Droit de préemption

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LE DROIT DE PREEMPTION URBAIN 
DES COMMUNES
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Le droit de préemption urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans. Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière. Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
 
Entre autres, sont exclus du droit de préemption urbain « simple » :
 
-         Les biens immobiliers faisant l’objet d’une donation ou d’une succession
-         Les immeubles appartenant aux organismes d’HLM
-         Les lots de copropriété (habitation), portant sur un seul local
-         Les immeubles achevés depuis moins de 10 ans
 
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
 
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
 
A Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC. Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
 
(NB : Signalons que plusieurs Recours Contentieux ont été déposés au Tribunal Administratif de Cergy Pontoise, à l’encontre de la délibération du CM en date du 26 juillet 2007, adoptant ce PLU)
 
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser (à l’exclusion de la ZAD du Clos d’Ambert). Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Emile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
 
Toutefois, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes. Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter. En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché. Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel. Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé ! Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
 
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière. Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.
 
 
 
LA PROCEDURE
 
1-    La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) :
 
Si le bien est situé dans une zone couverte par un droit de préemption, il faut adresser au Maire de la commune une DIA indiquant le prix et les conditions de la vente.
 
Dans la pratique, c’est votre notaire qui remplit et expédie la DIA. Toutefois la loi n’impose pas le recours à un notaire, et toute personne peut effectuer cette formalité. Néanmoins, cette procédure comportant de nombreuses chausse-trappes, il est prudent de prendre conseil auprès du notaire chargé de la vente, qui ne sera pas le même que celui de l’acquéreur du bien préempté.
 
Dans la DIA, seules les indications contenues dans le document sont opposables à l’administration lors d’un recours, car cette démarche est en fait une offre de contracter faite à l’administration. La DIA doit faire ressortir tous les éléments essentiels de la vente, elle doit refléter parfaitement l’intention des parties. En cas de litige, elle fait partie des pièces produites.
 
En effet, la nature des accords conclus dans la DIA peuvent aider à régler le sort de l’acquéreur initial, qui est devenu l’acquéreur évincé. 
(c’est celui qui, par exemple, a vendu son appartement Parisien, pour acquérir un petit pavillon à Noisy-le-Grand et qui se trouve évincé deux jour avant le fin du délais des 2 mois dont dispose la commune pour faire connaître sa décision de préemption).
Dans ce cas, l’acquéreur évincé est désemparé puisqu’il se retrouve à la rue. Toutefois, il est loin d’être démuni et il pourrait attaquer la légalité de la décision devant le juge du Tribunal Administratif, si la DIA était bien ficelée, mais que de soucis en perspectives !!!...
 
2-    Le choix de l’administration :
 
A ce stade la commune peut :
-       ne pas répondre (son silence vaut renonciation), ou renoncer expressément à exercer son droit. Le bien peut être mis en vente au prix annoncé dans la DIA.
-        accepter au prix proposé, la vente est donc conclue, le droit de retrait du vendeur est impossible. L’acte de vente doit être passé dans les 3 mois et le prix payé, dans les 6 mois. Faute de quoi, vous pouvez demander à la commune de vous rétrocéder le bien.
-        faire une contre-proposition. Le vendeur a 2 mois pour retirer son bien de la vente (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre proposition. A défaut d’entente, la commune doit saisir le juge des expropriations au Tribunal de Grande Instance, sous 15 jours. Compte tenu de la jurisprudence, il y a de bonnes chances pour que le prix ainsi fixé soit supérieur à l’offre de la commune. Une fois que le juge a rendu sa décision, vous ou la commune avez 15 jours pour faire appel.
-        renoncer à acheter avant la fixation judiciaire du prix. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA.
 
CONCLUSION
 
Les biens préemptés par les municipalités doivent être utilisés dans les 10 ans selon la finalité affichée dans la décision de préemption. En effet, le code de l’urbanisme impose que la liste de tous les biens préemptés, ainsi que leur utilisation effective, soient consignées sur un registre accessible à tous.
 
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 Communiqué

Lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007, Madame Marylise MARTINS, Présidente du Groupe UDF, a voulu faire une déclaration politique relative à la délibération sur le Droit de Préemption Urbain (DPU), sur Noisy le Grand. Monsieur le Maire ayant interrompu son exposé, cliquez sur l'image ci-dessous pour accéder à l’intégralité de son exposé. 

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Alain Cassé-Président de l'ADIHBH-V 22/07/2008 21:13

Nous informons les Noiséens que le Conseil d'Etat a organisé le 20 mai 2008 au Conseil Economique et Social, un colloque sur le théme: "Le droit de préemption et la relance des politiques d'aménagement et d'habitat".Les actes du colloque seront publiés dans la revue Le Moniteur, en septembre 2008. Vous pouvez également vous procurer le rapport d'etudes du Conseil d'Etat, à la Documentation française.

ADIHBH-V 18/01/2008 11:48

En ce qui concerne les acquisitons fonciéres amiables, dans le cadre de la ZAC du Clos aux Biches, 2 cas de figures se posent:1- Avant la signature de la Convention avec la SEM (Socaren),2- Aprés la signature de la Convention.Dans le premier cas, c'est la collectivité contractante de Noisy le Grand (avec vos impôts) qui a effectué les achats amiables. Donc, la collectivité participe au coût de l'opération d'aménagement par la cession à la Socaren de terrains et immeubles bâtis, dont elle est propriétaire, pour un montant de 3 492 000 €, pour une superficie totalale de 16 170 m². Dans le deuxième cas, la Convention Publique d'Aménagement signée mentionne que c'est la Socaren qui réalise et finance les acquisitions. Donc, qui négocie les prix d'achat des propriétés. Mais le PDG de la Socaren est aussi le Maire de Noisy le Grand!Ensuite , en tant que besoin, la Socaren peut recevoir les subventions des partenaires publics (Etat, Région, Département, etc...). Enfin, le versement des 3 492 000 € par la Socaren, interviendra en fin d'opération, au quatrième trimestre 2010. Au train ou vont les choses (voir Enquête Publique), il semblerait évident que les contribuables Noiséens feront la Banque pendant de longues années.Comme ont pu le constater les Noiséens qui lisent réguliérement les Comptes Rendus des Conseil Municipaux, lorsque les prévisions budgétaires feront apparaître une insuffisance provisoire de trésorerie, la Socaren pourra solliciter le versement par la Municipalité d'une avance de trésorerie. S'il y a des Emprunts, la garantie peut être assurée par la Collectivité ou tout autre actionnaire de la Socaren.Enfin, annuellement, la Socaren communique son bilan financier à l'Assemblée délibérante, c'est a dire au CM de Noisy le Grand (voir le dernier bilan 2006, CR du 28 juin 2007).Si la Socaren, pour une raison quelconque  fait de mauvaises opérations immobiliéres et dépose son bilan, veuillez chercher l'erreur ?C'est le grand avantage de la Démocratie Elective.

droit de savoir 14/01/2008 23:39

Je me pose la question sur les pavillons vendus et démolis (pression et influence ?)  avant l'aboutissement de l'enquête publique....    quelles justifications surtout en ce qui concerne les finances communales...sur quel budget a-t-on rogné ?

Forges d'Aurin 14/01/2008 14:47

Le Parisien du 20 décembre 2005: "Les drôles de méthodes des Maires pour faire baisser les prix" :Bonjour, c'est la Mairie....Vous vouliez vendre votre studio 38 000 € ? Nous vous l'achetons pour 15 000 €. Plusieurs communes d'Ile de France sont poursuivies en justice par certains de leurs administrés pour une utilisation abusive du "Droit de Préemption Urbain Renforcé". Procès et comdamnations s'accumulent comme par exemple à Montreuil, Saint-Ouen ou Aubervillers. L'objectif, bien qu'il n'ait pas été prèvu pour ça à l'origine, est d'essayer de maintenir les prix modérés en petite couronne. Toutefois, le Droit de Préemption Urbain Renforcé entre dans un cadre bien défini. Les communes qui l'utilisent pour fixer les prix sur leur territoire sont dans l'illégalité car elles en font un "usage dévoyé", confirme la Chambre des Notaires de Paris.

ADIHBH-V 09/01/2008 16:13

Souvenir, souvenir !!!Rappelez-vous le Conseil Municipal du 15 décembre 2005, ou Monsieur le Maire faisait voter un Xieme Périmétre d'Etude sur le quartier de La Varenne (voir BLOG: "Des programmes immobiliers à deux vitesses", le jeudi 29 juin 2006).En fait, il s'agissait précisément du promoteur BOUYGUES IMMOBILIER qui voulait construire un immeuble R+3, de 100 logements, dont 40% en accession au titre du  1% patronal, sur 4500 m². Mais Monsieur le Maire ne l'entendait pas de cette même oreille, et pour tous les propriétaires qui avaient signé des promesses de ventes avec BOUYGUES, entre le 02/02 et le 22/03/06 les préemptions tombérent comme à Gravelotte. Pour ces braves propriétaires coupable d'avoir offencé le premier magistrat de la ville en ayant une idylle avec le diable, la sanction fut immédiate. Les prix proposés par la Mairie étaient inférieurs de 50%, voir plus, par rapport à ceux du promoteur.Aujourd'hui, les propriétaires des pavillons ont quasiment tous retiré leur bien de la vente, sauf un hérétique qui posséde une très belle demeure à  1 000 000  d'€, et qui accepte de croiser le fer avec Monsieur le Maire; en appel devant le TGI de Paris et au Tribunal Administratif. Il semblerait que petit à petit le prix montent.Quant à BOUYGUES IMMOBILLIER, aux dernières nouvelles il ne serait toujours pas reçu par l'édile ? La construction de logements ne serait plus prioritaire à Noisy le Grand ? Comprenne qui pourra !

v-elle 08/01/2008 17:40

De la curiosité à l'acte il n'y a qu'un pas.Il faut donc aller consulter le registre.

Vincent 07/01/2008 01:01

"En effet, le code de l’urbanisme impose que la liste de tous les biens préemptés, ainsi que leur utilisation effective, soient consignées sur un registre accessible à tous"Je serais curieux de consulter ce fameux registre.Le droit de préemption qui, à l'origine permet à un maire de réaliser de façon douce (sans expropriation) des projets d'intéret général dans sa ville, est détourné par des mairies peu scrupuleuses.

MLC 06/01/2008 22:02

MLC – Paris 11eIl me semble évident que le dossier « urbanisation de la ZAC du Clos aux Biches », va s’inviter aux Elections Municipales de Noisy le Grand. Déjà, je salive au plaisir d’assister à des réunions publiques contradictoires sur ce thème. Même Parisienne, c’est avec beaucoup d’intérêt que le participerai. Veuillez me tenir informée !Ceci étant, comment votre Association compte-t-elle alimenter les réflexions sur ce sujet ?

Edouard-Noisy le Grand 05/01/2008 19:55

Ah !!!,les préemptions sur Noisy le Grand, un vrai roman feuilleton à la lecture mensuelle des comptes rendus des Conseils Municipaux. Je vais vous en raconter une bien bonne, afin d'illustrer les propos de la chronique de l'ADIHBH-V. Dans les années 2004/2005, il était une fois un pavillon du 5 rue de Reims, à Noisy le Grand, qui voulait changer de propriétaire. Son nouvel acquereur, ayant acquis la certitude qu'à Noisy il faisait bon vivre et pressé de cultiver ses tomates, eut la malencontreuse idée de vendre son propre appartement avant de passer chez M le Notaire pour finaliser son nouvel achat. Ce qui devait arriver arriva, et deux jours avant la date fatidique, c'est M le Maire qui ramassa la mise lors de la préemption du fameux pavillon.Malgré de nombreuses gesticulations avec femme et enfants place de la Libération, l'imprudent passa en quelques minutes du statut d'acquéreur initial, à celui d'acquéreur évincé, ils étaient à la rue.Heureusement, par bonté, l'acheteur de son appartement a bien voulu différer son aménagement et ainsi le louer pour quelques mois à son ancien propriétaire.Aujourd'hui, sans connaître précisément les motivations de la préemption, je constate que ce pavillon est toujours en place, il est même vraisemblablement loué par la Mairie.Quant à l'acquéreur évincé, depuis, il a pu faire l'acquisition d'un autre pavillon dans une ville voisine des bords de Marne. Et pourquoi pas Noisy le Grand Monsieur, non merci, j'ai déjà donné. Ah bon ! c'est pourtant la terre des Champions du Monde.

isabelle 05/01/2008 15:03

Merci pour cet article très pédagogique. 2008 sonne le glas pour les Richardets. C'était un petit quartier comme on les aime, avec beaucoup de lien social. Le Pajonisme a frappé sur ce quartier.