Paralysie du marché de l'immobilier. La loi ALUR mise en cause...

Publié le par ADIHBH-V

 

LA GRANDE PARALYSIE

DU MARCHE

DE L’IMMOBILIER.

LA LOI ALUR…. !

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Loi ALUR - Photo 1

 

 

 

Il y a urgence. Le bilan de Cécile DUFLOT qui est restée deux ans au Ministère du logement n’est pas brillant. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est complètement grippé, tous les voyants sont au rouge. Malgré la crise, le prix de la pierre ne recule pas franchement et reste élevé en France. Depuis 2.000, il a grimpé de 75,3%.

 

Pour faire baisser le coût de la pierre, les experts claironnent qu’il faut construire 500.000 logements / an. François Hollande s’était engagé à réaliser cet objectif. Mais en fait, au lieu d’augmenter, la production de logements a chuté ces dernières années. Alors qu’elle était de 421.0000 en 2011, en 2014 elle ne dépassera pas les 320.000 logements. Vous êtes dans le discours Monsieur le Président, Il y a loin de la coupe aux lèvres !

 

 

Loi ALUR -Photo 2

 

Ce nouveau recul va encore entraîner la destruction de 7.000 emplois non délocalisables, dans le secteur du BTP, qui s’ajouteront aux 80.000 perdus depuis 2008. La crise est l’une des origines de ce marasme, mais pas seulement. Hormis son action pour limiter les recours malveillants contre les permis de construire (1), et les mesures pour inciter les acteurs institutionnels à investir dans la construction de logements neufs, Cécile DUFLOT, dirigeante d’EELV, n’a pas fait grand-chose.

 

Il y a bien eu le dispositif d’investissement locatif qui porte son nom (3), mais seulement 30.000 logements neufs ont été vendus en 2013 avec cette formule, alors qu’elle en espérait 40.000 ! Même la Loi du 18 janvier 2013 portée par l’ex Ministre du logement qui prévoyait la cession gratuite ou avec une forte décote de fonciers constructibles appartenant à l’Etat, a fait un flop. Quinze mois après sa promulgation, six ou sept opérations de ce dispositif, seulement, ont été réalisées.

 

Il y a peu d’espoir que la donne change radicalement en 2014. Pour faire baisser les prix, Cécile DUFLOT a préféré revaloriser la situation du locataire en clouant au pilori les propriétaires. En effet, la Loi sur l’Accès  au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi ALUR), adoptée le 23 mars 2013, prévoit notamment l’encadrement des loyers. Cette mesure qui obligera le propriétaire à fixer des loyers dans la moyenne du quartier ne serait appliquée que courant 2015 pour les 28 grosses agglomérations concernées par ce dispositif, le temps de mettre en place les « Observatoires des loyers qui fixeront les loyers de référence ». Cette nouvelle "usine à gaz" coûtera au bas mot 400 millions d’euros/an. Trop cher pour un Gouvernement impécunieux ; bonjour les économies et la simplification administrative, vive le credo bureaucratique !!!...

 

Mais les professionnels de l’immobilier tirent déjà la sonnette d’alarme sur les conséquences de la mainmise de l’Etat sur les loyers. Selon ces derniers, depuis deux ans ils ont perdu 10 à 12% des propriétaires qui louaient leur bien par leur     intermédiaire, déplore le Président du Groupe ORPI. A cause de cette disposition, beaucoup de propriétaires récupèrent leur bien pour y installer leurs enfants ou le vendre, précise le PDG de CENTURY 21. Dans ce dernier cas de figure, n’oublions pas que le Gouvernement de François FILLON a mis en place une taxation de 30% sur les « plus values », lors de la vente d’un bien immobilier avant 30 ans. Merci Monsieur le Premier Ministre ; finalement : « propriétaires, gardez-vous à gauche ! mais bailleurs, gardez-vous aussi à droite ! »

 

Bref, la pénurie de logements à louer pourrait s’aggraver. Nous saurons dans quelques mois qui avait raison sur ce sujet : la leader des Verts qui aujourd’hui ne prend plus la lumière de l’Elysée, ou les professionnels de l’immobilier !

 

Loi ALUR : Le Gouvernement indécis sur la marche à suivre :

 

L’encadrement des loyers prévu dans 28 grandes agglomérations sera-t-il assoupli ? La Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui devait se substituer, à la caution à partir de 2016, verra-t-elle le jour ? Une grande confusion règne au sein du Gouvernement sur ce sujet. Mais un sentiment domine : la Loi ALUR adoptée le 23 mars 2014,  devrait être appliquée avec moins de rigueur que prévu.

 

Matignon veut lâcher du lest, et débaptisé le « DUFLOT » (3). Il y a trop d’éléments qui entravent l’action. Manuel VALLS veut libérer les énergies. La nouvelle Ministre du Logement, Sylvia PINEL, n’a pas le poids politique pour s’y opposer. L’encadrement des loyers qui entrera en application à Paris à la fin de l’année, pourrait rester lettre morte dans un certain nombre de grandes villes. De même, il n’est pas exclu que la GUL ne voie jamais le jour. Après les annonces de " détricotage " de la Loi ALUR, et quelques phrases sibyllines, l’exécutif se dirigerait maintenant vers des aménagements en étant concret et pratique ?

 

A cause de la Loi ALUR, les ventes sont ralenties !

Loi ALUR - Photo 3

 

C’est un cas d’école rapporté dans LE FIGARO du 11 juin écoulé. La promesse de vente d’une chambre de bonne, dans Paris 18e, cédée à 50.000 €, faisait 308 pages. Pour réunir tous les documents exigés, le vendeur a mis six semaines et a déboursé 1.300 €. En effet, aujourd’hui pour qu’une promesse de vente soit valable, il faut désormais fournir une masse invraisemblable de documents (règlement de copropriété, procès-verbal des trois dernières assemblées générales, état de division des lots,….). Toute cette paperasserie envahissante ralentit aussi les transactions dans l’immobilier neuf.

_______

 

(1)- Il faut d'abord bien comprendre dans quel cadre une personne est amenée à déposer un recours contre un permis de construire. Selon le Code de l’urbanisme, toute personne peut s’opposer à l'octroi d'un permis de construire si elle estime qu'il ne respecte pas les règles d'urbanisme ou si elle juge que la future construction lui porte préjudice.

En général, ce sont des voisins qui les déposent lorsqu'ils s'estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Un cas récurrent est la perte d'ensoleillement causée par la construction de nouveaux bâtiments. Les recours peuvent aussi être déposés par des associations de défense de l'environnement notamment. 

(2)- Dès le mois d’avril 2014, l’ADIHBH-V annonçait ce fiasco. Cliquer sur : http://www.noisy-les-bas-heurts.com/article-quel-bilan-pour-le-logement-123413940.html

 

 

(3) – A Matignon, on en est persuadé : si le dispositif de défiscalisation DUFLOT n’a pas eu le succès escompté, c’est à cause de son nom. Cécile DUFLOT a suscité un tel rejet chez les professionnels (promoteurs, agents immobiliers, syndics,…) et les propriétaires qu’une formule d’investissement locatif portant son nom, était difficile à commercialiser. Pour la leader des Verts, ce ne sera pas un drame, car elle ne cible pas cette clientèle électorale.

 

Contributions bibliographiques :

 

-        LE FIGARO du 11 juin 2014, Jean Yves Guérin : Immobilier, la grande panne,

-       LE FIGARO du 12 juin 2014, Jean Yves Guérin : Immobilier, la loi DUFOT devrait être largement assouplie,

-        Batiweb.com, du 13 juin 2014, CT avec AFP, Loi ALUR : le gouvernement indécis sur la marche à suivre,

-     Localtis.info du 17 juin 2014, Jean-Noêl Escudié : Dispositions contestés de la Loi ALUR : s’appliqueront, s’appliqueront pas ?

 

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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Julie de VINCI Immobilier 26/11/2014 10:11


Bonjour,


Je vous remercie pour cet article. Quoique l'on pense du sujet, votre article est vraiment très intéressant.


A mon sens, il est réducteur et pernicieux d'accuser le dispositif Duflot de l'état de santé actuel du secteur immobilier en France. N'oublions pas qu'après tout, il a été créée pour pallier à la
pénurie de logements en France, pour relancer l'investissement dans le neuf et augmenter la construction immobilière. Sans me faire l'avocat du dispositif, je suis convaincue que la perte de
confiance des ménages en l'économie et en l'avenir du pays est une cause bien plus importante que cette loi Duflot. En effet, il est "délicat" de décider d'investir dans un des secteurs les plus
sûrs, certes, si cela revient à s'engager auprès d'établissements de crédit sur une longue période alors que l'on a peur de perdre son emploi par exemple. La baisse des prix de l'immobilier et la
chute historique des taux de crédit devrait permettre aux ménages de saisir l'opportunité d'investir dans l'immobilier neuf.


Et, c'est là qu'intervient la loi ALUR: je crois sincèrement que son objectif est de relancer l'investissement et qu'on devrait au moins attendre de voir sa mise en application pour la critiquer.
Il n'est pas certain que ses effets soient si négatifs qu'ils n'y paraissent bien que, je vous l'accorde, l'issue de certains points comme la Garantie Universelle des Loyers (GUL) semble
douteuse...


 

ADIHBH-V 26/08/2014 21:05


Lu dans le JDD du dimanche 24 août : Cécile DUFLOT, a-t-elle plombé l’immobilier ?


Manuels VALLS annoncera cette semaine des mesures d’urgence pour relancer de la construction paralysée :


 


-          Faire repartir l’investissement locatif,


-          Libérer le foncier privé,


-          Simplifier les normes de construction et d’urbanisme,


-          Rééquilibrer la loi ALUR,


-          Permis de construire, prêt à taux zéro, logement social et intermédiaire et TVA sur travaux.


 


-Selon le PDG de Kaufman & Broard, elle a été la plus mauvaise Ministre du logement depuis 10 ans. Elle a répondu à son
électorat, les locataires, en stigmatisant les « méchants » propriétaires. Des mesures inapplicables et inappliquées.


-Selon le député PS de Paris, rapporteur du budget logement. Elle a conçu avec la Loi
ALUR une cathédrale législative, alors qu’il fallait une approche beaucoup plus pragmatique. Cécile DUFLOT n’a pas fait une politique du logement, elle s’est
servie du logement pour faire de la politique.


-Pour le Député de la Marne et ancien Ministre du logement, elle n’a fait qu’appliquer le programme de HOLLANDE, dont la mesure la
plus emblématique était le blocage des loyers.


 


Mais pour Bruno JEUDY, si la Loi DUFLOT est devenue en
un temps record, la Loi du « flop », c’est échec est largement partagé avec le Président de la République. Tous les deux ont eu tort de toucher à
une véritable passion française qui est d’accéder à la propriété ! Le Gouvernement VALLS constate les dégâts.


 

francis 29/07/2014 21:39


Bonjour,


Le lien sur votre site ne marche pas et il est
impossible de le copier.


 


 


 

03/08/2014 17:26



Bonjour.


Après vérification, tout semble fonctionner pourtant parfaitement.


Nous n'avons pas eu d'autres retours quant à ce problème éventuel.


revoici donc l'adresse du lien, que vous pourrez certainement copier cette fois ci :


http://www.noisy-les-bas-heurts.com/article-quel-bilan-pour-le-logement-123413940.html


Vous pouvez aussi retrouver l'article en question dans la colonne de gauche ("Articles récents" ) de notre page.


Merci pour votre intérêt et bonne fin de week end.


ADIHBH-V



francis 24/07/2014 16:50


Pour l'administrateur : Commentaire en remplacement du précédent sur le Calvados


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Le logement est en panne ; crise aussi dans les résidences secondaires :


http://videos.tf1.fr/jt-20h/2014/residence-secondaire-a-vendre-cause-crise-8455212.html




 

ADIHBH-V 24/07/2014 05:40


L'immobilier, un secteur sur-subventionné selon Cécile
DUFLOT.


 


La Député écologiste et ancienne Ministre du Logement Cécile DUFLOT dénonce un secteur de l'immobilier «
sur-subventionné » qui conduit à des logements au prix « insoutenable », dans un entretien aux Echos mis en ligne mardi où elle défend sa loi ALUR. Elle estime que cela pèse sur la compétitivité
française. Explication :





 « La France souffre d'avoir les prix de l'immobilier les plus élevés d'Europe"
et qu'il s'agit d'un des éléments qui pèse le plus sur la compétitivité française, des entreprises comme des ménages », a estimé l'ex-ministre du Logement Cécile DUFLOT.


« Le prix de l'immobilier français est insoutenable, insiste-t-elle reconnaissant que les ministres du Logement, y compris (elle-même), n'osent pas
assez dire cette réalité ».


Des aides inflationnistes


Selon l'ancienne ministre, « les aides, qu'il s'agisse du prêt à taux zéro appliqué à
l'immobilier ancien ou de la défiscalisation du locatif neuf, sont inflationnistes. On a sursubventionné le secteur du logement pendant des années ».


La loi ALUR, qu'elle a fait adopter et qui est en
attente de nombreux décrets d'application, « permettra aussi d'en finir avec les effets de rente qui maintiennent ces prix élevés »,
assure-t-elle.


La GUL au coeur des tensions


« ALUR est une loi structurelle qui s'attaque à des problèmes de fond. Je veux revendiquer cette nécessité de mettre du
long terme dans la politique », poursuit-elle avant de s'en prendre au changement voulu par Matignon sur la
Garantie universelle des loyers.


« La GUL doit rester universelle »,
demande-t-elle, alors que Matignon veut la limiter aux jeunes. « Quand la garantie se limite aux publics les plus fragiles, elle est très coûteuse et
quasiment impossible à mettre en oeuvre », souligne-t-elle.


Ce mardi, l'Assemblée a autorisé le gouvernement à légiférer par ordonnance pour « ajuster » des dispositions de la
loi ALUR dans le domaine des transactions immobilières, via un amendement au projet de loi sur la simplification de la vie des entreprises.


C.T (avec AFP)

Alain Cassé 23/07/2014 18:22


Lu dans LE FIGARO le 23 juillet 2014 : « Le marché immobilier toujours au point mort ». Selon une étude de
l’Observatoire du Crédit Logement, les taux des crédits immobiliers ont atteint un niveau historiquement bas (2,73%). Or, le nombre de vente dans l’immobilier ancien a reculé de 2,8% au premier
semestre 2014. Néanmoins, avec un taux aussi bas, ce n’est pas suffisant pour que les Français recommencent à investir dans la pierre.


 


Les ménages les plus jeunes et les plus modestes ne peuvent plus rentrer sur les marchés immobiliers. Les moins de 35 ans
représentent 44,8% des acquéreurs, contre 52,4% en 2009. Désormais, les emprunteurs sont un peu plus âgés qu’il y a quelques années, plus aisés et souvent déjà propriétaires d’une première
résidence principale.


 


Fin juin, le Gouvernement a annoncé des Xiemes mesures  pour relancer la construction de logements neufs : Elargir les conditions d’accès au PTZ + (Prêt à taux Zéro), et à
partir de Janvier 2015, il va donner un nouveau souffle au dispositif DUFLOT, en étendant la réduction d’impôt à 21%, à condition que le propriétaire loue son bien 12 ans et non 9 comme prévu
initialement.


 


NDLR : C’est encore un cataplasme sur une jambe de bois, qui n’aura aucun effet
L’analyse d’Etienne DOUSSAIN dans le commentaire ci avant est tout à fait pertinente. Il n’y à plus de confiance, il
n’y a plus d’espoir. Pour gagner en sérénité et la confiance des ménages il faut un travail pérenne en CDI
et correctement rémunéré. J’ajouterai à cela le manque de longévité des couples, avec 2 divorces sur trois. Avec une telle perspective, comment voulez-vous avoir une vision durable et engager un
emprunt sur 25 ou 30 ans.  Rappelons nous à Noisy-le-Grand la construction
du Pavé Neuf dans les années 1970. Au début tout était beau, tout était gentil, et puis la crise est arrivée. Loyers impayés, charges oubliées, paupérisation de la cité,
dégradation,…..


 

Forges d'AURIN 22/07/2014 18:15


Nos décideurs politiques (Députés et Sénateurs confondus),
de gauche comme de droite, sont incapables de réformer quoi que ce soit dans le pays pour vaincre le chômage. Leur méconnaissance de l’entreprise privée est l’une des causes principale de ce
désastre.


 


En effet, à l’Assemblée Nationale, environ 250 Députés
(44%) font partie du secteur public. Parmi eux, des Fonctionnaires d’Etat et territoriaux, des Enseignants, des Agents d’Entreprises publiques, des Retraités du public,….Le Palais Bourbon ne
compte que 17 Chefs d’Entreprises. Par ailleurs, on dénombre 60 cadres et employés du privé seulement, soit 10% des Députés.


 


En France, le processus législatif est confisqué par ceux qui dépendent de l’argent
public. Alors que ces Députés et Sénateurs sont incapables de vérifier l’efficacité des dépenses budgétaires ? S’agissant  des Députés Socialistes, les deux tiers d’entre eux sont fonctionnaires. Sans compter que plusieurs autres professions
dépendent souvent des subventions et des commandes publiques !


 


Même constat au Ministère des Finances de Bercy. Sur les 114 hauts fonctionnaires qui y officient, 20 seulement  a déjà travaillé dans le privé. En outre sur les 31 Ministres et Secrétaires d’Etat du
Gouvernement de Manuel VALLS, 7 seulement disposent d’une expérience dans une entreprise privée.


 


Vive l’ENA, avec un tel pedigree, que
voulez-vous réformer, ils dépendent tous directement ou indirectement de l’Etat, et sont biberonnés à l’argent public des impôts.


 


Est-ce une fatalité ? Non ? En Grande-Bretagne, sur 621 membres de la Chambre des communes, 25% sont Chefs d’Entreprises
et 13% Cadres dans le secteur privé. Seuls, 9% des Députés proviennent du secteur public.


 


Voilà une réforme à faire ; il faut que les Députés fassent obligatoirement un
stage de longue durée dans une entreprise privée, afin de suivre le quotidien du Chef d’Entreprise et des salariés,….. ! Evidemment avec une rémunération de stagiaire, c'est-à-dire rien ou
très peu.

Etienne Doussain 22/07/2014 15:34


Article sévère mais article de fond quoique l'on pense sur le sujet... donc un boulot indéniable !


Pour autant, et que l'on ne compte pas sur moi pour défendre le bilan de Mme Duflot, l'attitude d'EELV à Noisy le Grand inféodée à Michel Pajon, grand batisseur bien connu, a largement démontré
les limites de l'exercice, il me semble quand même que la critique de la loi ALUR et plus largement des mesures Duflot ne prend pas en compte un paramètre économique de poids. La confiance des
ménages a disparu. Non pas par je ne sais quel tour de passe-passe politique (encore que...), mais tout simplement parce que ces derniers ne peuvent que de moins en moins s'endetter. Même avec
des taux d'emprunt pour l'immobilier qui étaient historiquement bas, cela n'a pas marché... pour Fillon, dans une moindre mesure, pour Ayrault et Valls maintenant sans aucun doute avec leur
patron Hollande, l'homme des promesses qui ne valent que ceux qui les écoutent...


Cela n'a pas marché parce que les conditions de rémunérations de ménages qui pouvaient prétendre accéder à la propriété mais aussi à des loyers importants, ces conditions se sont dégradées au
point où prendre le risque d'un endettement sur 25 à 30 ans ne leur apparait pas concevable aujourd'hui. La mécanique de paupérisation qui est à l'oeuvre dans notre pays, quoique l'on en dise,
est une réalité qui ne touche pas que les salariés précaires, les familles monoparentales ou maintenant les retraités pauvres. C'est un fait notable que l'Observatoire des Inégalités met
tristement en valeur depuis plusieurs années. Or, alors qu'il est courant de dire "quand le batiment va, tout va", force est de constater que quand les citoyens ne vont pas bien, il n'y a pas de
raison que le batiment puisse aller bien... C'est de mon point de vue une difficulté de fond que les mécanismes incitatifs, peu importe leur nom, ne peuvent pas règler. Rétablir la confiance et
libérer les énergies (hein, Manuel), cela veut dire paradoxalement lâcher du pouvoir d'achat (hein, Medef), agir contre le chomage et la précarité, bref susciter et construire de l'espoir.


Ce n'est pas le cas. Madame Duflot et Madame Pinel n'en feront pas plus sauf, peut-être pour des investisseurs frileux en ce moment. Frileux ? Mais pourquoi ? Mais parce que la pierre ne rapporte
plus ce qu'elle devrait, les locataires ou les accédants sont raqués...  Un dernier exemple noiséen : un logement social de 4 pièces : loyer plus charges obligatoires, un peu plus de 1100
euros. On fait comment quand on est même un peu plus riche qu'un smicard ?

ADIHBH-V 19/07/2014 09:10


Le Gouvernement VALLS a beau avoir fait du
logement une de ces priorités, il n’hésite pas à ponctionner ACTION LOGEMENT, l’ex 1% Logement qui finance la construction de la quasi-totalité des
HLM en France, à hauteur 5 à 10%. Les hauts fonctionnaires expliquent que c’est pour payer le « pacte de responsabilité ». En fait c’est un hold-up, on déshabille  Paul pour habiller Jacques.


 


En matière de siphonage, les exemples abondent au Gouvernement. Le Ministre du Budget, c’est le Plombier en Chef, le Maître tout
puissant de la tuyauterie financière et fiscale du pays. Lors de la réforme des retraites, fin 2013, l’Etat a étendu son emprise sur les caisses de retraites des professionnels libéraux. En ligne
de mire, mettre la main sur les 21 milliards qui dorment dans les réserves de cette Caisse indépendante. La Caisse d’Assurance maladie du régime spécial des Industries Electriques et Gazières a
été ponctionnée de 65% de ses réserves (soit 170 millions d’euros), pour éponger le déficit à l’Assurance maladie des travailleurs salariés. Autre victime, le modeste Fonds pour l’Emploi
Hospitalier a vu disparaître 233 millions d’euros, pour financer la Caisse de retraite des Fonctionnaires Hospitaliers et Territoriaux.


 


Avec ce
système, ce sont les plus prudents et les bons gestionnaires qui seront pénalisés, face à un Etat dispendieux et incapable de faire les réformes courageuses qui s’imposent