Immobilier et emploi : Une solution miracle ?
L’IMMOBILIER
DE BUREAU
AU SERVICE DE L’EMPLOI
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L’immobilier d’entreprise a pour but de loger les emplois selon leur nature. Si les emplois progressent, le nombre de m2 recherchés progresse, et réciproquement ! Le lien entre l’emploi et le marché de bureaux est évident.
Selon Alain BECHADE, Professeur au CNAM, nous sommes dans un marché de parc existant (le stock) qui ne justifie plus le rythme des constructions passées (le flux). Il ne faut donc pas attendre les mêmes niveaux de constructions en matière de bureaux que par le passé. Il ne faut donc pas attendre des recettes fiscales nouvelles en provenance de la hausse annoncée de la Redevance pour création de Bureaux (RCB), mais non constatée en Île-de-France.
C’est édifiant. On n’a plus besoin de construire massivement. La demande se déplace plutôt qu’elle n’augmente fortement.
À l’évidence, un vrai sujet d’actualité pour Noisy-le-Grand !
Un autre phénomène est le fait que de nombreuses villes situées à proximité du réseau du Grand Paris Express ont programmé des opérations immobilières autour des futures Gares. Mais cet élan bâtisseur risque de faire long feu car selon l’ORIE, le marché ne pourra pas absorber cette nouvelle offre de bureaux neufs si ceux-ci sont trop chers. Enfin, dans un contexte de pénurie de la demande, les investisseurs privilégieront un nombre limité de Gares plutôt proches de la Capitale.
Néanmoins, le langage officiel persiste dans des schémas antérieurs d’objectifs de constructions neuves, en déclamant des millions de m2, et la création à chaque fois de dizaines de milliers emplois, pour justifier des recettes fiscales illusoires qui seront absentes, et projeter ainsi des travaux d’envergures qui ne seront pas financés. L’exemple de la TVA sur la restauration et l’absence de résultat en termes d’emplois est significative de ce décalage entre l’économie idéale des lobbies et l’économie du réel.
Cette rhétorique est vérifiée régulièrement dans les discours municipaux de Noisy-le-Grand.
L’emploi sert d’alibi à une démarche intéressée pour construire 400 000 m2 de bureaux sur Maille Horizon-Nord, où le slogan remplacerait l’analyse, où le mythe supplanterait la connaissance ?
L’emploi, c’est aussi l’activité de construction dans le BTP. Ici, pour créer de l’activité, il faut rendre obsolètes les immeubles existants. La stratégie est toujours la même : obtenir des normes nouvelles pour imposer des travaux, voire démolir pour reconstruire. Chaque nouvelle norme a ses spécialistes intéressés ; à chaque norme son lobby et ses emplois…aidés ? Mais, en programmant de la sorte l’obsolescence des immeubles existants, on génère une augmentation des coûts de rénovation pour la mise aux normes. En conséquence, du même coup on décide de ruiner l’épargnant qui aurait placé ses économies dans des parts de SCPI (la pierre papier) ou l’Assurance Vie, par diminution des profits qui rémunèrent l’épargne.
L’exemple des économies d’énergie est significatif sur ce point.
En effet, nul ne peut être contre les économies d’énergie, mais depuis quelques années l’action des politiques en France s’est essentiellement concentrée sur l’immobilier, responsable de la consommation de 45% des énergies produites. Toutefois, même si ce sont les scientifiques qui, les premiers, ont alerté l’opinion sur les dangers du réchauffement climatique, via le dioxyde de carbone, nous ne trouvons aucun scientifique présent dans les instances de décisions.
À contrario, nous trouvons beaucoup de lobbies qui, créeront peut être des emplois….financés par les consommateurs, puisque la Contribution au Service Public de l’Electricité (CSPE) (1) représente en 2014, 6,2 Milliards d’euros prélevés sur la facture des consommateurs (près de 30% de votre facture EDF).
En l’espèce, c’est encore une quote-part de l’impôt, qui concours à la diminution du pouvoir d’achat des ménages.
Malgré les discours politiquement corrects des écologistes, il semble évident que le photovoltaïque et l’éolien ne permettront pas de répondre radicalement à la problématique de fond. Mais, cependant, les lobbies ont obtenu la mise en place de normes qui justifient des travaux. On crée des labels sans vérifications scientifiques qui ont pour effet de justifier des prix de l’immobilier plus élevés, sans garantie de retour.
Les effets de la norme BEPOS (2) ne sont pas certains et pourtant on entend affirmer, sans que ce chiffre soit vérifié, que les mesures imposées créeront 400 000 emplois ! C’est beaucoup pour l’immobilier….. d’entreprise.
Selon Alain BECHADE, en l’état actuel des choses, la plupart des travaux immobiliers exigés pour les économies d’énergie ne sont pas comptablement amortissables.
La noblesse de l’immobilier d’entreprise est de loger l’emploi et de créer de l’emploi. Néanmoins, au bal des dupes, les "faux - culs" sont rois.
L’immobilier est victime de cette stratégie puisque nous ne sommes plus dans un marché d’extension forte du Parc, mais dans un marché de travail sur l’existant.
Il faut remettre la science, la recherche et l’innovation au cœur de la réflexion, et les emplois suivront les découvertes.
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Contribution bibliographique :
Business Immo, décembre 2014, Alain BECHADE, Professeur au CNAM, Directeur de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées à l’Immobilier, la Construction et à l’Habitat (ICH).
(1) La Contribution au Service Public de l'Electricité (CSPE) est un prélèvement de nature fiscale sur les consommateurs d'électricité, destiné à dédommager les opérateurs des surcoûts engendrés par les obligations qui leur sont imposées par la loi sur le service public de l'électricité.
Elle est acquittée par le consommateur final d'électricité directement sur sa facture.
(2)-Le BEPOS. Le principe d’un BEPOS est de produire plus d’énergie que d’en consommer, ceci dans un objectif d’efficacité énergétique, mis en avant dans la loi relative au Grenelle 1 de l’Environnement. Celle- ci prévoit une réduction de la consommation énergétique du bâtiment de 38% d’ici 2020, et fixe que « toutes les constructions neuves faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la fin 2020, sauf exception, aient une consommation d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite dans ces constructions .
Le BEPOS s’articule autour de deux axes. D’une part, l’habitat doit être « passif », c’est-à-dire très sobre énergétiquement : le bâtiment doit ainsi garantir une chaleur ambiante confortable, été comme hiver, sans système de chauffage ou de climatisation traditionnel (grâce à une isolation performante notamment). D’autre part, il doit être à « énergie positive » : ce même bâtiment doit produire de l’énergie « verte », et si possible plus que ce dont il a besoin (en recourant par exemple à des panneaux photovoltaïques, des pompes à chaleurs, etc.).
Aujourd’hui, en France, il existe 288 BEPOS, listés par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME). Ce chiffre concerne aussi bien les maisons individuelles, que les logements collectifs et les bâtiments relevant du secteur tertiaire : il va sans aucun doute évoluer à la hausse d’ici les prochaines années.