Plan Duflot pour réformer l'urbanisme et l'aménagement

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PLAN DUFLOT

POUR REFORMER

L’URBANISME ET L’AMENAGEMENT :

 

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Consciente des difficultés rencontrées par certains promoteurs immobiliers et souhaitant réduire les abandons de projets, Cécile DUFLOT, en charge du logement a présenté en Conseil des Ministres le 2 mai dernier, un projet de loi visant à soutenir la construction et à lutter contre l’étalement urbain. Le Gouvernement va demander au Parlement de l’autoriser à recourir à des ordonnances pour lever rapidement ces obstacles.

 

Ces ordonnances permettront, entre autres, de :

 

- Mettre en place une procédure qui rassemble l’ensemble des procédures d’autorisation d’un projet pour aboutir plus rapidement à la délivrance du permis de construire,

- Accroître la densification des constructions en favorisant la transformation de bureaux en logements, en limitant les places de stationnement, en autorisant un alignement sur la hauteur d’un bâtiment contigu ou la surélévation d’immeuble pour la création de logements,

- Réduire le délai de traitement des recours contentieux et lutter contre les recours abusifs,

- Encourager le développement de logements intermédiaires à prix maîtrisé entre logement social et parc privé,

- …………………..

 

  

L’arbre qui cacherait la forêt ?

 

Pour séduisantes et originales que soient ces idées, Patrick Siksik, Président de la Chambre des Experts Immobiliers de France s’interroge sur leur pragmatisme, et il est à craindre qu'elles soient vaines. Le projet de transformer les bureaux en logements revient périodiquement à l’esprit des pouvoirs publics, en oubliant le principal : la destination des locaux construits les détermine au point qu'ils sont impropres à un autre usage.

 

Il faut d'abord prendre en considération l'aspect technique. Les accès, circulations et aménagements internes prévus pour un bureau n'ont rien à voir avec les besoins d'une habitation. Créer une cuisine ou une salle de bain est onéreux, avec l’obligation de repenser les circuits d’alimentation et d’évacuation.

 

En deuxième lieu, le coût des travaux de transformation bureaux est tel qu'il annule durablement la rentabilité que le propriétaire investisseur peut espérer de la location résidentielle. Globalement, le taux d'un logement affichant un loyer de marché, est en moyenne moitié moindre de celui d'un bureau, et altéré par des dépenses de travaux d'adaptation, il perd tout attrait.

 

Enfin, la localisation des bureaux est le plus souvent décalée quant aux besoins des ménages. Les services de proximité et les commerces qu'attendent les habitants en sont éloignés.

 

S'agissant de l'augmentation de la densité par la surélévation des bâtiments existants, elle se heurte à plusieurs difficultés, que la Ministre passe sous silence. Un immeuble est conçu avec une certaine résistance, et un étage de plus éprouve sa structure au-delà de ce qui est physiquement tolérable. Il faudra donc procéder, lorsque cela sera possible, à un renforcement des structures, dont le coût sera irréaliste.(ndlr : la ministre Cécile Duflot devra apprendre que la « Résistance des Matériaux » n’est pas de la Politique à géométrie variable, mais de la science physique). Par ailleurs, des problèmes juridiques menacent.

 

Un habitant qui verra sa vue bouchée par l'édification d'un ou deux étages sur un immeuble face au sien sera fondé à poursuivre le syndicat des copropriétaires à l'origine de la décision. En fait, un copropriétaire vivant au dernier étage, attaché au silence associé à cette localisation, sera-t-il d’accord pour abandonner ces avantages chèrement payés lors de l’acquisition de son bien, et à être coiffé d’un étage supplémentaire ?

 

Quant à la réduction des obligations de stationnements liés aux logements construits,

Madame Duflot a précisé qu'elle ne concernerait que les zones bien desservies par les transports en commun. C'est en effet le cœur du problème. On semble oublier que les municipalités ont encouragé le recours aux véhicules individuels pour de vraies raisons, liées à l'insuffisance des transports collectifs, mais aussi à l’insuffisance de potentiel d’emplois locaux, obligeant les ménages à une forte mobilité quotidienne. La possibilité de garer et d'utiliser une voiture, présentée comme périmée, est au contraire d'une vive actualité et participe au bien vivre des habitants (ndlr : De nombreuses études statistiques montrent que malgré la mise en place d’un réseau de bus efficace, l’augmentation de 50% de la densité d’un quartier, ne réduit seulement que de 2% les distances parcourues en voitures). 

 

Le Gouvernement donne le sentiment de recourir aux expédients plutôt que de s'attaquer à l'essentiel et de relancer la construction par des mesures puissantes comme celle de restaurer la confiance dans l'investissement et le rééquilibrage des rapports locatifs. L'arbre ne pourra cacher longtemps la forêt.

 

_____

 

 

Contribution bibliographique :

-       Batiweb, 14/05/2013, Patrick Siksik : Plan Duflot pour réformer l’urbanisme et l’aménagement : « l’arbre qui cache la forêt »,

-       Net-Iris, le 02/05/2013 : l’Etat va pouvoir accélérer les projets de construction de logements

 

 

 

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ADIHBH-V 08/01/2014 13:45


Le recul des prix de l’immobilier se confirme. En 2013, les tarifs des logements anciens ont diminué d’à peu près 2% en France. Ce
reflux des prix s’est accompagné d’une baisse du nombre de ventes.


Toutefois, la franche baisse des prix de l’immobilier ancien attendue par les acheteurs potentiels depuis si longtemps ne sera pas
encore pour cette année, selon les grands réseaux d’agents immobiliers.


Bref, selon les experts, le cru 2014 a toutes les chances de ressembler à 2013.


L’évolution du prix de vente moyen en France est de 3434 €/m² pour un appartement et de 2035 €/m² pour une maison.

ADIHBH-V 01/12/2013 18:13


Immobilier : Les prix de l’immobilier résiste toujours. Contrairement à ce que certains prédisaient, le marché immobilier ne
s’est pas effondré cette année. Les prix des logements anciens ont ainsi légèrement baissé (-0,2%), au troisième trimestre par rapport au deuxième, selon l’indice des notaires. En un an, (sept
2012-Sept 2013) la baisse atteint 1,4% sur l’ensemble du territoire (-1,2% pour les appartements, -1,6% pour les maisons).


En petite couronne Ile-de-France, le pris des appartements anciens s’est stabilisé aux alentours de 4420 €/m² (+0,6% en 3 mois,
-1,3% en un an) et celui des maisons anciennes a baissé de 0,4% à 359.100 € en moyenne.


A Noisy-le-Grand, le prix médian au m² observé par les notaires au cours du
3e trimestre 2013 est de 3370 €, soit +5,00% sur le trimestre et +4,00% sur un an.

ADIHBH-V 28/11/2013 12:15


Lu sur batiweb.com, le 26/11/2013 : La construction de logements neufs en France a accentué son repli d'août à octobre,
tandis qu'aucun rebond ne se profile à l'horizon, du fait du plongeon des permis de construire. Les mises en chantier de logements neufs en France ont diminué de 2,8% sur un an, pendant les trois
mois allant d'août à octobre, à 76.624 unités, selon les dernières statistiques du ministère du Logement.


 

ADIHBH-V 09/11/2013 15:35


 


Le MONITEUR.fr, le 07/11/2013 : « Objectifs 500 000
» : Cécile DUFLOT sonne la charge avec les acteurs du bâtiment.


Cécile DUFLOT, Ministre du Logement, a réuni jeudi 7 novembre les acteurs du logement et du bâtiment pour lancer « Objectifs 500 000 ». Cette
démarche de concertation devrait aboutir à un ensemble de propositions d’ici février 2014.


Elle devrait déboucher, d'ici février 2014, sur des propositions permettant :


- l'accélération de la construction et de la rénovation de logements sur le moyen et le long terme, pour que soient atteints, d'ici à 2017, les
objectifs de construction et de rénovation de 500 000 logements par an,


- l'élaboration d'exigences qualitatives ambitieuses sur le plan écologique,


- le développement de synergies entre les acteurs du secteur du bâtiment et de la construction,


- l'émergence de nouvelles technologies de construction et de rénovation permettant de maîtriser les coûts et d'engager la filière dans la
transition écologique.


La co-élaboration de ce plan d'action s'appuiera sur des groupes de travail composés d'experts. Il couvrira quatre grands thèmes :


- 1- Simplifier la réglementation et l'élaboration des normes de construction et de rénovation » ; Rapporteur général : Nadia Bouyer,
conseillère à la Cour des comptes,


- 2 - Mobiliser le foncier privé des secteurs urbanisés » ; rapporteur général : Claude Bertolino, Directrice générale de l'Établissement public
foncier Paca,


- 3 - Proposer un logement adapté à chaque situation de vie », rapporteur général : Alain Garès, Directeur général de la Société publique locale
d'aménagement du Grand Toulouse,


- 4 - Développer des matériaux innovants et inventer de nouvelles façons de construire et rénover », Rapporteur général : Alain Maugard,
président de Qualibat.


Un comité stratégique, présidé par l'Architecte Urbaniste Yves Lion, et composé des Présidents des fédérations professionnelles, sera chargé de
hiérarchiser et d'émettre un avis sur les propositions émanant des groupes de travail, en vue de retenir un ensemble de mesures à mettre en œuvre à court et moyen terme.


 


 

ADIHBH-V 31/10/2013 17:44


Cécile DUFLOT, L’encadrement des loyers de Cécile DUFLOT jugé inefficace par une étude rendue au Premier Ministre, qui bat en
brèche le projet de Loi actuellement en débat au Sénat. Certaines des conclusions des économistes qui ont planché sur « la politique du logement locatif », sont en totale contradiction avec les mesures phares de la Loi DUFLOT.


Levée de boucliers de la part des propriétaires et des professionnels : « L’encadrement des loyers tel qu’il est envisagé risque d’engendrer des inefficacités dans le parc locatif
privé ».

Josiane 01/10/2013 06:33


Immobilier : Taxation, encadrement, réquisition, tels sont les trois mots qui résument la politique de Cécile
DUFLOT. A force de crier haro sur les riches et de trouver toutes les excuses aux locataires mauvais payeurs, la Ministre du logement fait fuir les investisseurs dans la pierre et fait peur aux
bailleurs. Les dogmes et les clichés empêchent Cécile DUFLOT de voir que les propriétaires ne sont pas tous les ultrariches qu’elle imagine.

ADIHBH-V 30/09/2013 08:41


Le FIGARO du 30/09/2013, Immobilier : La politique de Cécile DUFLOT aggrave la crise. Selon une étude réalisée par CENTURY
21, les investissements dans les logements anciens ont reculé de 5,8% depuis un an, en raison des mesures coercitives de la Ministre du logement. Du coup, le marché locatif est menacé de
pénurie.

ADIHBH-V 09/09/2013 20:35


Le FIGARO du 09/10/2013 – Jean-Yves GUERIN : Immobilier, La Loi DUFLOT qui
effraie les propriétaires.


Le projet de Loi présenté par la Ministre du Logement sera examiné à partir du 10 septembre par les Députés. Le texte prévoit un
strict encadrement et une garantie universelle des loyers qui risque de décourager les bailleurs de continuer à investir dans l’immobilier. La mesure la plus spectaculaire concerne l’encadrement
des loyers. Concrètement, le propriétaire ne pourra plus fixer le loyer à sa guise. Il devra respecter un loyer médian au m² déterminé localement par un observatoire des loyers.

ADIHBH-V 29/05/2013 06:24


Le Moniteur.fr, 21/05/2013 : Sept propositions pour encadrer les recours contentieux. Extrait :


Le Ministère du Logement vient de rendre public le rapport «Construction et droit au
recours : pour un meilleur équilibre », du groupe de travail présidé par Daniel Labetoulle, ancien Président de section au Conseil
d’État. Chargé d’examiner les moyens de lutter contre les recours abusifs et d’accélérer les procédures de traitement des recours contentieux, ce rapport vient seulement d’être rendu
public.


Il en ressort sept grandes propositions visant à lutter contre les recours abusifs et accélérer les procédures de traitement des recours
contentieux.


En partant du constat que de nombreux projets de construction de logement sont pénalisés par des durées de traitements de contentieux juridiques
trop longs, le rapport préconise de transférer aux cours administratives d’appel la compétence de premier et dernier ressort pour traiter les recours portants sur les plus grosses opérations de
construction de logements (plus de 1500 mètres carrés par exemple), ou encore la possibilité de régulariser, directement devant le juge, un permis de construire par un permis modificatif.


De la même manière, le document avance des propositions pour lutter contre les « recours
abusifs à caractères mafieux ». Il faut mettre un terme à ces manœuvres abusives, qui empêchent la construction d’environ 25 000 logements par an.» Le rapport propose donc
l’encadrement dans le temps et dans l’espace de l’intérêt à agir des personnes physiques ou morales (autres que les associations agréées), l’enregistrement devant le Fisc des transactions
scellant le désistement du requérant, et ainsi éviter les transactions occultes, de recentrer l’action en démolition, ou encore la possibilité, pour le bénéficiaire du permis de construire, de
demander des dommages et intérêts.


 

Alain Cassé - Président de l'ADIHBH-V 29/05/2013 06:06


Lutter contre les recours mafieux. Soit disant qu’aujourd’hui, si nous écoutons les
professionnels du bâtiment,  de nombreux recours à caractère mafieux sont déposés chaque année devant le juge administratif contre des permis de construire, dans l’unique but
de monnayer le retrait du recours.


L’ADIHBH-V n’est pas dans ce cas de figure. Nos recours contentieux contre les projets urbains
de la commune de Noisy-le-Grand sont tous légitimes, puisque les dossiers sont mal ficelés.  Pour preuve, à chaque fois depuis 2005, la commune fut
condamnée par le Tribunal Administratif ou la Cour d’Appel de Versailles (ZAC, PLU, etc…).


Michel Pajon ne devrait faire preuve
de plus de « mesure » dans ces déclarations en Conseil Municipal, car l’expérience nous montre que très souvent il est dans l’erreur. Mais c’est aussi cela la
politique 

ADIHBH-V 28/05/2013 21:16


Journal du Net, 28/05/2013, La construction
de logements neufs proche du niveau plancher.


Les ventes de logements neufs ont reculé de 2,6% en France au premier trimestre 2013, à 20.054 unités. En
conséquence, "le niveau des stocks est au plus haut depuis la crise de 2008, atteignant 98.300 logements invendus, soit une progression de 18,1% par rapport au premier trimestre 2012", souligne
le ministère.


Le nombre de mises en chantier de logements neufs entre février et avril a ainsi reculé de 1,1% sur un an, alors
qu'entre janvier et mars, la baisse atteignait 11,2%.


Ce ralentissement se note aussi au niveau des chiffres cumulés sur douze mois, puisqu'entre mai 2012 et avril
2013, le nombre de mises en chantier de logements neufs a baissé de 16,9%, à 297.438 unités, alors qu'entre avril 2012 et mars 2013, le recul était de 19,5%.

ADIHBH-V 28/05/2013 21:00


Batiweb.com, 24/05/2013, Ordonnances :
un flou législatif et une concurrence faussée ? Le projet de loi habilitant
le gouvernement à légiférer par ordonnance pour accélérer les projets de construction a été voté à l’assemblée nationale le mardi 21 mai. Marie-Françoise Manière, Présidente de l'UNSFA (Union des
Architectes), met en garde le législateur sur une procédure de conception réalisation qui réduirait la concurrence, profitant aux grandes entreprises.


 

Etienne Doussain 28/05/2013 16:04


Rien sur la limitation des recours "abusifs" ?


Il y en a, certes, notamment ceux des professionnels de l'arnaque, à Marseille, par exemple. Mais Faut-il mettre dans le même sac tout le monde ? Quand je vois Michel Pajon se réjouir, il y a
quelques semaines, lors d'un conseil municipal à ce sujet, je crois que la tentation de mettre anarqueurs et associations d'habitants sur le même plan alors que pour les uns, il s'agit de faire
du fric et pour les autres il s'agit de défendre d'autres conceptions du vivre ensemble, y compris à propos de la densification urbaine, je m'inquiète ...


Gens des Bas Heurts, du Clos d'Ambert, du Palacio, votre avis m'interesse !