Grand Paris : Le financement du futur Métro Express menacé.
LA TAXE
SUR LA CREATION DE BUREAUX MENACE
LE FINANCEMENT DU FUTUR METRO EXPRESS.
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La future gare de Créteil l’Echat offre un potentiel constructible de 25.000 m2.
Résidence étudiante, Logements et Bureaux
Le projet de métro du Grand Paris Express risque de tomber en panne de financement. Une étude de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France (ORIE) émet des doutes sur la « crédibilité » des « prévisions de recettes » du gouvernement.
L'ORIE qui réunit à parité des services de l'Etat, des collectivités locales et des acteurs privés publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif de l'actuelle hausse de la fiscalité immobilière sur le programme de bureaux surtout en grande couronne parisienne. Or la construction du futur réseau de transport dépend de cette taxe stratégique prélevée sur les bureaux en Ile-de-France.
La réforme de la redevance sur les créations de bureau (RCB) votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe selon trois barèmes sur trois zones territoriales. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014, soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le futur métro.
Selon l'étude de l'ORIE, en 2020, le montant de la taxe sur les bureaux dépassera 10% de la valeur immobilière des biens en 2020 dans une quarantaine de villes. Parmi elles figurent Marne-la Vallée, Cergy, Evry, Roissy, Orly ou Saint-Quentin-en-Yvelines. En 2020, le montant de la RCB sera de 215 euros pour 1 m2 de bureau pour un prix de vente actuel des bureaux de 300 euros du m2.
Des opérations non viables économiquement !
Dans de nombreux secteurs périphériques, selon l'ORIE, il existe une déconnexion entre la réforme fiscale et la réalité du marché de bureau. La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire stopper la croissance de leur parc, écrit l'ORIE. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour le réseau de transport et les objectifs de croissance en périphérie.
Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés »,indique l'ORIE. Alors que le futur métro doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l'Ile-de-France, il risque, selon l'ORIE d'entraîner de nouveaux déséquilibres.
En devenant plus accessibles, les villes situées à proximité du réseau espèrent toutes attirer des entreprises. Un grand nombre d'entre elles ont programmé des opérations immobilières autour des futures gares du nouveau métro. Mais cet élan bâtisseur risque de faire long feu car selon l'ORIE le marché ne pourra pas absorber l'offre de bureaux neufs si ceux-ci sont trop chers. Dans un contexte de pénurie de la demande, les investisseurs privilégieront un nombre limité de gares, plutôt proches de la capitale.
Un taux de vacance élevé
L'Ile-de-France compte déjà un taux de vacance du bureau de 7%, un niveau qui n'est ni raisonnable ni sain, selon l'ORIE. Déjà confrontée à l'obsolescence grandissante de son parc immobilier, la région risque de voir se développer des immeubles en friche qui ne trouveront pas d'acquéreurs, surtout loin de la capitale.
De janvier à fin mars 2014, le volume de l'offre disponible à moins de six mois a poursuivi sa hausse et atteint de nouveaux records sur le marché locatif de bureaux d'Ile-de-France, observe le cabinet Cushman and Wakefield dans son bilan trimestriel du marché français de l'immobilier d'entreprise.
A Paris intra muros, 330.000 m2 de bureaux en cours de construction ou de restructuration sont actuellement disponibles. Le taux de vacance s'établit ainsi à 8,3%, soit 4,43 millions de m2 à louer au premier trimestre 2014, une hausse d'un point de pourcentage en un trimestre, due à la livraison de plusieurs grands ensembles tertiaires neufs ou restructurés, et au départ de locataires d'immeubles anciens, plus difficiles à absorber. Ainsi, les surfaces de bureaux vides devraient encore s'accroître au deuxième trimestre, selon l'étude Cushman and Wakefield, en dépit de l’accélération des rythmes de commercialisation.
Pour éviter ces écueils, les grands groupes du bâtiment et de l'immobilier réclament une refonte de la réforme fiscale sur les bureaux. Une mesure d'équité serait d'assoir le financement du Grand Paris davantage sur l'ensemble des bureaux existants, affirme le Directeur général délégué de Nexity.
La Fédération des promoteurs immobiliers d'Ile-de-France plaide pour la suppression de la contribution de la RCB au financement du Grand Paris et préconise le recours au seul emprunt d'Etat. Dans un contexte de crise économique, nous ne pouvons plus être les vaches à lait des grands projets d'infrastructures, assure le Président d’Icade Promotion, sous peine de freiner encore l'économie.
Jusqu'ici, le gouvernement est resté sourd à cette alerte.
Un vrai « casse tête » pour Noisy-le-Grand !
Légitimement, tout le monde a bien compris lors de la campagne électorale de mars dernier, que Michel Pajon souhaite asseoir le développement économique de Noisy-le-Grand et la création d’emploi en construisant 400 à 500.000 m2 de bureaux. Alors si pas de bureaux, pas de Métro Express ; et si pas de métro, pas d’entreprise, pas d’emploi.
Ayant bien appréhendé l’enjeu, le Vrai Journal de Noisy-le-Grand interpelle Michel Pajon !
Le jeudi 20 mars, lors de la réunion publique de RASSEMBLEE ON EST + FORT avec Michel PAJON, nous avons posé la question suivante :
« Il existe aujourd’hui un Projet de Contrat de Développement Territorial (CDT) entre Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne. Ce projet parle de la construction de 400.000 m2 de nouveaux bureaux à Noisy-le-Grand, mais aussi à Champs-sur-Marne.
Or, vous n’ignorez pas que le financement du futur Métro Express se fera en levant un impôt sur la construction de bureaux, c’est ce que nous appelons la taxe RCB, c'est-à-dire la taxe sur la Redevance de Création de Bureau.
Ceci dit, une étude de l'Observatoire régional de l 'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (ORIE) publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif de cette fiscalité immobilière sur les programmes de bureaux surtout, en couronne parisienne, alors que la construction du futur réseau de transport dépend de cette manne fiscale.
Je me suis laissé dire qu’à Noisy-le-Grand cette taxe était de 240 €/ m2 et qu’à Champs-sur-Marne de 80 €/ m2
Dans l’affirmative, pourquoi existe-t-il une telle divergence ente Noisy-le-Grand et Champs, pour un même CDT ? »
Michel Pajon nous apporte sa vision le 27 mars 2014.
« …Cette situation particulière pour notre CDT Noisy-Champs va provoquer une distorsion entre nos deux collectivités, invitant les investisseurs à construire les bureaux attendus sur Champs-sur-Marne, et non sur Noisy-le-Grand, ce qui est contraire à l’esprit même du CDT.
Nous entendons bien agir auprès des services de l’Etat pour corriger ce qu’il est convenu d’appeler une anomalie sans pour autant, naturellement……………. »
Pour lire l’intégralité du courrier,
cliquer sur : Réponse de Michel Pajon-le 27/03/2014
Contribution bibliographique :
- Le Monde.fr , le 06.02.2014 , par Béatrice Jérome.
- Note de l’ORIE n°31 – février 2014,