Quel bilan sur la transformation des bureaux vacants en logement ?

Publié le par ADIHBH-V

 

LA TRANSFORMATION

DES BUREAUX VACANTS

EN LOGEMENTS :

UNE ARLESIENNE !!!...

 

Bureaux en logement -Photo 1

 

Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en Ile-de-France. L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) rappelle dans une version actualisée de son étude de 2013 portant tant sur la mutation des immeubles tertiaires, que sur les 52,8 millions de m2 (Mm2) de bureaux (dont 40 Mm2 à Paris et 1re couronne ainsi que 13 Mm2 en 2e couronne) que compte la région capitale, 3,9 Mm2 sont disponibles au 30 septembre 2014.

 

Au 2e trimestre 2014, l’ORIE a identifié 738 917 m2 de surfaces vacantes depuis plus de 4 ans, soit une progression de 46% entre 2012 et 2014, dont notamment 195 470 m2 en Seine-Saint-Denis, où près de la moitié de l’offre disponible de seconde main semble condamnée à rester vide. Ces 738 917 m2 représentent 22% des surfaces de bureaux de seconde main, libres de toute occupation.

 

À l’horizon 2030, ce seront entre 3 et 5 Mm2 de bureaux qui seront obsolètes, surtout en 1re et 2e couronne, note l’ORIE. Si l’on considère que la moitié sera transformée en logements, on peut espérer créer environ 30 000 logements sur une dizaine d’année. Chiffres basés sur un calcul « à la louche » car, depuis 2000, le changement de destination de bureaux en habitations tends à baisser au profit des locaux hôteliers, résidences de services et commerces. À Paris, selon l’ORIE, entre 1990 et 2010, 53 000 m2/an de bureaux ont été autorisés à la transformation, lesquels auraient permis une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce n’est pas avec cela que l’on va participer de façon notable à la création des 70 000 logements/an voulue par les politiques, d’autant plus que la part des investisseurs institutionnels est infime (5% environ).

 

Bureaux en logements-Photo 2

 

Par ailleurs, les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2000 et 2500 €/m2. Un coût comparable à celui du neuf, mais en transformant on perd de la surface en créant des parties communes ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite. Mais c’est sans compter sur l’obligation d’affecter 25% de logements sociaux, ou encore le renforcement des droits des locataires de la loi ALUR, qui sont dissuasifs pour certains investisseurs.

 

À Paris, la rentabilité d’une chambre étudiant de 18 m2 est supérieure à celle d’un appartement familial. De plus, ici, il est possible d’ajouter différents services, comme par exemple une laverie, ce qui offre des revenus supplémentaires.

 

Quoi qu’il en soit, estime l’ORIE, tout bureau vide n’est pas transformable. Malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels demeurent peu enclins à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs.

Il faudra donc sérieusement envisager de démolir pour mieux reconstruire. Alors, au boulot Noisy-le-Grand pour dynamiter vos 50.000 m2 de bureaux vides !

 

Mais encore,… des loyers économiques au plus bas,

attention à l’atterrissage !

 

Si la courbe des loyers de bureaux en Ile-de-France est toujours aussi plate, donnant l’impression d’une grande stabilité, finalement les « loyers économiques de bureaux » sont à leur plus bas en Ile-de-France, compte tenu des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs (loyers gratuits sur plusieurs mois, travaux d’aménagement à leur charge,…).

 

Selon CBRE Agency, ce sont ces avantages masqués qui permettent au marché de fonctionner. S’ils ont toujours existé, ils se sont généralisés.

Aujourd’hui, ils n’ont jamais été aussi élevés, et atteignent une moyenne de 19% des loyers faciaux en Ile-de-France, contre 15% en 2010, et jusqu’à 23% sur le neuf !

 

C’est lors des renouvellements de bail que l’on constate la vraie baisse des loyers de bureaux. Ainsi, les bailleurs ont fait baisser leur taux de rendement qui est tombé entre 5 et 5,5%, contre 2 à 2,5% pour les logements.

 

Ce n’est pas tout,…la fiscalité sur les bureaux menace un marché déjà plombé.

 

 

Bureaux en logements - Photo 3

 

La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Île-de-France, est soumise à une redevance appelée couramment « Redevance pour Création de Bureaux » (RCB), perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement.

Elle est due par les propriétaires, qu'ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable.

Les tarifs de la redevance diffèrent selon la nature des locaux et la circonscription dans laquelle ils sont situés. Le montant est fixé au mètre carré et varie chaque année en fonction de l'indice du coût de construction. La région Île-de-France est découpée en 3 circonscriptions. Noisy-le-Grand est en zone 2 : 230,93 €/m2, Champs-sur-Marne en zone 3 : 92,81 €/m2.

La réforme de la Redevance sur les Créations de Bureaux votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014 soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le Métro automatique du Grand Paris express.

Selon l'étude de l'ORIE, dans de nombreux secteurs périphériques, il existe « une déconnexion » entre la réforme fiscale et  la réalité du marché du bureau . 

La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire de stopper la croissance de leur parc de bureaux. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour financer le réseau de transport du Grand Paris Express, les objectifs de croissance et la création d’emploi en périphérie.

De fait, dans certaines communes, la RCB atteint le même niveau que le prix du terrain, ce qui revient à doubler le prix de la charge foncière, alors même que le marché fait grise mine. Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés. Alors que le futur Métro automatique doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l’Ile-de-France, il risque selon l’ORIE, d’entraîner de nouveaux déséquilibres.


Quelles sont les perspectives à Noisy-le-Grand ?

 

À Noisy-le-Grand, aujourd’hui, noir c’est noir. Même si l’on ne peut soupçonner le Maire Michel Pajon  de ne pas être préoccupé par cette situation, Noisy-le-Grand est englué dans un magma fiscal qui rend toutes perspectives de développement inopérantes  à terme.

Ainsi, même si les communes de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne vont signer en 2015 le même Contrat de Développement Territorial (CDT), elles ne sont pas classées dans la même circonscription fiscale (2ieme pour Noisy, 3ieme pour Champs), ce qui représente un écart de 138,12 €/m2 (230,93 € – 92,81€ ) qui vient directement impacter la valeur de la charge foncière par m2 applicable à une opération de construction de bureaux, au détriment de Noisy-le-Grand.

Cette situation s’explique par le fait que Champs-sur-Marne est éligible au Fond de Solidarité des Communes de la Région Ile-de-France (1-FSRIF) et à la Dotation de Solidarité Urbaine et de Cohésion Sociale (2-DSUCS). Par contre Noisy-le-Grand contribue à ce FSRIF. Comme quoi, hormis faire des cadeaux aux investisseurs, être riche avec 350 millions de valeur foncière n’a pas que des avantages pour son développement économique !

 

Lorsque nous connaissons le potentiel d’investissement avéré sur le Cluster Descartes de Champs-sur-Marne (même si une partie se trouve sur Noisy-le-Grand), au pied de la future Gare Noisy-Champs de Grand Paris en 2020,  avec : 400 000 m2 de bureaux, 280 000 m² de logements, 20 000 m² de commerces, 18 000 m2 de résidences jeunes et 104 000 m² d’activités, nous pouvons très bien comprendre que, compte tenu de cette distorsion de 138,12 €/m2, les futurs investisseurs seront encouragés à construire à Champs-sur-Marne, et non à Noisy-le-Grand sur Maille Horizon-Nord et Sud.

Cette situation complètement absurde, pour un même Contrat de Développement Territorial (CDT), est totalement irréaliste, car pas de bureaux, pas d’emplois. Nul doute que cette mesure discriminatoire devra être rapidement réexaminée.

 


______

 

 

(1)- FSRIF : Ce dispositif de péréquation horizontale spécifique à la Région Ile-de-France, permet une redistribution des richesses entre les Communes de la Région.

(2)- DSUCS : Dotation réservée aux Communes les plus défavorisées. Noisy-le-Grand est riche.

Contribution bibliographique :

- La lettre de la Pierre, n° 1055-1056 du 03/12/2014, Julie Snasli, SPECIAL SIMI.

- www.lemonde.fr, du 04/12/2014, Immobilier de bureaux, Valérie Segond,

-www.lemonde.fr, du 06/02/2014, Grand Paris : Le financement du futur Métro menacé,

-www.lesechos.fr, du 12/12/2013, En 2014, la fiscalité sur les bureaux menace le marché, Catherine Sabbah,

- Le MONITEUR.fr, du 05/11/2014, Les bureaux vides d’Ile-de-France tardent à se transformer en logements, avec AFP,

- Entretiens personnels lors de la visite du SIMI le 04/12/2014.

 

 

 

 

 

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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Jeannot des Clapiers 17/12/2014 22:47


A entendre la Mairie nous
serions riches de 350 millions de terrains, mais il s’agit d’une richesse hypothétique, car effectivement  pour réaliser ce patrimoine, il
faudra  trouver quelques clients,  ce qui semble au vu des chiffres une équation difficile à résoudre.
Retournement  de  situation ?


Il y a toujours un écart entre le discours politique (un peu langue de bois) et la réalité à venir (gardons
les pieds sur terre !)


Ainsi pour mémoire relisons un extrait de l’additif à l’étude d’impact du projet de Maille Horizon
Nord  page 4, où l’on nous promettait


« LA PRISE EN COMPTE DES CARACTÉRISTIQUES NATURELLES DU SITE


Le projet de Maille Horizon Nord s’inscrit dans la topographie existante.


Il profite ainsi de la pente naturelle du site pour exploiter les vues.


En effet, cette topographie exceptionnelle (pente à 10%) a servi de base pour organiser le
projet en deux grands secteurs: les îlots du balcon et les îlots du coteau, dont la visibilité est renforcée par les espaces publics et notamment le grand balcon (promenade Basse et promenade Haute) conçu comme un espace de contemplation du paysage qui marque la séparation entre les deux secteurs.


Cette inscription dans la pente permet de surcroit de limiter les déblais et remblais de terre
nécessaire à l’aménagement du site »…….


et chacun de pouvoir observer  pour l’instant que  l’horizon est surtout monticules de glaise et que   les déblais et remblais n’ont pas été limités, alors
qu’aucune construction n’est sortie de terre ! 





Un peu plus loin, nous est également promis une :


«ATTENTION PORTEE A LA QUALITE DE VIE GENEREE AU SEIN DU SECTEUR


Ces larges espaces publics ont été «construits» sur le principe d’«équitabilité» permettant à
chacun (Noiséens ou non, riverains, travailleurs, visiteurs, écoliers, jeunes et moins jeunes valides ou personnes à mobilité réduite) d’arpenter le site et d’en découvrir ses richesses et
qualités. Ils ont été conçus pour le bien-être des habitants et pour favoriser le développement de la biodiversité.


A l’échelle de l’îlot, il est également prévu que les cœurs soient largement végétalisés afin
d’agrémenter les logements et les bureaux. Dans ce cadre, le Cahier des prescriptions architecturales urbaines et paysagères impose … de générer une plus grande surface de pleine terre nécessaire
au développement de grands arbres……


.et là aussi les grands arbres ont tous été arrachés,
quant à la biodiversité il faut probablement s’attendre à la même diversité que dans le nouveau parc,  rien d’endémique, pas le moindre plant de
noyer  dont les trois noix argentées font la fierté du blason de Noisy, ( voir la petite histoire du Noisy Magasine de décembre 2014, p24)  eh, oui,
tout cela n’est qu’histoires, et les histoires c’est un peu comme les promesses, elles n’engagent que ceux qui veulent bien y croire !


Jeannot des Clapiers



Le blogueur Citoyen 15/12/2014 15:01


Attention, si cette année la Commune de Champs-sur-Marne est éligible au FSRIF
et à la DSUCS, l’année prochaine elle peut très bien perdre l’éligibilité au FSRIF, car cela est remis en cause chaque année par la Loi des Finances Rectificative.


Par contre, compte tenu de ses ressources, Noisy-le-Grand ne sera jamais
éligible à ce FSRIF.


Si cette mesure est réexaminée, compte tenu des recettes fiscales du Cluster
DESCARTES, c’est vraisemblablement Champs-sur-Marne qui fera les frais de cette harmonisation.