blog Noisy le Grand

LA DIVISION

DES MAISONS

INDIVIDUELLES.

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La densification pavillonnaire  recouvre des pratiques variées. Dans nos billets du 17/11/2013, Cliquer sur : Un nouveau mode de développement urbain et du 24/11/2013, Cliquer sur : Densifier le tissu pavillonnaire nous avons abordé la « division parcellaire » basée sur les expérimentations baptisées BIMBY. La « division interne des maisons individuelles » que nous abordons aujourd’hui est un autre concept de densification dont la pratique est déjà ancienne. Ces deux pratiques sont qualifiées par certains chercheurs de « passagers clandestins » de l’urbanisme, si elles ne sont pas conformes au règlement d’urbanisme et non assumées politiquement à priori par les élus.

L’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (IAU) d’Ile-de-France publie une étude (1) qui analyse les processus de densification résidentielle, notamment dans le tissu pavillonnaire, et les stratégies mises en œuvre par les acteurs locaux vis-à-vis de la densification.

De nombreux acteurs locaux ont exprimé leurs inquiétudes face à l’émergence d’un processus de division « spontanée » du tissu pavillonnaire. Quels volumes représentent-t-il ? Quels logements produits et pour qui ? Comment cette dynamique peut-elle être observée et maîtrisée par les pouvoirs publics ?

Cette étude enregistrée entre 1999 et 2008, montre que dans 62% des communes franciliennes, sur cette période, le parc de logements a augmenté sans aucune croissance de la surface dédiée à l’habitat (3). De même, on observe qu’un logement sur quatre apparu entre 2001 et 2011 était issu de la restructuration du parc existant.

Enjeux et réalité ; une méconnaissance du phénomène !

Cette forme de division pavillonnaire, produite par des processus qui ne s’inscrivent pas toujours dans une volonté politique locale ou dans des actions publiques maîtrisées, reste mal connue et difficilement mesurable, puisque certains logements peuvent être divisés hors de tout cadre légal. Hormis une densification douce accompagnée par des acteurs publics, tel que le laisse prévoir les promoteurs des expérimentations BIMBY, la division sauvage des tissus  pavillonnaires porte le risque de constitution de multiples micro-copropriétés dégradées. Ce phénomène est loin d’être négligeable puisque l’IAU, au travers du fichier logement de la Direction générale des impôts, estime à près de 2.000 le nombre de logements produits chaque année en Ile-de-France par la division de 770 logements individuels, ce qui représente environ 20% des 3.900 pavillons qui disparaissent en moyenne tous les ans.

En termes géographique, la division du tissu pavillonnaire s’observe surtout dans les communes de banlieue populaires bien insérées dans le réseau de transport en commun de l’agglomération.  C’est ainsi en Seine-Saint-Denis que le phénomène apparaît le plus prégnant, avec 1.500 pavillons divisés sur la période 2001-2011, pour un dépa            rtement représentant 19% des maisons divisées, alors qu’il ne représente que 16% du parc disparu en Ile-de-France.

Les logements ainsi produits sont à 68% des appartements  locatifs. Ils s’adressent à des locataires modestes (entre 25 et 45 ans), en début de parcours résidentiel. 81% ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et 49% inférieurs aux plafonds HLM PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), avec un maximum de 62% en Seine-Saint-Denis. La moitié de ces locataires disposent de moins de 23 m²/personne, contre 30 m² pour les propriétaires occupants, et 18% des ménages occupent un logement sur-occupé. Ce taux pouvant aller jusqu’à 30% en Seine-Saint-Denis.

Des diviseurs de pavillons aux logiques variées.

De leur côté, les « diviseurs » obéissent à « une logique de subsistance », avec toutefois des cas de figures variables pour les propriétaires occupants :

-       logique de regroupement familial ; accueil des séniors ou maintien dans les lieux de jeunes adultes (le phénomène Tanguy),

-    logique financière conduisant certains propriétaires occupants à trouver un complément de revenu,

-       logique d’accédants modestes qui trouvent dans la division du pavillon une occasion d’acheter sur un marché tendu, grâce à un complément de revenu locatif de leur bien.

Finalement, pour les propriétaires bailleurs, la division pavillonnaire correspond essentiellement à une logique d’investissement.

Quels enjeux pour les collectivités ?

Ces deux types de densification mêlés risquent de  produire une offre déconnectée des logiques de la planification locale et d’une analyse des capacités des infrastructures de la commune à absorber les besoins de la population En effet, dans ce cas de figure,  ne seraient pas pris en compte les équipements scolaires, la consommation et le traitement des eaux, la gestion des déchets, les aides sociales,…..

C’est particulièrement vrai en ce qui concerne le processus de « densification par division interne des pavillons » lorsque les modifications apportées n’impactent ni les ouvertures extérieures du logement, ni sa surface de plancher. Face à ce phénomène, les communes sont confrontées à la fois à des difficultés de repérage et d’anticipation, mais aussi au manque de cadre juridique pour encadrer ces pratiques.

Face à cela, les collectivités sont prises entre deux écueils : bloquer toute possibilité d’évolution du bâti et tenter d’instituer des cadres plus restrictifs, mais en ignorant les besoins auxquels ces logements répondent, ou tenter d’accompagner ce processus de densification tout en le régulant afin d’éviter le risque de ne pas maîtriser la qualité, et de se retrouver confrontées à des besoins sociaux auxquels elles ne peuvent faire face.

Un amendement au projet de Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) prévoit, s’il est définitivement adopté, d’instaurer une déclaration obligatoire de travaux de division pavillonnaire, ce qui permettrait au Maire d’exercer un contrôle a priori.

Conclusion,

Pour chaque type de densification, l’acceptation et l’appréciation  des bénéfices individuels, doivent s’inscrire dans le cadre d’un projet urbain participatif élaboré par et pour les habitants du quartier et s’accompagner de bénéfices collectifs pour l’ensemble des habitants. Délibérément collective, cette démarche doit être initiée par les élus,  animée et alimentée par une équipe de professionnels aux compétences variées, au travers d’ateliers d’urbanismes.

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Contribution bibliographique :

1-     Note rapide n° 633, octobre 2013 : La division des maisons individuelles au cœur de l’Ile-de-France – IAU Ile-de-France,

2-     Note rapide n° 567, septembre 2011 : Processus et politique de densification de l’habitat en Ile-de-France – IAU Ile-de-France

3- Comprenons le remplacement de logements anciens par des logements plus nombreux mais plus petits, ce qui abouti au final à la même surface habitable.

3^e MARCHE DE NOËL SUR

LA GARENNE

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 Certains connaissent déjà !

Nos amis Nicole et Pierre, membres historiques de l’ADIHBH-V, ont le plaisir de nous annoncer la 3^e Edition du Marché de Noël qu’ils organisent à leur domicile, 38 rue des Aulnettes, sur le quartier de La Garenne à Bry-sur-Marne, le 14 décembre prochain.

Un  Marché de Noël privé, en présence de plusieurs amies exposantes. Convivialité, ambiance  et échanges seront au rendez-vous de cette amicale journée.

Ils espèrent recevoir votre visite et ainsi vous proposer de passer un agréable moment en leur compagnie. Laissons-vous séduire par l’atmosphère intime et chaleureuse de cette rencontre.

N’hésitez pas à faire suivre cette invitation à vos proches.

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ADOPTION DU PROJET DE "MAILLE HORIZON-NORD"

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Le projet d’aménagement du secteur "Maille Horizon-Nord" délimité par la rue des Bas Heurts, la route de Neuilly, le boulevard du Mont d’Est et la rue Georges Méliès, a été adopté le 20 novembre 2013, par délibération du Conseil Municipal.

La mise en œuvre de ce projet est prévue en deux temps. Elle concerne en premier lieu la réalisation des infrastructures routières, des voiries et réseaux divers ainsi que des aménagements publics puis, en second lieu, la construction mixte des îlots avec logements, bureaux et commerces.

La première partie comprend :

- L’aménagement des espaces publics du Grand Balcon :

- la promenade haute,

- la promenade basse, qui accompagne la rue des coteaux,

- la place haute.

- L’aménagement du parc du coteau,

- La requalification des trottoirs Ouest du boulevard du Mont d’Est et de la route de

  Neuilly.

- La création de voies nouvelles :

                   - la rue des coteaux,

                   - le prolongement de l’avenue Montaigne,

                   - les deux venelles du Coteau, qui constituent les dessertes résidentielles

                     des futurs îlots et du parc.

- La requalification de la rue des Bas Heurts et du haut de la rue des Aulnettes.

- La création de l’ensemble des réseaux divers.

« Ainsi, le projet du secteur "Maille Horizon-Nord" permettra de poursuivre le développement du pôle d’affaires du Mont d’Est. En outre, l’aménagement des espaces publics participera à la création d’un nouvel axe structurant Est/Ouest et à l’organisation du tissu urbain, façonnant une nouvelle façade pour Noisy-le-Grand et tissant ainsi des continuités urbaines avec les quartiers environnants.

Ces aménagements permettront également de requalifier cette réserve foncière de 15 ha longtemps abandonnée qui contribue, par sa seule vacance, à l’image dégradée du site et des quartiers environnants.

En conclusion, la création de ces espaces publics, d’un montant estimé aujourd’hui à 30 millions d’euros HT, permettra de :

- Requalifier des terrains en friches,

- Créer une desserte des futurs logements dont la construction est considérée comme prioritaire et urgente, tant par la Commune que par l’Etat et la Région,

- Créer la desserte des futurs immeubles de bureaux dont la création contribuera au rééquilibrage Est/Ouest au sein de la Région Ile-de-France,

- Desservir et mettre en valeur les grands équipements d’excellence que sont le collège et le Lycée International,

- Offrir un parc urbain de qualité aux habitants des quartiers Ouest et des futurs collégiens, lycéens, habitants, salariés de ce site,

- Faire dialoguer le nouveau quartier avec les quartiers existants et créer des liens entre ces quartiers et le reste de la ville,

- Contribuer à la création d’un quartier équitable et durable. »

Déclaration de Marylise Martins –UDI

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Déclarations de Michel Pajon et Michel Miersman

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Déclaration de Véronique Jacquet – Noisy solidaire

Audio

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Informations complémentaires :

1-     Sur observation de l’ADIHBH-V, il est à noter que suite à l’Enquête Publique, l’erreur matérielle suivante a été corrigée au sein de l’Etude d’Impact, à savoir : « Le prolongement de la rue du Regard vers la rue Léon Menu sur la Commune de Bry-sur-Marne a été supprimé du plan figurant en page 237 ».

2-     Dans le cadre de l’aménagement des espaces publics du secteur de « Maille Horizon-Nord », le marché de travaux a été décomposé en quatre lots séparés, et attribué aux Sociétés suivantes :

- lot n°1 : Voirie réseaux divers (VRD) (démolitions, terrassement, fourreaux et câble de terre pour éclairage, mobiliers, VRD). Attribution : Société TOUZET pour un montant de 2.889.643,27 € HT ;

- lot n°2 : Eclairage (mobiliers d’éclairage, câblage électrique, armoire). Attribution : Société INEO, pour un montant de 418.996,20 € HT,

- Lot n°3 : Génie civil, maçonnerie, serrurerie (murs, parements, couvertine, emmarchements, fontainerie). Attribution : Société RAZEL pour un montant de 1.807.535,14 € HT,

- Lot n°4 : Espaces verts (terre végétale, terrassement complémentaire, élagage, plantation, arrosage). Attribution : Société EUROVERT, pour un montant de 472.521,58 € HT.

LES BAS-HEURTS

AU CINEMA !  

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Joey Starr

La Société de productions cinématographiques LGM FILMS a le plaisir de nous annoncer le tournage de son prochain long métrage intitulé à ce jour " 36 heures à tuer " et réalisé par Tristan Aurouet.

Le tournage aura lieu du 9 au 16 décembre 2013 dans le pavillon situé au 47, rue des Aulnettes, appartenant à l’EPF-IdF, en accord avec la Mairie de Noisy-le-Grand. La décoration devrait commencer le 18 novembre.

Selon les informations, le réalisateur de " Narco " dirigera pour son troisième long-métrage Joey Starr, Manu Payet et Alice Belaïdi dans cette comédie policière au scénario encore confidentiel.

Le  talent d’acteur de Joey Starr n’est plus à démontrer, surtout depuis son rôle très émouvant dans Polisse en 2011. Son interprétation de policier au sein de la brigade des mineurs lui avait valu une nomination aux César. Joey Starr retrouvera cet univers mais dans un tout autre registre, celui de la comédie. 

Pour donner la réplique à l'impressionnant ex-leader de NTM, à la voix et à la présence inimitables, Alice Belaïdi, la Sophie déconcertante de la série Working Girls et Manu Payet, vu dans " Nous York " de Géraldine Nakache.

Filmographie de Tristan AUROUET

" Narco " (2003)

Tristan Aurouet (né en 1973) est un réalisateur  et un scénariste de film de nationalité française. Après un court-métrage baptisé " 2 minutes 36 de bonheur ",Tristant Aurouet, avec son comparse Gille Lellouche, réalise de nombreux clips, comme pour Dany Brillant, Pascal Obispo, MC Solaar, NTM, etc. En 2003, il dirige l'un des sketchs de Zéro, un film collectif exclusivement produit par Luc Besson. Un an plus tard, il réalise son premier long-métrage, " Narco " (toujours en compagnie de Gilles Lellouche), pour lequel il réunit une pléiade de grands noms du cinéma français, tels Benoit Poelvoorde, Guillaume Canet, Zabou Breitman, François Berléand ou encore Jean- Pierre Cassel.

Chevauchant avec le petit écran via la série télévisée " Les Lascars ", Tristan Aurouet n'oublie pas pour autant le cinéma puisqu'il tourne " Mineur 27 " en 2011. Dans ce polar noir ayant pour thème central le traumatisme engendré par un pédophile, avec Jean Hugues Anglade, il dirige un casting composé notamment de jeunes comédiens prometteurs : Nassim Si Ahmed, Finnegan Oldfied et Marie Ange Casta (Jadis Noiséenne et sœur de Laetitia) et de son habituel compère Gilles Lellouche.

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UN REMÈDE INNOVANT

POUR DENSIFIER

LE TISSU PAVILLONNAIRE !

Et si la densification de la ville passait par la densification des zones pavillonnaires ? L'idée en revient à deux architectes, Benoit Le Foll et David Miet, passés par le Ministère de l'Ecologie. Leur concept BIMBY, Build in My Back Yard (construire dans mon jardin), repose sur une idée simple, réaliser des logements sur des parcelles déjà construites quitte à « grignoter » sur plusieurs terrains.

Un concept de reconquête de terrains urbanisés au lieu de gagner sur les terrains agricoles qui a du sens en France, où l'on compte 15 millions de maisons individuelles. En 2009, le projet a été sélectionné par l'Agence Nationale de la Recherche (ANR) dans le cadre de son programme ville durable. Soit bien après le projet de ZAC du Clos aux Biches, sur le quartier des Bas-Heurts, à Noisy-le-Grand.

Ce nouveau mode de développement urbain a fait l’objet de notre billet du 17 novembre écoulé   (Cliquer sur : Un nouveau mode de développement urbain). La démarche BIMBY se doit aussi aujourd’hui de susciter les initiatives des habitants et encourager les élus dans l’élaboration de la stratégie de développement urbain de leur commune. Ci-après quelques idées pour convaincre élus et habitants.

Auprès des habitants, une ressource inattendue :

-     Structurer sa parcelle et valoriser son patrimoine,

-     Acheter et diviser un terrain pour en vendre une partie et construire sur l’autre, voire y habiter,

-   S’assurer un complément de revenu en vendant le terrain à bâtir et mobiliser une partie du capital de vente du nouveau terrain pour financer des projets (rembourser un prêt, financer l’aménagement des combles, renouveler sa voiture, assurer les frais d’études de ses enfants,….,

L’occasion d’adapter son logement à ses besoins :

-     Rénover et adapter sa maison pour la retraite,

-   Construire une autre maison plus petite et mieux adaptée à sa condition physique, tout en ne changeant pas de quartier,

-     Diviser son terrain devenu trop difficile à entretenir,

-     Diviser sa parcelle pour y construire une maison de plain-pied,

Participer au développement de sa commune :

-     Etre acteur de l’urbanisme dans sa ville,

-   Permettre aux primo accédants de rester dans le tissu urbain en proposant des terrains plus petits et moins chers,

-    Permettre aux ménages avec enfants de trouver des terrains à bâtir à proximité de leurs lieux de travail, des équipements scolaires et du centre de la commune.

Auprès des élus, répondre aux besoins de leurs administrés :

-     Fabriquer un urbanisme sur mesure et à moindre coût pour la collectivité,

-    Faire profiter les particuliers des gains financiers générés par l’urbanisation et éviter que tous les bénéfices ne reviennent à un unique lotisseur et propriétaire foncier,

-     Enrayer la pression foncière,

-    Permettre aux habitants de changer de domicile sans changer de quartier tout en améliorant leur cadre de vie,

-    Améliorer l’attractivité globale du parc de logements et répondre chaque année à une partie des besoins en logements,

-     Accueillir de nouveaux habitants dans les tissus urbains existants et ainsi continuer à optimiser certains services, crèches, écoles,…en accueillant des populations jeunes,

- Proposer des solutions de logements adaptées aux nouveaux enjeux sociodémographiques comme le vieillissement ou le desserrement des ménages,

Développer un urbanisme plus durable :

-       Promouvoir un développement équilibré de la commune,

-       Limiter la consommation de foncier et préserver les espaces naturels et agricoles,

-       Favoriser le renouvellement urbain,

-       Maîtriser la vitesse de densification,

-      Développer l’offre de logements dans des espaces proches des centres et équipés en réseaux et transports,

-       Construire de la maison individuelle à étalement urbain nul,

-   Fabriquer un urbanisme sur mesure et à moindre coût sans maîtrise foncière publique,

-       Favoriser la mixité sociale,

-       Pratiquer un urbanisme démocratique,

-       Mobiliser la filière locale de construction.

Premiers retours d’expériences : une démarche innovante

de travail avec les habitants.

Tremblay-sur-Mauldre

Cette publication exceptionnelle (cliquer sur : BIMBY, premiers retours d’expériences) restitue les premiers résultats de deux expérimentations concrètes menées au sein du Parc Naturel Régional de la Haute Vallée de Chevreuse, en partenariat avec deux communes pilotes : le Tremblay sur Mauldre – 78490 et les Essarts-le-Roi - 78690. Ainsi :

Joseph Le Foll, Maire du Tremblay sur Mauldre : « Il y a eu bien sûr des inquiétudes au début, mais il s’avère que nous ne nous étions pas donné les moyens d’expliquer la démarche aux habitants. Une fois que les habitants ont compris qu’elle ne visait pas à les contraindre mais à leur offrir des opportunités, un véritable enthousiasme est né. BIMBY repose sur l’initiative volontaire des habitants, dans un cadre défini et maîtrisé par la commune. Tout le monde pourra donc y trouver son intérêt. On a d’abord proposé une réunion publique de présentation de la démarche. Mais l’essentiel, c’est que l’on a invité chaque habitant à venir rencontrer un architecte pendant une heure pour discuter de l’avenir de sa parcelle. Cette démarche a permis aux habitants d’exprimer leurs besoins.

Et c’est en s’appuyant sur ces besoins que la commune va pouvoir justifier la politique qu’elle souhaite mettre en place.

Jacques Bouchet, Maire des Essarts-le-Roi : « Dans le cadre de l’élaboration de notre Plan Local d’Urbanisme, nous réfléchissons à plusieurs pistes pour créer les logements dont nous avons besoin, en évitant le plus possible de s’étendre sur les espaces agricoles et naturels, en cohérence avec notre engagement récent dans le Parc. Les consultations BIMBY avec les habitants ont révélé qu’en favorisant une division parcellaire de qualité, on permettrait la création de petits terrains à bâtir ou de petites maisons en location, pouvant être réalisées dans un tissu urbain déjà équipé et desservi par une gare. Cette offre, aujourd’hui limitée sur la commune, permettrait à de jeunes ménages qui ne le peuvent pas actuellement de venir s’installer aux Essarts. Un autre aspect positif, ce sont les consultations qui permettent d’associer étroitement et de manière constructive des habitants à la réflexion sur le Plan Local d’Urbanisme, en les amenant à s’interroger sur la manière dont leurs projets personnels peuvent répondre aux ambitions et aux besoins de la commune et du territoire. »

David Miet, copilote du projet de recherche BIMBY – Centre d’Etude Technique de l’Equipement d’Ile-de-France : « En interrogeant les habitants de deux communes des Yvelines, qui s’apprêtaient à modifier leurs règles d’urbanisme, nous nous sommes aperçus qu’une grande partie d’entre eux a des projets, des aspirations, des souhaits de transformation de son habitat : les propriétaires de maisons individuelles peuvent libérer de nombreux terrains à bâtir dans des territoires stratégiques pour les communes, si l’on décide de faire l’urbanisme avec eux. ».

A suivre……

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Contribution bibliographique :

-       Préfecture de l’Oise, « Les cahiers de l’Oise » n° 129 Janvier 2013,

-       www.bimby.fr: Premiers retours d’expériences