Inquiétudes sur le marché des bureaux à Noisy-le-Grand

Publié le par ADIHBH-V

 

 

BUREAUX : UN MARCHÉ A SURVEILLER SUR FOND D’INTERROGATIONS

A NOISY-LE-GRAND

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Le marché de bureaux de la Deuxième Couronne, dont Marne-la-Vallée, était à la peine au 2ème trimestre 2011 avec un volume de transactions qui atteignait seulement 80 200 m².

A la fin du 1er semestre 2011, la demande placée sur ce marché s’établissait ainsi à 175 000 m², un volume en baisse de 10% en un an. Le marché ne cessait de s’éroder depuis 2007.

 

La Deuxième Couronne montrait des situations contrastées avec d’un côté, la Deuxième Couronne Sud et Marne-la-Vallée qui étaient en perte de vitesse, avec des reculs respectifs de 20% et 42% des transactions en un an et, de l’autre côté, les marchés du Pôle de Roissy et de Saint-Quentin-en-Yveline qui ont vu leurs volumes de transaction augmenter respectivement de 24% et 39% en un an.

 

Toutefois, après un 3ème trimestre record avec 200 000 m² de bureaux placés, le marché de la Deuxième Couronne confirmait une bonne dynamique au cours du 4ème trimestre 2011. Au total, 480 000 m² ont été commercialisés en 2011. Cette situation est en grande partie liée au regroupement de CARREFOUR sur 85 000m² de bureaux à Massy.

 

En dépit de ce redressement, l’offre reste abondante sur ce secteur et représente 1,2 million m² fin décembre 2011 (+4% sur un an), dont la moitié est composée de surfaces de grandes envergures. De plus, ce stock vacant est majoritairement composé, à 70% ,  d’immeubles de seconde main, qui ne répondent plus aux exigences des utilisateurs et rencontrent donc des difficultés de commercialisation.

 

Les valeurs locatives moyennes traditionnelles peu volatiles sur ce secteur, s’établissent selon la localisation entre 137 et 151 €/m²/an pour les surfaces de seconde main, et entre 200 et 230 €/m²/an pour les immeubles prime en blanc, selon la localisation, soit un niveau attractif.

 

Pour comparaison, dans Paris Centre Ouest, le loyer moyen « prime » se situe dans une fourchette allant de 450 € à 729 €/m²/an.

 

Le marché de Marne-la-Vallée.

 

Pénalisée par un début d’année en demi-teinte, la demande placée totalise un volume de 40 700 m² sur l’ensemble de l’année. Le regain d’activité observé à la fin de l’année 2011 s’explique par la concrétisation d’une transaction de grande envergure avec la prise à bail par le CREDIT LYONNAIS de 7 800 m² à Noisy-le-Grand.

 

Après avoir fortement augmenté entre 2009 et 2010, le loyer moyen de première main baisse légèrement (-2%) et se positionne à 206 €/m²/an. A l’inverse, la valeur locative moyenne de seconde main progresse très légèrement d’une année sur l’autre (+1%) et se fixe à 135 €/m²/an. 150 €/m²/an à Noisy-le-Grand contre 119 €/m²/an à Lognes.

 

Toutefois, depuis 2010, le stock d’offre immédiatement disponible ne cesse de s’alourdir avec une accélération sur les 12 derniers mois de + 22%. A fin décembre 2011, l’offre immédiate représente 137 000 m², soit deux fois le stock observé en 2007

 

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Le taux de vacance est ainsi passé de 8,2% fin 2010 à 10,1% au 4ème trimestre 2011. L’essentiel des disponibilités actuelles se compose pour 57% de surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m², et pour 34% de surfaces supérieures à 5 000 m².

 

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La faiblesse du nombre de transactions, conjuguée à la hausse du stock disponible, rend la situation très préoccupante, faisant craindre une hausse record du taux de vacance sur le secteur si les utilisateurs continuent à se détourner du marché de Marne-la-Vallée.

 

Devant l’excès de bureaux neufs de grands gabarits, les mises en chantier ont fortement ralenti sur Marne-la-Vallée. Ainsi, en 2012, seuls 10 600 m² viendront alimenter le marché.

A l’horizon 2013, deux immeubles pourraient être livrés : « L’Espace Lumière » de 22 100 m² à Champs-sur-Marne (77) et le « Bellini » de 23 000 m² à Serris (77).

Pour 2014, seul un projet de 12 000 m² à Champs-sur-Marne est pour l’instant susceptible d’alimenter le marché.

 

Cette pause serait la bienvenue car elle devrait permettre au stock de bureaux récemment livré de mieux s’écouler.

 

Un marché en trompe l’œil sur Noisy-le-Grand ?

 

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Selon DTZ Research, le parc de bureaux s’élève en ce moment à 336 149 m². Il est quasiment stable depuis 2002, ce qui pose fondamentalement, malgré des discours dithyrambiques, le problème de l’efficience du développement tertiaire de Noisy-le-Grand.

 

Ce sont 21 100 m² de bureaux qui ont été commercialisés en 2011 ; valeur quasiment en phase avec la moyenne de la période 2003-2011 de 25 100 m². L’installation du CREDIT LYONNAIS sur 7 800 m² dans l’immeuble « La Piazza » constitue la seule transaction de grande envergure sur la ville en 2011. Le créneau des surfaces intermédiaires (1 000 à 5 000 m²) aura été le plus dynamique avec 9 000 m² commercialisés en 3  transactions. Les surfaces inférieures à 1 000 m² ont nettement progressé d’une année sur l’autre, pour atteindre 4 500 m².

 

Le loyer moyen pour les surfaces de seconde main est demeuré relativement stable à 150 €/m²/an en 2011. Le loyer moyen de première main se positionne à 242 €/m²/an.

 

Après avoir crû de 49% entre 2008 et 2009, le stock immédiatement disponible s’était nettement résorbé à hauteur de 29 602 m² en 2010. DTZ Research signale qu’il s’est de nouveau regarni pour atteindre 42 456 m². Il s’agit principalement d’offres de seconde main ce qui pourrait, selon nous, signifier que des Sociétés  quittent Noisy-le-Grand et libèrent des surfaces, pourquoi ? Seuls, les immeubles « Copernic II» et « Horizon 1 » proposent des surfaces neuves, ce qui peut paraître paradoxal compte tenu du fait que ces derniers immeubles qui sont les plus beaux « fleurons » de Noisy-le-Grand, sont maintenant opérationnels depuis plusieurs années. A ce jour, 1038 m² sur COPERNIC 2.

 

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Dans son enquête internet, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand a recensé 31 000 m² de bureaux de seconde main disponibles sur la ville, pour des surfaces allant de 150 à 5 700 m², mais nous n’avons pas la prétention d’être exhaustif, c’est vraisemblablement dans les détails, supérieur.

 

Le taux de vacance est aujourd’hui de 11,7% ; la moyenne sur 10 ans étant de 8,3%.

 

Dans le cadre du protocole relatif au retrait de l’EPAMARNE sur la ville de Noisy-le-Grand (Conseil Municipal du 15/12/2011), nous apprenons que l’EPA a cédé à la Société SNC HORIZON 2 (NEXITY ENTREPRISE) le 05 juillet 1991 un terrain de 36 000 m² de SHON, situé sur le plateau, jouxtant le Novotel et le Centre d’Affaire Attria. Depuis 2010, à la demande de la ville de Noisy-le-Grand, la constructibilité du programme de bureaux a été portée à 56 000 m². Quoi qu’il en soit, cette affaire n’est toujours pas développée à ce jour et traine en longueur depuis 1991. Y aurait-il par hasard quelques difficultés ? Les hypothèses sont nombreuses. Ceci étant, même si les modalités ne sont pas encore finalisées, une délibération de la ville sur cette opération  devrait voir le jour avant le 30 juin 2012, puisque l’offre de bureaux neufs sur la ville est à ce jour extrêmement réduite. Mais la crise s’installe durablement et l’on devrait se poser la question de l’opportunité future du secteur.

 

Utilisateurs et bailleurs jouent la prudence en 2012.

 

Au final, si l’année 2011 marque un cru significatif des volumes commercialisés de bureaux en Île-de-France : 124 000 m² pris par SFR à Saint-Denis, 85 000 m² loués par CARREFOUR à Massy, 76 000 m² pris à bail par THALES à Gennevilliers et 28 000m² loués par EGIS à Guyancourt, la crise est dans toutes les têtes. Donc, l’année 2012 devrait fort logiquement être impactée par la dégradation de la situation économique et financière. Ainsi, compte tenu des perspectives de croissance en France (autour de +0,3% en 2012 contre +1,6% en 2011), le volume des transactions devrait décroître en 2012 et être compris entre 2 et 2,2 millions de m² en Île-de-France. De son coté, l’offre à un an devrait peu évoluer, se situant entre 4,3 et 4,5 millions de m² disponibles au cours de l’année 2012.

 

Commentaire

 

Selon le Maire de Noisy-le-Grand, la ville disposerait de 430 000 m² de bureaux. Ce chiffre n’est pas confirmé par un professionnel du marché qui situe la moyenne des dix dernières années à 370 593 m². Ce qui corroborerait le fait que la ville plafonne depuis plusieurs années, à 26 000 emplois. Cependant, Michel Pajon souhaite  pousser les feux sur le long terme jusqu’à 800 000 voire 1 000 000 m², pour soit disant atteindre l’équilibre financier de cette ville, compte tenu des engagements de l’Etat lors de la création de la ville nouvelle dans les années 1970. C’était un autre temps…..

 

Politiquement, nous ne pouvons reprocher à Michel Pajon de faire le « job ». Dans son approche idyllique, il semble rationnel d’associer Bureaux, Emplois et Logements. Mais voilà, les perspectives du marché lui échappe et la réalité est tout autre. L’ADIHBH-V est un visiteur assidu chaque année du Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI). Nous visitons, consultons et posons de nombreuses questions aux professionnels institutionnels du marché des bureaux. Aujourd’hui, notre analyse nous conforte dans l’idée :

 

- qu’il s’agit d’un marché très concurrentiel. Les villes qui tirent leur épingle du jeu sont : Montreuil, Bagnolet, Charenton-le-Pont, La Plaine-Saint-Denis, en raison de la présence du Métro et du Boulevard Périphérique [*],

- que des pôles nouveaux s'imposent progressivement, tels que : Bercy Paris Rives Gauche, La Pleine St Denis, mais aussi Roissy et Saint-Quentin-en-Yveline,

- d’un marché des bureaux neufs qui marque le pas à Marne-la-Vallée,

- d’un marché en demi-teinte sur Noisy le Grand,

- d’un manque de perspective à moyen terme,

- d’un marché dépendant de la  rigueur économique qui s’installe,

- que les entreprises rationalisent leur investissement. C'est à dire qu’elles quittent les bureaux anciens, pour aménager dans des bureaux neufs (plus petits, moins onéreux en énergie, en renégociant des baux à la baisse,…). Des bureaux plus confortables, plus facilement modulables, plus modernes, plus facilement aménageables, (câblage informatique dans les faux plafonds).

- que le marché du bureau neuf est quasiment dépendant des investisseurs financiers, fonds de pensions étrangers (Allemand, Pays du Golfe, USA, GB,..) et autres,

- que les gestes commerciaux demeurent élevés au moment des transactions. Le prix de la valeur faciale de location n’est qu’un indicateur. En réalité, afin d'attirer le client, des franchises sans loyer de 1,5 à 3 mois/année d’engagement sont courantes.  En outre, le bailleur peut réaliser des aménagements à ses frais, ce qui représente une réduction supplémentaire de 20 à 25%, pour le client.

 

 

Devant la faiblesse du marché de Marne-la-Vallée, le stock de bureaux neufs immédiatement disponible poursuit sont inexorable ascension : 55 625 m² en 2001, 100 000 m² en 2006 et 1 200 000 m² fin décembre 2011. Alors, jusqu’ou allons nous plonger dans la démesure ?

 

Conjointement, plus de 30 000 m² de bureaux vieillissants de seconde main sont disponibles à Noisy-le-Grand. Inévitablement, un jour ou l’autre la question de la réhabilitation [**], de la reconversion, voire de la démolition de ce parc ancien le moins adapté se posera, afin de libérer du foncier. Bizarrement, cet aspect des choses a été totalement occulté dans la présentation du « Rapport sur la situation en matière de développement durable de Noisy-le-Grand» tout dernièrement, lorsqu’elle évoque la réhabilitation du patrimoine bâti.

 

Pour autant, puisque la rentabilité d’investissements dans le bureau neuf se situe entre 6,5 et 7%%, nous voyons très bien pourquoi les investisseurs financiers institutionnels ne réhabilitent pas l’ancien. Puisqu’ils disposent de capitaux surabondants, ils préfèrent  pratiquer la fuite en avant en recherchant toujours plus de « grain à moudre foncier», pour construire du neuf.

 

Nous venons de démontrer que cette politique de construction inflationniste de bureaux est aujourd’hui inadaptée sur la ville, compte tenu du marché. De plus, elle n’est pas économe en foncier, alors que la municipalité de Noisy-le-Grand avait la volonté de mettre en œuvre un programme de création de logements sur la période 2007-2013.

Programme ambitieux  de 7075 logements, compte tenu de la forte pression démographique en Ile-de-France, dixit les élus, qui ne légitime en aucun cas le droit d’éradiquer totalement le quartier des Bas-Heurts et  d’expulser à terme  les habitants historiques, ou de sur-densifier les quartiers du Clos d’Ambert, de Gournay-Cossonneau ou des Bords de Marne.

 

Non, doté d’un équipement emblématique  tel que le Lycée-Collège International, la solution raisonnable à Noisy-le-Grand consistera dans les prochaines années à mettre en œuvre un projet urbain varié, durable et concerté, accompagné  d’un développement économique modéré de bureaux, restaurant l’attractivité du pôle tertiaire de l’Est Parisien. L’ensemble sur un territoire stratégique dénommé « Grand Secteur Ouest », intégrant les Mailles Horizons et le quartier pavillonnaire historique du Clos aux Biches [***].

 

Ainsi, cette approche globale pour un développement équilibré de qualité et respectueux de l’environnement, proposera sans démesure sur ce grand secteur des programmes diversifiés de bureaux, de commerces et de logements variés, comme le préconise maintenant l’Architecte et Urbaniste Michel MACARY (Architecture SCAU-Concepteur du COPERNIC)

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Contribution bibliographique :

 

-        Le FIGARO PLUS, spécial SIMI, du 29/11/2011

-        DTZ Research- Property Times- IDF Deuxième Couronne-Bureaux T4 2011

-        BNP PARIBAS- REAL ESTATE : Communiqué de Presse du 05/01/2012

-        Visite et consultations au SIMI, le 01/12/2011

 

[*]- Rappelons-nous l’épisode KAUFMAN & BROAD qui devait urbaniser Maille Horizon, et qui, finalement, a préféré investir au dernier moment, sur La Plaine-Saint-Denis.

[**]- Les projets de réhabilitation fleurissent, ainsi,  bénéficient ils de la certification HQE. La rénovation permettra une consommation d’énergie finale de 75 kWh/m²/an.

[***]- Solution envisagée en 2007 dans le « Projet Alternatif » à la ZAC du Clos aux Biches, par les Etudiants de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-La Villette et l’ADIHBH-V, et toujours d’actualité.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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Issard 29/02/2012 08:33


A Champs-sur-Marne, Maud Tallet, Maire communiste, informe lors du « Colloque Citoyen » du 26 mai 2010, que le
déséquilibre de la ville est d’abord économique, et qu’il n’est pas en nombre de population. La ville de Champs-sur-Marne demande que l’on ne
privilégie pas la création de logements, particulièrement dans la Cité Descartes.


 


Par ailleurs, il n’y a pas, ni dans les schémas de développement du SAN de
VAL MAUBUEE, ni dans ses schémas, une volonté d’augmenter la population.


 


Autrement dit, dans la Cité Descartes, le développement sera Universitaire, Economique et de Recherche ou ne le sera pas. En fait,
dans cette perspective, Champs-sur-Marne se pose en concurrent direct de Noisy-le-Grand pour son développement Economique et tout particulièrement en termes de constructions de bureaux.


 


Maud Tallet conclue son intervention en précisant : « Il ne se passera rien que nous ne mettrons en discussion avec les Campiniens et que nous n’accepterons
collectivement ! »


 


Quel contraste avec la gouvernance de Michel Pajon à Noisy-le-Grand ! Et soit disant que tout cela doit s’harmoniser dans un seul
et même « Contrat de Développement Territorial » entre Champs et Noisy, et bien à la votre, il y a du boulot……

Un Campésien de service-Champs-sur-Marne 28/02/2012 11:36


Noisy-le-Grand risque d’avoir quelques soucis, et n’a qu’à bien se tenir !
Vous ne devez pas oublier le projet GRENN VALLEE qui devrait débuter dès cette année sur Champs-sur-Marne.


Au Nord de la Cité Descartes, cet un projet porté par EPAMARNE et
réalisé  par la Société Américaine « Fédéral Développement Europe » lauréat du concours international en 2008. Ce programme très ambitieux
de 150 000 m², se veut le « modèle de la ville verte du futur » et nouveau pôle d’activités tertiaires. Un investissement d’environ 450 000 millions d’euros pour
134 000 m² de bureaux,
33 000 m² d’espaces paysagers, 8 000 m² de commerces et d’activités tertiaires, 15 000 m² d’ensemble hôtelier.


Dans sa démarche d’associer les Campésiens aux projets concernant leur territoire
et de leur permettre ainsi d’intervenir sur son devenir, le Maire de Champs-sur-Marne Maud Tallet , a organisé  un nouveau « Colloque
Citoyen », fin mai 2012.


La première tranche du programme, d’une surface de 70 000 m²,  pourrait-être achevée en 2013.