Logement, le mal français
REVUE DE DÉTAIL
SUR UN MAL FRANÇAIS :
LE LOGEMENT !
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Les intempéries et la campagne présidentielle relancent le débat sur le manque de logements en France. Bradons gratuitement les terrains de l’Etat préconise la gauche vertueuse. Augmentons de 30% l’espace constructible dit le Candidat Président, car tous les Français ne sont pas encore propriétaires. Selon la Fondation Abbé Pierre, 10 millions de Français sont touchés par le « mal logement », et 3,6 millions sont dans une grande précarité. Alors construisons, 70 000, 500 000, 1 000 000 de logements, tous à Marne-la-Vallée, et mieux encore, à Noisy-le-Grand si possible, puisque nous avons un Maire bâtisseur !!!....
Plus sérieusement, comment suivre objectivement ce débat, décryptage :
Selon l’observatoire des notaires de France, les prix dans l’ancien ont doublé presque partout en 10 ans. A Paris ils ne sont pas loin d’avoir triplé : +6,4% au troisième trimestre 2011. Les locataires ne sont pas mieux lotis : + 50% en 10 ans dans la capitale et + 34% en France sur 14 ans.
Un million de logements à construire
Il manque 1 million de logements, c’est le constat sur lequel tout le monde s’accorde. La France aurait besoin de 500 000 logements sociaux et de petites surfaces (2 à 3 pièces). Depuis 30 ans la pénurie s’est aggravée avec l’explosion de la demande. Si la population française a augmenté de 15%, le nombre de ménages s’est envolé de 45% sous l’effet de l’éclatement des familles (un divorce sur deux), de l’espérance de vie qui augmente (le vieillissement), de l’augmentation du célibat et de la migration intercommunautaire.
Au niveau national, les logements sont mal répartis entre des zones dites « tendues » et d’autres presque abandonnées. L’activité est le facteur déterminant de ce clivage. Trop d’emplois au même endroit (25% de l’activité nationale en Ile-de-France), induit trop de logements sur un même secteur. Selon Henri Buzy Cazeaux, le vrai problème, c’est l’aménagement du territoire, il faut une vision beaucoup plus multipolaire, puisque l’on pourrait aussi travailler à VITRE dans le Calvados, clame Pierre Méhaignerie ; le foncier n’y est pas cher. En fait, il serait grand temps de revoir la politique du Ministère de l’Espace Rural et de l’Aménagement du Territoire.
Donc, des zones comme Paris, la Région PACA, et autres grandes métropoles suscitent une forte demande qui booste les prix à la hausse. Construire à proximité de ces zones pour détendre les prix, dépend alors des moyens de transport. « Nous ne construisons pas dans les communes mal desservies, où il y a peu d’école et peu de commerces, explique le PDG de Kaufman & Broad. Sinon, personne ne voudrait s’y installer ». En conséquence, lorsque vous examinez les perspectives de Marne-la-Vallée dans les prochaines années (Cliquer sur : Autoroute A4, une avenue métropolitaine), vous comprenez aisément que tous les usagers de l’Est Parisien seront les victimes collatérales de cette politique. On urbanise, on densifie puisqu‘il faut des logements, on crée du mal vivre et ensuite, aux calendes grecques nous inaugurerons les transports en communs.
Par ailleurs, certaines mesures fiscales, comme le dispositif Scellier pour l’investissement locatif, ont accentué ces déséquilibres. Des programmes entiers ont poussé dans des « villages fantômes » où les appartements disponibles ne trouvaient pas de locataires. Les effets pervers de la fiscalité ont parfois favorisé l’investissement sans apporter de solution au logement, confirme le Président de la FNAIM.
Cherche HLM désespérément.
On estime aujourd’hui que 70% de la population serait éligible au parc social, compte tenu des revenus des ménages qui ont seulement crû de 9,6% entre 1999 et 2009, selon l’INSEE. Mieux vaut s’armer de patience, près de 1,2 millions de ménages auraient déposés une demande de logement social, dont 550 000 en HLM.
Toutefois, comme le souligne le Secrétaire d’Etat en charge du Logement en campagne, la construction du logement social est repartie, avec 131500 logements financés en 2010, soit +9,3% par rapport à 2009. Néanmoins, leur nombre reste insuffisant, il en manquerait encore aujourd’hui entre 500 000 et 900 000. Il faut rattraper les années 1980, où l’on n’a pas assez construit. À cela, s’ajoute, depuis, le renchérissement du foncier.
Le Président de l’Union Sociale pour l’Habitat, déplore aussi « une baisse des aides à la pierre ». Mais aussi, certains élus rechignent à accueillir des HLM. Pour autant, la loi SRU a bien donné un coup d’accélérateur, mais un tiers des villes concernées n’atteint toujours pas l’objectif.
Le calcul des 20% SRU intègre aussi les logements intermédiaires où, pour y entrer, il faut gagner trois fois le SMIC. C’est du logement Canada Dry !!!...comme le regrette le Délégué Général de la Fondation Abbé Pierre, qui prône la construction de 150 000 logements sociaux par an.
Le problème du financement : le 1% logement
Créé en 1953, le 1% logement est une participation obligatoire des entreprises de plus de 20 salariés, calculée sur le total de la masse salariale. Cependant, depuis 1992, ce taux est passé de 1 à 0,45%. À l’origine, il servait exclusivement au financement de la construction de logements sociaux et à aider les ménages à accéder à la propriété par le biais de prêts aux salariés des entreprises cotisantes.
La Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) est chargée de centraliser l’argent des livrets A. Depuis 1945, cette épargne de « tous les français », était prêtée aux organismes HLM pour réaliser des logements sociaux.
Depuis 2008, sous l’injonction des critiques de la Commission européenne, la Loi de modernisation de l’économie a généralisé la distribution du livret A à l’ensemble des banques (en plus du réseau historique composé des Caisses d’Epargne, du Crédit Mutuel et de la Poste). Toutes les banques accèdent à la collecte du livret A et il ne doit plus y avoir d’organismes privilégiés. Pour autant, aujourd’hui, est-on certain que tout l’argent collecté par ces banques remonte bien à la CDC, ou est-il capté par d’autres « placements maisons » supposés plus rentables ?
Ce sont 60 millions de titulaires de livrets en 2011, et 212 millions d’euros d’encours, dont 17,3 millions de dépôts en 2011. Le financement du développement du parc locatif social se fait à 72% par des prêts sur fond d’épargne du livret A. Mais ce n’est pas suffisant. La contribution de l’Etat s’élevait à 700 millions d’euros il y a 3 ans et ne devait pas dépasser 500 millions en 2011. Il y aurait donc, selon l’Union Sociale pour l’Habitat, une diminution de « l’aide à la pierre » ?
Finies donc les subventions massives qui sont passées de 25 milliards en 2000 à 41 milliards aujourd’hui et qui ont permis la construction de 600 000 logements sociaux entre 2007 et 2011. Les subventions ont doublé depuis 2000, et dans le même temps les mises en chantiers n’ont augmenté que de 30%. Nicolas Sarkozy s’interroge, et se demande où passe la différence.
Par ailleurs, l’Etat en faillite, pioche allégrement depuis plusieurs années dans les actifs de la CDC, son bras armé, pour financer d’autres actions, telles que le programme de rénovation urbaine ANRU. Le financement à l’innovation et à la croissance des PME françaises OSEO dans lequel la CDC accentue son soutien. Sans oublier tout dernièrement la CDC qui va prendre 31% du capital de Dexia Municipal Agency (DEXMA) afin de gérer le portefeuille de prêts aux collectivités locales de feu DEXIA. Ainsi, la ponction de l’Etat remet en cause le modèle initial et menace clairement la construction du logement social, tout particulièrement les 70 000 logements sociaux promis sur 3 ans, sur toute la France.
Libérer gratuitement le Foncier de l’Etat ?
Première piste évoquée par le candidat François Hollande, l’Etat mettrait à disposition des collectivités locales des terrains gratuitement ?
En effet, l’Etat est un grand propriétaire foncier au travers de Réseau Ferré de France (RFF) et autres. Son actif est estimé à 120 milliards d’euros, ce n’est pas rien ! Mais l’Etat est très lourdement endetté, et l’Etat ce sont les contribuables….Donc la vente de son foncier pourrait contribuer au désendettement. En conséquence, objectivement, nous ne voyons pas très bien comment l’Etat pourrait céder gratuitement ses 394 sites en Ile-de-France, pour un total de 880 ha, ce qui représente un potentiel de 40 à 50 000 logements ? Sur ce sujet, d’après Henry Buzy Cazaux, "en période de disette budgétaire, la messe est dite" ; ce serait déshabiller Pierre pour habiller Paul.
Une solution plus réaliste serait que, si une collectivité s’engage à y faire des logements, elle puisse bénéficier « d’un prix d’ami ». Ainsi, l’Etat pourrait contribuer en proposant des prix de ventes inférieurs aux prix du marché (à prix maîtrisé). Une autre solution serait le bail emphytéotique de 99 ans qui permettrait de réduire le coût final des opérations et donc des loyers.
Augmenter la constructibilité de 30%
Lors de l’émission « C DANS L’AIR [*] » du 02 février dernier, Yves Calvi pose la question : « trouvez-vous cela réaliste ? ». Réponse : Non, densifier est un vrai sujet, mais techniquement cela pose beaucoup de problèmes dit Henri Buzy Cazaux, soit :
- Un terrain majoré d’un Cos de 30%, est un terrain qui se vendra 30% plus cher.
- L’opinion n’est pas spontanément favorable à la densification. Il y a un travail d’Architecture à faire pour intégrer cette nouvelle dimension. Faute de quoi, on va faire détester la densité, et multiplier les Recours Contentieux et les conflits.
Q : Est-ce que cela n’a pas bloqué les ventes ? R : Non, c’est plutôt l’augmentation considérable de la taxation des plus values immobilières en septembre dernier qui a bloqué les ventes. Aujourd’hui, un propriétaire foncier garde son terrain plus de 15 ans pour éviter la plus value.
Néanmoins, Xavier Lemoine indique que cette majoration des droits à construire permettra aux familles qui souhaitent s’agrandir, de ne plus déménager. Gérard Francois Dumon mentionne que, compte tenu du vieillissement de la population, si certaines familles souhaitent accueillir une personne âgée, elles pourront construire une pièce supplémentaire ou un studio attenant. Conjointement, cela pourrait libérer un appartement de 3 ou 4 pièces.
Ceci dit, depuis plusieurs années, les PLU permettent déjà de mieux valoriser les terrains. Nous connaissons bien ce mécanisme sur le quartier de La Varenne à Noisy-le-Grand ou, malgré un Périmètre d’Etude, des promoteurs initiés rachètent des parcelles de 600-700 m² comportant un pavillon, le détruise, et en lieu et place construisent un immeuble collectif de 12-14 appartements.
Cette mesure a fait vivement réagir le monde du BTP. Si le diagnostic est bon, la méthode laisse perplexe. Comment cette faculté s’exercera-t-elle concrètement ? Cette mesure se cumulera-t-elle avec les possibilités de majoration déjà existantes, soit : pour du logement social :+ 50%, performances énergétiques : +30%, pour certaines zone des PLU : +20%. Auquel cas, nous allons atteindre des taux de majoration impressionnant… Attendez-vous à ce que Noisy-le-Grand deviennent Manhattan.
Dans ce cas de figure, Xavier Lemoine pose clairement le problème des besoins en Equipements Publics et du financement de ces Equipements Publics (crèches, groupes scolaires,….)
Construire : oui, mais ou ?
"C DANS L’AIR" diffuse un reportage sur une commune de la Haute Garonne, ou un programme immobilier Scellier sort de terre, alors qu’à quelques kilomètres de là, des appartements du dispositif De Robien ne sont pas loués depuis 2007-2008. Si pour le Maire, ce programme immobilier permet d’accroitre l’offre locative de sa commune, encore faut-il trouver des locataires. Dans ce cas, l’offre locative a explosé: un appartement sur cinq est vacant. De très nombreux investisseurs ont été floués car, dans ce dispositif, le montant du loyer plafond autorisé par l’Etat, est souvent inférieur au loyer vendu par les promoteurs ou les agences immobilières.
Ces dispositifs très coûteux pour l’Etat ont toutefois atteint leur objectif d’accroitre l’offre locative, mais pas toujours au bon endroit. Le 31 décembre 2012, le dispositif Scellier sera supprimé dans le cadre de la « saignée » des niches fiscales. Pour autant, le risque de construire dans une zone qui n’est pas sous tension, avec un Maire bâtisseur et un promoteur qui va bénéficier de l’aubaine (prix de ventes majorés de 20%), ne correspond pas forcément à une association de malfaiteurs. Très clairement, selon Henri Buzy Cazeaux, la défiscalisation a été depuis 30 ans, très utile car elle a permis au parc locatif et aux investisseurs dont on a besoin, d’être au rendez-vous de l’histoire. Trouver un investisseur aveugle pour payer moins d’impôts, ou un Maire qui a surestimé son offre locative ne condamne pas pour autant la défiscalisation, qui reste un outil incitatif nécessaire.
Gérard François Dumon apporte sa contribution en rappelant que le système HLM, tel qu’il existe aujourd’hui, fait qu’il y a presque 70% des Français qui y sont éligibles. Donc 70% des logements construits devraient être des HLM. Evidemment l’Etat n’a pas les moyens de construire ces HLM. Donc, il faut un parc privé locatif, ce qui signifie qu’il faut trouver et encourager des investisseurs privés. Tout le monde a intérêt à y contribuer.
Commentaire
Tous les candidats mettent le logement social au cœur de la campagne.
Après avoir énoncé toutes les vertus de la densification des constructions, le Candidat Président a estimé que les prix de l’immobilier à l’achat, à la vente, et les prix à la location vont pouvoir baisser.
Toutefois, ce relèvement des droits à construire a suscité de nombreuses réactions négatives. Pour le Président de l’Association du Grand Paris, la proposition du Président de la République, apparaît clairement comme un effet d’annonce qui n’aura aucun impact positif sur les prix de l’immobilier en 2012. Elle risque même de créer une bulle artificielle des prix fonciers par anticipation, qui serait contre productive. En raison des contraintes, la majoration de 30% des droits à construire ne sera pas forcément atteinte partout. Encore faudra-t-il que les Maires jouent le jeu, car les Français seront vigilants et pèseront auprès de leur municipalité s’ils ne sont pas d’accord. Dans ce cas de figure, les Maires pourront faire voter en Conseil Municipal une délibération pour s’en affranchir. En effet, sur les 931 communes concernées par le quota des 20% de logement sociaux dans les villes de plus de 3500 habitants, 351 n’ont bâti aucun HLM en 2009. Pire, certaines n’ont rien construit depuis 2005. Sauf de s’affranchir de la maxime électorale, « un Maire bâtisseur est un Maire battu », nous ne voyons pas pourquoi ceux qui n’appliquent pas aujourd’hui la loi SRU, deviendraient demain par enchantement, des partisans de la sur-densification.
Le Sénateur PS, en charge des questions de logement dans l’équipe de campagne du candidat Socialiste, indique que les prix des logements ne baisseront pas. Le Président de L’Association des Maires de France (AMIF) joint sa voix à celle des autres sceptiques. A la même question d’Yves Calvi, ces chroniqueurs répondent le 02 février 2012 tous en cœur, joker !!!...Les messages sont limpides.
Quoi qu’il en soit, l’Elysée a annoncé dans la foulée de l’intervention de Nicolas Sarkozy, que pour accompagner la relance de la construction, l’Etat allait libérer plus de 1500 ha de terrains entre 2012 et 2016, dont 880 ha en Ile-de-France, pour construire 100 000 à 130 000 logements, soit le double de la programmation 2008-2012. Cette mesure « coup de poing » aurait l’avantage de donner un travail formidable à l’industrie du logement, car ce ne sont pas des emplois délocalisables. Un logement construit, représente entre 1,2 et 1,5 emploi. Dans l’affirmative, nous pourrions compter sur « une relance de l’activité par le logement .
Cette disponibilité du foncier confirme bien ce que nous avions pu apprendre lors de la consultation sur le Grand Paris ou, l’équipe de l’architecte Yves Lions avait produit une carte du foncier disponible en Ile-de-France. Cette carte montrait que la surface de terrains mutables en milieu urbain, représentait deux fois la surface de Paris intra muros. Lors de la réunion de Champs-sur-Marne le 03 décembre 2010, il avait été souligné que le fait de mobiliser une partie de ces terrains, permettrait de répondre à la demande annuelle de logement de la métropole, sans avoir à consommer de nouveaux terrains agricoles. A cette occasion, il était précisé au Vrai Journal de Noisy-le-Grand qu’il ne s’agirait nullement de réaliser des opérations d’aménagement « en rasant des quartiers pavillonnaires entiers ». À bon entendeur, salut.
En conclusion, hormis le fait que les promesses électorales de tous les candidats n'engagent que ceux qui y croient, la problématique du logement en France, devra nécessairement trouver sa place dans le cadre d’un subtil équilibre entre une économie de marché en crise, une pérennisation du financement du vrai logement social avec une nouvelle gouvernance de la Caisse des Dépôts et Consignation, des élus égocentriques qui dilapident l’argent public, une densification des territoires nécessaire en humanisant les quartiers : circulation, transport en commun, stationnement, équipements publics, groupes scolaires, crèches, mixité sociale, commerces, activités, économies d’énergie, espaces verts,…..et nous en oublions.
Même si aujourd’hui on « rase gratis », ce chapelet de nouvelles mesures ne doit pas faire oublier qu’en réalité, demain, le retour à l’économie réelle fera que le choix des manœuvres du prochain Président de la République, quel qu’il soit, sera particulièrement restreint.
Alain Cassé
Président de l’ADIHBH-V
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Contribution bibliographique :
[*]- Emission de France 5, « C DANS L’AIR » du 02 février 20112, Yves Calvi
- Chroniqueurs : Julien DUMON : Sociologue, Xavier LEMOINE : Maire UMP de Montfermeil, Henri BUSY CAZEAUX : Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, Gérard François DUMON : Géographe et Démographe.
- Le Journal du Dimanche du 05 février 2012, Marie QUENET et Matthieu PECHBERTY
- Localtis.info des : 20 janvier 2012, 30 janvier 2012, 01 février 2012, 03 février 2012,
Relire nos chroniques :
- Cliquer sur : Le Maire, l’accession et le promoteur – partie1 du 05/05/2010
- Cliquer sur : Le Maire, l’accession et le promoteur – partie2 du 09/05/2010
- Cliquer sur : Le Maire, l’accession et le promoteur – partie3 du 14/05/2010
- Cliquer sur : Locataire ou propriétaire du 28/04/2011