LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS, UNE REPONSE

A L’OBSOLESCENCE

DU PARC

DE NOISY-LE-GRAND ?

Chercher l’erreur! Un stock de bureaux vides d’un côté, une pénurie de logements de l’autre. Pas moins de 4,5 millions de m² d'immobilier d'entreprise ou de commerce seront vacants en Ile-de-France d'ici un an. C'est particulièrement notable dans les communes de la première couronne de Paris qui ont clairement privilégié le bureau sur le logement, en raison des retombées fiscales et pour des questions d'image, explique Immogroup Consulting, qui a publié fin décembre 2012 une étude au titre sans équivoque "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement".

 Rien qu'à Noisy-le-Grand, premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, c’est environ 40 000 m² ! Dans la seule capitale, 1,4 million de mètres carrés étaient vides à fin juin 2012. D'un côté la Mairie de Paris dit manquer de foncier pour bâtir du logement social, de l'autre il permet la construction de bureaux dont une grande partie ne trouve pas preneur, déplore le collectif Mal-logés en colère. Or certains immeubles risquent de rester vides longtemps.

L'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France (ORIE), dans le cadre de son 26^ème colloque du 14 février 2013, vient de présenter une étude sur la transformation et la mutation des immeubles de bureaux.  

L’idée de transformer des bureaux en logements n’est pas nouvelle. Ce sujet, qui suscite un vif intérêt et de nombreuses interrogations, a été abordé dans le milieu des années 1990 dans un contexte de crise de surproduction. Partant du constat d’un stock important de bureaux vacants et en parallèle d’une pénurie de logements, la transformation des bureaux en logements a été envisagée par les professionnels de l’immobilier et les pouvoirs publics au nom d’impératifs économiques (limiter les effets de la crise) et sociaux (répondre aux Franciliens mal-logés ou en attente de logements).

Cette idée de transformer des bureaux en logements réapparaît de nouveau à la fin des années 2000, dans un contexte de crise économique, et non plus de surproduction, de rapprochement voire d’inversion de la hiérarchie des valeurs entre les bureaux et logements sur certains périmètres. Le lien est vite réalisé face à ces deux écueils :

- Obsolescence d’une partie du parc de bureaux (en termes de localisation géographique, et de fonctionnement) d’une part. Accélérée par les évolutions des modes de travail, l’arrivée de nouvelles normes réglementaires et environnementales.

- Pénurie de logements en raison de l’insuffisance de la production neuve et des évolutions démographiques, d’autre part.

Bien plus qu’un débat entre adeptes et sceptiques de la transformation des immeubles de bureaux, le groupe de travail de l’ORIE a souhaité analyser cette problématique de façon large et objective à partir de données statistiques normées et d’études de cas. Il s’est fixé comme objectif, de réfléchir à l’échelle francilienne, à toutes les utilisations possibles (logements, commerces, hôtels de tourisme, résidences services et étudiantes) pour des immeubles de bureaux devenus uniquement des valeurs foncières, des non-valeurs, et qui ne pourront plus retrouver une fonction « bureau ». Quelles sont les transformations possibles pour les immeubles de bureaux définitivement inadaptés à la demande du marché ? Dans quelles conditions les immeubles de bureaux peuvent-ils être transformés en d’autres locaux ? La problématique de la transformation est-elle de nature conjoncturelle ou structurelle ? Quel est le gisement de bureaux à transformer ?

Des analyses statistiques ont été menées à Paris, seul département francilien où il existe un suivi régulier en matière de changement de destination durant ces vingt dernières années. Il en ressort qu’entre 1990 et 2010, un peu plus d’un million de m² SHON de bureaux a été autorisé à la transformation, ce qui représente une moyenne annuelle d’environ 53 000 m². En moyenne et par an, un peu plus de 33 000 m² de bureaux ont été convertis en habitation entre 1990 et 2010, soit une production annuelle de 300 à 400 logements. Selon le groupe Pitch promotion, un promoteur a récemment réhabilité 5000 m² de bureaux à Courbevoie pour les revendre en logements.

Si, jusqu’à la fin des années 2000, plus de 70% des surfaces autorisées à la transformation le sont en logements, à la fin des années 2000, plus de 40 % des surfaces autorisées à la transformation le sont en hôtels de tourisme, commerces, résidences de services et étudiantes.

Les enjeux et les logiques en matière de transformation recouvrent des besoins et des préoccupations différentes selon que l’on soit un acteur institutionnel de l’immobilier d’entreprise (investisseurs, utilisateurs, promoteurs), une personne physique ou encore un bailleur social.

Si les personnes physiques transforment majoritairement des petites surfaces, les bailleurs sociaux ont, quant à eux, réalisé au nom d’un impératif de mixité sociale, des opérations de plus grande envergure (immeubles de 10 000 m²) à l’aide de dispositifs tels que les baux emphytéotiques. 26% des surfaces de bureaux convertis en logements, ont été réalisées par des bailleurs sociaux à Paris.

Les acteurs institutionnels de l’immobilier d’entreprise restent, quant à eux, peu concernés par les opérations de transformation de bureaux en logements et privilégient les conversions de bureaux en hôtels de tourisme, commerces, et résidences services.Entre 2001 et 2010, ces institutionnels sont à l’origine de 6 % des opérations de transformation de bureaux en logements. Les immeubles ainsi transformés sont généralement cédés.

Les recherches réalisées montrent que la transformation s’apprécie au cas par cas, chaque bâtiment, chaque configuration étant unique. Elle est possible, mais pas dans tous les secteurs, l’équation financière (réhabiliter les bureaux est une piste intéressante à condition que les promoteurs livrent ensuite des logements vraiment accessibles), juridique et technique reste encore difficile à résoudre. Il faut notamment pouvoir créer des plans viables avec suffisamment de vues, avoir la possibilité de placer des colonnes pour desservir les pièces dites humides, ce qui n'est pas toujours possible.

L’analyse de la faisabilité économique, à partir de cas réels et de simulations à Paris et en première couronne (réhabilitation lourde de bureaux ou transformation en logements) montre, qu’à l’heure actuelle, la transformation des immeubles de bureaux en logements est envisageable dans les secteurs où il existe une forte pression foncière pour les logements, et où les opérateurs se heurtent à des problèmes de droits à construire (impossibilité de reconstruire un immeuble à surface égale de l’existant).

A ces difficultés "architecturales", certaines morphologies sont extrêmement contraignantes et entraînent des coûts qui sont dissuasifs, le prix de la rénovation étant supérieur à celui de la construction neuve. " Comptons 2000 à 2500 €/m² en rénovation à Paris, contre 1600 à 1800 €/m² en cas de construction ".

Ces coûts ne sont pas le seul frein. A Paris, dès que l'opération de restructuration dépasse 800 mètres carrés, il faut intégrer 20 à 30% de logement social. Cette obligation met en péril la viabilité de l'opération dans 85% des projets de restructuration d'immeubles qui sont étudiés.

Même son de cloche chez un membre de la Chambre des Experts immobiliers de France : "rénover un immeuble entier est beaucoup trop contraignant. La majorité des promoteurs ne donnent pas suite en raison de la part réservée au logement social".

Si transformer un immeuble entier de bureaux à Paris pour vendre  les appartements est, à les écouter, rarement rentable, le rénover pour ensuite le louer en logement est une question presque incongrue. "Dans Paris, il n'y a aucune raison de le faire. La rentabilité est inférieure à l'immobilier commercial (2 à 2,5% pour les logements, contre 5,5 à 7% pour les bureaux) et les mesures comme le blocage des loyers constituent un frein psychologique".

Au-delà de la situation actuelle se pose la question du potentiel de bureaux mutables à l’échelle francilienne.Au second trimestre 2012, un peu plus de 500 000 m² de bureaux de seconde main sont vacants depuis 4 ans et plus. Plus de la moitié de ces immeubles est localisée en grande couronne.

Eu égard à la maturité du parc, du volume important de bureaux construit depuis les années 1980 (plus de 20 millions de m² SHON de bureaux ont été construits entre 1981 et 2000) et à l’impact accélérateur du Grenelle de l’Environnement sur l’obsolescence du parc tertiaire, un volume plus important de bureaux pourrait être, à l’horizon 2030, définitivement inadapté à la demande. Les estimations réalisées montrent qu’entre 140 000 et 240 000 m² de bureaux par an pourraient être définitivement inadaptés à la demande du marché de bureaux.

Faciliter la transformation de bureaux en logement : Cécile Duflot à la manœuvre ! 

Le groupe de travail de l’ORIE avait formulé un certain nombre de propositions, et notamment sur le plan de l’urbanisme réglementaire. Cécile Duflot, la Ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement, qui se disait en septembre 2012 dans une phase de diagnostic, est maintenant attendue sur ce sujet.

En effet, dans l’attente du projet de loi sur la réforme de l'urbanisme prévu d'ici l'été, la Ministre a présenté le 02 mai 2013 en Conseil des Ministre, le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnances pour lever certains freins à la construction de logements et favoriser la densification en zone urbaine. 

Une ordonnance visera à favoriser la transformation de bureaux en logements dans les zones tendues comme l'Ile-de-France où il existe plus de 2,5 millions de m² de bureaux inutilisés. Plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) seront permises. Ainsi, la transformation en habitation d'un bâtiment existant affecté à une autre destination par reconstruction, rénovation ou réhabilitation sera autorisée même si ce bâtiment dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements et ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements. Une ordonnance est par ailleurs prévue pour limiter les obligations réglementaires en matière de places de stationnement. Dès lors que le projet immobilier est situé à proximité de transports collectifs, il ne pourra pas être exigé plus d'une place de stationnement par logement dans ces secteurs. ".

Quelles solutions pour Noisy-le-Grand ?

Rien qu’à Noisy-le-Grand, c’est environ 40 000 m² de bureaux de seconde main, qui sont obsolètes, soit 10% de l’ensemble du parc. Cependant, nous sommes à même de comprendre que pour garder de la créativité, il faille poursuivre raisonnablement la construction de bureaux neuf sur la ville, afin d’offrir aux utilisateurs des bureaux répondant à l’ensemble des normes liées à la performance énergétique des bâtiments. Mais où ? Pas nécessairement sur Maille Horizon. Alors que fait-on ?

A Noisy-le-Grand, la résolution de l’équation : obsolescence, recyclage, démolition, reconstruction des bureaux de seconde main qui ne retrouveront plus de fonction sur Mont d’Est, se pose aujourd’hui à la Municipalité avec pertinence. Mais aucune vision n’est avancée  dans le PLU.

Toutefois, ne tombons dans le fantasme de dire que la transformation de tous les bureaux en logements résoudra la crise du logement, puisque tous les bureaux ne sont pas transformables. Au mieux sur la ville, cela  représentera  650 logements.

S’il existe vraisemblablement une partie du marché où la transformation est possible, alors il n’est pas interdit de réfléchir à d’autres opérations rentables sur le Mont d’Est, telles que des résidences de services pour personnes âgées, des résidences étudiantes avec le Cluster Descartes, ou encore des hôtels de tourisme puisque la proximité d’Eurodisney est une opportunité commerciale favorable.

Pour les autres situations, c'est-à-dire les « bureaux planqués », il est quasiment certain que les experts démontreront  lors d’une analyse de faisabilité économique que, pour une ville de seconde couronne, une opération de restructuration de bureaux en logements entrainera des coûts dissuasifs. Ce sera d’autant plus vrai, qu’il faudra intégrer 30% de logements sociaux comme le mentionne le règlement du PLU de Noisy-le-Grand. En conséquence, la seule alternative face au solde des immeubles de bureaux obsolètes est la démolition complète suivie d’une reconstruction en bureaux neufs. Et ainsi redonner de l’attractivité au pôle tertiaire. Reconstruction en lieu et place sur le Mont d’Est, en suivant par exemple les préconisations de l’Architecte Michel Macary, qui suggère généralement la construction d’immeubles mixtes : bureaux-logements et même commerces.

Aujourd’hui, la Municipalité ne se pose pas le problème, parce que c’est dérangeant. Ceci étant, il faudra un jour envisager quand-même un autre scénario qui demandera une certaine volonté politique des élus, et présentera l’avantage de retrouver un gisement de milliers de m² de foncier constructible pour de la production neuve, à proximité des Transports Collectifs, sans éradiquer le quartier pavillonnaire des Bas-Heurts.

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Contribution  bibliographique :

            - Conférence du SIMI, le 06 décembre 2012 : L’obsolescence des bureaux, gisement pour le logement ? ORIE -Fondation Palladio – RICS.

            - Les cahiers de l’ORIE n° 29, Février 2013.

            - Synthèse de l’étude : La transformation et la mutation des immeubles de bureaux de l’ORIE- Colloque annuel du 14 février 2013. Olivier de la Roussière, Président de Vinci Immobilier et Philippe Lemoine, Directeur général de Silic.

            - Le Monde du 29 janvier 2013, Frédéric Cazenave : Des bureaux qui restent vides, sur fond de crise du logement.

LE PLAN LOCAL DE L’HABITAT 2012 – 2018, ADOPTE À

NOISY-LE-GRAND

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(Localisation de l’évolution de la population entre 1999 et 2007)

L’élaboration du Programme Local de l’Habitat (PLH) a été lancée en novembre 2010, et le projet de PLH a été arrêté par délibération du Conseil Municipal du 29 mars 2012. C’est le Bureau d’Etudes indépendant CODRA (Urbanisme, Transports et Environnement), qui a été mandaté par la Commune pour réaliser cette étude. Finalement, le PLH fut approuvé en Conseil Municipal le 29 novembre 2012. Il se décompose de la façon suivante :

Le sommaire

1 - Présentation du territoire,

2 - Un PLH pour la ville de Noisy-le-Grand,

3 - Les éléments du Porter à connaissance,

1ère partie – Le diagnostic

I - Les habitants et le parc de logements aujourd’hui :

1 - Une bonne dynamique démographique,

2 - L’environnement économique et social,

3 - Les caractéristiques du parc de logements aujourd’hui.

II - Le fonctionnement du marché du logement :

1 - La dynamique de construction,

2 - L’accession à la propriété,

3 - Le marché du locatif privé,

4 - Le marché du locatif social,

5 - Le logement des publics spécifiques,

III - Le contexte territorial et opérationnel du développement de l’habitat :

1 - Les documents qui cadrent le développement noiséen,

2 - Le patrimoine existant : ses potentiels et ses besoins d’évolution,

3 - Les perspectives de développement de l’offre de logements,

Conclusions sur les marchés de l’habitat et les parcours résidentiels des ménages noiséens :

1 - L’arbre de choix : l’expression d’un marché tendu,

2 - Des parcours résidentiels difficiles surtout pour les jeunes et les ménages modestes,

3 - Les enjeux du PLH.

Annexe :

1 - Porter à connaissance de l’Etat,

2 - Liste des abréviations.

2ème partie – L’énoncé des principes et des orientations

1 - Le rappel des enjeux qui guident la mise en œuvre d’une politique de l’habitat à Noisy-le-Grand,

2 - La définition des objectifs quantitatifs,

3 - Les objectifs qualitatifs de la programmation,

4 - Déclinaison territoriale des objectifs du PLH et la gestion sociale des quartiers,

5 - Les orientations du programme des actions.

3ème partie – Les fiches actions

1/ Mettre au point un processus de production interactif,

2/ Répondre aux enjeux de la diversité sociale,

3/ Prendre en compte les enjeux du développement durable,

4/ Prolonger les actions d’amélioration du parc privé,

5/ Améliorer le niveau de confort du parc social,

6/ Le logement des actifs de Noisy-le-Grand,

7/ Le logement des jeunes,

8/ Le logement des seniors,

9/ Le logement des personnes handicapées,

10/ Les ménages en difficulté face au logement,

11/ Les gens du voyage,

12/ Amplifier l’action pour améliorer la gestion et les attributions du parc social,

13/ Mettre en place un observatoire de l’habitat,

14/ Mettre en place la gouvernance du PLH.

Chaque Noiséen doit obligatoirement prendre connaissance de ce PLH, qui apporte des connaissances et des informations tant en ce qui concerne la présentation du territoire, le diagnostic, le marché du logement, le développement de l’habitat, que sur l’énoncé des principes et des orientations programmatiques de la ville jusqu’en 2018.

Un regret, pour un PLH adopté en 2012, toutes les indications statistiques s’arrêtent en 2007. Cinq ans, c’est déjà ancien !!!...

Pour accéder à l’intégralité du PLH de Noisy-le-Grand, Cliquer sur : Programme Local de l’Habitat 2012-2018.

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SYNTHESE DU PROJET

MAILLE HORIZON-NORD

EN IMAGE

En cette soirée du 22 avril dernier, ce n’était pas la foule des grands jours. Tout au plus une cinquantaine d’auditeurs, en comptant les aficionados du Maire et les fidèles  Conseillers Municipaux de permanence ce soir là. Pour ces personnes, dont le seul fait d’arme audible de cette soirée fut de brocarder le Président de l’ADIHBH-V, lorsqu’il a délivré un témoignage de satisfaction sur la qualité des études réalisées par les Urbanistes Christian DEVILLERS et Pascale HENNETEL. Dirons-nous que ce mouvement d’humeur est intellectuellement insuffisant pour apprécier la perspicacité et la qualité des travaux présentés ?

Cette réunion avait pour objet de présenter la synthèse des quatre Ateliers Thématiques qui se sont déroulés en Mars-Avril. Pierre GUILBAUD, Directeur de l’Urbanisme et de l’Aménagement s’est félicité du niveau et de la richesse des échanges avec les participants, à cette occasion. Si, nous avons été entendus, la question sera maintenant de savoir si nous serons écoutés ?

C’est une autre histoire !

Le projet Maille Horizon-Nord présenté est séduisant, nous le disons haut et fort. Il s’agit à l’Ouest de Noisy-le-Grand d’un nouveau quartier qui va favoriser la mixité fonctionnelle et assurer l’intensité urbaine. Implanté sur 12 ha de foncier, représentant 165 000 m² de plancher, dont : 69 000 m² de bureaux, 74 000 m² de logements et 22 000 m² d’équipements, de commerces et d’activités. Soit 2 700 actifs dans le tertiaire, 950 logements, 2400 habitants et un Parc public arboré de 2,2 ha. Sans oublier le Collège International qui ouvrira ses portes en septembre 2014 et le Lycée International en septembre 2015.

Néanmoins, le point faible de ce secteur est, et sera toujours, la circulation. Ce grand projet  Mont d’Est-Pierre Brossolette, limitrophe de Bry-sur-Marne est totalement enclavé, et demain encore plus qu’aujourd’hui, avec l’aménagement des Bas-Heurts. Le  prolongement de l’avenue Montaigne sur le boulevard du Mont d’Est réaménagé pour l’Est TVM, et la rue des Bas-Heurts à double sens qui va déboucher sur Bry-sur-Marne, seront totalement inopérants sur une quelconque amélioration de la fluidité du trafic pour les déplacements domicile-travail des résidants. En effet :

-       l’autoroute A4 en direction de Paris est totalement saturée,

-       la nationale RN 370 en direction de Neuilly-sur-Marne est très encombrée, depuis Mont d’Est,

-       le RER A est surchargé.

Toutefois, nous pourrions nous féliciter  de l’annonce du Premier Ministre le 6 mars dernier, du lancement immédiat du premier tronçon du Grand Paris Express reliant Pont de Sèvres à Noisy-Champs. Le démarrage des travaux s’effectuerait en 2015 pour une livraison en 2020.

Le tronçon Rosny-Bois-Perrier/Noisy-Champs sera construit dans le prolongement de la ligne 11 du métro, reliant ainsi Châtelet à Noisy-Champs via la Mairie des Lilas d’ici 2025.

Le tronçon Saint-Denis-Pleyel/Champigny Centre, serait livré intégralement en 2030.

Si l’ensemble du programme est confirmé et prévu d’être réalisé à l’horizon 2030 pour un coût estimé à 30 Md’€. Ce que l’on ne dit pas, c’est que dans la réalité des grands travaux, compte tenu des aléas de chantiers et de la crise financière, ce sera plutôt 2040 pour un financement de 50 Md€.

En outre, ce que l’on néglige aussi d’annoncer, c’est que le reste des aménagements de la Région Ile-de-France ne se fera pas puisqu’il n’y aura plus de financement. En conséquence, il est quasiment certain qu’il n’y aura pas d’augmentation majeure de capacité de Transport en Commun sur les autres axes de la métropole pour au moins un demi-siècle, comme a pu nous le confirmer un Enseignant-Chercheur sur la Mobilité, de l’Ecole des Pont Paris Tech, du Cluster Descartes.

Dans ces conditions, quid du TSCP de la RN 370 sur l’axe Mont d’Est-Neuilly-sur-Marne, et de la transformation de l’autoroute A4 sur Paris en boulevard urbain, pour fluidifier la circulation résultant de la densification du  secteur Mont d’Est-Pierre Brossolette.

Reste l’Est TVM, cette nouvelle ligne de bus en site propre de 15 Km de long, qui traversera 6 villes (Créteil, Saint-Maur-des-Fossés, Joinville-le-Pont, Champigny-sur-Marne, Bry-sur-Marne et Noisy-le-Grand). Ce projet serait désormais dans sa phase définitive, pour une mise en service en 2017/2018. Pour la petite histoire, signalons que ce projet qui va relier Créteil à Noisy-le-Grand a été imaginé dès 1976, confirmé en 2006, et peut être réalisé en 2017, soit 41 ans après ! Cela donne une idée de la réalité des difficultés politiques (ex : la traversée de Saint-Maur-des-Fossés....) et des financements, qui repoussent les projets aux calendes grecques. Alors !!!....aujourd’hui les promesses sur Noisy-le-Grand, n’engagent que ceux qui veulent bien y croire.

Enfin, selon des Chercheurs, de nombreuses études montrent que, même avec l’aménagement d’un Eco quartier bien conçu avec des venelles et des pistes cyclables et un réseau du bus compétitif, ce n’est pas une raison pour que d’un seul coup, les résidents ne prennent plus la voiture pour les déplacements domicile-travail. Enfin, de nombreuses études statistiques démontrent que malgré la mise en place d’un réseau de bus efficace, si l’on augmente de 50% la densité d’un quartier, cela ne réduit seulement que de 2% les distances parcourues en voitures.

 Cliquer ici pour les illustrations : Synthèse Maille Horizon-Nord

  Exposé de Monsieur Christian DEVILLERS

(Illustration : lire planches : 1 - 14)

Exposé de Madame  Pascale HENNETEL

(Illustration : lire planches : 15 - 51)

  Exposé de Monsieur Christian DEVILLERS.

(Illustration : lire planches : 52 - 72)

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Contribution bibliographique :

-        Présentation audio visuelle de la réunion publique du lundi 22 avril 2013, lors de la synthèse du projet Maille Horizon-Nord.

-        Conférences de Bussy-Saint-Gorges, le 22 mars 2013, dans le cadre de la « semaine de l’Eco quartier du Sycomore ».

MAILLE HORIZON-NORD,

LA SYNTHESE

DES ATELIERS !

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À l'occasion de quatre ateliers organisés ces dernières semaines, les Noiséens ont pu débattre du projet d'aménagement du secteur Maille-Horizon-Nord et des abords du futur collège-lycée international. La synthèse de ces quatre ateliers, à savoir :

- Les équipements et le développement économique,

- La qualité de la vie et le développement durable,

- Le logement et les formes urbaines,

- L’espace public, la circulation, les déplacements doux, le stationnement.

sera restituée le :

lundi 22 avril à 19h,

à l’Espace Michel-Simon

 (36 rue de la République, 4e étage).

Il semblerait que cette réunion publique soit réservée aux Noiséens, comme ce fut le cas pour les "Ateliers Thématiques". En effet, nos amis de Bry-sur-Marne qui s’impliquent depuis des années dans l’aménagement de tout le secteur ont eu la désagréable surprise de recevoir une missive de Michel Pajon, Maire de Noisy-le-Grand précisant : «Les Réunions Thématiques mises en place dans le cadre de cette opération sont réservées aux Noiséens. En conséquence, vous comprendrez que je ne peux malheureusement pas répondre favorablement à votre demande et je suis au regret de vous informer que vous ne pourrez pas participer aux Réunions Thématiques organisées par la Ville de Noisy-le-Grand ».

Si tel était le cas le 22 avril prochain, il s’agirait encore une fois d’une intolérance inacceptable. Bien évidemment, il n’en est rien, à partir du moment où le Collège International va se dresser sous les fenêtres des habitants du quartier de La Garennes, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand encourage tous les Bryards impliqués à venir s’informer à l’Espace Michel Simon D’ailleurs, Eiffage Construction l’a très bien compris, puisqu’une réunion d’information sur l’évolution du chantier fut réservée à tous les riverains, il y a quelques jours.

Et oui, à Noisy-le-Grand, l’intercommunalité ne serait pas pour demain ?

A cette occasion, de nombreux membres de l’ADIHBH-V et du secteur Montaigne ont participé à ces ateliers et ont déposé des contributions. Voici, ci-après, quelques exemples :

Faut-il 1 000 000 de m² de bureaux à Noisy-le-Grand ?

Aujourd’hui, l’analyse de l’ADIHBH-V qui fréquente très régulièrement le Salon des Professionnels de l’Immobilier (SIMI), nous conforte dans l’idée :

Ø    qu’il s’agit d’un marché très concurrentiel. Les villes qui tirent leur épingle du jeu sont : Montreuil, Bagnolet, Charenton-le-Pont, La Plaine-Saint-Denis, en raison de la présence du Métro et du Boulevard Périphérique

Ø    que des pôles nouveaux s'imposent progressivement, tels que : Val-de-Fontenay, Bercy Paris Rives Gauche, La Plaine St Denis, mais aussi Roissy et Saint-Quentin-en-Yveline,

VAL-de-FONTENAY surclasse NOISY-le-GRAND. Avec un Parc de près de 450 000 m² de bureaux, Val-de-Fontenay dispose d’une visibilité forte à l’échelle de l’Est Francilien. Situé à une vingtaine de minutes de Paris et proche des deux aéroports Parisiens d’Orly et de Roissy-Charles de Gaulle, le pôle dispose d’une desserte en transport en commun remarquable : le RER A et E, le réseau autoroutier A86, A4 , A3 et plusieurs projets à venir : Tramway T1 de Noisy-le-Sec, ligne 1 du Métro, Grand Paris Express.

Le quartier de Val-de-Fontenay s’agrandit encore avec l’implantation d’un grand « Campus tertiaire » et l’arrivée de 5 000 salariés. Pour 2015, la Société Générale a confié à l’Agence Architecture Anne Démians, la construction d’un nouveau Campus de 90 000 m² de bureaux et de Services associés à Val-de-Fontenay.

Ø    que le marché des bureaux neufs marque le pas à Marne-la-Vallée,

Devant la faiblesse du marché de Marne-la-Vallée, le stock de bureaux neufs immédiatement disponible poursuit son inexorable ascension : 55 625 m² en 2001, 100 000 m² en 2006 et 137 000 m² fin décembre 2011 et enfin 123 000 m² en septembre 2012

Lire la suite en   cliquant sur : Contribution aux « Equipements et au Développement économique ». 

Quels logements ? Quelles formes urbaines ?

Vivre sereinement entre ciel et jardin ; ainsi peut se traduire l’aspiration de plus de 85% des Français pour la maison individuelle. Une tendance forte et jamais démentie depuis plusieurs décennies.

Toutefois aujourd’hui, de plus en plus de familles recherchent une alternative au pavillon pour ne pas en souffrir. Vivre sereinement, c’est aussi être à proximité des Ecoles, des Commerces, d’une Pharmacie, du Médecin de famille…et avoir la possibilité de se rendre au travail en transport en commun ou en vélo.

Donc, posons-nous la question de savoir si la maison ou le "Développement Durable", sont un dilemme insoluble ?

A l’heure du "Développement Durable", l’utilisation efficace des sols est une ardente obligation (*). En conséquence, l’habitat individuel dense pourrait être une réponse en contribuant à enrichir les formes urbaines. Toutefois, la notion de densité urbaine est souvent perçue de façon négative car on l’assimile trop facilement à l’idée de concentration urbaine. Ainsi, réduire l’impact sur le confort du citadin demande beaucoup de savoir-faire de la part des acteurs de la ville : Demande des usagers, Urbanistes, Architectes, Maîtres d’Ouvrage, Elus, Politiques,……..

La densité est donc une affaire d’équilibre et de ressenti. Il s’agit de concevoir des projets sur mesure, en tirant parti des atouts et des contraintes de chaque site, c'est-à-dire, inscrire les nouveaux quartiers d’habitat dans leur contexte particulier leur garantissant une assise pérenne et une identité propre. La méthodologie de la commune de Noisy-le-Grand qui veut pratiquer la « tabula rasa » sur le quartier des Bas-Heurts, contigu à Maille Horizon – Nord, est donc totalement indigne, et politiquement discutable.

Il est donc essentiel d’aborder la densité par la forme urbaine afin de ne pas en avoir une vision restrictive ou faussée.  Dans ce cas, densifier l’habitat de 50 à 100 logements /ha en moyenne, permet de densifier sereinement tout en rationalisant l’usage du foncier.

L’habitat individuel dense doit permettre pour les habitants, trois avantages :

-       les qualités d’une maison,

-       les agréments d’un quartier,

-       un cadre paysager de qualité.

Lire la suite en  cliquant sur : Contribution aux Logements et formes urbaines

Exemple : Le Parc Ilonia à Stains (93)

Situé sur d’anciens terrains industriels, en bordure du Parc de la Courneuve de 350 ha,  le projet « Parc Ilonia » (1) réalisé en 2006,  par Nexity Appolonia, était une opportunité pour répondre à la fois à une demande de parcours résidentiel au sein de la Commune et proposer de nouvelles formes d’habitat individualisé, autour d’espaces collectifs.

Localisé sur une parcelle de 4 ha, composé d’un ensemble de 346 maisons superposées, dont 40 locatifs sociaux, ce projet ambitieux est conçu autour du concept de la maison individuelle (densité : 116 logts / ha). Desservi à partir de la cour commune, chaque logement possède un accès indépendant et une terrasse ou un jardin qui donne à chacun la qualité de vie d’une maison.

Meilleur projet esthétique immobilier, le projet Parc Ilonia a reçu la Pyramide d’Or, prix décerné par la Fédération des Promoteurs Constructeurs.

Cliquer sur : Parc Ilonia – Stains – (93)

Quelle influence de l’aménagement sur la mobilité locale ?

Selon François COMBE (2), Enseignant Chercheur au Laboratoire de Mobilité-Transport de l’Ecole des Ponts Paris Tech, la question de savoir comment faire une ville où les déplacements ne sont pas trop longs est très complexes, est ouverte dans l’esprit des scientifiques. Nous rencontrons plusieurs doctrines :

1^ère outil: En ce qui concerne l’aménagement local, faire en sorte que le tissu urbain, le bus, soit  plus compétitif et plus efficace. Toutefois, de nombreuses  études prouvent que l’effet est quand même très faible. Ce n’est pas parce que l’on a une bonne accessibilité en bus, et que l’on réside dans un quartier bien conçu, que d’un seul coup,  les résidents ne prennent plus la voiture.

2^ème outil : La mixité fonctionnelle dont l’idée repose sur le fait de ne pas faire de quartiers très grands ou il n’y aurait  que d’un côté des logements et de l’autre des emplois. On supprime le zoning, on mixe les usages.

Evidemment, comparé à une situation caricaturale où l’on n’aurait que des logements d’un côté et que des emplois de l’autre, cela ne va pas tendre vers zéro quand on aura parfaitement mixé les emplois et les logements. Cela tient au fonctionnement d’une métropole, quand on a des emplois spécialisés.

Par ailleurs, les citoyens vivant en couples, l’emploi du conjoint se pose ! Il faut donc trouver des logements et un endroit adéquat pas très loin des deux lieux de travail des parents et des écoles pour leurs enfants. Cela conduit à de longues distances, et c’est assez imparable. La mixité fonctionnelle ne règle pas tous les problèmes.

3^ème outil : La maitrise de la forme urbaine. Certains disent qu’il faut faire des villes compactes, d’autres des villes polycentriques. L’idée, globalement, est de densifier pour éviter l’étalement urbain non contrôlé avec beaucoup de pavillons séparés les uns des autres.

Ce sont des questions ouvertes, les avis sont nombreux et la difficulté est d’avoir des preuves manifestes que cela fonctionne en contrôlant les distances parcourues. Il commence à y avoir beaucoup d’‘études statistiques sur la densification, qui montrent que l’on peut s’attendre à un effet assez faible. Par exemple, si on augmente de 50% la densité d’un quartier, cela réduit seulement de 2% les distances parcourues. C’est très peu.

Lire la suite en cliquant sur : François COMBE : Influence de l’aménagement sur la mobilité locale.

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Contribution bibliographique :

 1 - Conférences de Bussy-Saint-Gorges, le 22 mars 2013, dans le cadre de la « semaine de l’Eco quartier du Sycomore ».

 2 - Ouvrage du Certu n° 82: Pour un habitat dense individualisé – 20 formes urbaines.

BEL ECRAN DE FUMEE

SUR L’IMMOBILIER

DES EPINETTES

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Tout démarre grâce à la perspicacité du Vrai Journal de Noisy-le-Grandqui consulte le Permis de Construire n° 093 051 12C 0075, délivré par la Mairie de Noisy-le-Grand le 21/12/2012, relatif au programme immobilier des Epinettes.

À l’examen de ce document, notre attention est attirée par la rédaction énigmatique  suivante : « cette disposition des immeubles en peigne par rapport à la voie nouvelle, limite les façades directement exposées aux nuisances de l’usine de traitement des eaux et de la voie du RER ».

Qu’à cela ne tienne, sachant que nous allons bientôt rencontrer Monsieur le Maire lors de la réunion publique du 18 février, sur l’aménagement des Bords de Marne, nous lui poserons la question, puisqu’il est le signataire du Permis de Construire.

Messieurs, quelles sont ces nuisances ?

C’est le début d’un enfumage caractérisé. Ce soir là, le Maire, met en avant la présence de « nuisances olfactives » dans le quartier ! Notre Association  étant membre du « Jury de Nez », du SIAAP, rappelle qu’il n’y a plus aucune odeur nauséabonde sur le secteur depuis des mois (Cliquer sur : Compte rendu de la réunion du Jury de nez du 14/12/2011). Ne voulant pas être en reste, l’Adjoint au Maire chargé de l’Urbanisme, ne peut s’empêcher de pousser sa petite comptine, en évoquant  « l’ensoleillement préférentiel des appartements ». Ce n’est pas plus rayonnant !

Par courrier, le Maître d’Ouvrage I3F nous indique avoir conçu son plan de masse, en valorisant l’implantation de ses bâtiments au plus loin des « nuisances acoustiques » du RER et perpendiculaire à la nouvelle voie  afin de diminuer au maximum les « nuisances visuelles » du SIAAP, par des vues directes. Bof, pourquoi pas, mais en termes de risques industriels, I3F peut mieux faire !

A ce stade, tout laisserait à penser qu’il s’agirait: soit d’une méconnaissance du dossier, soit d’un subtil habillage de la vérité ?

En fait, seule, la réponse du SIAAP datée du 18 février 2013, nous semble la plus crédible et digne d’intérêt. En nous indiquant qu’il existe bien dans le cadre des études actualisées de risques industriels environnementaux, liés au fonctionnement des fours de l’usine du SIAAP, un scénario d’explosion. Ici, le SIAAP pointe son doigt sur un vrai problème de sécurité publique. C’est la raison pour laquelle cela a probablement poussé le Maître d’Ouvrage, à orienter les façades vitrées principales face à la Marne.

Finalement, c’est la lettre du Préfet de Seine-Saint-Denis à l’ADIHBH-V, datée du 21 mars 2013, qui lève  toute ambigüité et fait toute la vérité des nuisances, sur ce projet immobilier mitoyen de l’usine du SIAAP, à savoir :

« …..Par lettre du 7 juin 2010, le SIAAP a informé la Préfecture d’un échange de terrain avec la Mairie de Noisy-le-Grand, dans le but d’aménager une voirie desservant le terrain communal situé entre les voies de RER et la station d’épuration dans le cadre d’une construction de logements collectifs. Cette information intervient conformément aux dispositions de l’article R.512-33 du Code de l’Environnement qui prévoit au paragraphe II que « Toute modification apportée par le demandeur à l’installation, à son mode d’utilisation ou à son voisinage, entraînant un changement notable des éléments du dossier de demande d’autorisation doit être portée, avant sa réalisation, à la connaissance du Préfet avec tous les éléments d’appréciation »….

Interrogé sur la modification, l’Unité Territoriale de la Seine-Saint-Denis, Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement et de l’Energie d’Ile-de-France (UT93 DRIEE IDF), a considéré que la cession d’une partie du terrain par le SIAAP et la construction à venir de logements constituent une modification importante du voisinage de l’installation du SIAAP.

Le SIAAP a donc été invité, par lettre du 2 juillet 2012, à présenter l’ensemble des éléments d’appréciation de la modification du voisinage de l’installation, aussi bien sur les aspects liés aux impacts chroniques qu’aux aspects liés aux risques accidentels.

Les aspects chroniques concernent l’impact sanitaire potentiel des installations existantes sur les futures constructions à présence humaine. L’UT 93 DRIEE IDF doit ainsi examiner l’étude d’impact que l’exploitant s’est engagé à lui adresser prochainement. Quant aux aspects liés aux risques accidentels, l’exploitant a fait parvenir en Préfecture, le 12 octobre dernier, une étude de danger qu’il considère avoir établie conformément aux prescriptions de l’Arrêté Ministériel du 29 septembre 2005 et aux textes en vigueur, et qui reste à valider par l’inspection des installations classées…… »

Le 28 mars 2013, le Conseil Municipal doit se secouer !

En décembre 2011, le SIAAP s’était engagé auprès de la ville à réduire les risques directs et irréversibles à l’emprise de l’usine en mettant en œuvre des travaux sur une conduite de gaz, permettant la compatibilité de l’usine avec le projet de logements mitoyens envisagé (Cliquer sur notre billet du 03/03/2013 : Le programme immobilier des Epinettes en question).

Ainsi, l’avenant n°1 à la promesse de vente a été signé le 14 septembre 2012, prorogeant notamment la durée de validité de la promesse jusqu’au 30 avril 2013.

Toutefois, considérant que cette condition suspensive n’a pas été levée dans ce délai, à savoir la justification de l’achèvement des travaux du SIAAP, avec la confirmation qu’à la suite de ces travaux, les terrains objets de la promesse de vente ne soient plus inclus dans le périmètre des effets directs et irréversibles pour l’homme, ni impactés par des dégâts sur les structures des constructions, il est apparu à la commune de Noisy-le-Grand, la nécessité de conclure l’avenant n°2 à la promesse de vente, prévoyant la prorogation du délai de validité de la promesse de vente jusqu’au 30 octobre 2013. C’est l’objet de la délibération n° 46, votée en Conseil Municipal le 28 mars 2013.

Commentaire :

Voici, résumée, l’enquête menée par le Vrai Journal de Noisy-le-Grand, relative aux supposées « nuisances » de l’usine du SIAAP, sur le programme immobilier des Epinettes. Tout le reste ne serait  que fadaises et mystification ? Au diable vert les « nuisances olfactives », « orientations du soleil », « nuisances acoustiques » et  « magnifiques vues » sur les Berges de la Marne, énoncées par les uns et les autres.

En l’espèce, la seule réponse appropriée et incontestable que devaient nous apporter les acteurs impliqués dans cette affaire (Elus et Maître d’Ouvrage), était liée aux risques accidentels, lors d’une éventuelle explosion des fours, c'est-à-dire les conséquences directes et irréversibles pour l’homme (habitants et promeneurs des bords de Marne), et les dégâts causés sur les structures des quatre immeubles. Mais ce n’était pas vendeur !!!

En cette période troublée par les turpitudes d’un Ministre du Gouvernement, sans toutefois créer sur la ville une « haute autorité » chargée de contrôler la communication des élus, ne peut-on pas tout simplement revendiquer à Noisy-le-Grand lors des réunions publiques, un renforcement inéluctable de cette sacro-sainte transparence dont se réclame désormais toute notre classe politique, pour éviter les « couacs » ?

 La transparence absolue est aussi un bon principe démocratique, elle éviterait la désillusion collective, la désinformation des citoyens et le bricolage des effets d’annonce "à la sauvette".

En conclusion, nous sommes toutefois satisfaits d’apprendre que toutes les mesures nécessaires sont prises afin de s’assurer que le SIAAP exploite l’usine de traitement des eaux dans le respect de la réglementation en vigueur, ce qui permettra, nous l’espérons, la construction dans les meilleures conditions de sécurité, de 152 logements sociaux sur le quartier des Epinettes.

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Contributions bibliographiques :

            -     Compte rendu de la réunion du Jury de nez du 14/12/2011.

-        Courrier du SIAAP le 18 février 2013

-        Courrier d’immobilière 3F, le 21 février 2013

-        Courrier du Préfet de Seine-Saint-Denis le 21 mars 2013

            -      À ce jour, pas de réponse du Maire de Noisy-le-Grand