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LA CHARTE

« CHANTIERS RESPONSABLES ».

PEUT-ÊTRE UNE BONNE INITIATIVE ?

MAIS UNE ASTREINTE SUPPLÉMENTAIRE.
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Pour limiter les nuisances causées par les constructions immobilières sur sa Commune, la Ville de Neuilly-Plaisance sous l’égide de son Maire Christian DEMUYNCK fait signer une charte « CHANTIERS RESPONSABLES » à tout Promoteur avant l’obtention de son Permis de construire.

Ces dernières semaines, Christian DEMUYNCK ayant constaté plusieurs manquements à cette charte, a exigé l’arrêt de ces chantiers, qui n’ont pu reprendre qu’après s’être mis en conformité.
L’ADIHBH-V a sollicité le cabinet du Maire pour obtenir communication de cette charte. Malheureusement, alors que c’est très exceptionnel, nous avons dû essuyer une fin de non-recevoir.

Secret défense, nous mettrions Neuilly-Plaisance en danger !!!…

Qu’à cela ne tienne, Google vient à notre secours et regorge d’exemples.

Exemple : La démarche « CHANTIER RESPONSABLE »

Tout chantier génère des impacts et nuisances sur l’environnement : production de déchets (non dangereux, dangereux et inertes), atteinte à la biodiversité, bruit, poussière, consommation d’énergie…

Face à ce constat, les acteurs du BTP (Bâtiment et Travaux Publics) et les maîtres d’ouvrages publics et privés ont été invités à se réunir afin de trouver des solutions pratiques à mettre en œuvre et définir des prescriptions simples pour limiter l’impact des chantiers sur l’environnement, conformément à la règlementation, en matière de sécurité notamment, tout en restant compatibles avec les exigences liées aux pratiques professionnelles du BTP.

Le principe de la charte a été retenu car elle est évolutive, basée sur une démarche volontaire, facile à mettre en œuvre, et permet d’anticiper sur la réglementation.

Cette charte « Chantier Responsable » est une démarche participative et partagée.

Elle permet à tous d’avoir les mêmes objectifs :

- Limiter les risques et les nuisances causés aux riverains du chantier

- Limiter les risques sur la santé des ouvriers

- Limiter les pollutions de proximité lors du chantier

- Limiter la quantité de déchets de chantier mis en décharge

- Limiter les impacts sur la biodiversité et, d’une manière plus générale, sur les milieux

- Avoir un document de référence soutenu par l’ensemble de la profession (entreprises, bureaux d’étude, maîtres d’œuvre, conducteurs d’opération…) et des maîtres d’ouvrage.

La démarche « Chantier Responsable » est une démarche volontaire qui s’adresse aux maîtres d’ouvrage, ainsi qu’aux professionnels du BTP et artisans qui désirent s’engager pour la mise en œuvre de bonnes pratiques.

La démarche s’applique dès le début du chantier, et ce jusqu’à la fin de ce dernier (phase de repli).

À noter que cela implique une réflexion bien en amont de la phase de chantier, voire des études préalables pour la mise en place de dispositifs conséquents (exemple : mise en place d’un plan raisonné de gestion des eaux de ruissellement).

Cette démarche s’adresse également aux professionnels qui de leur propre initiative pourront s’engager pour une meilleure protection de l’environnement. ……

Pour accéder à l’intégralité de cette charte :

Cliquer sur : Chantiers responsables.

Il semblerait que Noisy-le-Grand ne possède pas un tel document, et pourtant les manquements sur les chantiers immobiliers sont nombreux sur la ville.

Nous n’en voulons pour preuve que l’affichage des Permis de construire qui doivent rester en place pendant toute la durée du chantier.

L’ADIHBH-V est intervenu sur un chantier de la rue de Verdun et il a fallu 3 mois, après plusieurs relances, avant que la Commune intervienne pour que le Promoteur bien connu se mette en conformité.

Idem, sur le chantier ALTRAND du lot M1 de la ZAC des Bas-Heurts. Là, c’est l’aménageur SOCAREN qui, après de multiples manquements relevés par des riverains de l’ADIHBH-V, a fait stopper le chantier pour régularisation.

Brigitte MARSIGNY adopte à Noisy-le-Grand une autre démarche, à savoir :

La Charte de l’aménagement de la construction et de la réhabilitation durable :

Cliquer sur : Charte de la construction durable

La Municipalité a fait de l’amélioration du cadre de vie et de son environnement l’une de ses priorités.

Elle porte un projet ambitieux intégrant des dimensions humaines, environnementales, urbaines ou encore sociales.

La commune de Noisy-le-Grand souhaite ainsi promouvoir sur son territoire des programmes immobiliers de construction et de réhabilitation de qualité, répondant aux finalités du développement durable.

Ce souhait s’est formalisé par l’élaboration d’une Charte de l’aménagement, de la construction et de la réhabilitation durables.

Ce document constitue la base sur laquelle doit s’appuyer l’élaboration des cahiers des charges de toutes les opérations de logements privés et sociaux lancés par la municipalité dans le cadre de cession de terrains et de ZAC.

Dans un souci d’exemplarité, la réalisation et la réhabilitation de bâtiments communaux intègreront naturellement les objectifs de la charte.

Cette charte identifie en toute transparence les ambitions et le niveau d’exigence de la collectivité en matière d’aménagement, de construction et de réhabilitation au regard desquels seront appréciés les projets proposés.

La charte « CHANTIER À FAIBLE NUISANCE »

Cliquer sur : Chantiers à faibles nuisances »
 

De son côté, l’aménageur SOCAREN a mis en place sur ses chantiers des ZAC Noiséennes (dont la ZAC des BAS-HEURTS), la charte CHANTIERS À FAIBLES NUISANCES.

Toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier devront prendre connaissance de cette charte et la signer.

Chaque entreprise désignera en son sein un correspondant environnemental entreprise (CEE), responsable de la qualité environnementale.

Chaque CEE devra être en mesure de répondre des responsabilités de l’entreprise qu’il représente en matière de qualité environnementale.

Chaque employé du chantier applique la charte sous la responsabilité du CEE de son entreprise.

Le conducteur des travaux de l’entreprise mandataire ou une personne qualifiée désignée dès le départ par l’entreprise et identifiée par tous, sera considéré comme le responsable environnemental du chantier à faibles nuisances (REC), et jouera un rôle de pivot entre les différents CEE, les représentants de la SOCAREN et des constructeurs des lots privés.

Le responsable du chantier assurera la prise en compte des remarques des riverains et devra en rendre compte dans un tableau de bord tenu à jour.

Le référent chantier de la SOCAREN (chargé de l’opération) pourra s’assurer du respect des prescriptions énoncées dans le présent document à tous les stades de l’avancement du chantier, et de la bonne tenue de celui-ci (stockage, nettoyage, évacuation des déchets, etc.) tout au long des travaux.

Le référent chantier de la SOCAREN sera l’interlocuteur privilégié des entreprises et du coordonnateur SPS du chantier, pour tout ce qui touche à la gestion environnementale de la sécurité du chantier (produits dangereux, gestion des déchets, etc.) et au suivi environnemental de la réalisation (validation et transmission des fiches d’identification des caractéristiques environnementales des produits proposés à l'acceptation du Maître d'Ouvrage et des Fiches de données de Sécurité).

L’ensemble des acteurs concernés par cette charte au regard de l’article précédent devront la lire et la signer.

Cet accord manifestera leur engagement à participer à l'amélioration de la protection de l'environnement sur le chantier et au respect du cadre de vie.

Cette charte est une pièce du marché signée entre l’entreprise et les maîtrises d’ouvrage concernées
 
Commentaire de l’ADIHBH-V

Nous admettons bien que pour un Promoteur, un Maître d’ouvrage ou un Maître d’œuvre, les contraintes sont nombreuses.

Mais ce n’est pas suffisant.

À cela s’ajoute LE COORDONNATEUR SPS qui relève du Code du travail (Articles R.4532-1 et R.4532-76).
Un Coordonnateur SPS est un Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé. C’est un professionnel du bâtiment qui intervient :
    •    Durant la phase de conception,
    •    Durant la phase de réalisation,
    •    Après les travaux.

Nous constatons bien que les rédacteurs d’œuvres réglementaires relatives aux Chantiers immobiliers (Codes, Chartes, Normes, Règlements, Lois, Articles,….) sont multiples et qu’il s’agit d’une superposition de strates aux nombreux interlocuteurs.

Toutefois, posons-nous une question : Où se trouve le Chef d’orchestre et responsable unique qui joue toutes ces partitions réglementaires sur un chantier de construction ?

Dans son bureau ou dans les méandres d’un chantier de construction ?

Sur le chantier, peut-être ?

Mais de toute façon pas suffisamment, compte tenu des nombreux dysfonctionnements que nous constatons régulièrement.

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Contributions bibliographiques :

-        Charte « Chantiers responsables » : CCISM – ADEME – CSEBTP – DIREN…
-        Charte à faible nuisance :  SOCAREN – Laurent FORET Directeur,
-        Facebook : Post Christian DEMUYNCK du 28 janvier 2023

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QUAND LA COMMUNE PRÉEMPTE
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Le Droit de Préemption Urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans.

Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière.

Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
 
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
 
À Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC.

Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
 
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser.
Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Émile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
 
De plus, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes.

Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter.
En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché.

Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel.
Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé !

Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
 
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière.
Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.
 

La revue « QUE CHOISIR Argent » en parle :
Janvier 2023 - n°169 – Rosine MAIOLO
Cliquer ici sur « Quand la commune préempte »
 

Quelques exemples à Noisy-le-Grand

1-    Monsieur Michel DUBOIS – 15 rue de la Vérité – 21 juillet 2010
-       Prix de vente : 635.000 €
-       Préemption de  Michel PAJON : 475.000 €
-       Commissaire du Gouvernement : 535.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 579.000 €. (ce dernier mentionne dans son jugement : le prix de 475 k€ offert par la Mairie de Noisy-le-Grand est dérisoire).
 
2-    Madame Élise GOUIX – 43 Chemin des Aulnettes – 06 janvier 2010
-       Prix de vente : 650.000 €
-       Préemption de Michel PAJON : 460 et 480.000 €
-       France Domaine : 599 et 625.000 € (deuxième visite)
-       Commissaire du Gouvernement : 625.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 637.000 €
-       À ce prix, l’EPF-IdF qui venait de se substituer à la SOCAREN refuse d’acheter.
-       Madame GOUIX se retrouve "plantée" dans un environnement dégradé, dépressive et malade, elle lâche son bien à l’EPF-IdF pour 567.000 €
 
3-    Monsieur Michel FEAT – 15 boulevard du Maréchal FOCH – 1er oct 2018
-       Prix de vente : 380.000 €
-       Acquéreur ; SCI PPI (en fait, un promoteur du Perreux-sur-Marne, bien connu à Noisy-le-Grand),
-       Préemption de Brigitte MARSIGNY le 27 décembre 2018 - 362.000 €
-       SCI PPI dépose une Requête le 22 janvier 2019 devant le TA de Montreuil pour faire annuler la préemption.
-       Audience du 27 mai 2020, le TA de Montreuil annule la décision de préemption de la Mairie de Noisy-le-Grand,
-       Brigitte MARSIGNY fait appel de ce jugement devant la cour d’appel de Versailles le 12 août 2020
-       La Cour d’appel de Versailles confirme l’annulation de la préemption dans son audience du 24 juin 2022.
-       Aujourd’hui, SCI PPI est propriétaire de l’immeuble du 15 Bd Foch composé d’habitations sur deux étages et de deux commerces.
-       Pas de Pourvoi en Cassation.

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Contribution bibliographique :
-       La Revue QUE CHOISIR Argent n° 169 de Janvier 2023 – Rosine MAIOLO -Journaliste Juridique.
-       Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand exprime toute sa gratitude à la rédaction de QUE CHOISIR pour avoir autorisé la publication de son article relatif aux préemptions.
-       Rajess RAMDENIE, Avocat de l’ADIHBH-V – Cabinet GMR 90 rue d’Amsterdam – Paris 75009

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LES PROJETS IMMOBILIERS

« LOUIS LUMIÈRE » EN QUESTION :

REVUE DE PRESSE

Nos amies les bêtes, au-delà de nous séduire par leur irrésistible charme, peuvent aussi mettre en péril des projets immobiliers.

Dans le Bois Louis Lumière à Noisy-le-Grand (93), deux espèces de chauves-souris se sont installées. Dès lors, des riverains ont déposé un Recours contentieux le 5 décembre 2022 contre un projet de construction à l’orée du bois, car ces chauves-souris sont des espèces protégées rapporte l’Association Environnementale le RENARD de Roissy-en-Brie.
 

Le PARISIEN 93 – Elsa MARNETTE, le 11 janvier 2023

ACTU 93 – Dorine GOTH, le 10 janvier 2023
Face au Promoteur immobilier, des chauves-souris
pourraient sauver un Bois à Noisy-le-Grand !

Des espèces de chauves-souris protégées, « la pipistrelle commune et la pipistrelle nathurias », ont été détectées dans le Bois de la Justice à Noisy-le-Grand, menacé de destruction par un projet immobilier.

Ainsi, ces chauves-souris peuvent-elles faire vaciller le projet immobilier de la BNP Paribas ?

C’est l’espoir des riverains du Bois de la Justice, situé à proximité de l’École Louis Lumière.

Dans une étude, l’Association R.E.N.A.R.D (Rassemblement pour l’Étude de la Nature et l’Aménagement de Roissy-en-Brie et son District) révèle la présence de deux espèces de chauves-souris protégées dans ce sous-bois de 2,2 ha, menacé d’être rasé au profit d’un projet immobilier de 500 logements.

Quelques semaines plus tard, la Chouette hulotte, qui bénéficie d’une protection totale sur le territoire français depuis 1976, a aussi été observée dans le bois.

Des espèces protégées

En juillet 2022, l’association a posé un détecteur et enregistreur automatique d’ultrasons. « C’est la meilleure période pour détecter ces espèces qui hibernent ensuite l’hiver », détaille Philippe Roy, président de l’Association.

Le verdict est sans appel : la pipistrelle commune et pipistrelle Nathusias, deux espèces de chauve-souris protégées, ont élu domicile dans ce sous-bois qui borde le RER A.

Peu visibles à l’œil nu, elles peuvent se nicher dans des fentes ne dépassant pas 1 cm de largeur.

« La ferme de la Justice offre les habitats nécessaires pour l’accueil d’une nurserie ou de gîtes d’hibernation de Pipistrelles. Notamment, les fissures sur les murs en pierre et le grenier sont probablement occupés par ce groupe d’espèces et doivent être considérés comme des sites de reproduction et d’abris », détaille l’Association dans son étude.

Ces deux espèces, bien que courantes, sont protégées. « Elles sont en voie de disparition avec la destruction de leurs habitats en Île-de-France », commente Philippe Roy.

Le chant de la chouette, qui est plus active les mois d’hiver, a quant à lui été enregistré quelques semaines après la tenue de l’étude. « Ce projet serait catastrophique d’un point de vue environnemental, en contradiction totale avec les objectifs de lutte contre l’imperméabilisation, de préservation du climat, de respect de la biodiversité et de sauvegarde des continuités écologiques », dénonce Vincent Monnier, conseiller municipal d’opposition dans une lettre adressée à la Direction de l’environnement d’Île-de-France.

Des études toujours en cours

Les études d’impact sont actuellement en cours de réalisation par le promoteur BNP Paribas Immobilier, et seront achevées d’ici à quelques semaines.

Elles seront ensuite soumises à l’autorité environnementale. Celle-ci rendra ses conclusions, puis une enquête publique sera ensuite organisée, répond de son côté Brigitte MARSIGNY, édile de Noisy-le-Grand.

Elle précise que le projet initial, tel que retenu par Inventons la Métropole du Grand Paris, pourra être modifié en fonction des études d’impact environnementales  et assure que le permis de construire n’a pas été déposé.

En ligne, une pétition lancée par Vincent Monnier (Projet citoyen) a récolté plus de 2 000 signatures au 9 janvier 2023.
 

 
France inter

BFM Paris

Audio stagiares INA (Institut National de l'Audiovisuel)

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