Blog Noisy 93

AMENAGEMENT

DU CLUSTER DESCARTES SUR NOISY ET CHAMPS

Appel d’offre : l’équipe dirigée par les ateliers Lion[*], Architectes Urbanistes remporte le concours international de maîtrise d’œuvre urbaine et paysagère du Cluster Descartes. Ce projet, mené par l’établissement public d’aménagement de Marne-la-Vallée (Epamarne), doit favoriser les échanges entre la recherche et les entreprises qui travaillent sur le concept de ville et de construction durables.

Pôle d’excellence du Grand Paris, le Cluster Descartes se veut aussi laboratoire d’urbanisme durable. Ce projet d’aménagement de 1.500 hectares répartis entre les communes de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis) et de Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne), entend faire la part belle à la production de quartiers « zéro carbone », respectueux de l’environnement. L’équipe de maîtrise d’œuvre regroupée autour des Ateliers Lion Architectes Urbanistes (*), dont la mission s’étendra sur 9 années au maximum, préconise plusieurs actions. Par exemple : pour diversifier les sources d’énergies et réduire les besoins énergétiques, elle propose la constitution d’un réseau de chaleur basé sur la filière bois locale, l’utilisation de la géothermie, la réutilisation des déchets de biomasse, l’installation de panneaux photovoltaïques, etc.

Le projet des Ateliers Lion Architectes Urbanistes s’articule également autour des questions d’infrastructures, de transports et de mobilité, tout en s’appuyant sur les espaces naturels qui constituent l’un des atouts forts de ce site. Il propose une suite de centralités et de « repères urbains » structurée le long du boulevard du Nesle qui accueillerait un projet de transport en commun en site propre avec le prolongement de la ligne de tramway T4, de Clichy Montfermeil jusqu’aux Yvris. Suivant cet axe nord-sud, des équipements majeurs seront implantés dont une gare multimodale à Noisy-Champs, intégrant le pôle commercial du Champy. L’équipe des Ateliers Lion Architectes Urbanistes imagine à cet emplacement un grand hall ouvert, représentant un signal urbain fort, et qui constitue un nœud majeur d’échanges avec l’arrivée du projet de métro automatique, dans le cadre du Grand Paris. La création d’un lien fort nord-sud serait accentuée par la réalisation d’un équipement structurant tel un stade construit en couverture de l’autoroute A4.

Suivant l’axe est-ouest, un bus à haut niveau de service serait mis en place sur l’autoroute A4 qui se transformerait en boulevard urbain. Ce projet serait rendu possible moyennant une réduction de la vitesse et la reconquête de franges le long de cette infrastructure. L’idée d’une « nature intense » se concrétise par la mise en réseau de tous les bois et l’extension des zones humides qui permettent de collecter et filtrer les eaux pluviales, et constituent une source de biodiversité.
Le projet se déploiera en deux phases : la définition du plan d’aménagement d’ensemble de septembre 2010 à janvier 2011, qui sera suivi par l’aménagement des espaces publics. Toutefois, l’aménagement du Cluster a déjà démarré avec des projets emblématiques tels que le Pôle scientifique et technique (Jean-Philippe Pargade, architecte, qui comprend les bâtiments « Bienvenüe » et « Descartes ». Le Cluster Descartes doit également accueillir le programme Green Vallée qui compte 150.000 m2 de bureaux.

(*) Avec Alfred Peter Paysagiste, Y Ingénierie, Sol Paysage et INGEROP Conseil & Ingénierie.

A Champs-sur-Marne : « Halte au hold-up des territoires »

Le 26 mai 2010, Maud Tallet, Maire (PCF) de Champs-sur-Marne donnait la parole aux Campésiens lors d’un colloque citoyen organisé à l’Université Paris-Est Marne-la-Vallée. A cette occasion, elle souhaitait que « le Grand Paris » devienne un outil permettant aux habitants des territoires concernés de reprendre le contrôle de leur aménagement. Donc, Madame le Maire se dit favorable au projet de Christian Blanc, mais à condition d’y associer les élus et les habitants des villes concernées. Tiens, tiens, c’est une chanson que nous connaissons bien sur les Bas Heurts à Noisy-le-Grand.

Toutefois, elle signale un désaccord de taille avec l’Etat sur lequel la Commune ne pourra transiger : « Il n’est pas question qu’Epamarne soit chapeauté par une Société chargée de faire de la plus-value foncière. Car il est prévu que, dans un rayon de 400 m autour des gares, tous les terrains disponibles soient gérés par la Société du Grand Paris qui empocherait les taxes sur les transactions à la place des Communes »

Là, Madame le Maire, il risque d’y avoir un hic, car dans le cadre de la  Loi du 3 juin 2010, une taxe forfaitaire est instituée sur le produit de la valorisation de certains terrains et immeubles sur le territoire. Cette taxe est affectée au budget de l’Etablissement Public « Société du Grand Paris ». Cela sera l’objet de notre prochain billet dans quelques jours.

Noisy-le-Grand ! Et moi et moi…

Ici, autre couleur politique, autres mœurs, nous ne donnons pas la parole aux Noiséens, mais nous sommes au royaume des vœux Municipaux. En accord sur le texte avec Maud Tallet, le 24 juin dernier Michel Pajon faisait voter le vœu suivant en Conseil Municipal (cliquer sur « Projet Cluster-Cité DESCARTES »).

Extrait : « …..les Communes de Champs-sur-Marne et de Noisy-le-Grand, qui rassemblent près de 100 000 habitants entendent pleinement participer aux décisions relatives à l’implantation du Cluster…… ». « Cependant les élus ne peuvent accepter que l’étude et la mise en œuvre de projets touchant au premier chef les territoires des villes de Champs-sur-Marne et Noisy-le-Grand puissent être prises sans que ces communes jouent un rôle central lors des prises de décisions »

Commentaire

Alors là, nous sommes au zénith du paradoxe Il ne vous aura pas échappé la symétrie des méthodes pratiquées entre l’Etat et Noisy le Grand que nous dénonçons depuis des années. Autrement dit : « ne me faites pas, ce que moi j’aime bien faire aux autres », tout un programme.

Alors réfléchissons  un peu, et allons-y de notre vœu associatif sur les Bas Heurts :

1-    Le quartier des Bas Heurts, qui rassemblent près de 1000 habitants entend pleinement participer aux décisions relatives à l’urbanisation de son territoire…… »,

2-    Les Citoyens du Quartier des Bas Heurts appellent en conséquence de leurs vœux une totale prise en considération de leur volonté légitime de participer aux décisions relatives au développement de leur territoire,

3-    Les habitants ne peuvent accepter que l’étude et la mise en œuvre de projets touchant au premier chef le quartier des Bas Heurts, puisse être prises sans que ces Citoyens jouent un rôle central lors des prises de décisions.

4-    Etc… etc…

Vous voyez Monsieur le Maire, nous aussi nous pouvons rédiger ce type de vœu, efficace, non ?

[*] Yves Lion a fondé l’Ecole d’Architecture de la Ville et des Territoires, située sur la Cité Descartes. Il en fut le Directeur de 1998 à 2001.

Contribution bibliographique :

-       LE MONITEUR.fr-Yves Lion aménagera un pôle d’excellence durable à l’est de Paris, 09/06/2010.

-       Journal SEINE ET MARNE, du vendredi 28 mai 2010,

-       Conseil Municipal, Noisy le Grand le 24/06/2010

ANNULATION DU P.L.U :

 MICHEL PAJON

NE DECOLERE PAS !

Le Parisien du 18 juin nous avait prévenus : Michel Pajon, député-maire PS de Noisy le Grand est fou de rage ! Aussi, lors du Conseil Municipal du 24 juin, le public présent ne fut pas déçu. D’entrée, le ton était donné par une intervention liminaire :

Déclaration de Monsieur Michel Pajon

Maire PS de Noisy le Grand.

Mesdames, Messieurs, mes Chers Collègues,

Avant d’entamer notre ordre du jour, je souhaitais vous dire quelques mots sous la forme d’une déclaration liminaire sur l’annulation du P.L.U. de Noisy-le-Grand, dont vous avez été informés par un article paru dans « le Parisien » cette semaine.

Par jugement rendu en date du 11 juin 2010, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, en effet, annulé la délibération du Conseil Municipal de Noisy-le-Grand du 26 juillet 2007, portant adoption du Plan Local d’Urbanisme.

Le jugement administratif fonde son jugement sur deux vices de forme :

   -  L’absence de mise à disposition du porté à connaissance du Préfet.

Il s’agit d’un document par lequel le Préfet porte à connaissance de la commune les informations nécessaires à l’exercice de ses compétences en matière d’urbanisme. Vous comprendrez, c’est donc une pièce relativement secondaire dans la réalisation du dossier.

   -  Et le deuxième vice de forme porte sur l’insuffisance du rapport de présentation.

Le tribunal administratif considère notamment que le rapport de présentation contient une analyse insuffisante de l’incidence de la création de la Z.A.C. du Clos aux Biches et que la Ville ne justifie pas de l’autorisation de construction maximale à 22 mètres de hauteur dans la zone UB.

Un seul vice de fond est avancé. Il porte sur la zone NL (zone Naturelle et de Loisirs), créée par le P.L.U., qui autorise les constructions ou installations liées au tourisme, aux loisirs et au sport sur les bords de la Marne. Selon le juge, cette zone n’instaure pas des secteurs de taille et de capacité d’accueil limités. Le fait que l’emprise au sol soit limitée à 10% de la surface totale de l’unité foncière et que la hauteur des constructions soit limitée à 11 mètres, ne serait pas suffisant pour préserver le caractère naturel de la zone.

Sur l’ensemble des moyens soulevés par les auteurs des recours, le juge n’a maintenu que ces 3 motifs, qui ne concernent qu’une infime partie du dossier du P.L.U. Il s’agit de l’impression mineure que la ville de Noisy-le-Grand aurait pu prendre en compte sans relancer l’ensemble de la procédure d’adoption d’un nouveau P.L.U.

Je regrette que la Cour ait décidé d’annuler le P.L.U. de notre ville dans son ensemble pour ces seuls arguments. Cette décision de justice réduit à néant ou presque à néant le fruit de nombreuses années de travail. Cette décision réduit aussi à néant ou presque, la longue et riche concertation que nous avions donnée, au-delà d’ailleurs des obligations légales qui s’imposaient à nous. Comme vous vous en souvenez sûrement, nous avions en effet conduit, dans le cadre de l’élaboration de notre P.L.U., un travail important d’information de la population et une très large concertation auprès des Noiséens. A travers plusieurs séries de réunions publiques dans les quartiers, l’organisation d’une exposition mais aussi la distribution dans tous les foyers de supports d’information spécifiques au P.L.U., ce sont plus de 3 000 personnes qui s’étaient exprimées à l’époque sur ce dossier. A celles et à ceux qui, aujourd’hui, font mine d’avoir oublié ce travail, je rappellerai le satisfecit du commissaire enquêteur, désigné dans le cadre de l’élaboration du P.L.U., qui, dans son rapport, avait souligné, à l’époque, qu’il n’avait que « très rarement rencontré de projet de P.L.U. donnant une large satisfaction à l’ensemble de ses habitants, pour des villes ayant un nombre d’habitants de même ordre de grandeur que Noisy-le-Grand ». Cette expression était entre guillemets.

La décision du tribunal, qui vient de tomber, ne serait pas grave si elle ne nécessitait pas le lancement de nouvelles procédures longues et coûteuses pour la collectivité. Cette décision de justice a également pour effet de bloquer le développement de projets essentiels pour la ville de Noisy-le-Grand, comme la construction de nouveaux logements, qui doit permettre de répondre aux attentes de très nombreux Noiséens.

A titre d’information, je vous indique que les services de la Ville ont, dans le fichier des demandeurs de logement, à ce jour, plus de 1 500 demandes en instance. Comme vous le savez, notre ville, dans le cadre du Contrat de Projet Etat / Région, ce qu’on appelle le Grand Projet 3 (le G.P.3), portant sur la période 2007 / 2013, s’était engagée sur un nombre de constructions de logements à réaliser au cours des prochaines années. Avec cette décision, nous ne pourrons donc pas construire ces logements et nous ne pourrons bénéficier du financement correspondant qui représentait sur la totalité de la période du Contrat Etat / Région plus de 16 millions d’euros, et probablement près de 18 millions d’euros.

Au regard du préjudice subi par notre collectivité, je vous informe que j’ai demandé que soit étudiée la possibilité d’exiger, à l’avenir, des indemnités conséquentes à l’encontre des auteurs des recours qui confondent intérêts particuliers et intérêt général et qui produisent des recours qui sont, de toute évidence, abusifs.

Naturellement, suite à cette annulation, j’ai décidé que le Ville fasse appel de ce jugement. J’ai également donné des instructions afin qu’une nouvelle procédure soit lancée sans délai et qu’un nouveau P.L.U. soit élaboré dans les prochains mois. Ce soir, je peux d’ores et déjà vous indiquer que la procédure est en cours et que les services municipaux sont pleinement mobilisés. J’ai également demandé que toutes les garanties soient prises pour s’assurer de la sécurité juridique du dossier y compris et peut-être surtout sur la forme, puisque, je répète, c’est sur ces questions, sur ces questions de forme que notre P.L.U. a été annulé.

Mes chers collègues, même si je la regrette, je prends acte de la décision de justice qui s’impose désormais à nous. J’entends, ici et là, déjà quelques cris de victoire. Que les choses soient claires : si victoire il y a, c’est celle des intérêts particuliers contre l’intérêt général, un intérêt général, que nous sommes tous, les uns et les autres, censés incarner autour de cette table. Si victoire il y a, c’est uniquement la victoire des égoïsmes sur l’intérêt général.

Pour moi, pour l’équipe qui m’entoure, cette annulation du P.L.U. n’est pas un revers ou une défaite. C’est une étape, une étape inattendue, une étape au goût amer, certes, mais, vers la déclinaison, au quotidien, du programme pour lequel les Noiséens nous ont accordé leur suffrage, lors des dernières élections municipales. Si je suis en colère, si nous sommes en colère, c’est parce que cette annulation va faire perdre beaucoup d’argent à notre ville et finalement, aux Noiséennes et Noiséens.

Elle va également coûter des centaines de logements qui ne seront pas disponibles aussi bien dans le domaine social que dans le domaine de l’accession aux Noiséens et c’est aussi des centaines d’emplois qui sont détruits par ces retards occasionnés par ces procédures. Il faut savoir, cette décision de justice a un coût direct et un coût indirect pour notre ville et ses habitants, et c’est ce qui la rend encore plus inacceptable.

Je suis trop attaché à la bonne gestion de notre ville et à la bonne utilisation de l’argent des Noiséens, pour ne pas le dire et pour ne pas le dénoncer.

Je veux le redire ce soir, à vous toutes et à vous tous, mais aussi à celles et à ceux qui sont à l’origine de cette annulation, rien, rien ne me fera dévier de ma route. L’ensemble de la majorité municipale, avec toutes ses composantes politiques demeure unie. Elle demeure également convaincue de la nécessité de mettre en œuvre les projets, tous les projets, pour lesquels les Noiséens nous ont accordé leur confiance.

Mesdames et Messieurs, mes chers collègues, les épreuves ont ceci de bon, qu’elles rendent plus fort et en ce qui me concerne, plus déterminé encore, aujourd’hui plus que jamais, je suis déterminé à tenir toutes mes promesses.

Je vous remercie de votre attention.

Cliquer sur l'icône pour écouter l'enregistrement 

Commentaires de l’ADIHBH-V

Alors qu’il y a quelques années nous étions des nantis, voici maintenant que nous sommes des égoïstes. Encore une fois Michel Pajon enfourche  son ‘dada’  favori des « intérêts particuliers contre l’intérêt général ». Mieux, son discours s’enrichi puisqu’il s’agit maintenant de la « victoire des égoïsmes contre l’intérêt général ».

Nous ne reviendrons pas sur cette grande mascarade de l’intérêt général dont nous avons déjà parlé. Nous redirigerons tout simplement nos fidèles lecteurs sur notre billet : « Intérêt général et démocratie du 19 janvier 2009 ».  

Cependant, dans le cas du quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand, nous rappellerons encore une fois que la démarche municipale relève de la caricature. Outre les dégâts humains considérables que cette approche a provoqué partout où elle a prévalu, elle a systématiquement abouti à des désastres urbanistiques majeurs dont les conséquences se feront sentir pendant des dizaines d’années. Nous en avons ras le bol, de cet intérêt général qui vient se substituer aux libertés individuelles. Les habitants des Bas Heurts ont d’abord un droit à demeurer là où ils ont vécu, depuis des dizaines d’années.

Quoi qu’en dise Michel Pajon, les habitants des Bas Heurts ne sont pas plus égoïstes que les autres. Ces résidents cherchent tout simplement à protéger leur patrimoine qui est le fruit manifeste d’une longue vie de travail. Leur centre d’Intérêt particulier, n’est que l’expression de leur moyen d’ascension sociale, et non de revenus financiers. Ou serait le crime ?

Finalement, comme le précisait Guilhem Dupuy dans son étude « Le Maire, l’accession sociale et le promoteur (1)"  (2) et (3),derrière cette entreprise de nettoyage urbain, il y aurait évidemment d’inavouables calculs lucratifs. Les surdensités bâties que l’on envisagerait d’atteindre sur le quartier des Bas Heurts, permettraient aux opérateurs immobiliers, essentiellement des promoteurs privés, de réaliser de confortables plus values. Alors, soyons explicite, intérêts particuliers ou intérêt général, et surtout sur le dos de qui ?

Par ailleurs, dans son allocution, Michel Pajon agite son miroir aux alouettes : "Au regard du préjudice subi, dit-il, je vous informe que j’ai demandé que soit étudiée la possibilité d’exiger, à l’avenir, des indemnités conséquentes à l’encontre des auteurs des recours qui confondent intérêts particuliers et intérêt général et qui produisent des recours qui sont, de toute évidence, abusifs."

Stop Monsieur le Maire, nous allons pour une fois vous faire gagner du temps et de l’argent en vous précisant que certes, tout droit connaît des limites, et le droit de recours ne fait pas exception à cette règle. Toutefois L'article R.741-12 du code de justice administrative sanctionne déjà les recours abusifs devant la juridiction administrative : "Le juge peut infliger à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 3000 euros." Cependant, il convient de vous signaler que le prononcé d'une amende pour recours abusif est un pouvoir propre du juge de la République. Dès lors, veuillez noter que les conclusions demandant une condamnation à ce titre sont irrecevables (Conseil d'État, 6 avril 1992, M. et Mme Mercier, n°101762).

Enfin, Monsieur le Maire, sachez qu’il nous est impossible de comprendre votre logique qui consiste méthodiquement à brandir encore et toujours le spectre du bras de fer, en précisant que rien ne vous fera dévier de votre route. La faillite d’un système, la cascade de manquements dans les études préliminaires évoquent la responsabilité flagrante de la Commune de Noisy le Grand. En aucun cas, elle ne peut être imputée aux Associations Noiséenes qui seraient soit disant des égoïstes. Responsabilités de Gouvernance qui se traduisent d’ailleurs aujourd’hui sur le plan économique, par un coût direct de plusieurs millions d’euros pour la ville et ses habitants, c’est un scandale !

Monsieur Michel Pajon il n’y a pas de déshonneur à lever les malentendus et les incohérences, vous ne devez pas trembler en remettant vos projets sur le métier, en concertation avec les habitants, pour les habitants. Mettons-nous autour de la table, vous avez déjà perdu beaucoup trop de temps.

Pour accéder aux déclarations des Conseillers Municipaux cliquer sur le texte ou l'enregistrement correspondant : 

Etienne DOUSSAIN - Noisy solidaire, A gauche vraiment

  Réponse de Mchel PAJON à Etienne DOUSSAIN

Marylise MARTINS – Présidente du Groupe Modem

Brigitte MARSIGNY – UMP

Réponse de Mchel PAJON à Brigitte MARSIGNY

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JE PREEMPTE,

 TU PREEMPTES,

IL PREEMPTE...

L’étude de l’ANIL HABITAT ACTUALITE de février 2010, nous avait montré, selon le chercheur Guilhem Dupuy, que les élus ne se cachent pas d’exercer leur droit de préemption urbain souvent en dehors du cadre strictement légal, pour un motif de régulation des prix du foncier, qui n’est pas un motif valable selon la jurisprudence, puisque  le droit de préemption ne peut s’exercer qu’au service d’un projet existant et en lien direct avec celui-ci.

Toutefois, les municipalités cherchent à contourner l’exigence légale de motiver le droit de préemption en fournissant des motifs vagues, du reste assez fréquemment cassés par les juridictions administratives.

A la lumière des arrêts « Commune de Meung-sur-Loire » n° 288371 en date du 07 mars 2008 et « Noisy le Grand » n° 316961 en date du 20 novembre 2009, le Conseil de l’ADIHBH-V a aimablement bien voulu nous livrer son expertise sur ces affaires, qu’il en soit remercié.

Commentaire de la décision du Conseil d’Etat du 20 novembre 2009, n°316961, Commune de Noisy-Le-Grand [*]

Le Conseil d'État a longtemps exigé la preuve par la commune d'un projet « suffisamment certain et précis » avant la date de la préemption, dont l’absence était sanctionnée pour défaut de motivation. Mais depuis son arrêt du 7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, les conditions de mise en œuvre du droit de préemption ont été assouplies.

L’arrêt Commune de Noisy-Le-Grand confirme cette position, et assouplit également sur la forme les conditions de motivation des décisions de préemption (1).

Néanmoins, cet arrêt précise que la commune qui préempte doit faire en sorte, que le projet d’aménagement, indiqué dans la décision ou dans les délibérations auxquelles elle se réfère, soit suffisamment déterminable (2).

1. L’assouplissement des conditions de motivation des décisions de  préemption.

A/ Un assouplissement confirmé sur le fond.

L’arrêt du Conseil d’Etat du 20 novembre 2009 Commune de Noisy-Le-Grand confirme l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire. L’exigence de motivation de la décision de préemption par « un projet d’action ou d’opération d’aménagement suffisamment précis et certain » est en effet abandonnée. L’arrêt de la Couradministrative d’appel de Versailles, qui avait repris cette exigence, est en conséquence annulé pour ce premier motif.

Les collectivités concernées peuvent désormais exercer le droit de préemption « si elles justifient à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement (…), alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date (…)». 

Les caractéristiques du projet justifiant l’exercice du droit de préemption peuvent être imprécises, à la condition que ce projet existe et poursuive bien les objectifs d’intérêt général définis à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme.

Il n’est donc plus obligatoire que le projet atteigne un certain degré d’avancement et que la décision fasse ressortir cet avancement par des précisions sur le calendrier ou l’envergure du projet (par exemple, le nombre et la surface en m² des logements sociaux projetés).

B/ Un assouplissement introduit sur la forme

La motivation peut prendre des formes différentes. Pour matérialiser son intention de préempter, la commune a le choix entre faire figurer la nature du projet dans sa décision, ou  opter pour une motivation dite par référence.

En effet, la décision de préemption peut se référer à la délibération par laquelle la commune a adopté un programme local de l'habitat, comme c’est le cas dans l’arrêt du 20 novembre 2009.

Pour ce type de motivation, le Conseil d’Etat admet que la commune n’est pas obligée d’indiquer, dans le contenu de sa décision, l’action ou l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la préemption contribue.

Une modalité plus souple de motivation est ainsi introduite par l’arrêt Commune de Noisy-Le-Grand.

A l’inverse, les juges d’appel avaient estimé qu’en cas de référence à un programme local de l’habitat, la décision de préemption devait obligatoirement préciser à quelle action du programme local de l'habitat elle participait. En conséquence, la décision rendue en appel a été annulée par le Conseil d’Etat pour ce second motif.

Mais c’est le raisonnement de la Cour administrative d’appel qui a été remis en cause, et non le fait qu’elle ait décidé d’annuler la décision de préemption. Avant de conclure que la préemption était illégale, la Cour aurait d’abord dû examiner si elle pouvait être suffisamment motivée au regard du contenu du programme local d’habitat à laquelle elle renvoyait.

La manière de motiver une décision de préemption est donc conçue plus largement.

Toutefois, depuis l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire, une commune doit justifier de la « réalité d’un projet d’aménagement ». L’arrêt Commune de Noisy-Le-Grand  vient préciser cette exigence : ce projet doit être suffisamment déterminable.

2. Le contrôle de l'existence d'un projet suffisamment déterminable lors de l’exercice du droit de préemption.

Il ressort de la décision du Conseil d’Etat que le renvoi au programme local d’habitat doit permettre de déterminer avec suffisamment de précision la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité entend mener au moyen de cette préemption, compte tenu des caractéristiques du bien et de sa situation géographique.

En effet, il ne suffit pas, comme c’est le cas ici, que la décision de préemption mentionne le programme local de l'habitat et que le bien préempté se situe dans le secteur concerné par le PLH. Il est également nécessaire, que la consultation de ce programme permette de se faire une idée de l’utilisation qui sera faite du bien préempté.

Les quelques extraits du programme local de l'habitat cités dans la décision mentionnent les objectifs fixés dans le secteur de la Varenneoù se trouve le bien préempté. Cependant, ces objectifs, comme le « repositionnement de ce quartier dans l'armature urbaine d'ensemble », de façon à « reconsidérer le traitement des abords de la commune », sont trop vagues et ne permettent pas de déterminer la nature de l'opération d'aménagement envisagée. C’est le cas également de la participation « au maintien de la mixité urbaine », objectif mentionné directement dans la décision.

La consultation du programme local d’habitat lui-même, auquel renvoie la décision attaquée, ne permet pas non plus de déterminer la nature de l’opération d’aménagement, en ce qui concerne le secteur géographique de la Varenne.

L’examen du contenu de la décision ou du programme local d’habitat ne permettant pas de connaître le projet en prévision duquel la préemption avait été décidée, le Conseil d’Etat a donc annulé la décision du Maire de Noisy-Le-Grand pour insuffisance de motivation.

Par conséquent, qu’elle choisisse de mentionner explicitement dans sa décision tous les motifs de la préemption ou qu’elle opte pour une référence à un programme local de l'habitat, la commune est obligée de prendre sa décision en vue de la réalisation d'un objectif suffisamment précis qui doit pouvoir être identifié.

Maître Rajess RAMDENIE

Avocat à la Cour

Cabinet GRANGES-MARTIN-RAMDENIE

[*] Cliquer sur Commune de Noisy-le- Grand, requête n° 316961 

SAMEDI PROCHAIN...

C'EST LA FÊTE

DES CERiiiiiiiiiiiiiiiiiSES !!!  

LE MAIRE,

L’ACCESSION SOCIALE

ET LE PROMOTEUR

Troisième partie, fin.

Une relation triangulaire : propriétaire foncier, promoteur et maire.

Le montage d’une opération immobilière s’inscrit toujours dans le cadre local qui associe propriétaire foncier, promoteur et maire.

La condition générale de la négociation est qu’il ne peut y avoir aucun perdant. Les trois parties en présence doivent trouver un intérêt au projet qui se monte.

- La rationalité du promoteur est d’aboutir à un projet vendable au prix estimé lors du montage, prix permettant une marge satisfaisante au regard du coût estimé du projet. Quand le taux de pré-commercialisation dépasse un certain seuil, la construction est lancée.

- La rationalité du maire est d’obtenir un maximum d’avantages de l’opération qui se monte, tout en y investissant un minimum de moyens. Ces avantages attendus peuvent être financiers (participation aux équipements,….) ou en nature (intégration paysagère, réalisation d’équipements…). L’intérêt du maire est que le montant de la charge foncière négociée entre promoteur et propriétaire foncier ne crée pas de référence plus élevée qu’antérieurement.

- La rationalité du propriétaire foncier est de maximiser la rente foncière, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente du terrain et le prix auquel il l’a acheté ou obtenu. Si le terrain a déjà une « valeur d’usage », il faut de surcroît que le prix de vente soit supérieur ou égal à la valeur d’usage actualisée.

A partir de là, selon les dires des promoteurs, le reste est une affaire de «dialogue singulier», de « cuisine », de « salade », de « négociation tenace ». Les négociations débutent toujours en amont du projet. Elles ne sont évidemment pas trilatérales, mais bilatérales [1] : le promoteur prend contact simultanément avec la municipalité et avec le propriétaire foncier.

Avec ce dernier, il négocie le prix de vente en fonction de la constructibilité attendue du terrain. Le mécanisme du compte à rebours du promoteur fait que le prix de vente du terrain n’est pas une donnée a priori, mais a posteriori du calcul économique. C’est une fois connus les prix de vente et la constructibilité du terrain que le promoteur peut chiffrer la charge foncière acceptable, c'est-à-dire le prix maximum qu’il peut payer pour le terrain associé au projet. Promoteur et propriétaire [2] ont intérêt à une densité la plus forte possible ; la version la moins dense entraînant généralement un prix qui ne satisfait pas le propriétaire [2].  Ainsi, beaucoup de modifications mineures interviennent pour rendre les documents d’urbanismes compatibles (POS-PLU) avec les opérations souhaitées par les élus mais aussi par les promoteurs, qui en font assez fréquemment directement la demande pour permettre certains projets immobiliers. On retiendra d’une façon générale que, dès lors que la nécessité s’en fait sentir, il n’est pas si complexe d’élaborer des stratégies gagnant-gagnant entre promoteurs et collectivités, pour peu que l’on se positionne à un niveau de gouvernance approprié.

Cependant, il est aussi assez courant que le maire traite directement avec le propriétaire foncier et pèse sur la formation du prix en engageant (ou faisant mine d’engager) une procédure de préemption, dans un objectif de maîtrise foncière.

Des discours contradictoires sur le rôle social du promoteur !

Guilhem Dupuy décrit tout au long de ce chapitre, les comportements des promoteurs qui ne sont pas les mêmes selon que l’on a affaire à un groupe national ou à un indépendant local. Les opinions exprimées ne sont pas particulièrement convergentes non plus. Cependant, on peut assez clairement mettre en lumière deux grands types de discours.

D’une part, le discours « syndicaliste » ; son but est de condenser les problèmes qu’il rencontre sur le terrain afin d’en donner une vision qui interpelle de façon suffisamment percutante les autorités. Ce discours est bien rodé sur la question des contraintes locales. Celles-ci, selon lui, ont plusieurs défauts :

- d’une part elles sont illégales quand elles ne sont pas posées dans un cadre contractuel avec contreparties ;

- d’autre part elles sont moralement injustes, puisqu’elles reviennent à faire financer une partie des politiques locales de l’habitat par l’acquéreur final, victime d’une péréquation qui renchérit le prix de la part des logements construits non soumis à des contraintes particulières. Il ressort de tout cela que le rôle social du promoteur, est neutre. Le promoteur doit construire des logements et les vendre à ses conditions, qui sont les conditions du marché.

D’autre part, le discours « loyaliste » qui correspond au point de vue (affiché) de nombreux promoteurs, nationaux comme locaux. C’est un discours qui a de vraies conséquences pratiques. Il est défendu par certains groupes sur la scène médiatique, comme Nexity par exemple, qui travaille beaucoup à son image de promoteur social, destiné notamment à jouer un rôle dans l’amélioration de la mixité sociale. Mais on retrouve souvent ce discours au niveau local. Crise aidant, les promoteurs défendent souvent les politiques locales de modération des prix, qui rapprochent le marché du bloc de demande et permettent de maintenir un dynamisme des ventes dans un contexte peu favorable.

On voit ainsi comment fonctionnent les deux argumentaires principaux des promoteurs. Ces discours ne nous renseignent pas outre mesure sur la réalité des pratiques, mais ont invité l’auteur de l’étude à investiguer plus avant. Par exemple :

La réalité des stratégies d’imputation des promoteurs

Cette approche devra répondre de façon concrète à la question : sur qui porte effectivement le coût des politiques publiques de l’habitat ?

En ce qui concerne le montage d’opérations immobilières et les ordres de grandeur des postes de dépenses, l’article de référence de ce paragraphe est l’excellente synthèse d’Arnaud Bouteille. Elle est représentative des descriptions obtenues des promoteurs rencontrés par ailleurs par l’auteur. Les étapes du montage d’une opération sont les suivantes :

- prospection foncière et réalisation d’études ; acquisition d’un terrain sous conditions suspensives dans le cadre du jeu triangulaire : propriétaire foncier, promoteur, maire,

- dépôt du permis de construire,

- purge du permis de construire  [3],

- pré-commercialisation : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA),

-lancement de la construction lorsque le taux de réservation dépasse un certain seuil (usuellement de 40 à 60%),

- vente effective et livraison des logements.

Les ordres de grandeur des postes de dépenses dans le bilan du promoteur s’établissent comme suit :

- marge brute : 30 % du chiffre d’affaires, dans laquelle sont compris les frais financiers, les coûts de commercialisation, les coûts de structure (salaires, études…), et la marge nette (environ 10% avec variance élevée),

- coûts de construction : 40 à 50 % en moyenne du chiffre d’affaires,

charge foncière : fonction du « compte à rebours », donc résiduelle. En moyenne 30% du chiffre d’affaires, avec variance élevée.

La connaissance de ces ordres de grandeurs permet de se faire une première idée des principaux leviers dont dispose le promoteur pour faire varier ses coûts. Tout le problème consiste à déterminer quels sont les postes qui peuvent varier, dans quelles proportions, et pourquoi.

Une application de la théorie de l’incidence fiscale 

Pour comprendre la façon dont les promoteurs peuvent imputer le surcoût lié aux pratiques locales d’encadrement des programmes privés, Guilhem Dupuy s’inspire de la théorie de l’incidence fiscale.

Cette théorie est fondée sur l’hypothèse d’un fonctionnement pur des marchés. Or, en matière d’immobilier, les marchés sont rarement purs, voire ne sont simplement pas des marchés.

Le Chercheur considère schématiquement qu’une contrainte formulée par une collectivité locale sur un programme privé (places de parking, quota de logements sociaux ou de logements à prix maîtrisés, grands logements…) représente un surcoût (d’où l’analogie avec des taxes). Surcoût soit directement, comme la construction de places de parking supplémentaires, soit indirectement s’il s’agit d’un manque à gagner par rapport à un prix de vente espéré. On peut donc assimiler ces contraintes à des taxes.

Quand on examine le bilan, et qu’on compile les dires des promoteurs, Guilhem Dupuy s’aperçoit qu’il existe un nombre limitatif de postes susceptibles de varier. Ces postes sont au nombre de trois :

    - la marge nette,

    - la charge foncière,

    - le chiffre d’affaires global, c’est-à-dire les prix de sortie,

Voyons comment le bilan promoteur s’équilibre en présence de surcoûts liés aux contraintes publiques, mais en l’absence de  contreparties directes que sont les subventions publiques.

La réalité sur la question n’a rien de simple.

Un fait général est qu’en pratique, les promoteurs ne supportent jamais réellement le surcoût lié aux politiques locales d’encadrement des activités privées. Même le discours le plus dur contre ces pratiques explique que les quotas de logements sur programmes privés déclenchent un mécanisme de péréquation entre part de logement social et part de logement libre qui revient simplement à subventionner le manque à gagner du logement social par une augmentation du prix du logement libre. C’est donc sur l’acheteur final non aidé que pèse le coût des politiques locales du logement. Le promoteur n’est alors qu’une courroie de transmission, un fantôme de l’incidence.

Suit un long développement dont il convient de distinguer deux cas, selon que la règle locale imposée est négociée ou affichée. Nous laissons au lecteur intéressé le soin d’appréhender cet aspect des choses en lisant le rapport.

   la question de la charge foncière

Une approche intéressante a été développée par Thierry Vilmin pour le cas des aménageurs. Dans le modèle des règles négociées, le propriétaire foncier est en position de faiblesse, puisqu’il est sous le coup d’une importante déficience d’information concernant la constructibilité de son terrain, qui n’est pas connue à priori. L’effet général sera donc une position de force des aménageurs pour négocier à leur prix la charge foncière. Donc en théorie, si on applique au promoteur-aménageur ordinaire, le surcoût éventuel suscité par une politique locale de quotas ; ce surcoût sera compensé par un report sur la charge foncière (comprenons, une diminution du prix d’achat du terrain). Cette charge foncière étant la valeur résiduelle du bilan du promoteur qui est déterminée par soustraction, une fois que les autres postes de dépenses et de recettes sont déterminés.

Qu’en est-il en pratique. Curieusement, les promoteurs ne voient pas les choses de cette façon, puisque certains affirment l’impossibilité du report de ce surcoût sur la charge foncière. Ils sont toutefois loin d’être unanimes sur la question. Si le promoteur tient d’une façon générale un discours du type « syndicaliste », il prétendra vraisemblablement que le report sur la charge foncière est impossible. S’il tient un discours du type  « loyaliste », il prétendra que le report sur la charge foncière peut s’effectuer de façon significative. Aussi, on est nettement plus enclin à croire les seconds que les premiers, d’autant que les seconds représentent une très nette majorité de l’échantillon des promoteurs rencontrés.

En revanche, ce qui est vrai dans tous les cas, est l’extrême complexité du fonctionnement du marché foncier. Tous les promoteurs s’accordent sur ce point. Le marché foncier ne naît pas de la rencontre de l’offre et de la demande. L’attitude spontanée du propriétaire est de ne pas vendre. C’est ce qu’on appelle la rétention foncière, liée à l’effet de cliquet qui domine les comportements. C'est-à-dire que lorsqu’un prix est fixé en phase d’approche, il fait figure de référence (par exemple : prix auquel  le voisin a vendu il y a 3 ans,  prix d’un promoteur national menant une stratégie agressive d’insertion sur la ville), il sera alors très difficile de renégocier un prix à la baisse.

Lorsque le propriétaire a le temps pour lui, en dehors des cas de vente forcée, pour cause d’événement de la vie, où le propriétaire doit vendre rapidement, donc aux conditions posées par les promoteurs, la vente peut se faire, dans une certaine mesure, sur la base d’une charge foncière tenant compte des contraintes de constructibilité pesant sur le terrain.

Guilhem Dupuy rappelle que le propriétaire foncier est en quelque sorte la victime idéale de ces nouvelles pratiques de concertation entre collectivités et promoteurs. Les deux groupes d’acteurs s’accordent en effet sur un point crucial : la rente foncière selon eux, est parfaitement injustifié. On entend souvent dans la bouche des promoteurs comme des collectivités l’expression  « enrichissement sans cause ». Du point de vue de la collectivité, le propriétaire foncier n’est rien d’autre qu’un oisif qui récupère de façon indue l’argent du contribuable. Sans rien faire, il encaisse en effet la plus value foncière qui résulte de l’augmentation des équipements collectifs, l’amélioration du cadre de vie, autour de son terrain : cette plus value foncière est financée par la collectivité et tombe dans l’escarcelle des propriétaires fonciers. D’une façon plus générale, d’un point de vue économique, le propriétaire foncier « hérite » directement de la conjoncture immobilière sans qu’il n’en soit aucunement responsable. L’intérêt des promoteurs comme des collectivités converge donc sur ce point : il faut faire reposer le coût des politiques locales de l’habitat sur une captation de cette rente foncière.

Cette étude suggère que la meilleure coalition des rapports de force est celle qui reporte le financement des politiques d’encadrement de la création privée de logement sur le propriétaire foncier, dont la rente est celle qui se justifie le moins  pour les raisons que nous avons vues. La captation de la plus value foncière [4] est une vieille question d’économie foncière, elle demeure cependant d’une actualité brûlante.

En conclusion, même si ici l’étude de l’ANIL est  volontairement simplifiée dans sa présentation en trois parties, elle dégage suffisamment de lignes directrices pour savoir au détriment de qui s’établissent les rapports de force, entre les différents opérateurs locaux.

Pour une analyse plus poussée, compte tenu de la difficulté du sujet abordé, nous recommandons la lecture intégrale du rapport de Guilhem Dupuy, en cliquant sur Etude ANIL : Le maire, l’accession sociale et le promoteur.

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Commentaires ADIHBH-V :

[1] En vertu du vieux principe : diviser pour régner !

[2] Dans l’exemple de l’aménagement d’une ZAC, le propriétaire peut aussi être la Municipalité qui a acquis du foncier par préemption, et qui va le revendre au promoteur,

[2] Le permis de construire n’a économiquement de sens que s’il est « purgé », c'est-à-dire débarrassé des recours de tiers qui ne manquent pas de survenir lors de son dépôt en Mairie,

[4] On pourrait raisonnablement ce poser la question de savoir, s’il ne s’agit pas ici tout simplement, d’une spoliation des propriétaires fonciers !

Contribution bibliographique :

- Arnaud BOUTEILLE, Opérateur privés du logement neuf, Etudes Foncières n° 140, juillet-août 2009,

- Thierry VILMIN, L’aménagement urbain en France, Edition du Certu, 2008.