Logements, quel bilan ?

Publié le par ADIHBH-V

 

 

QUEL BILAN

POUR CECILE DUFLOT

AU MINISTERE

DU LOGEMENT ?

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Bye bye Madame Duflot V

 

Deux lois et puis s’en va. Elle rêvait de marquer d'une troisième loi son action au gouvernement. La nomination de Manuel Valls à Matignon le lundi 31 mars 2014, ne lui en laissera pas le temps. Cinq jours après la publication au Journal officiel de la loi relative à l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), son «grand œuvre», Cécile Duflot, Ministre du logement a confirmé qu'elle ne ferait pas partie de la nouvelle équipe gouvernementale.

Cette décision clôt un passage de près de deux ans à la tête d'un Ministère où Madame Duflot a multiplié décrets, ordonnances et projets de loi afin de réformer et de relancer le secteur du logement et de la construction.

Le premier bilan que l’on peut tirer de la politique du logement de Cécile Duflot est franchement négatif : la construction de logements neufs est retombée à un niveau dramatiquement bas et 2014 sera encore une année médiocre. Baisse des prix, chute des volumes, constructions neuves en berne, fuite des investisseurs…

en cause, la crise, mais aussi le bilan désastreux de la politique du logement menée par la Ministre.

 

Certains n’aiment pas !!!!....

 

Il aura fallu moins de deux ans à Cécile Duflot pour se mettre à dos la plupart des professionnels de l’immobilier : « On a tous été les cocus de la Ministre », ironise le Président d’un grand réseau immobilier. Un autre ajoute : « On se fait la bise, mais elle ne m’a jamais écouté.» Un troisième promoteur tranche :«Moi, je ne veux plus la voir, c’est fini entre nous.»

Les derniers chiffres des ventes dans l’ancien et de la construction montrent un marché indéniablement baissier. L’an dernier, dans l’ancien, les prix ont diminué de 2,9 % et le nombre de ventes de 5,1 %. À Paris, la chute du nombre des transactions de 13% est nettement plus marquée. Et les promoteurs ont construit seulement  74.700 logements l’an dernier, un niveau inférieur de 30 % à la moyenne des dix dernières années.

Les deux indicateurs avancés que sont les permis de construire et les mises en chantier ne laissent rien présager de bon. Ils ont chuté respectivement de 22 et 10 % au cours des trois derniers mois. De fait, le Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), craint une année 2014 “catastrophique” : « Avec des perspectives de ventes inférieures à 70 000 logements neufs, le marché se rapproche de ses plus bas niveaux depuis vingt-cinq ans. 2014 s’annonce donc comme une année noire. »

Pour poursuivre dans le pessimisme, les promoteurs s’avouent dans une situation financière délicate.La raison ?

La crise, certes, mais aussi la politique gouvernementale. La Ministre, Cécile Duflot, n’a pas tenu ses promesses envers la profession. Lors d’une conférence de presse en 2012, elle avait assuré qu’il y aurait 10 000 logements de plus par an vendus à des investisseurs. L’an dernier, il y en a eu 20 000 de moins, soit le chiffre le plus bas depuis vingt ans ! Les investisseurs particuliers, qui représentaient jusqu’à 60 % des ventes les meilleures années, tournent le dos aux dispositifs d’incitation fiscale Duflot.

Selon un sondage CSA réalisé en mars 2014, 77 % des Français considèrent que les dispositifs d’incitation fiscale (Duflot, PTZ+, crédit d’impôt,…) ne sont pas des outils “efficaces”. Sur le papier, le “Duflot” permet une réduction d’impôts de 18 % du montant investi dans une double limite de prix (5 500 euros le mètre carré) et de déduction fiscale (300 000 euros par contribuable).

Mais il est contraignant. Le logement doit en effet respecter les normes énergétiques et être loué à des niveaux modestes ; 20 % au-dessous des loyers du marché et les ressources des locataires sont plafonnées.

Le président de Century 21, estime que le dispositif est très mal perçu : «Le marketing est mal maîtrisé ;le dispositif Duflot porterait un autre nom, il serait sûrement mieux accueilli.»

Les professionnels rappellent que le rendement locatif n’a cessé de s’éroder au cours des dernières années. Dans l’ancien, la rentabilité brute d’un appartement atteint 3,9 % à Paris et 4,9 % en province. L’an dernier, les loyers sur la France entière ont progressé de 0,6 %, moins vite que l’inflation. Ils ont même reculé sensiblement pour les petites surfaces. Autant dire que la rentabilité nette, qui tient compte des charges immobilières et taxes diverses, ainsi que du taux d’imposition de chaque propriétaire, est parfois proche de zéro. Comme le rappelle le président de la FNAIM: « une fois les charges déduites, le rendement net souffre de la comparaison avec les placements financiers qui, eux, ne demandent aucun effort de gestion à l’investisseur ».

Il ne faut pas s’étonner du découragement des propriétaires bailleurs. L’encadrement des loyers a été un message très négatif envoyé aux investisseurs. Il faut se souvenir des dégâts provoqués par la loi de 1948.

Le Président-Directeur Général de Nexity rappelle que le marché immobilier s’était alors figé pendant des années. Il craint un effet similaire avec l’encadrement des loyers. Et que dire des conséquences de l’annonce, en 2012, de la réquisition de logements vacants détenus par l’Église et les personnes morales : les propriétaires se sont sentis attaqués dans leur liberté de pouvoir disposer librement de leur bien.

Depuis le vote de l’encadrement des loyers, les bailleurs préfèrent bien souvent vendre leur logement plutôt que de le remettre en location. Les agents immobiliers estiment qu’en deux ans de gouvernement socialiste, 85 000 logements anciens ont disparu du marché de la location.

Une politique de gribouille à l’Assemblée nationale

Si l’on en juge par le dispositif d’encadrement des loyers, mesure phare de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), votée le 20 février 2014, la mesure n’est pas en elle-même absurde. Mais ce n’est pas le bon signal à donner pour inciter les investisseurs institutionnels à revenir dans le secteur du logement locatif, qu’ils ont quitté par manque de rentabilité, et les investisseurs particuliers à y rester.

On comprend bien les raisons pour lesquelles des textes comme celui-là ont été adoptés à l’Assemblée nationale, elles sont purement politiques: il s’agissait de donner satisfaction à la partie de l’électorat de gauche qui pense que les problèmes du logement s’expliquent d’abord par la rapacité des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. 

« C dans l’Air » Yves CALVI, le 09 avril 2014. 

Contributions de Nicolas BOUZOU (Economiste)et Claude Weill (Journaliste au Nouvel Obs)

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Et pourtant, certains aiment !!!...

La Ministre du Logement a beaucoup travaillé, mais son action n’a pas porté sur les points qui auraient été le plus à même de redonner confiance aux investisseurs, bien au contraire. Pourtant, beaucoup de professionnels de l’immobilier se montrent plus confiants dans l’avenir que le bilan de Cécile Duflot des deux dernières années ne le laisserait penser.

En fait, tout a commencé le 21 mars 2013 à Alfortville (94), avec le discours prononcé par François Hollande sur le lancement d’un plan d’investissement logement. Ce jour-là, vingt mesures ont été annoncées, qui ont progressivement été mises en place au cours des derniers mois. Ces mesures d’importance inégale n’ont pas toutes convaincu, mais certaines, très attendues, ont été particulièrement appréciées.

Il s’agit par exemple de l’annonce d’un moratoire de deux ans sur les nouvelles normes dont la prolifération est le cauchemar des professionnels; de l’accélération des procédures concernant les contentieux des permis de construire ; de la baisse de la TVA pour le logement social ; de la création d’un statut du logement intermédiaire destiné à permettre l’investissement dans des logements se plaçant entre le secteur privé à loyers libres et le logement social.

Toutefois, précisons que ces nouvelles normes visant à un meilleur accès pour les handicapés, à une meilleure sécurité des bâtiments, à une meilleure isolation phonique ou thermique, etc., répondent au souci légitime d’améliorer le bien-être des habitants. Mais elles sont souvent imposées sans concertation et leur multiplication conduit à renchérir continuellement le coût de la construction.

Bref, toutes les conditions ne sont pas encore réunies pour que la construction de logements atteigne les objectifs affichés. Il s’en faut de beaucoup. Mais les mesures techniques permettant un redémarrage sont prises ou vont l’être.

Les sept ordonnances qui devaient permettre le lancement du plan d’investissement-logement ont été publiées, celle du 19 février 2013 sur le logement intermédiaire étant la dernière. 

Les objectifs seront tenus... en 2022 !

 

Des décisions devraient être prises assez rapidement. Compte tenu de la longueur de la préparation et de la réalisation des programmes immobiliers, il est certain que le double objectif de 500.000 logements construits et de 500.000 logements rénovés par an ne sera pas atteint en 2017. Mais celui qui effectuera le quinquennat 2017-2022 a toutes les chances de pouvoir présenter un bilan satisfaisant en matière de logement.

Si 2014 s’annonce comme une année noire, à priori, la bataille de 2022 n’est pas encore gagnée. D’ici là, beaucoup d’eau aura coulé sous les ponts.


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Contribution bibliographique :

-        LE MONITEUR.fr, le 01/04/2014, Laurence Franqueville

-        Le Monde, le 01/04/2014, Catherine Rollot

-        Valeurs actuelles, le 04/04/2014, Marie Greef-Madelin 

-        Slate.fr, le 13/03/2014, Gérard Horny

-       « C dans l’Air » - Yves Calvi, le 09/04/2014

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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ADIHBH-V 11/06/2014 19:58


Les Echos.fr, aujourd’hui 18h. La loi
DUFFLOT détricotée à toute ALUR.


La garantie universelle des loyers et leur encadrement, les deux mesures phare de la loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme
rénové, dite loi ALUR, vont être vidées de leurs substance. Manuel Valls s’y emploie afin de ,ne pas bloquer davantage un marché déprimé. L’ex Ministre du logement à beau s’étrangler sur Twitter,
les décrets d’application annulant les effets nocifs de ces dispositifs sont déjà prêts. Donc, beaucoup de bruit pour pas grand-chose.


Mais à quoi ça sert que DUFFLOT se soit décarcassé ?

Alain Cassé 11/06/2014 17:14


L’Immobilier parlons-en. Un bilan accablant de Cécile DUFFLOT. La politique de l’ex Ministre du Logement, trop favorable aux
locataires au détriment des propriétaires, n’a fait qu’accentuer la paralysie du marché, dont tous les voyants sont au rouge.


 


Et la fameuse Loi ALUR !!!.... Pour qu’une promesse de vente soit valable. il faut désormais fournir une masse invraisemblable de documents (règlement de copropriété, PV des trois dernières AG,
état de division des lots,….). Exemple : Une doc de 308 pages, six semaines de travail et un coût de 1300 € pour un lot cédé à 50.000 €.


 


Cette paperasserie envahissante ralenti les transactions, y compris dans l’immobilier neuf.

ADIHBH-V 08/05/2014 20:34


Lu sur Lefigaro.fr, le 07/05/2014 : Le
nouveau casse-tête des vendeurs d’appartements


 


Vendre un appartement en ce moment relève du parcours du combattant. «C'est l'enfer», avoue un notaire. La loi ALUR sur le
logement, promulguée le 24 mars 2014, a en effet complexifié les règles en vigueur lors d'une transaction immobilière.


 


La loi impose désormais au vendeur de fournir de nombreux documents sur l'état de la copropriété lors de la signature de la promesse de vente afin de renforcer la protection de l'acquéreur. Selon la FNAIM, la quinzaine de documents nécessaires pèserait dans certains cas
près d'un kilo!


 


De quoi s'agit-il? De pièces juridiques (règlement de copropriété…), financières (montants de charges depuis deux ans, sommes
restant dues par le vendeur...), mais aussi techniques (carnet d'entretien de l'immeuble…). Et ce n'est qu'un début. De nouveaux documents (fiche synthétique de
copropriété…) seront ajoutés à la fin de l'année, après la publication des décrets d'application.


 


Jusqu'à présent, certains documents (appelé états datés) étaient seulement exigés lors de la signature de l'acte authentique de
vente. Ce qui laissait le temps au vendeur et au syndic de copropriété de réunir l'ensemble des pièces nécessaires à sa rédaction. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Cette partie de la loi Alur est entrée en
vigueur le 27 mars 2014, le lendemain de sa parution au Journal officiel, et les professionnels n'ont pas eu le
temps de s'adapter.

ADIHBH-V 04/05/2014 18:54


Lu sur le JDD du 04/05/2014 : Faut-il
acheter ou louer ?


Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat ont fait les calculs dans l’hypothèse d’une baisse des prix. Ils ont pris le cas d’un
primo-accédant achetant un appartement de 50 m² à Paris, avec un apport de 20%.


En tant que propriétaire ; il rembourse son emprunt ; en tant que locataire, il paie un loyer et épargne. Le
propriétaire endetté mettra 24 ans  à rentabiliser son achat par rapport à la location. En d’autres termes, il faudra 24 ans pour qu’il possède un
patrimoine équivalent, dans le meilleur des cas, à l’épargne du locataire. En se fondant sur les chiffres, les auteurs conseillent de ne pas acheter, mais de louer.

ADIHBH-V 04/05/2014 18:42


Lu sur le JDD du 04/05/2014 : La bulle
immobilière va-t-elle se dégonfler ?


Deux économistes, Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat, cofondateur de la société Pythagore Conseil et enseignant de 3e
cycle au CNAM, prévoient une forte baisse des prix de l’ordre de 35% sur 10 ans à Paris. Mais il ne faut pas croire que cette baisse éventuelle pourra rendre le logement accessible à Paris. Selon
les auteurs, il faudrait de 64 à 66% de baisse pour un 70 m², dans le 20e arrondissement pour qu’un tel appartement soit à la portée d’un Parisien avec un « revenu
médian ».

Alain Cassé - Président de l'ADIHBH-V 30/04/2014 16:43


En réponse à Michel, l’urbanisation du quartier des Bas Heurts est en marche. Le lundi 1er avril 2014, le Conseil municipal à voté le lancement
de la concertation préalable. Le périmètre porte sur la route de Neuilly à l’Est, la rue des Bas Heurts au Sud, la rue Pierre Brossolette au Nord, la rue des Aulnettes à l’Ouest.


 


Les modalités d’organisation de cette concertation consisteront en :


 


Ø      Une réunion publique de lancement,


Ø      Quatre réunions thématiques,


Ø      Une réunion publique de synthèse,


Ø      Une exposition d’un mois.


 


Les souhaits de l’ADIHBH-V sont toujours les mêmes, et nous le faisons savoir à Michel ,Pajon et à la Direction de l’Urbanisme, à
savoir :


 


-          Urbanisation du foncier
disponible, dont la commune est propriétaire, avec 25% de logements sociaux,


-          Pas de DUP, donc pas
d’expropriation des habitants à termes,


-          Possibilité de redécoupage
des parcelles pour les propriétaires qui le souhaiterons,


-          Pratique de l’épannelage
sur la rue des Aulnettes et la rue Pierre Brossolette (c'est-à-dire pas d’immeubles de fortes hauteurs [R+2 ou 9 m ] maxi, en bordure de rue). Possibilité de monter plus haut en cœur
d’Ilot.


-          Poursuite des aménagements
des Bas-Heurts sur 10, 15 ou 20 ans, en fonction des opportunités foncières qui se présenteront (ventes, héritages, décès,…..).


 


Donc notre combat n’est pas encore terminé, prochainement nous y verrons plus clair. Nous sollicitons toujours le soutien de nos nombreux
adhérents.


 


 


 


 

ADIHBH-V 29/04/2014 19:01


Lu sur Linternaute.com, le 29/04/2014 : La construction de logements se dégrade de mois en mois.


La construction de logements neufs en France s'est encore dégradée au premier trimestre, tandis que la tendance des prochains
mois continue, elle aussi, de s'assombrir, au vu des permis de construire en chute libre, annonçant une année 2014 difficile.


Les mises en chantier de logements neufs en France ont reculé de 11,4% de janvier à mars sur un an, pour s'établir à 74.383,
selon les statistiques du ministère du Logement publiées mardi.


De janvier à mars, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en baisse de 14% à 68.754 unités, tandis que le
segment des logements en résidence (seniors, étudiants...), plus restreint, se distinguait, parmi ces chiffres en berne, en bondissant de 40,4% à 5.629 unités.


Et sur les douze mois écoulés entre avril 2013 et mars 2014, le nombre de logements neufs mis en chantier affiche un recul de 4%
(contre -2% un mois plus tôt) à 322.321 unités.


"Quelque 322.000 mises en chantier en cumul sur les 12 derniers mois, c'est l'un des plus mauvais chiffres depuis 2004",
souligne Sophie Tahiri, économiste de Standard and Poor's.


De son côté le nombre des permis de construire accordés pour des logements neufs, qui renseignent sur les futures mises en
chantier, dévisse de mois en mois, avec un repli de 25% de janvier à mars (contre -22% de décembre à février) à 97.103 unités, selon la même source.


"La machine continue de ralentir" -


"La chute des permis de construire s'accélère, le manque d'offre s'aggrave, on est loin d'atteindre les 450.000 logements
annuels dont la France a besoin en raison des tendances démographiques et sociologiques comme la diminution de la taille des ménages, et loin des objectifs de 500.000 logements fixés par les
autorités françaises", observe Mme Tahiri.


Les permis de construire accordés aux logements ordinaires ont reculé encore davantage (-28,2%) à 88.947 unités. Mais les
logements en résidence affichent là encore un surprenant rebond de 46,7% à 8.156 unités.


Sur douze mois, la tendance à la baisse s'accentue encore pour les permis de construire, avec un repli cumulé de 20,3% (contre
-17,9% à fin février et -15,2% à fin janvier) à 400.489 unités entre avril 2013 et mars 2014, comparé à la même période un an plus tôt.


"Nous espérons que la stabilisation du dispositif (de défiscalisation) Duflot aura des effets positifs dans les prochains mois,
et que les changements intervenus fin mars aux élections municipales, dans les conseils d'agglomérations et les intercommunalités, ne conduiront pas mécaniquement à prolonger l'attentisme",
poursuit-il.


Déjà les élus locaux avaient "recommandé" aux promoteurs de "différer leurs opérations", avant ces échéances électorales,
contribuant à ralentir l'activité, rappelle M. Payelle.


Enfin, "les particuliers qui achètent pour louer sont très réticents, après le vote de la loi Alur qui prévoit des mesures
favorables aux locataires, comme l'encadrement des loyers", dit-elle.


 

ADIHBH-V 25/04/2014 20:46


Localtis.info, le 24/04/2014, avec AFP :  Sylvia Pinel, Ministre du logement et de l'apaisement ?


"Ce que je m'emploie à faire en ce moment, c'est de rencontrer l'ensemble des acteurs, des partenaires pour trouver les bons
équilibres et essayer d'apaiser et de réconcilier à la fois l'aspect social du logement mais aussi la dimension économique qui est pourvoyeuse d'emplois", a déclaré Sylvia Pinel sur I>télé, le
17 avril, quinze jours après sa nomination au ministère du Logement et de l'Egalité des territoires.
"Equilibre", "apaisement", "réconciliation" : les éléments de langage ne sont pas neutres dans un secteur où les intérêts économiques des uns se heurtent aux revendications sociales des autres.
D'après son agenda, la ministre a déjà rencontré une quinzaine d'acteurs du secteur, publics, privés et associatifs - agents, lobbies et militants, en débutant symboliquement le 10 avril
avec Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale pour l'habitat.

Forges d'AURIN 24/04/2014 21:01


Tout à fait d’accord, on comprend bien les raisons pour lesquelles les textes des deux Lois Duflot ont été adoptés à l’Assemblée
nationale. Ils répondent  purement et simplement au dogme Socialiste. En effet,
il fallait donner satisfaction à la partie de l’électorat de gauche qui pense que tous les problèmes du logement s’expliquent d’abord parce que les
propriétaires sont tous de vilains capitalistes.


La réalité du marché de l’immobilier sous les régimes de la
défiscalisation Périssol ou Scellier est tout autre. En fait, il s’agissait tout simplement pour des Français de la classe moyenne, d’investir dans un deux pièce de 47 m², tout en bénéficiant de
l’incitation à la défiscalisation, afin de louer l’appartement pour améliorer ses revenus de la retraite. Voilà tout simplement la réalité. Dans ce système, la rentabilité tournait entre 2et
3%.


Aujourd’hui, dans le dispositif Duflot, compte tenu des contraintes très
bien rappelées dans l’article ci-dessus, et des risques d’impayés, il n’y a plus aucun intérêt dans une telle initiative.


Ajouter à cela, le cadeau de la Gouvernance Sarkozy qui, lors de la
revente du bien, calcule l’imposition des plus values sur 30 ans au lieu de 15 précédemment, vous avez le résultat d’une catastrophe économique.


 

Michel 24/04/2014 10:00


Et qu'en est il sur votre secteur des Bas Heurts?