blog Noisy le Grand

UNE CHARTE PROMOTEUR

ANNULEE PAR LA JUSTICE

(SUITE)

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Suite de notre billet du 04 mars 2023

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Contribution bibliographique : Le MONITEUR du 10 mars 2023 – Sandrine PHEULPIN

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BRIGITTE MARSIGNY

NOUS PARLE

DES BAS-HEURTS

Contribution bibliographique : Mensuel de Noisy-le-Grand – n°298 – Avril 2023

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LES QUARTIERS DURABLES

FRANCILIENS FONT MOUCHE

Certifié Quartier Durable Francilien en phase CONCEPTION, la ZAC des Bas-Heurts à Noisy-le-Grand a recueilli une mention ARGENT, notamment pour sa dimension innovante

Contribution bibliographique : le MONITEUR n° 6236 du 10 mars 2023 – Fabrice d’ORSO

LA ZAC DES BAS-HEURTS

LABELLISÉE

« QUARTIERS DURABLES FRANCILIENS »
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Images d’Artistes - Promoteurs
 

Projet ALTRAND – Lot M1
 

Projet BREMOND – Lot M4
 
 

 Projet EMERIGE – Lot M3-2
 
 

Projet LEGENDRE Promotion – Lot M2-1
 
 
 

Projet PITCH – Lot M2-2

Imaginé en 2018 par la Ville de Noisy-le-Grand pour répondre aux enjeux sociaux, économiques et environnementaux actuels, le quartier urbain des Bas-Heurts remporte la reconnaissance du jury des « Quartiers durables franciliens (QDF) ».
 
La ZAC des Bas-Heurts devient « le premier quartier de la région labellisé Quartiers durables franciliens ». Réalisé par Noisy-le-Grand, en collaboration avec la SOCAREN et des étudiants de l’Ordre des Architectes, le quartier urbain a été éco-conçu pour minimiser son impact environnemental tout en favorisant le bien-être de la population.

En cours de déploiement depuis 2018, ce quartier compte actuellement une quarantaine de pavillons qui ont été intégrés au programme. Avec une programmation complète comprenant 750 logements, un EHPAD, une crèche, des commerces et des activités.

La ZAC des Bas-Heurts, finalisée courant 2027, favorisera les liens intergénérationnels et l’inclusion des séniors.

Pour sa conception, la Ville s’est fondée sur une approche bioclimatique « de manière à proposer un patrimoine arboré et densifié et dont les bâtiments bénéficieront de matériaux durables, dans le but de limiter l’incidence environnementale », explique Brigitte Marsigny, Maire de Noisy-Le-Grand.

Le projet a pris en compte les études aérauliques pour bénéficier des vents et d’un patrimoine arboré dans le but de favoriser un rafraîchissement passif. De plus, le choix de matériaux de voirie clairs et l’ajout de 297 arbres contribueront au confort du quartier lors des périodes caniculaires. Les bâtiments de la ZAC sont également conçus avec des matériaux « bio ou géo sourcés » pour minimiser les émissions de gaz à effet de serre, et seront alimentés en énergies renouvelables.

Une éco-conception qui lui vaut la reconnaissance « Argent » des Quartiers durables franciliens, avec un jury qui a salué le caractère innovant de cette démarche Noiséenne.
 

Commentaires de l’ADIHBH-V
 

En fait c’est une affaire qui a débuté bien avant 2018.

Précisément en juillet 2004 lorsque le Maire socialiste de l’époque a fait voter un Périmètre d’Études de 9,2 ha sur le quartier des Bas-Heurts sous l’appellation ZAC du Clos aux Biches.
Souhaitant pratiquer la « Tabula rasa » en détruisant les 75 pavillons du secteur pour édifier 1500, voire 1800 logements collectifs.

À ce moment là les habitants ce sont constitués en Association de Défense, l’ADIHBH-V très précisément, et ce Projet fut retoqué en Appel devant le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise en 2007.

Ultérieurement 6 procès suivirent, tous gagnés par notre Association de Défense.
 
En ce qui concerne les étudiants de l’Ordre des Architectes, en fait il s’agit de 2 Projets alternatifs réalisés ; l’un en 2006/2007 par un Groupe d’étudiants architectes de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-La Villette (ENSAPLV) et de 2 Professeurs ; l’autre par un Groupe d’Anciens élèves de l’ENSAPLV qui depuis ont créé leur propre structure, il s’agit du Cabinet d’Architecture ASPHALT.

C’est ce second Projet qui fut adopté par Brigitte MARSIGNY lorsqu’elle est arrivée aux affaires en 2015.

Projet Alternatif qui fut bonifié et validé par un certain nombre de réunions de concertations avec les habitants sous l’égide de l’Aménageur SOCAREN.
 
Aujourd’hui, ce label « Quartier Durable Francilien » de 750 logements vient honorer toutes les initiatives de la Municipalité de Noisy-le-Grand,  de l’Aménageur SOCAREN, des Cabinets d’Architectes de Christian DEVILLERS, d’ASPHALT et de notre Association ADIHBH-V.
 
Alors oui, comme le mentionne le rédacteur « d’Environnement magazine », nous souhaitons le bien être de la population du quartier.

Mais attention ! Rien n’est gagné et l’ADIHBH-V veille au grain en permanence lors du déroulement de l’aménagement des différents lots.

À ce titre, le Directeur de la SOCAREN, Monsieur Laurent FORET  a pris l’excellente initiative de présenter les différents Projets Promoteurs à l’ADIHBH-V avant le dépôt des Permis de construire pour validation définitive. Qu’il en soit remercié.

Ainsi, les riverains directement impactés peuvent s’exprimer et faire quelques suggestions constructives qui généralement sont acceptées par les Promoteurs..
 
À titre d’exemple, actuellement l’ADIHBH-V est très préoccupée sur le Projet d’un Promoteur Bryard qui pénètre Noisy-le-Grand, sur le 12 rue Pierre Brossolette (ex Garage CARROS AUTO) qui, nous semble-t-il, se permet quelques fantaisies constructives avec la définition de la ZONE de COURTOISIE, puisque son Projet  ne doit pas dépasser R+1+Attique, soit 10 m de hauteur.

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Contribution bibliographique : Environnement magazine.fr, par AA le 28 mars 2023

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URBANISME :

LA « CHARTE PROMOTEUR »,

UNE PREMIÈRE ANNULATION

JUDICIAIRE !
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Qu’est-ce qu’une « Charte promoteur » :
 
Synthétiquement il s’agit d’une « Charte partenariale » qui est conclue entre la Collectivité territoriale et les acteurs de l’immobilier qui sont amenés à intervenir sur son territoire, et ce afin d’encadrer la production de logements, voire parfois la commercialisation de ceux-ci.
 
Comme a pu s’en faire l’écho la presse, les « Chartes promoteurs » se développent de façon importante sur l’ensemble du Territoire, sous des appellations diverses et variées. Quelques exemples :
 
- Charte de la promotion immobilière - Malakoff
- Charte de l’habitat et de la promotion immobilière - Bondy
- Charte de la construction pour une Ville résiliente – Montreuil
- Charte pour l’aménagement et la construction durable – Colombes
- Etc ……
 
Ces Chartes imposent des prescriptions aux Promoteurs qui vont bien au-delà de ce que les Communes peuvent intégrer dans leurs documents d’urbanisme.

Le Tribunal administratif de ROUEN vient d’annuler la délibération du Conseil municipal de Bois-Guillaume (76) - (TA de ROUEN, 26 Janvier 2023, n° :2202586) approuvant une Charte de ce type et d’autres annulations pourraient suivre.

Ainsi, le Tribunal administratif de Rouen a jugé qu’une Commune n’est pas compétente pour prendre des prescriptions en matière d’urbanisme qui ont vocation à relever exclusivement du PLUi.

Elle ne l’est pas davantage pour imposer des règles en matière de conception et de réalisation de projets de construction qui, par leur nature, relèvent du domaine de la loi ou du règlement.

Ce jugement en date du 26 janvier 2023 annulant une « charte promoteur » va-t-il rebattre les cartes de ces documents qui fleurissent un peu partout sur les Territoires ?

C’est un peu tôt pour l’affirmer.

Ce qui est certain en revanche, c’est que cette décision devrait redonner espoir aux promoteurs et alerter les collectivités qui, à travers de tels documents, fixent les règles du jeu en matière de construction et d’urbanisme en dehors de tout cadre réglementaire.

(NDLR : Peut-être, mais bien souvent après concertation avec les habitants, ce qui en terme de démocratie, est très appréciable).

Dans cette affaire, au terme d’une Concertation citoyenne, la Charte comportait des règles relatives aux caractéristiques des constructions et à leur insertion, telles que des contraintes renforcées sur les matériaux utilisés, le raccordement au réseau de chaleur urbain ou encore un encadrement supplémentaire sur les clôtures, l’abattage et le remplacement des arbres.

Y figuraient également des règles encadrant la conception et l’instruction des projets de construction, en prévoyant notamment une méthodologie pour leur conduite.

L’estimant illégale, le Préfet de Seine Maritime a saisi le Tribunal administratif, arguant d'une part, de la méconnaissance des règles de compétence métropolitaines fixées par l’article L. 5217-2 du Code général des collectivités territoriales.

D'autre part, en reprochant à la Charte de créer une nouvelle Norme s’imposant aux demandes d’autorisation d’urbanisme présentées par des Promoteurs immobiliers, alors que seules les dispositions normatives prévues et encadrées par la loi peuvent réglementer l’instruction de telles autorisations.

Sur le premier point, les juges précisent qu’au regard de la nature de ces engagements, la « Charte promoteur » doit être regardée comme imposant aux opérateurs immobiliers concernés des règles impératives en matière "d’aménagement de l’Espace territorial", au sens des dispositions de l’article L. 5217-2 du Code général des collectivités territoriales, relevant, par leur nature, du plan local d’urbanisme ».

La commune n’est donc pas compétente pour imposer de telles prescriptions, alors qu’il est constant que ce champ de compétences est dévolu à l’Établissement Public Territorial, dont est membre la commune ».

Pour consulter le jugement de ROUEN
Cliquer ici :

Commentaire de l’ADIHBH-V

Un peu gênant cette annulation du TA de ROUEN, d’autant plus que cette « Charte promoteur » avait été rédigée après concertation des habitants de Bois-Guillaume (76).

En conséquence,  nous comprenons que seules les dispositions normatives prévues et encadrées par la Loi peuvent réglementer l’instruction de telles autorisations. Lorsqu’on voit le comportement de nos Élus Députés à l’Assemblée nationale qui font la Loi, il y a peut être un peu de soucis à se faire en terme de démocratie ?

En ce qui nous concerne à Noisy-le-Grand, quel est l’avis de Xavier LEMOINE, Président de l’Etablissement Public Territorial Grand Paris Grand Est T9 ?

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Contribution bibliographique :
-        Le MONITEUR, Sandrine PHEULPIN – 13 février 2023
-        Fédération Française du Bâtiment – https://www.ffbatiment.fr
-        Avocats NOM-LAW – https://www.novlaw.fr
 

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