Quand la commune préempte......

QUAND LA COMMUNE PRÉEMPTE
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Le Droit de Préemption Urbain (DPU), permet à une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies, sur tous biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans.

Le DPU permet donc à une commune d’acquérir un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général, et d’orienter le développement urbain en disposant de la maitrise foncière.

Le DPU doit toujours parfaitement préciser le motif invoqué.
 
Si la commune a voté un droit de préemption urbain dit « renforcé », il s’étend aussi aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et aux locaux compris dans un bâtiment soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans.
La commune ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Toutefois, le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune exerce sur tout son territoire.
 
À Noisy-le-Grand, le DPU était instauré sur le territoire communal depuis 1987. Il s’appliquait sur les zones urbaines et d’urbanisations futures délimitées par le Plan d’Occupation des Sols (POS), ainsi que sur les ZAC.

Compte tenu de l’évolution des zonages intervenue dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), approuvé par la délibération du Conseil Municipal en date du 26 juillet 2007, il a été nécessaire lors du Conseil Municipal du 25 octobre 2007 de réajuster les périmètres du DPU aux nouveaux zonages, et de mettre en cohérence le DPU avec le PLU.
 
Il convient d’indiquer qu’aujourd’hui, à Noisy-le-Grand, le DPU « simple » est institué sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser.
Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d’Est, Pavé Neuf, sur l’Îlot délimité par l’Avenue Émile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord et la place Galliéni.
 
De plus, à l’heure actuelle, il n’est pas inutile de préciser que de nombreuses municipalités utilisent aussi le Droit de Préemption Urbain à d’autres fins que la réalisation d’opérations d’urbanismes.

Ainsi, il est courant qu’elles s’en servent comme moyen de lutter contre la spéculation immobilière, sans avoir la moindre intention d’acheter.
En effet, elles préemptent en proposant systématiquement des prix inférieurs à ceux du marché.

Quand le juge retient un prix trop élevé au goût de la municipalité, cette dernière fait appel.
Dans tous les cas, le propriétaire vendeur aura perdu beaucoup de temps et son acheteur initial se sera volatilisé !

Le droit de préemption est également utilisé pour bloquer des transactions, tout aussi illégalement, afin d’évincer tel ou tel promoteur qui aurait un projet immobilier jugé indésirable, sur la commune.
 
Cependant, les particuliers en butte à ces pratiques abusives ne sont pas désarmés, en portant l’affaire en justice, notamment devant le Tribunal Administratif, de plus en plus vigilant en la matière.
Encore faut-il s’adresser à un bon avocat spécialisé en urbanisme, et dans les méandres de la procédure DPU.
 

La revue « QUE CHOISIR Argent » en parle :
Janvier 2023 - n°169 – Rosine MAIOLO
Cliquer ici sur « Quand la commune préempte »
 

Quelques exemples à Noisy-le-Grand

1-    Monsieur Michel DUBOIS – 15 rue de la Vérité – 21 juillet 2010
-       Prix de vente : 635.000 €
-       Préemption de  Michel PAJON : 475.000 €
-       Commissaire du Gouvernement : 535.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 579.000 €. (ce dernier mentionne dans son jugement : le prix de 475 k€ offert par la Mairie de Noisy-le-Grand est dérisoire).
 
2-    Madame Élise GOUIX – 43 Chemin des Aulnettes – 06 janvier 2010
-       Prix de vente : 650.000 €
-       Préemption de Michel PAJON : 460 et 480.000 €
-       France Domaine : 599 et 625.000 € (deuxième visite)
-       Commissaire du Gouvernement : 625.000 €
-       Juge du TGI de Bobigny : 637.000 €
-       À ce prix, l’EPF-IdF qui venait de se substituer à la SOCAREN refuse d’acheter.
-       Madame GOUIX se retrouve "plantée" dans un environnement dégradé, dépressive et malade, elle lâche son bien à l’EPF-IdF pour 567.000 €
 
3-    Monsieur Michel FEAT – 15 boulevard du Maréchal FOCH – 1er oct 2018
-       Prix de vente : 380.000 €
-       Acquéreur ; SCI PPI (en fait, un promoteur du Perreux-sur-Marne, bien connu à Noisy-le-Grand),
-       Préemption de Brigitte MARSIGNY le 27 décembre 2018 - 362.000 €
-       SCI PPI dépose une Requête le 22 janvier 2019 devant le TA de Montreuil pour faire annuler la préemption.
-       Audience du 27 mai 2020, le TA de Montreuil annule la décision de préemption de la Mairie de Noisy-le-Grand,
-       Brigitte MARSIGNY fait appel de ce jugement devant la cour d’appel de Versailles le 12 août 2020
-       La Cour d’appel de Versailles confirme l’annulation de la préemption dans son audience du 24 juin 2022.
-       Aujourd’hui, SCI PPI est propriétaire de l’immeuble du 15 Bd Foch composé d’habitations sur deux étages et de deux commerces.
-       Pas de Pourvoi en Cassation.

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Contribution bibliographique :
-       La Revue QUE CHOISIR Argent n° 169 de Janvier 2023 – Rosine MAIOLO -Journaliste Juridique.
-       Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand exprime toute sa gratitude à la rédaction de QUE CHOISIR pour avoir autorisé la publication de son article relatif aux préemptions.
-       Rajess RAMDENIE, Avocat de l’ADIHBH-V – Cabinet GMR 90 rue d’Amsterdam – Paris 75009

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