COMMENT CONSTRUIRE
60 000 LOGEMENTS PAR AN
EN ILE DE FRANCE ?
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Pour résoudre la crise et atteindre l'objectif de 60 000 nouveaux logements par an en Ile-de-France, les « Etats Généraux du Logement » qui rendaient le résultat de leurs travaux à Madame la Ministre Christine BOUTIN, mardi 13 mai, veulent encourager la construction neuve.
Cet objectif était connu, puisque le projet du « Schéma Directeur de la Région Ile de France » (SDRIF) demandait déjà la construction en moyenne de 60 000 logements par an pour les Franciliens, mais la méthode et les moyens se faisaient attendre. Depuis le 13 mai dernier la méthode est tracée. Aux questions :
- comment impulser de nouvelles dynamiques territoriales en Ile de France ?
- comment produire davantage de foncier urbanisable ?
- comment prendre en compte les spécificités du marché du logement Francilien ?
Le Préfet de Région d'Ile de France, Pierre MUTZ, répond :
- en territorialisant les politiques de l'habitat,
- en incitant et/ou en obligeant les communes à construire sous peine de sanctions financières pour les mauvais élèves.
Extrait :
1- La territorialisation des objectifs de production de logements :
En clair, « territorialiser » veut dire que chaque commune de la région, selon ses caractéristiques (présence de foncier, terrains aménageables,...), ses besoins et ses ressources, pourrait se voir proposer par le Préfet un objectif sur trois ans pour le logement mais aussi pour l'hébergement temporaire (foyers d'étudiants, maisons de retraites, résidences sociales à vocation familiale) ou d'urgence (terrains pour caravanes,...). Enfin, « territorialiser » le logement, c'est aussi partager les objectifs de production de logements entre l'Etat, la Région et les Départements.
2- Le renforcement des programmes Locaux de l'Habitat (PLH) :
Un renforcement des Programmes Locaux de l'Habitat est également souhaité. Le caractère opérationnel des PLH doit être renforcé, ainsi que la responsabilisation des agglomérations dans le processus d'élaboration des documents de planification urbaine, en lien avec les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU). Cela conduira par conséquent à faire d'un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), le pivot de la politique locale en matière de logements, avec le renforcement du rôle de l'intercommunalité. L'EPCI devant se doter d'un socle élargi de compétences de plein droit, en termes de planification de la production de logements. C'est à dire, se donner un « droit de regard » plus important sur l'élaboration des PLU, par les communes. Une autre piste de réflexion serait la recherche de sanctions dans le cas où il n'y aurait ni traduction, ni exécution des objectifs du PLH dans les PLU.
En cas de non respect de ces obligations, le Préfet pourrait se substituer au Maire pour imposer la construction de logements qui n'ont pas été réalisés. Il pourrait s'agir de l'utilisation du Droit de Préemption Urbain (DPU) pour les communes en carence, et de la délivrance des permis de construire. En ce qui concerne les sanctions financières, Christine Boutin indique qu'il n'est pas question, comme le suggère le Président de la Région Ile de France Jean Paul Huchon, de tripler les sanctions en cas de non respect de la Loi SRU (20% de logements sociaux), afin d'éviter de voir se rejouer un scénario « à la SRU », ou les communes préfèrent payer une amende, plutôt que de construire des logements sociaux sur leur territoire. Toutefois, pour les mauvais élèves, la loi sera appliquée dans toute sa dureté, puisque Christine Boutin fait observer que le seul respect de la norme actuelle de 20% minimum dans les communes concernées par la loi SRU, conduirait dans la région Ile de France à une valeur proche de 30% .
3- La politique de l'agrément et les conventions d'équilibre Habitat / Activité :
En zone de marché tendu, la production de bureaux a l'avantage sur celle de logements puisque, pour les collectivités, les bureaux rapportent, et les logements coûtent. Il y a donc concurrence défavorable au logement sur le même foncier disponible, alors que les collectivités bénéficiant d'une forte dynamique économique sont celles qui disposent des ressources pour financer les équipements nécessaires à l'accueil de nouveaux habitants.
La politique de « l'agrément » est l'outil le plus puissant dont dispose l'Etat pour rétablir l'équilibre entre production de bureaux et production de logements, dont l'objectif principal est de veiller à une répartition harmonieuse de la population et de l'emploi dans l'agglomération, de nature à réduire les déplacements domicile-travail. Il faudrait même privilégier la logique de contrat à l'échelle intercommunale, portant contrepartie de logements.
Une modernisation de cette politique de « l'agrément », privilégiant une approche contractuelle, pourrait être par ailleurs accompagnée de l'encouragement à la transformation de bureaux obsolètes en logements, par la mise en place d'un taux de TVA réduit. Cette mesure aurait le double intérêt d'encourager la création de logements et de favoriser le renouvellement du parc immobilier obsolescent.
4- Le logement n'est pas un produit « hors sol » :
La construction nécessite un foncier avec des règles d'urbanisme et un aménagement permettant l'opération. Pour cela, l'Etat devra jouer tout son rôle. En plus de la planification à l'égard des communes ne respectant pas les objectifs de la loi SRU, il devra aussi œuvrer sur la destination du foncier public (mobilisation des terrains de l'Etat), notamment en ce qui concerne les terrains ferroviaires. Enfin, la volonté de l'Etat pourrait s'afficher en publiant une liste des terrains lui appartenant, et pour lesquels il envisagerait de mettre en œuvre la loi du 13 juillet 2006 sur l'Engagement National sur le Logement (ENL). Ceci pourrait être de nature à favoriser les négociations avec les communes concernées
Des dispositifs existent déjà, tel que l'article 1 de la loi sur l'ENL, qui permet le transfert de l'autorisation de construire au Préfet pour réaliser des programmes de logements sur des terrains de l'Etat et de ses Etablissements Publics. Force est de constater qu'ils n'ont jamais été appliqués en Ile de France, ni nulle part ailleurs !!!... On pourrait aussi permettre explicitement au Préfet de faire une déclaration de « Projet d'Intérêt Général », pour la réalisation de programmes de logements comprenant des logements sociaux, et ainsi de modifier d'autorité le PLU, après Enquête Publique.
5- Conclusions :
Enfin, selon la Fondation Abbé Pierre, il y aurait en France plus de 3,3 millions de personnes qui seraient dans une situation d'absence de logement ou de mal-logement criant. Or il ne suffit pas de construire des logements pour répondre aux besoins, encore faut-il que ceux-ci soient financièrement accessibles aux personnes qui en recherchent un.
Pour le Secrétaire Général de la Confédération Nationale du Logement (CNL), les propositions seraient trop portées sur le logement intermédiaire à Prêt Locatif Social (PLS), financé localement, et pas assez sur le Prêt Locatif Aidé d'Intégration (PLAI), financé par l'Etat. Cette politique conduirait à désengager l'Etat et à placer les collectivités territoriales à plus investir dans le logement. Dans ce contexte, la CNL craint de ne pouvoir répondre encore une fois à la demande sociale.
Madame La Ministre a promis que la plupart des propositions formulées serviront à la rédaction du projet de Loi « Mobilisation pour le logement » qui sera présenté en Conseil des Ministres, en juin 2008 !
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PS : Vous trouverez l'intégralité du rapport des « Etats généraux du logement en Ile de France », sur le site du Ministère du logement : www.logement.gouv.fr.
COMMENTAIRES DE L'ADIHBH-V
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Supposons que Madame Christine Boutin réinvente le logement. Dans cette hypothèse, quel est selon l'ADIHBH-V le positionnement de la ville de Noisy-le-Grand :
- L'intercommunalité permet aux communes de se regrouper au sein d'un Etablissement Public (EPCI), soit pour assurer certaines prestations (ramassage des ordures, assainissement, transport urbain,...), soit pour élaborer de véritables projets de développement économique, d'aménagement ou d'urbanisme. Manifestement, Noisy-le-Grand n'est pas le champion de l'Est Parisien de l'Intercommunalité, hormis le fait d'une convention « Grand Projet de Ville des Portes de Paris (GPV- Noisy-le-Grand / Villers-sur-Marne) », qui avait été signée le 07 janvier 2000, mais abandonnée par le Gouvernement, au bénéfice de l'ANRU. Depuis, plus rien ! Aujourd'hui, qui voudrait faire équipe avec Noisy-le-Grand ? Bry-sur-Marne ? Villiers-sur-Marne ? Champs-sur-Marne (déjà en intercommunalité avec 5 communes de Val Maubuée) ? Emerainville ? Neuilly-sur-Marne ? Pas si simple qu'il n'y paraît, car cela demande beaucoup d'humilité. Il faut trouver un patron représentatif qui fasse l'unanimité, ranger son égo personnel et partager la Taxe Professionnelle.
Dans cette attente, nous ne sentons pas une politique municipale volontariste
qui souhaiterait l'intercommunalité. Nous avons plutôt l'impression que les élus « se la jouent en individuel». C'est vraiment regrettable pour notre ville, car il est communément admis que demain, l'échelle départementale ne pouvant être suffisante, c'est la priorité à l'intercommunalité qui prévaudra.
Pour la petite histoire, nous ne pouvons résister à vous citer l'article 1, de la convention du « GPV » des Portes de Paris, sur l'implication des acteurs, à savoir : En insistant sur l'indispensable « participation des habitants », les textes en vigueur ne font qu'entériner un constat d'évidence : un processus de développement requiert l'implication de tous les acteurs concernés. Des vœux, toujours des vœux !!!...
- Le Programme Local de l'Habitat (PLH) de Noisy-le-Grand, qui fut réalisé par le Cabinet Guy Taieb Conseil, date de septembre 1997. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) a été établit par AM Environnement en juillet 2007, soit dix après. Aujourd'hui, quelle est la cohérence dans la planification urbaine de ces deux documents ? Comment peut-on dire que le caractère opérationnel du PLH fut pris en compte dans l'établissement du PLU. La lecture de ce dernier document d'urbanisme ne permet pas d'apporter une réponse évidente. Le diagnostic du PLH aurait dû être renforcé avant l'étude du PLU.
- A l'ADIHBH-V, nous avons compris depuis très longtemps que la construction de logements demande du foncier et des règles d'urbanisme. Toutefois, en aucun cas, la méthode de la « table rase » proposée par le Maire de Noisy-le-Grand sur l'ex ZAC du « Clos aux Biches », dans un quartier ou l'habitat n'est pas insalubre, où il fait bon vivre, n'est tolérable. Tellement inacceptable, qu'à l'unanimité, la Commission d'Enquête Publique a émis un avis défavorable au projet de Déclaration d'Utilité Publique (DUP) en avril 2007. Avis encore conforté par le jugement du Tribunal Administratif de Cergy Pontoise, d'avril 2008, qui a annulé la délibération portant création de la ZAC du « Clos aux Biches ».
- En effet, le besoin de foncier ne peut justifier le côté inhumain d'une mutation par expropriation de 70 familles, parmi lesquelles 20 personnes de plus de 80 ans, pour construire 1500 logements collectifs, alors que la Collectivité Publique possède sur Maille Horizon, au travers d'Epamarne, 14 ha de foncier en friche depuis plus de 20 ans. Que Monsieur le Préfet de Seine-Saint-Denis utilise le dispositif de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement National sur le Logement, qui permet le transfert de l'autorisation de construire pour réaliser des programmes mixtes de logements et de bureaux, au lieu de bureaux seuls, comme le souhaiterait Michel Pajon. Que la prochaine loi de « Mobilisation pour le logement » de la Ministre Christine Boutin permette explicitement au Préfet de faire une déclaration de « Projet d'Intérêt Général », pour la réalisation de programmes de logements sociaux financés par le Prêt Locatif Aidé d'Intégration (PLAI). Et ainsi de modifier d'autorité le PLU, après Enquête Publique. Cette politique de la « Convention Habitat / Activité » est la seule façon d'éradiquer les velléités tertiaires de l'Edile, et de rendre opérationnelle les solutions avancées par les Etudiants de l'Ecole Nationale Supérieure d'Architecture de Paris-La Villette, dans leur « Contre Projet Alternatif », qui tendent vers une répartition harmonieuse de la population sur les Bas-Heurts et Maille Horizon, sans expropriation, avec mixité sociale et fonctionnelle.
Cette politique de « l'agrément » pourrait également permettre de résorber les 30 à 50 000 m² de bureaux anciens et obsolètes du Centre d'Affaire qui ne trouvent pas preneurs, en les transformant en foyers étudiants, résidences sociales à vocation familiale, ou autres... sans consommer de foncier pour le logement, tout en évitant l'étalement urbain.
Nous terminerons par une vraie question : « dans le programme du « Carré Renaissance » de 280 logements, en centre ville, dont 30% de sociaux, savez-vous combien y aura-t-il de logements sociaux financés au titre du PLAI ?Réponse : 8 !...
Sachez aussi, que d'après la Fondation Abbé Pierre, plus de 75% des logements produits sont destinés à 30% des ménages les plus aisés. Seulement 6% des logements mis en chantiers en 2006 étaient accessibles à des ménages relevant des plafonds PLAI, alors que ces derniers représentent 33% des foyers.
Etude de cas sur le « Carré Renaissance » : 280 logt x 30% sociaux = 84 logt x 6% = 6 logt PLAI, nous sommes dans la norme, le compte est bon, Noisy-le-Grand peut dormir tranquille !
Mais la vraie question qu'il faut se poser aujourd'hui, d'une façon générale, est : fait-on du logement pour répondre à la demande sociale et résorber les dossiers en attente dans les services sociaux ou fait-on de la promotion immobilière pour consolider le bilan des grandes banques des Promoteurs Immobiliers, qui exigent un Résultat de Gestion à 2 chiffres?...Et oui, le logement est un produit du « marché »
Nous, sur les Bas-Heurts, nous avons depuis longtemps la réponse, puisque l'on aurait bien voulu nous expulser par Déclaration d'Utilité Publique, et au nom d'un pseudo Intérêt Général.
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