LE DROIT DE PREEMPTION URBAIN
DES COMMUNES
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Le droit de préemption urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans. Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière. Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
Entre autres, sont exclus du droit de préemption urbain « simple » :
- Les biens immobiliers faisant l’objet d’une donation ou d’une succession
- Les immeubles appartenant aux organismes d’HLM
- Les lots de copropriété (habitation), portant sur un seul local
- Les immeubles achevés depuis moins de 10 ans
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
A Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC. Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
(NB : Signalons que plusieurs Recours Contentieux ont été déposés au Tribunal Administratif de Cergy Pontoise, à l’encontre de la délibération du CM en date du 26 juillet 2007, adoptant ce PLU)
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser (à l’exclusion de la ZAD du Clos d’Ambert). Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Emile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
Toutefois, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes. Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter. En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché. Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel. Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé ! Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière. Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.
LA PROCEDURE
1- La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) :
Si le bien est situé dans une zone couverte par un droit de préemption, il faut adresser au Maire de la commune une DIA indiquant le prix et les conditions de la vente.
Dans la pratique, c’est votre notaire qui remplit et expédie la DIA. Toutefois la loi n’impose pas le recours à un notaire, et toute personne peut effectuer cette formalité. Néanmoins, cette procédure comportant de nombreuses chausse-trappes, il est prudent de prendre conseil auprès du notaire chargé de la vente, qui ne sera pas le même que celui de l’acquéreur du bien préempté.
Dans la DIA, seules les indications contenues dans le document sont opposables à l’administration lors d’un recours, car cette démarche est en fait une offre de contracter faite à l’administration. La DIA doit faire ressortir tous les éléments essentiels de la vente, elle doit refléter parfaitement l’intention des parties. En cas de litige, elle fait partie des pièces produites.
En effet, la nature des accords conclus dans la DIA peuvent aider à régler le sort de l’acquéreur initial, qui est devenu l’acquéreur évincé.
(c’est celui qui, par exemple, a vendu son appartement Parisien, pour acquérir un petit pavillon à Noisy-le-Grand et qui se trouve évincé deux jour avant le fin du délais des 2 mois dont dispose la commune pour faire connaître sa décision de préemption).
Dans ce cas, l’acquéreur évincé est désemparé puisqu’il se retrouve à la rue. Toutefois, il est loin d’être démuni et il pourrait attaquer la légalité de la décision devant le juge du Tribunal Administratif, si la DIA était bien ficelée, mais que de soucis en perspectives !!!...
2- Le choix de l’administration :
A ce stade la commune peut :
- ne pas répondre (son silence vaut renonciation), ou renoncer expressément à exercer son droit. Le bien peut être mis en vente au prix annoncé dans la DIA.
- accepter au prix proposé, la vente est donc conclue, le droit de retrait du vendeur est impossible. L’acte de vente doit être passé dans les 3 mois et le prix payé, dans les 6 mois. Faute de quoi, vous pouvez demander à la commune de vous rétrocéder le bien.
- faire une contre-proposition. Le vendeur a 2 mois pour retirer son bien de la vente (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre proposition. A défaut d’entente, la commune doit saisir le juge des expropriations au Tribunal de Grande Instance, sous 15 jours. Compte tenu de la jurisprudence, il y a de bonnes chances pour que le prix ainsi fixé soit supérieur à l’offre de la commune. Une fois que le juge a rendu sa décision, vous ou la commune avez 15 jours pour faire appel.
- renoncer à acheter avant la fixation judiciaire du prix. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA.
CONCLUSION
Les biens préemptés par les municipalités doivent être utilisés dans les 10 ans selon la finalité affichée dans la décision de préemption. En effet, le code de l’urbanisme impose que la liste de tous les biens préemptés, ainsi que leur utilisation effective, soient consignées sur un registre accessible à tous.
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Communiqué
Lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007, Madame Marylise MARTINS, Présidente du Groupe UDF, a voulu faire une déclaration politique relative à la délibération sur le Droit de Préemption Urbain (DPU), sur Noisy le Grand. Monsieur le Maire ayant interrompu son exposé, cliquez sur l'image ci-dessous pour accéder à l’intégralité de son exposé.
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Photo publiée avec l'aimable autorisation de la SIAAP
