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IMMOBILIER : EN TROIS MOIS, LES MISES EN CHANTIER BAISSENT SERIEUSEMENT !

Selon les statistiques du Ministère, les mises en chantiers de logements en France ont encore baissé de 21,6% entre mars et mai 2008, soit 83166 unités, et les permis de construire de 19,9% à 112933 unités. Sur les 12 derniers mois, le nombre de mises en chantier a reculé de 2,6%, et le nombre de permis de 10,7%.
Sur la même période, la mise en chantier de logements collectifs baisse de 7,4%.
Selon une étude de Exane BNP Paribas, la réservation de logements neufs devrait reculer de 35% cette année et de 30% en 2009.

COUP DE FROID SUR LES BUREAUX FRANCILIENS : FORT RECUL !

Selon les chiffres du GIE Immostat (Atisreal, CBRE, DTZ et Jones Lang LaSalle), la demande placée qui retrace le nombre de m² loués et vendus à leurs utilisateurs, a baissé de 17,5% à 593 944 m², par rapport à la même période de 2007. Ce qui explique une offre globale de bureaux immédiatement disponibles (le stock), de plus 5% à 2 578 000 m².

Autre très mauvaise nouvelle, le montant des investissements en immobiliers d'entreprise (Bureaux, Commerces, Entrepôts), a été divisé par deux pour s'établir à 4,65 milliards au premier semestre, contre 10,9 milliards un an plus tôt. Jones Lang LaSalle estime que l'on retrouve les niveaux de demande placée de 2005.

Sur Marne la Vallée, malgré un prix de 114 €/m², soit le plus bas de la deuxième couronne, l'indicateur provisoire du 2ème trimestre 2008, donne 15 835 m² de transaction, pour un stock de 75 000 m².

PROMOTION IMMOBILIERE : PERSPECTIVE EN BAISSE !

Les promoteurs immobiliers ont le moral en berne.

Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman & Broad, dit que l'année 2008 a mal commencé, marqué par un « environnement économique et financier incertain » et par le « ralentissement du marché du logement en France ». Aussi le bénéfice net de Kaufman & Broad a chuté de 71,3% au premier semestre 2008. Le taux de désistement a atteint 29% et les réservations ont chuté de 23%. Cette baisse serait due essentiellement au changement d'attitude des banques dans l'octroi des crédits, à l'augmentation des taux d'intérêts et, plus généralement, à l'attentisme des acquéreurs.

Face à cette situation, en juin 2008 le titre a perdu plus de 17% et Kaufman & Broad doit se serrer la ceinture. Sur 115 programmes qui devaient être lancés en 2008, 15 seront abandonnés. Par ailleurs, les promoteurs ont retenu les leçons de la crise des années 1990, pas question d'avoir du stock. Sur les 105 000 logements neufs mis en vente, moins de 3 000 sont terminés.

Chez les Nouveaux Constructeurs, les objectifs sont à la baisse pour 2008. Ces révisions interviennent en raison d'un marché plus difficile que prévu au cours des 5 premiers mois de l'exercice, où le rythme de vente a ralenti d'environ 30%.

Le Groupe ne prévoit plus désormais qu'une croissance de 10% de son chiffre d'affaire sur l'année, au lieu de 20% auparavant, avec une marge d'environ 8%, au lieu de 10%. Aussi, la Bourse a immédiatement sanctionné cette révision à la baisse en juin dernier. Pour 2009 et 2010, la croissance du chiffre d'affaire pourrait être du même ordre, compte tenu des incertitudes liées au marché espagnol. En 2007, les Nouveaux Constructeurs n'avaient déjà pas pu atteindre ses objectifs fixés en novembre 2006. En conséquence, le Groupe compte limiter les acquisitions foncières et maîtriser sa progression dans l'immobilier d'entreprise.

DES PROMOTEURS IMMOBILIERS GUETTES PAR LA FAILLITE !

Le 03 septembre, le Tribunal de Commerce de Saint-Brieuc a prononcé la mise en redressement judiciaire de la société Celeos, implantée à Plérin (29), qui emploi aujourd'hui 430 personnes.

En Provence, c'est la société Piera, un promoteur de Gap (05) spécialisé dans les montages défiscalisés type Loi De Robien, qui est touché de plein fouet par le retournement du marché immobilier. Sur 114 salariés, 60% devraient être licenciés.

Les Clients mécontents vont donc se tourner vers la justice. Voilà comment on s'embarque pour 10 ans de procédures coûteuses, fastidieuses et aléatoires !!!

Manifestement, actuellement le marché de l'immobilier est comme la météo du premier semestre : maussade. Mieux, plus particulièrement sur Marne-la-Vallée, depuis 2005 la tempête persiste sur l'immobilier de bureaux. Si en 2005, le stock était évalué à 1 000 000 m², il reste au premier semestre de cette année une offre immédiate de 75 000 m². Et pourtant, selon Immostat, le prix attractif de 114 €/m² est le plus bas d'Ile de France, comparé à La Défense : 388 €/m², la première couronne Est à 214 €/m² et le Pôle de Roissy à 128 €/m².

Alors pourquoi ?... Une concurrence effrénée entre différents pôles tertiaires ? L'éloignement de Paris ? Des transports peu fiables ? Une image de marque à restaurer ? L'insécurité ?
D'après le Parisien du 03 septembre, à 235 €/m², il est vrai que Saint-Denis se positionne comme un sérieux concurrent. Le site « Les Portes de France », est aujourd'hui clairement identifié comme un lieu remarquable avec 150 000 m² de nouveaux immeubles en construction. Pour attirer de plus en plus de sièges sociaux (Forclum, Cegelec, Verspieren), Saint-Denis a opté pour le haut de gamme : architecture originale, label HQE, encadré par l'A 86, au pied du RER B Stade de France.

Et Noisy-le-Grand dans cette bagarre ne décolle pas malgré les discours de Michel Pajon. Selon Fabrice Desrez, les nouvelles sociétés ont du mal à venir jusqu'à Noisy-le-Grand. Pourtant la commune multiplie les effets d'annonces : le Parisien du 15 novembre 2007 : « les bureaux de Copernic affichent complets », Noisy mag de mars 2008 « Noisy surfe sur la vague immobilière ». En réalité, si aujourd'hui l'ensemble des trois immeubles Copernic (Mercure, Uranus et Jupiter) est entièrement loué, la troisième tranche de Jupiter est entièrement occupée, dans le cadre d'une restructuration, par les salariés et le Centre de Formation d'IBM. IBM qui se trouvait déjà à Noisy-le-Grand depuis des années, et qui a quitté son immeuble Montaigne pour le revendre au Ministère des Finances. En conséquence, posons-nous la question de savoir quelle est vraiment la plus value de cette opération sur l'emploi, et sur la Taxe Professionnelle pour les Noiséens ?... Néant !...C'était encore simplement un effet d'annonce !!!

Et pourtant, Michel Pajon s'obstine. Il veut encore aménager 4 000 000 m² de bureaux sur Maille Horizon, mais pour quoi faire, dans un marché atone et versatile. Hormis le Lycée International, espérons qu'Epamarme aura la sagesse de réserver ce foncier à l'aménagement mixte de quelques bureaux, mais aussi de logements, ce qui évitera de raser le quartier des Bas-Heurts comme le préconisait le « projet alternatif » des Etudiants de l'Ecole Nationale Supérieure d'Architecture de Paris - La Villette, en février 2007. Comptons sur le bon sens de Monsieur le Préfet de Seine-Saint-Denis, pour initier ce processus, et éradiquer les velléités de l'Edile.

Michel Pajon persiste toujours lorsqu'il déclare en Conseil Municipal le 24 juillet dernier : oui, nous sommes face à une crise de l'immobilier, et nous n'en connaissons pas la durée, mais nous devons être prêts pour la reprise qui viendra un jour. En fait, « la meilleure défense, c'est l'attaque », dit ce passionné de ballon ovale. C'est donc encore à Noisy-le-Grand, que demain « l'effet springboks » va s'appliquer à la politique immobilière partisane et incohérente de la Commune.

Quel désastre à ne pas vouloir regarder les réalités économiques immobilières en face. N'oublions pas que les finances de la Socaren sont misent à mal cette fois ci par « l'effet Bas-Heurts ». C'est encore 1 000 000 d'euros qui viennent d'être alloués le 24 juillet à la Socaren, dans le cadre d'une deuxième avance de trésorerie pour l'aménagement de la ZAC du Clos aux Biches. ZAC qui n'existe plus depuis avril 2008 et la Socaren, soit-disant aménageur qui n'aménage rien depuis son origine en mai 2005, à cause du combat de l'ADIHBH-V et de la solidarité des Noiséens et des Bryards qui manifestent régulièrement leurs désaccords sur ce projet. Et si demain la Socaren buvait un bouillon, sachant que la Mairie est caution des deux emprunts ? Qui va payer, d'après vous ? Chercher l'erreur....

Et oui, Monsieur le Maire, « l'effet Bas-Heurts », est pour nous l'occasion de montrer nos valeurs de solidarité ou prime l'amitié et le courage. Nos victoires font que nous mesurons auprès des Noiséens et Bryards un enthousiasme qui gagne de plus en plus de terrain. « L'effet Bas-Heurts » est aussi une grande famille, et si nous ne revenons pas à une politique immobilière raisonnable sur Noisy le Grand, nous aussi nous préparerons demain nos mêlées. Il y aura du sport, et c'est logique, puisque Noisy-le-Grand est terre de champion du monde en Rugby et possède des médaillés olympiques.

Par délibération en date du 26 juillet 2007, le Conseil Municipal avait approuvé le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Après dix mois d'application seulement, par délibération du 30 juin 2008, le nouveau conseil Municipal a décidé de modifié ce document.

Le projet porte sur :

- les modifications apportées au règlement afin d'intégrer les conclusions des « études récentes » et adapter ce document aux mutations du contexte urbain,
- les modifications apportées au règlement afin de clarifier et compléter les règles.

Vous obtiendrez plus de détail en consultant le procès verbal du conseil Municipal du 30 juin 2008, sur le site internet de la ville.

Toutefois, habitants des Bas Heurts, ne vous bercez pas d'illusions, les «études récentes» en question ne concernent pas les deux avis négatifs à l'unanimité de la Commission d'Enquête de février 2007, sur la ZAC du Clos aux Biches, ni l'annulation de cette même ZAC par le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise, en avril 2008. Et pour cause, c'est mineur...Toutes ces personnes qui ont officié n'ont rien compris à la problématique des Bas-Heurts. En fait, il faut bien comprendre que c'est Monsieur le Maire de Noisy-le-Grand qui a raison ! CQFD ???

L'Enquête Publique se déroule du 02 septembre au 03 octobre 2008. Le Commissaire Enquêteur recevra le public à la Direction de l'Urbanisme aux jours et heures suivantes :

Samedi 13 septembre 2008, de 9h à 12h,
Vendredi 26 septembre 2008, de 14h à 17h,
Vendredi 03 octobre 2008, de 14h à 17h.

Ceci étant, tout citoyen peut consulter les dossiers à la Direction de l'Urbanisme, aux heures d'ouverture habituelles.

Alors Noiséens, n'hésitez pas, veuillez noter massivement vos observations sur les registres.

L'ILLUSIONNISME

DU " TOUS PROPRIETAIRES",

POUR LES MENAGES

LES PLUS MODESTES

Le candidat Sarkozy l'a martelé pendant sa campagne, il veut faire de la  France un pays de 70% de propriétaires". A l'heure actuelle, 58% des Français sont propriétaires de leur logement et l'on ne peut pas contester la forte aspiration légitime des ménages les plus modestes à devenir accédants, au même titre que l'ensemble de la population française.

Ceci étant, s'appuyant sur l'aspiration des Français, le projet de Loi de la Ministre Christine Boutin, intitulé "Plan d'actions pour l'accès au logement", propose de développer l'accession populaire à la propriété.

Analysons ici trois dispositifs de ce projet de Loi qui fut présenté en Conseil des Ministres le 28 juillet dernier :

1-     Vendre le parc locatif social (HLM):

L'idée consiste à vendre le parc locatif social, au prétexte que cela permettrait aux catégories populaires d'acheter à des coûts inférieurs à ceux du marché.

Si cette option d'acheter son appartement HLM peut paraître attractive, les "bailleurs vendeurs" ne devront pas oublier de préciser aux accédants qu'il y a de réels dangers à devenir propriétaire, car une fois propriétaires, ils devront ensuite participer à l'entretien collectif de la copropriété et du bâti. En effet, aujourd'hui, nous connaissons déjà de nombreux cas de copropriétés dégradées car ceux qui les habitent, pour des raisons diverses, sont dans l'incapacité de payer leurs charges pour les entretenir, comme par  exemple à Noisy-le-Grand, dans le quartier du pavé Neuf ! C'est aujourd'hui en France, l'origine du programme de Rénovation Urbaine des banlieues dégradées, et demain peut-être la source d'un nouveau "scandale financier" à venir à l'échelon national, compte tenu des subventions allouées par le guichet unique l'ANRU.

2-     L'accession à la propriété entre dans le décompte des logements sociaux, au titre de la Loi SRU:

Christine Boutin, envisage de mettre un coup de canif dans la Loi SRU, en modifiant l'article 55 de cette Loi qui permet d'intégrer 20% de logements en accession sociale à la propriété, en voulant intégrer "l'accession populaire à la propriété" dans le calcul du quota des 20% obligatoires de HLM pour les communes de plus de 3500 habitants. Ainsi, ce nouveau mode de calcul permettra aux villes très résidentielles de la Région Parisienne de droite et/ou de gauche, de ne pas construire autant de logements locatifs sociaux, alors qu'au dernier pointage de juillet 2008, 330 des 730 communes de plus de 3500 habitants n'avaient pas respecté leur engagement. En fait, c'est un affaiblissement de l'obligation de construction de logements locatifs sociaux, et une aubaine pour les communes récalcitrantes, en leur permettant de s'exonérer des pénalités.

Le collectif des Associations ATD Quart-Monde, la Croix-Rouge Française, Emmaüs, la Fondation Abbé Pierre ou encore le Secours Catholique,... dénoncent ouvertement cette "régression"  d'un dispositif important de la solidarité nationale.

3-     La maison à 15 € / jour:

Cet effet d'annonce permet de se souvenir du dispositif Borloo de la maison à 100 000 € lancé en 2005, qui s'est soldé par un cuisant échec (600 maisons environs ont été construites, alors que Jean Louis Borloo en avait prévu 30 à 40 000 par an).

Christine Boutin invente maintenant la maison à 15 € / jour, prétendant vouloir diminuer les mensualités des acquérant. L'idée de la Ministre, est de permettre à des primo-accédants, dont le ménage gagne entre 1500 et 2000 € net par mois, de réaliser une acquisition en deux temps. Dans un premier temps, le nouveau propriétaire ne rembourse que la maison, sur une durée de vingt à vingt-cinq ans (100 à 120 000 €). Ensuite il faut rembourser le terrain. En finalité, la Ministre propose un endettement des familles fragiles sur trente, quarante ans, voire jusqu'à cinquante ans chez des courtiers comme CAFPI ! C'est-à-dire sur toute une vie professionnelle ; quelle belle perspective ! Seul point positif, l'Etat accorde une TVA à 5,5% !

La maison doit faire 85 m² sur un terrain de 250 m². 5000 maisons à 15 € doivent pousser d'ici la fin 2008, l'objectif étant d'atteindre les 10 000 dès 2009. Pour y parvenir, les candidats doivent s'adresser aux banques et professionnels partenaires pour obtenir un projet clef en main. Souhaitons que Christine Boutin, qui se présente comme une catholique sociale, fasse des miracles.

Pour Jean-Baptiste Eyraud, Président du DAL et Professeur à l'ENSADPV, les Associations Sociales (.......) et le PCF, il existe dans ce projet de Loi un vrai danger, car il sera compliqué de permettre aux ménages modestes dont la solvabilité sera jugée insuffisante par les banques de devenir propriétaire. Ils seront toujours tenus à l'écart. Dans l'affirmative, on a vu ce que le surendettement des ménages avait donné en Espagne et aux Etats-Unis avec la crise des subprimes (*) Manifestement, à ce jour, aucune leçon n'est tiré de cet ultralibéralisme.

Alors, posons-nous sérieusement la question de savoir s'il ne s'agirait pas d'un "faux ami", ou  d'un "miroir aux alouettes"? N'y aurait-il pas un peu d'utopie démagogique ? Ce "Plan d'action pour l'accès au logement" des ménages modestes, est-il un bon investissement ou un cadeau empoisonné ?

Ne serions nous pas en train, sans le vouloir, de préparer la ghettoïsation  de nouvelles cités, car la question centrale de cette affaire est bien celle des conditions économiques actuelles du pays (une plus grande sélectivité dans l'acceptation des dossiers de crédit, la hausse des taux d'intérêts, l'endettement des familles, le problème de l'emploi,...).

Face à ces effets d'annonce, et sans vouloir remettre en cause la bonne volonté de la Ministre et du gouvernement, nous sommes bien dans l'obligation de constater que depuis des années, toutes les mesures prises pour aider à la relance du logement social, deviennent antagonistes et  relèvent finalement de la caricature. A ce jour, la réalité économique c'est :

-          400 000 mises en chantier sur ces 12 derniers mois, alors que le gouvernement en avait promis 500 000, comme s'il tenait la truelle,

-          encore une dégringolade de 28% entre avril et juin 2008, un vrai bouillon,

-          une chute de 11% des crédits immobiliers, au premier semestre 2008,

-          une régression de 7% sur le budget de la ville et du logement pour 2009,

-          la libéralisation du livret A, dont l'enjeu pour les banques se chiffre à des milliards d'euros, mais qui va entrainer dès janvier 2009, une diminution du financement des nouveaux HLM, comme s'en inquiète l'Union Sociale pour l'Habitat, qui fédère los organismes HLM.

N'en jetez plus, et rendons nous à l'évidence, ce n'est pas le "locatif et la promotion immobilière de Noisy-le-Grand et autres " qui pourra satisfaire cette demande, car les promoteurs privés et les banques en ont décidé autrement, n'en déplaise à l'Edile, qui promet 30 % de « pseudo logements sociaux » dans ses projets de cités pharaoniques du Clos d'Ambert et du Clos aux Biches.

Aussi, sachant que le problème principal est celui du foncier, le gouvernement peut s'y prendre comme il veut, tant qu'il ne misera pas sur l'Etat et les collectivités locales pour pourvoir gratuitement des terrains dans des zones urbanisées, il sera systématiquement dans l'impossibilité de lancer  une véritable politique publique en faveur du logement social financé au titre du PLAI. L'exemple des maisons à 100 000 € de Jean Louis Borloo est édifiant, elles ont simplement poussé là ou les communes avaient du foncier à offrir.

Par ailleurs, sachant que toutes les communes pratiquent quasi systématiquement le Droit de Préemption Urbain pour réaliser des réserves foncières, ne peut-on pas utiliser ces ressources pour construire de petits ensembles ou des maisons en accession sociale, alors que traditionnellement ces terrains sont revendus à des promoteurs locaux qui réalisent pour leur compte, de la promotion immobilière dite "haut de gamme" ! Bizarre non ? Alors que certaines de ces  communes n'atteignent même pas les 20% de logement sociaux.

Enfin, pourquoi Monsieur le Préfet de Seine-Saint-Denis n'utilise t-il pas le dispositif de la Loi du 13 juillet 2006, portant Engagement National sur le Logement, pour libérer d'office les terrains d'Epamarne sur Maille Horizon, en friche depuis 30 ans, pour réaliser des programmes mixtes de logements et de bureaux, à la place uniquement de bureaux, comme le souhaiterait le Maire de Noisy-le-Grand, et ainsi modifier d'autorité le PLU ? Chiche Monsieur le Préfet, c'est le moment, puisque la ville révise déjà son PLU, adopté seulement en juillet 2007.

Toutefois, dans son projet, il est vrai que Madame Christine Boutin n'a pas précisé « quand » tous les Français seront sortis de la crise du Logement, il ne valait  mieux pas !....

(*) Les crédits immobiliers subprimes sont ceux qui sont accordés à des emprunteurs dont la solvabilité financière ne correspond pas aux critères de fiabilité et de solvabilité habituellement exigés par les banques pour des prêts conventionnels.

CA N'ARRIVE PAS QU'AUX AUTRES :

la voiture du Président de l'ADIHBH-V brûle en Ardèche !!!...

Alors que le Président de l'ADIHBH-V, après une année de lutte acharnée pour défendre les intérêts des habitants des Bas Heurts, souhaitait se reposer quelques semaines dans un petit village d'Ardèche, samedi 02 août, vers 1 h 30 du matin, sa voiture a brulé avec trois autres véhicules,  sur le parking de son lieu de vacances, pour une raison indéterminée.

Une plainte a été déposée, et les gendarmes de la brigade d'Aubenas (07), vont s'efforcer de déterminer les circonstances de cet incendie.

Si une voiture immatriculée dans le 93, brûle dans le 93, ça semble logique. Toutefois, pour la gendarmerie, une voiture de Seine-Saint-Denis qui brûle en Ardèche, dans un village de 300 habitants, c'est une première départementale !!!

Aussi, le "Nantis des Bas Heurts" fût normalement entendu par la gendarmerie. Extrait, en quelques lignes:

le Brigadier :     Vous connaissez-vous des ennemis ?
AC:                    Où ça ?
le Brigadier:      En Ardèche, évidemment ?
AC:                    Non, pas en Ardèche, pas plus qu'en Seine-Saint-Denis.
                          D'ailleurs, je n'ai que des amis !

Bonnes fins de vacances, Monsieur le Président, nous comptons sur vous à la rentrée, et en pleine forme !!!...