Risque de "Bulle immobilière" pour le Grand Paris

Publié le par ADIHBH-V

LE RISQUE

D’UNE BULLE IMMOBILIERE

N’EST PAS À EXCLURE

 DANS LE CADRE

DU GRAND PARIS !
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Risque de "Bulle immobilière" pour le Grand Paris

Faut-il poursuivre la construction de bureaux en Ile-de-France ? Cette question a déjà été examinée par le Vrai Journal de Noisy-le-Grand, dans son billet du 19 décembre 2014. Cliquer sur :  L’Immobilier de bureau au service de l’emploi.

Le 18 août dernier, le journal La Tribune, sous la plume de Mathias Thepot, remettait ce sujet à l’ordre du jour.
Soit : Portées par le projet du GRAND PARIS, plusieurs communes d'Ile-de-France prévoient de construire des immeubles de bureaux. Mais de toute évidence, elles ne pourront pas toutes attirer des entreprises.

Le risque de voir grossir la bulle immobilière dans le secteur tertiaire francilien est réel. La perspective entraînante du GRAND PARIS amène en effet un certain nombre de villes à envisager la construction de bureaux afin d'attirer des entreprises. Autour de la plupart des 72 gares du GRAND PARIS, des projets ambitieux de constructions de bureaux sont ainsi sur les rails. Mais ces communes se livrent à un jeu dangereux.


« Il y aura beaucoup plus de déçus que d'heureux », craint Daniel Bruiller, Maire d'Arcueil (94) qui s'inquiète de « l'illusion du développement métropolitain, selon laquelle il suffirait d'avoir une ligne de métro pour  générer du développement tertiaire ».


Des Contrats de Développement Territoriaux (CDT) qui s'additionnent.


La prétendue cohérence des multiples Contrats de Développement Territoriaux  passés entre l'Etat et les communes qui visent dans l'esprit de la loi, à propager une dynamique aux territoires à fort potentiel économique du GRAND  PARIS, interroge.
Par exemple au Sud de Paris, il est prévu par ce biais « de construire au total 1,3 million de mètres carrés de bureaux entre Boulogne-Billancourt et Vitry-sur-Seine » (note du Vrai Journal : sans compter Noisy-le-Grand et la Cité Descartes à Champs-sur-Marne), notait l'Architecte Urbaniste François Leclercq, lors d'une conférence organisée par l'Atelier International du GRAND PARIS (AIGP) sur la robustesse de l'économie de la Métropole.


Déjà beaucoup de bureaux vacants


Or, déjà, au sein du gigantesque parc de 52,8 millions de mètres carrés de bureaux franciliens, 3,9 millions sont vides, et plus de la moitié sont difficiles à louer. Pis encore, près de 1,2 millions sont vacants depuis plus de trois ans, selon l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprises (ORIE).
Et chaque année, la situation empire. Tous ces bureaux sont obsolètes, mal localisés, ou trop chers.
Ainsi d'évidence, il y a une « inadéquation qui s'affirme entre la programmation qui se met en route politiquement dans le cadre du GRAND PARIS, et la réalité  du marché de l'immobilier de bureaux », constate François Leclercq.
Autour de toutes les gares du GRAND PARIS, « on est en train de créer une bulle incroyable. Et on va s'en apercevoir assez vite », prédit même Pierre Veltz, PDG de l'Etablissement Public Paris-Saclay.


Changement de mode d'utilisation


Cette situation, aussi dangereuse financièrement soit-elle, devrait pourtant pousser les acteurs du GRAND PARIS à repenser les modes d'utilisation des bureaux « qui sont en profond changement », juge Pierre Veltz.
Pour le PDG de Paris Saclay, il faut clairement rediscuter de « la façon dont on produit dans les villes ». Il pense concrètement au télétravail qui, dans certaines zones franciliennes, « est en train d'exploser ».
C'est pourquoi, notamment, il pense que la production en entreprise va en partie se « recentrer autour du parc résidentiel » ; et propose comme piste de réflexion aux promoteurs immobiliers la conception de pièces dédiées au télétravail dans les immeubles de logements.


Prévoir la transformation des bureaux en logements ?


Du reste, si de telles réflexions n'étaient pas menées à bout, il faudra au moins prévoir le recyclage des bureaux en logements, un procédé jusqu’ici très coûteux (Le Vrai Journal : selon l’ORIE, c’est uniquement viable dans PARIS, compte tenu du prix élevé des futurs loyers ; l’investissement serait amortissable. A Noisy-le-Grand, point de salut, seule une démolition des 50.000 m² de bureaux vides serait envisageable).


Avec le développement des nouvelles technologies, il y a fort à parier que les immeubles de bureaux construits aujourd'hui deviendront rapidement obsolètes. Pour François Leclercq, il faut donc dès la conception leur prévoir une seconde vie afin, au moins, de disposer à l'avenir du foncier suffisant pour faire du logement dans une Métropole qui en aura cruellement besoin.


La réflexion de l’ADIHBH-V :


Selon l’ex Maire de Noisy-le-Grand, les finances de la ville sont saines puisque la Commune possède 350 millions de réserve foncière. Peut être, mais faut-il encore pouvoir les réaliser en période de crise économique. La tendance décrite depuis plusieurs mois par l’ORIE, Alain BECHADE Professeur au CNAM et le  Journal La Tribune, relative aux perspectives de l’immobilier de bureau n’incite pas à l’optimisme.


Aussi, il serait raisonnable que les candidats aux prochaines élections municipales des 13 et 20 septembre soient prudents dans leurs promesses électorales qui doivent attirer des entreprises et créer des emplois, car Noisy-le-Grand pourrait très bien se retrouver négativement impacté par la bourrasque de ses illusions.
En effet, dans le cadre du développement économique de notre Commune, nous ne pouvons ignorer que construction de bureaux et création d’emplois sont étroitement liés.
Pour être explicite, si le marché des bureaux est atone, il n’y aura pas de création d’emploi à Noisy-le-Grand.


Par ailleurs, tout aussi contradictoire, l’incidence de la Redevance pour la Création de Bureaux (RCB) qui doit être acquittée  par les promoteurs lors de la construction de bureaux. Taxe d’un montant de 229,52 € à Noisy-le-Grand qui, à l’évidence ne plaide pas en faveur de notre ville puisqu’elle est seulement de 92,94 € en 2015 à Champs-sur-Marne.


Enfin, nous apprenons tout dernièrement dans une « feuille de chou » électorale de Michel PAJON, que le Contrat de Développement Territorial (CDT) entre l’Etat et les Communes de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne aurait été signé ? Hormis lors de l’Enquête Publique, le "Citoyen Noiséen" n’a jamais eu d’information complémentaire sur le sujet.


S’il y a eu signature, nous vivons un black-out total de la newsletter de la Commune et de la rédaction de Noisy mag. Devrions nous comprendre que Michel PAJON ne manifeste pas une grande appétence pour ce « machin » de CDT ?
C’est vraisemblable, car comment expliquer aux citoyens en période électorale, que je signe un CDT avec Champs-sur-Marne (Seine et Marne) et que je courtise conjointement Bry-sur-Marne (Val de Marne) qui a signé le CDT ‘Boucle de la Marne’ avec Champigny, Villiers et Chennevières-sur-Marne, soit 135.000 habitants,  pour peut être intégrer le territoire de l’ACTEP dans le cadre de la Métropole du Grand Paris ! Il faut être un très bon gymnaste pour réaliser ce grand écart. !


Mais nous savons lire entre les lignes.
Aussi, c’est une vraie question à laquelle nous souhaiterions obtenir une réponse qui ne soit pas simplement de l’enfumage électoral.


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Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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jmichel Noisy 20/09/2015 22:44

Selon le Parisien Pajon serait battu avec seulement 33 voix d’écart ...


http://www.leparisien.fr/noisy-le-grand-93160/municipales-a-noisy-le-grand-participation-en-nette-hausse-20-09-2015-5110731.php

Josiane 24/08/2015 08:01

Pour Noisy-le-Grand, c'est avoir "le baigneur entre deux chaises", rien de réjouissant dans les prochaines années pour le Premier Pôle Economique de l'Est Parisien!