La division des maisons individuelles, une solution pour la densification de l'espace urbain ?

Publié le par ADIHBH-V

LA DIVISION DES MAISONS

INDIVIDUELLES.

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Division des MI - Photo 1

 

 

 

 

La densification pavillonnaire  recouvre des pratiques variées. Dans nos billets du 17/11/2013, Cliquer sur : Un nouveau mode de développement urbain et du 24/11/2013, Cliquer sur : Densifier le tissu pavillonnaire nous avons abordé la « division parcellaire » basée sur les expérimentations baptisées BIMBY. La « division interne des maisons individuelles » que nous abordons aujourd’hui est un autre concept de densification dont la pratique est déjà ancienne. Ces deux pratiques sont qualifiées par certains chercheurs de « passagers clandestins » de l’urbanisme, si elles ne sont pas conformes au règlement d’urbanisme et non assumées politiquement à priori par les élus.

 

L’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (IAU) d’Ile-de-France publie une étude (1) qui analyse les processus de densification résidentielle, notamment dans le tissu pavillonnaire, et les stratégies mises en œuvre par les acteurs locaux vis-à-vis de la densification.

 

De nombreux acteurs locaux ont exprimé leurs inquiétudes face à l’émergence d’un processus de division « spontanée » du tissu pavillonnaire. Quels volumes représentent-t-il ? Quels logements produits et pour qui ? Comment cette dynamique peut-elle être observée et maîtrisée par les pouvoirs publics ?

 

Cette étude enregistrée entre 1999 et 2008, montre que dans 62% des communes franciliennes, sur cette période, le parc de logements a augmenté sans aucune croissance de la surface dédiée à l’habitat (3). De même, on observe qu’un logement sur quatre apparu entre 2001 et 2011 était issu de la restructuration du parc existant.

 

Enjeux et réalité ; une méconnaissance du phénomène !

 

Cette forme de division pavillonnaire, produite par des processus qui ne s’inscrivent pas toujours dans une volonté politique locale ou dans des actions publiques maîtrisées, reste mal connue et difficilement mesurable, puisque certains logements peuvent être divisés hors de tout cadre légal. Hormis une densification douce accompagnée par des acteurs publics, tel que le laisse prévoir les promoteurs des expérimentations BIMBY, la division sauvage des tissus  pavillonnaires porte le risque de constitution de multiples micro-copropriétés dégradées. Ce phénomène est loin d’être négligeable puisque l’IAU, au travers du fichier logement de la Direction générale des impôts, estime à près de 2.000 le nombre de logements produits chaque année en Ile-de-France par la division de 770 logements individuels, ce qui représente environ 20% des 3.900 pavillons qui disparaissent en moyenne tous les ans.

 

En termes géographique, la division du tissu pavillonnaire s’observe surtout dans les communes de banlieue populaires bien insérées dans le réseau de transport en commun de l’agglomération.  C’est ainsi en Seine-Saint-Denis que le phénomène apparaît le plus prégnant, avec 1.500 pavillons divisés sur la période 2001-2011, pour un dépa            rtement représentant 19% des maisons divisées, alors qu’il ne représente que 16% du parc disparu en Ile-de-France.

 

Les logements ainsi produits sont à 68% des appartements  locatifs. Ils s’adressent à des locataires modestes (entre 25 et 45 ans), en début de parcours résidentiel. 81% ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et 49% inférieurs aux plafonds HLM PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), avec un maximum de 62% en Seine-Saint-Denis. La moitié de ces locataires disposent de moins de 23 m²/personne, contre 30 m² pour les propriétaires occupants, et 18% des ménages occupent un logement sur-occupé. Ce taux pouvant aller jusqu’à 30% en Seine-Saint-Denis.

 

Des diviseurs de pavillons aux logiques variées.

 

De leur côté, les « diviseurs » obéissent à « une logique de subsistance », avec toutefois des cas de figures variables pour les propriétaires occupants :

 

-       logique de regroupement familial ; accueil des séniors ou maintien dans les lieux de jeunes adultes (le phénomène Tanguy),

-    logique financière conduisant certains propriétaires occupants à trouver un complément de revenu,

-       logique d’accédants modestes qui trouvent dans la division du pavillon une occasion d’acheter sur un marché tendu, grâce à un complément de revenu locatif de leur bien.

 

Finalement, pour les propriétaires bailleurs, la division pavillonnaire correspond essentiellement à une logique d’investissement.

 

Quels enjeux pour les collectivités ?

 

Ces deux types de densification mêlés risquent de  produire une offre déconnectée des logiques de la planification locale et d’une analyse des capacités des infrastructures de la commune à absorber les besoins de la population En effet, dans ce cas de figure,  ne seraient pas pris en compte les équipements scolaires, la consommation et le traitement des eaux, la gestion des déchets, les aides sociales,…..

 

C’est particulièrement vrai en ce qui concerne le processus de « densification par division interne des pavillons » lorsque les modifications apportées n’impactent ni les ouvertures extérieures du logement, ni sa surface de plancher. Face à ce phénomène, les communes sont confrontées à la fois à des difficultés de repérage et d’anticipation, mais aussi au manque de cadre juridique pour encadrer ces pratiques.

 

Face à cela, les collectivités sont prises entre deux écueils : bloquer toute possibilité d’évolution du bâti et tenter d’instituer des cadres plus restrictifs, mais en ignorant les besoins auxquels ces logements répondent, ou tenter d’accompagner ce processus de densification tout en le régulant afin d’éviter le risque de ne pas maîtriser la qualité, et de se retrouver confrontées à des besoins sociaux auxquels elles ne peuvent faire face.

 

Un amendement au projet de Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) prévoit, s’il est définitivement adopté, d’instaurer une déclaration obligatoire de travaux de division pavillonnaire, ce qui permettrait au Maire d’exercer un contrôle a priori.

 

Conclusion,

 

Pour chaque type de densification, l’acceptation et l’appréciation  des bénéfices individuels, doivent s’inscrire dans le cadre d’un projet urbain participatif élaboré par et pour les habitants du quartier et s’accompagner de bénéfices collectifs pour l’ensemble des habitants. Délibérément collective, cette démarche doit être initiée par les élus,  animée et alimentée par une équipe de professionnels aux compétences variées, au travers d’ateliers d’urbanismes.

 

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Contribution bibliographique :

 

1-     Note rapide n° 633, octobre 2013 : La division des maisons individuelles au cœur de l’Ile-de-France – IAU Ile-de-France,

2-     Note rapide n° 567, septembre 2011 : Processus et politique de densification de l’habitat en Ile-de-France – IAU Ile-de-France

3- Comprenons le remplacement de logements anciens par des logements plus nombreux mais plus petits, ce qui abouti au final à la même surface habitable.

 

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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Alain Cassé - Président de l'ADIHBH-V 14/12/2013 06:27


Si le projet de ZAC du Clos aux Biches a capoté en 2007, c’est que l’Architecte urbaniste de triste mémoire et la commune de
Noisy-le-Grand n’ont pas su choisir la bonne façon d’aborder la mise en synergie des intérêts des habitants et des intérêts portés par la commune. Opposer citoyen / collectivité était l’héritage
d’un urbanisme d’un autre âge.


Essayons maintenant en
2014 de sortir de cette vision manichéenne, qui conduit à voir la vision des habitants (projet) comme un risque. Faisons attention à ne pas plaquer un jugement hâtif sur un quartier de
Noisy-le-Grand en catégorisant  la démarche de ses habitants comme « individualiste ». Une telle vision caricaturale des Bas Heurts
relèverait tout simplement d’un manque de contact avec les habitants. Je pense que le fameux Architecte Urbaniste et la commune n’avaient pas encore bien saisi le sens d’une dynamique d’intelligence collective. Ce processus  porte un nom, c’est « l’urbanisme
participatif 

Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand 13/12/2013 09:21


Sur la base d’un diagnostic partagé, il serait possible d’amener les habitants à discuter collectivement des futurs aménagements
possibles du quartier des Bas-Heurts et de leur vie dans ce quartier. C’est le souhait de l’ADIHBH-V depuis maintenant 9 ans.


 


Un véritable projet urbain
participatif serait alors envisageable pour les Bas Heurts, avec éventuellement un nouveau schéma de voirie laissant de la place aux modes doux, mais sans éradiquer la voiture qui
sera encore présente pendant des décennies, contrairement aux prédictions des « Bobos Ecolos ». Et permettant une desserte aisée par les transports collectifs, l’implantation de
services, de commerces et d’équipements collectifs ou publics.


 


Les mentalités évoluent, des Architectes de haut niveau, innovants et intelligeant
arrivent aux commandes du projet urbain des Bas-Heurts, nous devrions y arriver !!!.....

ADIHBH-V 13/12/2013 08:29


Conjoncture du bâtiment : mauvaise en 2013 et pas mieux en 2014 : La situation
économique du bâtiment a été mauvaise en 2013 et le restera en 2014 ». Didier Ridoret, président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), ne pouvait pas être plus clair en introduction
de sa conférence de presse de fin d’année. Si l’année 2013 se solde par une baisse de l’activité de -2,6%, nous dit-il, le marché se rétractera encore de -0,4%, en 2014. Pas de quoi se réjouir ou
entrevoir le bout du tunnel.