaux en logements réapparaît de nouveau à la fin des années 2000, dans un contexte de crise économique, et non plus de surproduction, de rapprochement voire d’inversion de la hiérarchie des valeurs entre les bureaux et logements sur certains périmètres. Le lien est vite réalisé face à ces deux écueils :

- Obsolescence d’une partie du parc de bureaux (en termes de localisation géographique, et de fonctionnement) d’une part. Accélérée par les évolutions des modes de travail, l’arrivée de nouvelles normes réglementaires et environnementales.

- Pénurie de logements en raison de l’insuffisance de la production neuve et des évolutions démographiques, d’autre part.

Bien plus qu’un débat entre adeptes et sceptiques de la transformation des immeubles de bureaux, le groupe de travail de l’ORIE a souhaité analyser cette problématique de façon large et objective à partir de données statistiques normées et d’études de cas. Il s’est fixé comme objectif, de réfléchir à l’échelle francilienne, à toutes les utilisations possibles (logements, commerces, hôtels de tourisme, résidences services et étudiantes) pour des immeubles de bureaux devenus uniquement des valeurs foncières, des non-valeurs, et qui ne pourront plus retrouver une fonction « bureau ». Quelles sont les transformations possibles pour les immeubles de bureaux définitivement inadaptés à la demande du marché ? Dans quelles conditions les immeubles de bureaux peuvent-ils être transformés en d’autres locaux ? La problématique de la transformation est-elle de nature conjoncturelle ou structurelle ? Quel est le gisement de bureaux à transformer ?

Des analyses statistiques ont été menées à Paris, seul département francilien où il existe un suivi régulier en matière de changement de destination durant ces vingt dernières années. Il en ressort qu’entre 1990 et 2010, un peu plus d’un million de m² SHON de bureaux a été autorisé à la transformation, ce qui représente une moyenne annuelle d’environ 53 000 m². En moyenne et par an, un peu plus de 33 000 m² de bureaux ont été convertis en habitation entre 1990 et 2010, soit une production annuelle de 300 à 400 logements. Selon le groupe Pitch promotion, un promoteur a récemment réhabilité 5000 m² de bureaux à Courbevoie pour les revendre en logements.

Si, jusqu’à la fin des années 2000, plus de 70% des surfaces autorisées à la transformation le sont en logements, à la fin des années 2000, plus de 40 % des surfaces autorisées à la transformation le sont en hôtels de tourisme, commerces, résidences de services et étudiantes.

Les enjeux et les logiques en matière de transformation recouvrent des besoins et des préoccupations différentes selon que l’on soit un acteur institutionnel de l’immobilier d’entreprise (investisseurs, utilisateurs, promoteurs), une personne physique ou encore un bailleur social.

Si les personnes physiques transforment majoritairement des petites surfaces, les bailleurs sociaux ont, quant à eux, réalisé au nom d’un impératif de mixité sociale, des opérations de plus grande envergure (immeubles de 10 000 m²) à l’aide de dispositifs tels que les baux emphytéotiques. 26% des surfaces de bureaux convertis en logements, ont été réalisées par des bailleurs sociaux à Paris.

Les acteurs institutionnels de l’immobilier d’entreprise restent, quant à eux, peu concernés par les opérations de transformation de bureaux en logements et privilégient les conversions de bureaux en hôtels de tourisme, commerces, et résidences services.Entre 2001 et 2010, ces institutionnels sont à l’origine de 6 % des opérations de transformation de bureaux en logements. Les immeubles ainsi transformés sont généralement cédés.

Les recherches réalisées montrent que la transformation s’apprécie au cas par cas, chaque bâtiment, chaque configuration étant unique. Elle est possible, mais pas dans tous les secteurs, l’équation financière (réhabiliter les bureaux est une piste intéressante à condition que les promoteurs livrent ensuite des logements vraiment accessibles), juridique et technique reste encore difficile à résoudre. Il faut notamment pouvoir créer des plans viables avec suffisamment de vues, avoir la possibilité de placer des colonnes pour desservir les pièces dites humides, ce qui n'est pas toujours possible.

L’analyse de la faisabilité économique, à partir de cas réels et de simulations à Paris et en première couronne (réhabilitation lourde de bureaux ou transformation en logements) montre, qu’à l’heure actuelle, la transformation des immeubles de bureaux en logements est envisageable dans les secteurs où il existe une forte pression foncière pour les logements, et où les opérateurs se heurtent à des problèmes de droits à construire (impossibilité de reconstruire un immeuble à surface égale de l’existant).

A ces difficultés "architecturales", certaines morphologies sont extrêmement contraignantes et entraînent des coûts qui sont dissuasifs, le prix de la rénovation étant supérieur à celui de la construction neuve. " Comptons 2000 à 2500 €/m² en rénovation à Paris, contre 1600 à 1800 €/m² en cas de construction ".

Ces coûts ne sont pas le seul frein. A Paris, dès que l'opération de restructuration dépasse 800 mètres carrés, il faut intégrer 20 à 30% de logement social. Cette obligation met en péril la viabilité de l'opération dans 85% des projets de restructuration d'immeubles qui sont étudiés.

Même son de cloche chez un membre de la Chambre des Experts immobiliers de France : "rénover un immeuble entier est beaucoup trop contraignant. La majorité des promoteurs ne donnent pas suite en raison de la part réservée au logement social".

Si transformer un immeuble entier de bureaux à Paris pour vendre  les appartements est, à les écouter, rarement rentable, le rénover pour ensuite le louer en logement est une question presque incongrue. "Dans Paris, il n'y a aucune raison de le faire. La rentabilité est inférieure à l'immobilier commercial (2 à 2,5% pour les logements, contre 5,5 à 7% pour les bureaux) et les mesures comme le blocage des loyers constituent un frein psychologique".

Au-delà de la situation actuelle se pose la question du potentiel de bureaux mutables à l’échelle francilienne.Au second trimestre 2012, un peu plus de 500 000 m² de bureaux de seconde main sont vacants depuis 4 ans et plus. Plus de la moitié de ces immeubles est localisée en grande couronne.

Eu égard à la maturité du parc, du volume important de bureaux construit depuis les années 1980 (plus de 20 millions de m² SHON de bureaux ont été construits entre 1981 et 2000) et à l’impact accélérateur du Grenelle de l’Environnement sur l’obsolescence du parc tertiaire, un volume plus important de bureaux pourrait être, à l’horizon 2030, définitivement inadapté à la demande. Les estimations réalisées montrent qu’entre 140 000 et 240 000 m² de bureaux par an pourraient être définitivement inadaptés à la demande du marché de bureaux.

Faciliter la transformation de bureaux en logement : Cécile Duflot à la manœuvre ! 

Le groupe de travail de l’ORIE avait formulé un certain nombre de propositions, et notamment sur le plan de l’urbanisme réglementaire. Cécile Duflot, la Ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement, qui se disait en septembre 2012 dans une phase de diagnostic, est maintenant attendue sur ce sujet.

En effet, dans l’attente du projet de loi sur la réforme de l'urbanisme prévu d'ici l'été, la Ministre a présenté le 02 mai 2013 en Conseil des Ministre, le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnances pour lever certains freins à la construction de logements et favoriser la densification en zone urbaine. 

Une ordonnance visera à favoriser la transformation de bureaux en logements dans les zones tendues comme l'Ile-de-France où il existe plus de 2,5 millions de m² de bureaux inutilisés. Plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) seront permises. Ainsi, la transformation en habitation d'un bâtiment existant affecté à une autre destination par reconstruction, rénovation ou réhabilitation sera autorisée même si ce bâtiment dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements et ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements. Une ordonnance est par ailleurs prévue pour limiter les obligations réglementaires en matière de places de stationnement. Dès lors que le projet immobilier est situé à proximité de transports collectifs, il ne pourra pas être exigé plus d'une place de stationnement par logement dans ces secteurs. ".

Quelles solutions pour Noisy-le-Grand ?

Rien qu’à Noisy-le-Grand, c’est environ 40 000 m² de bureaux de seconde main, qui sont obsolètes, soit 10% de l’ensemble du parc. Cependant, nous sommes à même de comprendre que pour garder de la créativité, il faille poursuivre raisonnablement la construction de bureaux neuf sur la ville, afin d’offrir aux utilisateurs des bureaux répondant à l’ensemble des normes liées à la performance énergétique des bâtiments. Mais où ? Pas nécessairement sur Maille Horizon. Alors que fait-on ?

A Noisy-le-Grand, la résolution de l’équation : obsolescence, recyclage, démolition, reconstruction des bureaux de seconde main qui ne retrouveront plus de fonction sur Mont d’Est, se pose aujourd’hui à la Municipalité avec pertinence. Mais aucune vision n’est avancée  dans le PLU.

Toutefois, ne tombons dans le fantasme de dire que la transformation de tous les bureaux en logements résoudra la crise du logement, puisque tous les bureaux ne sont pas transformables. Au mieux sur la ville, cela  représentera  650 logements.

S’il existe vraisemblablement une partie du marché où la transformation est possible, alors il n’est pas interdit de réfléchir à d’autres opérations rentables sur le Mont d’Est, telles que des résidences de services pour personnes âgées, des résidences étudiantes avec le Cluster Descartes, ou encore des hôtels de tourisme puisque la proximité d’Eurodisney est une opportunité commerciale favorable.

Pour les autres situations, c'est-à-dire les « bureaux planqués », il est quasiment certain que les experts démontreront  lors d’une analyse de faisabilité économique que, pour une ville de seconde couronne, une opération de restructuration de bureaux en logements entrainera des coûts dissuasifs. Ce sera d’autant plus vrai, qu’il faudra intégrer 30% de logements sociaux comme le mentionne le règlement du PLU de Noisy-le-Grand. En conséquence, la seule alternative face au solde des immeubles de bureaux obsolètes est la démolition complète suivie d’une reconstruction en bureaux neufs. Et ainsi redonner de l’attractivité au pôle tertiaire. Reconstruction en lieu et place sur le Mont d’Est, en suivant par exemple les préconisations de l’Architecte Michel Macary, qui suggère généralement la construction d’immeubles mixtes : bureaux-logements et même commerces.

Aujourd’hui, la Municipalité ne se pose pas le problème, parce que c’est dérangeant. Ceci étant, il faudra un jour envisager quand-même un autre scénario qui demandera une certaine volonté politique des élus, et présentera l’avantage de retrouver un gisement de milliers de m² de foncier constructible pour de la production neuve, à proximité des Transports Collectifs, sans éradiquer le quartier pavillonnaire des Bas-Heurts.

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Contribution  bibliographique :

            - Conférence du SIMI, le 06 décembre 2012 : L’obsolescence des bureaux, gisement pour le logement ? ORIE -Fondation Palladio – RICS.

            - Les cahiers de l’ORIE n° 29, Février 2013.

            - Synthèse de l’étude : La transformation et la mutation des immeubles de bureaux de l’ORIE- Colloque annuel du 14 février 2013. Olivier de la Roussière, Président de Vinci Immobilier et Philippe Lemoine, Directeur général de Silic.

            - Le Monde du 29 janvier 2013, Frédéric Cazenave : Des bureaux qui restent vides, sur fond de crise du logement.