COVID et télétravail : le marché des bureaux

COVID-19 ET TÉLÉTRAVAIL,

LE MARCHE DES BUREAUX

EN SOUFFRANCE

Résultats ImmoStat pour le 3ème trimestre 2020

À la fin du mois de septembre 2020, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’élève à 913 200 m², soit une baisse de 46 % par rapport au mois de septembre 2019. Le troisième trimestre 2020 totalise 246 200 m², s'inscrivant ainsi en baisse de 58 % par rapport au troisième trimestre 2019.

Avec 913.200 m² commercialisés sur neuf mois 2020, contre 1.700.000 m² en 2019, le marché Francilien des bureaux qui pèse 60% du total national a connu un trou d’air historique, une véritable tornade….

Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne 410 € HT/m²/an pour des biens de seconde main, 411 € HT/m²/an pour des biens neufs ou restructurés. À Noisy-le-Grand 150/200 € HT/m².

À long terme, la Pandémie de la Covid-19 va laisser des traces, avec une crise économique qui devrait faire perdre sur la seule région Île-de-France, de 100.000 à 150.000 emplois de bureaux, selon le Directeur de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière.

Le recours au Télétravail, autre impact qui vide les sièges des Entreprises et pousse à tailler dans ces mètres carrés désormais inutiles et représente tout de même 20 à 25% des dépenses après les salaires (2^ème poste de dépenses). Grosso modo, les Sociétés concernées envisagent des réductions de surfaces de 15 à 20%.

Par ailleurs, pour les propriétaires il s’agit d’éviter à tout prix la Vacance  des bureaux vides  qui est passée en Île-de-France en douze mois, de 5 à 6,1% et qui atteint 12% dans certaines périphéries, sans toutefois connaître le taux de vacance de Noisy-le-Grand (93).

Aussi, pour lutter contre cette plaie, se sont mis en place des mesures baptisées pudiquement « mesures d’accompagnement ». En clair, il s’agit de remises de loyer aux nouveaux arrivants et des gratuités aux locataires existants pour les convaincre de rester. À Paris, ces accompagnements tournent autour de 10% du loyer annuel, mais ils peuvent monter à 25%.

La conversion de bureaux en logements séduit

Et si la COVID-19 et le Télétravail donnait un coup de pouce à la transformation de bureaux en habitations ? Les Foncières de Bureaux qui détiennent d’importants patrimoines y songent, comme par exemple la Foncière Novaxia qui annonce le 19 janvier 2021 la création du "premier fonds en assurance-vie" de transformation de bureaux en logements. Cette Foncière spécialisée dans le renouvellement urbain se donne pour objectif la production de 1,3 milliards d'euros de logements issus de la transformation de 180.000 m2 de bureaux obsolètes et vacants en 4.000 logements

Le casse-tête de la transformation de bureaux en logements

Même si ces opérations se font au compte-gouttes, c’est entre 150.000 et 250.000 m² de bureaux qui sont transformés en logements chaque année en Île-de-France, principalement du fait des Bailleurs sociaux selon l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE). Toutefois, ces opérations ne résoudront pas la crise du logement !

En effet, les freins sont encore nombreux, car ces opérations coûtent cher. La restructuration d’un immeuble a souvent un coût plus élevé que la construction neuve mais elle est plus vertueuse pour l’environnement, sachant qu’elle évite la production de déchets. En France, chaque année, les démolitions de bâtiments génèrent 46 millions de tonnes de résidus….

En réalité, ce type de restructuration se heurte à de nombreux obstacles, notamment techniques, liés à la typologie des bâtiments de bureaux. D’une manière générale, dans un immeuble de logements, il faut davantage d’escaliers, de cages d’ascenseurs ou de gaines que dans un immeuble de bureaux. L’aménagement intérieur diffère totalement : de petites pièces au lieu de grands plateaux, des cuisines, des salles d’eau, …..Autant de contraintes qui rendent ces opérations onéreuses

La Loi ELAN votée le 23 septembre 2018 a tenté de répondre à ces difficultés en changeant la donne. C’est à dire que ces restructurations donnent droit à un bonus de constructibilité de 30% ; les promoteurs échappent aussi à l’obligation de construire des parkings (faut-il en rire ?) et enfin pour les villes qui sont au quota de 25% de logements sociaux, les promoteurs peuvent déroger à cette obligation et ne sont pas obligés d’en produire.

Enfin, la décision de transformer ou pas des bureaux en logements reste à l’initiative des politiques municipales, donc des Maires qui peuvent s’y opposer car aujourd’hui avec la transformation ce sont des taxes en moins et des dépenses d’équipement en plus, soulignent les promoteurs ! Quoi de neuf à Noisy-le-Grand ?

Et Noisy-le-Grand dans ce marasme ?

À Noisy-le-Grand, soi-disant premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, c’est à ce jour 66311 m² de bureaux vides (104 annonces, source https://www.bureauxlocaux.com le 28/01/2021). Cette situation perdure depuis plus d’une décennie. Le dernier immeuble de bureaux édifié sur la Commune est le COPERNIC II, réalisé selon les plans de l’Architecte Michel MACARY et livré en février 2010.

Toutefois, en janvier 2015, la Société de Conseils en Gestion AIGIS s’est vue confier par Michel PAJON la réalisation d’une nouvelle opération de 55.000 m² de bureaux et Services sur la ZAC de Maille -Horizon-Nord baptisée « Concert Horizon ». À terme, Concert Horizon devait accueillir 3500 collaborateurs. Ce programme devait être inauguré en 2019, mais voilà, depuis, rien à l’horizon…

Selon nos informations, d’éventuels futurs investisseurs seraient réticents compte tenu de l’état de délabrement historique de la sortie de la station du RER Noisy-Mont d’Est pour faire cheminer leurs salariés vers Maille-Horizon. Précisons néanmoins que cet obstacle sera à terme éradiqué puisque la Commune de Noisy-le-Grand a lancé le projet de réaménagement de l’Esplanade de la Commune de Paris et donc, la requalification des abords de la sortie du RER A.

Cependant nous avons appris lors du Conseil municipal du 19 novembre 2020 que Madame le Maire était très inquiète sur le devenir des deux lots de bureaux de Maille-Horizon-Nord (voir Facebook Live : 3h02-3h17). En fait, si la commercialisation des lôts de bureaux par CBRE n’aboutissait pas, il était mené une réflexion pour faire muter le 2^ème lot afin d’édifier une Maison médicalisée sur cette ZAC. Mais rien n’est arrêté à ce stade ! Affaire à suivre…

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Contribution bibliographique :

• Le Figaro du 20 janvier 2021 – Jorge CARASSO,
• Challanges du 03 décembre 2020 – Eric TREGUIER,
• Les Echos du 03 mars 2020 -Elsa DICHARRY,
• https://www.immoStat.com

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