blog Noisy le Grand

IMMOBILIER :
ATTENTION, CHUTE DE LA PIERRE

La situation de l'immobilier Français n'est pas comparable à celle de l'Espagne ou du Royaume - Uni. Néanmoins, après une croissance de 140% en 10 ans, et sachant que « les arbres ne montent jamais au ciel », la conjoncture est bien en train de virer à l'aigre, puisque nous constatons un coup de frein sur les prix, et un coup de froid sur les ventes.

Selon une note de conjoncture du Conseil Supérieur du Notariat, le volume des ventes des logements anciens dans les grandes métropoles de province a plongé de 25% au premier semestre 2008 par rapport à la même période de 2007.

En Ile-de-France, le ralentissement d'activité s'est aussi confirmé au 1er trimestre 2008, avec une baisse de 7,9% des ventes par rapport à la même période 2007. Les prix de l'immobilier ancien (appartements et maisons de plus de 5 ans) se sont assagis et entrent dans une période de stabilité, voire de baisse, avec de fortes disparités locales.

Les prix des appartements de la Grande Couronne ont progressé au 1er trimestre de + 0,7% et s'établissent en moyenne à 3010 €/m². A 3850 €/m², au 1er trimestre, les prix ont baissé de 0,3% dans les départements de la Petite Couronne. En Seine-Saint-Denis, à 2940 €/m², la variation annuelle est de + 4,8% et sur le 1er trimestre 2008 de - 0,1%. A Noisy-le-Grand, pour un prix moyen d'appartement de 3239 €/m² sur la période avril 2007- mars 2008, le tassement était de - 0,8%. La belle affaire.....

Le rythme de hausse annuelle des maisons anciennes en Grande Couronne est passé de + 9,2% en 2007 à + 2,5% au premier trimestre 2008. En Petite Couronne, la hausse a été divisée par plus de deux (+ 3,8% contre + 8% en 2007). En Seine-Saint-Denis, le prix moyen d'une maison s'élève à 268 900 € (+ 4,2% sur un an, - 0,1% au 1er trimestre 2008).

Toutefois, dans un contexte de baisse du pouvoir d'achat, le niveau de prix observé par les notaires reste élevé partout en Ile-de-France, et particulièrement à Paris qui enregistre toujours une hausse de près de 10% / an.

Mais encore ce constat :

- au deuxième trimestre, seuls 21 494 logements ont été vendus. Replis de 33,9% par rapport à 2007,
- de mai 2007 à mai 2008, - 14% de vente de logements en Ile de France, et -15% en Seine Saint Denis,
- aujourd'hui, un stock de 110 469 logements proposés à la vente,
- de mai à juillet 2008, les permis de construire ont diminué de 16,6%,
- sur la même période, un repli de 11,8% des mises en chantier,
- le délai moyen d'écoulement dans un logement collectif, est passé de 7,5 mois à 14 mois.

Ces dix dernières années, profitant de la période euphorique, le nombre d'agences immobilières a presque doublé passant de 17 000 à 32 000. Dans le même temps, les volumes de transactions progressaient de 60%, selon la FNAIM, et les prix étaient multipliés par deux, augmentant considérablement les honoraires. Selon les experts du secteur, la période de vache grasse est en train de se terminer. L'année 2008 verra la fermeture probable de nombreuses agences immobilières fragiles et pas toujours averties, « et ce ne sera que justice » lance un brin provocateur le Président d'ORPI, premier réseau en France. Malheur aux mauvais professionnels !

En Espagne, 40 000 des quelques 80 000 agences ont du fermer leurs portes en 2007, entraînant la suppression de plus de 100 000 emplois selon l'Association des Agences de Propriété Immobilière.

ET NOISY LE GRAND ?...
Commentaires

L'examen des Pages Jaunes de l'annuaire nous indique les références de 32 Agences Immobilières sur la ville. Conjointement, le commerce de bouche est moins bien loti avec 8 boucheries-charcuteries et 0 poissonnerie.

Ceci démontre que le marché immobilier était porteur sur Noisy-le-Grand, et que la notion « d'Intérêt Privé » au bénéfice de la promotion immobilière n'était plus à démontrer. Nous n'en voulons pour preuve que l'implantation du futur boucher du 146 rue Pierre Brossolette tarde à voir le jour, alors que 7 agences Immobilières ont toujours pignon sur rue dans le secteur.

Très précisément, nous ne savons pas si quelques agences noiséennes devront fermer dans quelques mois, mais nous constatons que certaines, et pas des moindres, s'agitent en distribuant des tracts sur les Bas Heurts, alors qu'il existe un Périmètre d'Etude qui interdit quasiment la vente aux acquéreurs particuliers. Paradoxal, comprenne qui pourra !...

Mieux ! A la périphérie du Périmètre d'Etude initial Gournay-Cossonneau, certaines « officines » sollicitaient il y a quelques mois des mandats d'achats exclusifs pour acquérir du foncier. Ensuite, il ne serait pas stupide d'envisager l'arrivée d'un promoteur qui aurait pu déposer un permis de construire afin d'édifier un programme immobilier privé? Malheureusement, quelques semaines après, la commune ayant surement eu vent de toutes ces manœuvres sur le secteur, étendait le Périmètre d'Etude lors du Conseil Municipal du 05 juin 2008, et intégrait de nouveaux pavillons. Qu'à cela ne tienne, les mêmes Conseils proposent aujourd'hui aux éventuels vendeurs, d'autres services !...

Sur les Bas Heurts, en novembre 2004 nous avons bien connu cette méthodologie et ainsi, certaines Agences volontaristes de Noisy-le-Grand ont pu améliorer leur chiffre d'affaire en bénéficiant des 5% de commission, sur chaque transaction ! Business oblige...

Quant à l'origine de l'extension du Périmètre d'Etude Gournay-Cossonneau, nous avons déjà vécu le même phénomène le 15 décembre 2005, sur le quartier de La Varenne, avec l'affaire Bouygues Immobilier qui souhaitait édifier un immeuble de 100 logements, sur 4 500 m²..

Le 02 octobre prochain, c'est encore un autre Périmètre d'Etude qui verra le jour sur le secteur « Louis Lumière ».

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MODIFICATION DU PLAN LOCAL D'URBANISME :
RIEN DE NEUF
SUR LES BAS HEURTS !!!
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Après lecture de ce nouveau projet modificatif, nous constatons qu'il ne prend toujours pas en compte les différentes observations formulées par Monsieur le Commissaire Enquêteur, en février 2007, lors de l'Enquête Publique initiale sur le Plan Local d'Urbanisme de Noisy le Grand, soit :

- page 30 : Compte tenu des nombreuses critiques exprimées sur les hauteurs jugées trop importantes, et pas seulement sur UBa1, il serait souhaitable de repenser l' article 10.

- page 35/36. Zonage UB : Ce qui a suscité le plus d'opposition est la hauteur à 18m + 4m= 22m (R+5+combles). Nous devons prendre en compte ces observations... A revoir en fonction des résultats de l'Enquête sur la ZAC du Clos aux Biches.

- page 36. Cas particulier du secteur UBa1 : ... il convient de s'en tenir essentiellement aux conclusions de l'Enquête sur la ZAC du Clos aux Biches.

Toutes ces observations n'ont pas été reprises dans la délibération d'adoption du PLU, par la commune de Noisy le Grand le 26 juillet 2007, et aucunes réserves n'ont été formulées, qui auraient du générer certaines modifications.

Aussi, nous considérons aujourd'hui que ce projet de modification du PLU est néfaste, partisan et irrespectueux vis-à-vis du quartier des Bas Heurts, c'est la raison pour laquelle nous demandons à Monsieur le Commissaire Enquêteur, dans l'état, d'émettre un AVIS DEFAVORABLE.

Nous vous invitons tous, à déposer rapidement votre avis, auprès de Monsieur le Commissaire Enquêteur avant le 3 octobre à la Direction de l’Urbanisme au 3 avenue Emile Cossonneau (près de la Mairie).

IMMOBILIER : EN TROIS MOIS, LES MISES EN CHANTIER BAISSENT SERIEUSEMENT !

Selon les statistiques du Ministère, les mises en chantiers de logements en France ont encore baissé de 21,6% entre mars et mai 2008, soit 83166 unités, et les permis de construire de 19,9% à 112933 unités. Sur les 12 derniers mois, le nombre de mises en chantier a reculé de 2,6%, et le nombre de permis de 10,7%.
Sur la même période, la mise en chantier de logements collectifs baisse de 7,4%.
Selon une étude de Exane BNP Paribas, la réservation de logements neufs devrait reculer de 35% cette année et de 30% en 2009.

COUP DE FROID SUR LES BUREAUX FRANCILIENS : FORT RECUL !

Selon les chiffres du GIE Immostat (Atisreal, CBRE, DTZ et Jones Lang LaSalle), la demande placée qui retrace le nombre de m² loués et vendus à leurs utilisateurs, a baissé de 17,5% à 593 944 m², par rapport à la même période de 2007. Ce qui explique une offre globale de bureaux immédiatement disponibles (le stock), de plus 5% à 2 578 000 m².

Autre très mauvaise nouvelle, le montant des investissements en immobiliers d'entreprise (Bureaux, Commerces, Entrepôts), a été divisé par deux pour s'établir à 4,65 milliards au premier semestre, contre 10,9 milliards un an plus tôt. Jones Lang LaSalle estime que l'on retrouve les niveaux de demande placée de 2005.

Sur Marne la Vallée, malgré un prix de 114 €/m², soit le plus bas de la deuxième couronne, l'indicateur provisoire du 2ème trimestre 2008, donne 15 835 m² de transaction, pour un stock de 75 000 m².

PROMOTION IMMOBILIERE : PERSPECTIVE EN BAISSE !

Les promoteurs immobiliers ont le moral en berne.

Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman & Broad, dit que l'année 2008 a mal commencé, marqué par un « environnement économique et financier incertain » et par le « ralentissement du marché du logement en France ». Aussi le bénéfice net de Kaufman & Broad a chuté de 71,3% au premier semestre 2008. Le taux de désistement a atteint 29% et les réservations ont chuté de 23%. Cette baisse serait due essentiellement au changement d'attitude des banques dans l'octroi des crédits, à l'augmentation des taux d'intérêts et, plus généralement, à l'attentisme des acquéreurs.

Face à cette situation, en juin 2008 le titre a perdu plus de 17% et Kaufman & Broad doit se serrer la ceinture. Sur 115 programmes qui devaient être lancés en 2008, 15 seront abandonnés. Par ailleurs, les promoteurs ont retenu les leçons de la crise des années 1990, pas question d'avoir du stock. Sur les 105 000 logements neufs mis en vente, moins de 3 000 sont terminés.

Chez les Nouveaux Constructeurs, les objectifs sont à la baisse pour 2008. Ces révisions interviennent en raison d'un marché plus difficile que prévu au cours des 5 premiers mois de l'exercice, où le rythme de vente a ralenti d'environ 30%.

Le Groupe ne prévoit plus désormais qu'une croissance de 10% de son chiffre d'affaire sur l'année, au lieu de 20% auparavant, avec une marge d'environ 8%, au lieu de 10%. Aussi, la Bourse a immédiatement sanctionné cette révision à la baisse en juin dernier. Pour 2009 et 2010, la croissance du chiffre d'affaire pourrait être du même ordre, compte tenu des incertitudes liées au marché espagnol. En 2007, les Nouveaux Constructeurs n'avaient déjà pas pu atteindre ses objectifs fixés en novembre 2006. En conséquence, le Groupe compte limiter les acquisitions foncières et maîtriser sa progression dans l'immobilier d'entreprise.

DES PROMOTEURS IMMOBILIERS GUETTES PAR LA FAILLITE !

Le 03 septembre, le Tribunal de Commerce de Saint-Brieuc a prononcé la mise en redressement judiciaire de la société Celeos, implantée à Plérin (29), qui emploi aujourd'hui 430 personnes.

En Provence, c'est la société Piera, un promoteur de Gap (05) spécialisé dans les montages défiscalisés type Loi De Robien, qui est touché de plein fouet par le retournement du marché immobilier. Sur 114 salariés, 60% devraient être licenciés.

Les Clients mécontents vont donc se tourner vers la justice. Voilà comment on s'embarque pour 10 ans de procédures coûteuses, fastidieuses et aléatoires !!!

Manifestement, actuellement le marché de l'immobilier est comme la météo du premier semestre : maussade. Mieux, plus particulièrement sur Marne-la-Vallée, depuis 2005 la tempête persiste sur l'immobilier de bureaux. Si en 2005, le stock était évalué à 1 000 000 m², il reste au premier semestre de cette année une offre immédiate de 75 000 m². Et pourtant, selon Immostat, le prix attractif de 114 €/m² est le plus bas d'Ile de France, comparé à La Défense : 388 €/m², la première couronne Est à 214 €/m² et le Pôle de Roissy à 128 €/m².

Alors pourquoi ?... Une concurrence effrénée entre différents pôles tertiaires ? L'éloignement de Paris ? Des transports peu fiables ? Une image de marque à restaurer ? L'insécurité ?
D'après le Parisien du 03 septembre, à 235 €/m², il est vrai que Saint-Denis se positionne comme un sérieux concurrent. Le site « Les Portes de France », est aujourd'hui clairement identifié comme un lieu remarquable avec 150 000 m² de nouveaux immeubles en construction. Pour attirer de plus en plus de sièges sociaux (Forclum, Cegelec, Verspieren), Saint-Denis a opté pour le haut de gamme : architecture originale, label HQE, encadré par l'A 86, au pied du RER B Stade de France.

Et Noisy-le-Grand dans cette bagarre ne décolle pas malgré les discours de Michel Pajon. Selon Fabrice Desrez, les nouvelles sociétés ont du mal à venir jusqu'à Noisy-le-Grand. Pourtant la commune multiplie les effets d'annonces : le Parisien du 15 novembre 2007 : « les bureaux de Copernic affichent complets », Noisy mag de mars 2008 « Noisy surfe sur la vague immobilière ». En réalité, si aujourd'hui l'ensemble des trois immeubles Copernic (Mercure, Uranus et Jupiter) est entièrement loué, la troisième tranche de Jupiter est entièrement occupée, dans le cadre d'une restructuration, par les salariés et le Centre de Formation d'IBM. IBM qui se trouvait déjà à Noisy-le-Grand depuis des années, et qui a quitté son immeuble Montaigne pour le revendre au Ministère des Finances. En conséquence, posons-nous la question de savoir quelle est vraiment la plus value de cette opération sur l'emploi, et sur la Taxe Professionnelle pour les Noiséens ?... Néant !...C'était encore simplement un effet d'annonce !!!

Et pourtant, Michel Pajon s'obstine. Il veut encore aménager 4 000 000 m² de bureaux sur Maille Horizon, mais pour quoi faire, dans un marché atone et versatile. Hormis le Lycée International, espérons qu'Epamarme aura la sagesse de réserver ce foncier à l'aménagement mixte de quelques bureaux, mais aussi de logements, ce qui évitera de raser le quartier des Bas-Heurts comme le préconisait le « projet alternatif » des Etudiants de l'Ecole Nationale Supérieure d'Architecture de Paris - La Villette, en février 2007. Comptons sur le bon sens de Monsieur le Préfet de Seine-Saint-Denis, pour initier ce processus, et éradiquer les velléités de l'Edile.

Michel Pajon persiste toujours lorsqu'il déclare en Conseil Municipal le 24 juillet dernier : oui, nous sommes face à une crise de l'immobilier, et nous n'en connaissons pas la durée, mais nous devons être prêts pour la reprise qui viendra un jour. En fait, « la meilleure défense, c'est l'attaque », dit ce passionné de ballon ovale. C'est donc encore à Noisy-le-Grand, que demain « l'effet springboks » va s'appliquer à la politique immobilière partisane et incohérente de la Commune.

Quel désastre à ne pas vouloir regarder les réalités économiques immobilières en face. N'oublions pas que les finances de la Socaren sont misent à mal cette fois ci par « l'effet Bas-Heurts ». C'est encore 1 000 000 d'euros qui viennent d'être alloués le 24 juillet à la Socaren, dans le cadre d'une deuxième avance de trésorerie pour l'aménagement de la ZAC du Clos aux Biches. ZAC qui n'existe plus depuis avril 2008 et la Socaren, soit-disant aménageur qui n'aménage rien depuis son origine en mai 2005, à cause du combat de l'ADIHBH-V et de la solidarité des Noiséens et des Bryards qui manifestent régulièrement leurs désaccords sur ce projet. Et si demain la Socaren buvait un bouillon, sachant que la Mairie est caution des deux emprunts ? Qui va payer, d'après vous ? Chercher l'erreur....

Et oui, Monsieur le Maire, « l'effet Bas-Heurts », est pour nous l'occasion de montrer nos valeurs de solidarité ou prime l'amitié et le courage. Nos victoires font que nous mesurons auprès des Noiséens et Bryards un enthousiasme qui gagne de plus en plus de terrain. « L'effet Bas-Heurts » est aussi une grande famille, et si nous ne revenons pas à une politique immobilière raisonnable sur Noisy le Grand, nous aussi nous préparerons demain nos mêlées. Il y aura du sport, et c'est logique, puisque Noisy-le-Grand est terre de champion du monde en Rugby et possède des médaillés olympiques.