14 JUIN 2014 :

10^e ANNIVERSAIRE !

" LA FÊTE DES CERISES "

SERA A L’HONNEUR.

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Le projet d’urbanisation de la ZAC dite du « Clos aux Biches », sur le quartier des Bas-Heurts à Noisy-le-Grand a vu le jour en juillet 2004. Selon les stratèges de la Mairie, l’affaire devait être pliée en décembre de la même année. Dix ans après, nous sommes toujours dans la place.

Le 10^e anniversaire de notre Fête des Cerises du 14 juin prochain montrera encore une fois que ce quartier historique de Noisy-le-Grand est bien vivant. Que le mieux vivre ensemble et  la convivialité intergénérationnelle ne sont pas des utopies.

Notre esprit festif vous dévoilera cette année le Groupe Folklorique Portugais. ALEGRIA » de Villiers-sur-Marne (94).

GROUPE FOLKLORIQUE ALEGRIA

ALEGRIA est une Association Folklorique créée le 6 mars 1976. Elle réunit des jeunes filles et des jeunes gens d’origine Portugaise, nés et vivants en France. L’objectif est de faire connaître les traditions et le folklore Portugais, au travers de danses populaires, telle que le Fandango, de musiques (accordéons, triangles, castagnettes et divers instruments typiques) et de chants régionaux.

ALEGRIA s’est déjà produit sur les Bas Heurts en 2010. C’est pour notre plus grand bonheur, que nous allons découvrir son nouveau répertoire lors d’un défilé passage privé des Aulnettes, et sur scène.

Dés à présent, réservez cet après midi à partir de 15h, nous vous attendons avec plaisir…..

Pour la petite (ou la grande) histoire

Déjà dix ans d’un combat acharné, dont il n’est pas inutile en 2014, de rappeler les grands moments:

-    Une manifestation publique à Noisy-le-Grand,

-    Une Enquête publique Préfectorale avec « avis défavorable », et donc une DUP qui ne verra jamais le jour,

-    La réalisation d’un  « projet urbain alternatif », avec un groupe de 14 Etudiants et 2 Professeurs de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris – La Villette ( ENSAPLV),

-    La  ZAC dite du « Clos aux Biches » annulée par le Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise, confirmée par la Cour d’Appel de Versailles,

-   Le  PLU de Noisy-le-Grand qui tombe à l’eau, suite au jugement défavorable du Tribunal Administratif de Montreuil,

-   Sept Recours Contentieux gagnés, devant plusieurs Juridictions Administratives (TGI de Bobigny, TA de Cergy-Pontoise, TA de Montreuil, Cour d’Appel de Versailles),

-   Un procès en correctionnelle pour « diffamation » triomphant, après 7 ans de procédure devant les plus hautes Juridictions Nationales (TGI de Paris, Cour d’Appel de Paris, Cour d’Appel de Rouen, deux Pourvois en Cassation, une QPC devant le Conseil Constitutionnel et enfin la Cour d’Appel de Versailles qui prononce la victoire définitive),

-    Dix Fêtes des Cerises,

     -    Huit Fêtes d’Automne.

Quel travail, mais aussi quel bonheur, grâce à la pugnacité et au soutien de tous les membres de l’ADIHBH-V, d’un grand nombre de Noiséens et de Bryards, et de notre réseau d’Urbanistes, d’Architectes et d’Avocats.

Aujourd’hui, dans le cadre du projet d’aménagement du Grand Ouest Noiséen qui permettra de poursuivre le développement du pôle d’affaires du Mont d’Est, après « Maille Horizon-Nord », la ville relance un projet urbain complémentaire sur le quartier des Bas Heurts, dit du « Clos aux Biches ».

Après toute  cette débauche d’énergie depuis une décennie, l’ADIHBH-V souhaite toujours que ce quartier mute avec la participation active de ses habitants, sans expulsions.

Aussi, sera-t-elle très vigilante sur toutes les initiatives de la commune.

Si tel est le cas et à cette condition, la mutation urbaine du quartier des Bas Heurts relèvera d’un intérêt commun librement  consenti par ses habitants, et non pas imposé par des élus mandatés dans le cadre d’une délégation de pouvoir temporaire.

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C’EST REPARTI

POUR L'AMENAGEMENT

DU QUARTIER

DES BAS HEURTS !

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Après 10 ans de tergiversations stériles et d’aventures juridiques diverses, la commune souhaite poursuivre la mutabilité du quartier des Bas Heurts, dans le cadre du Grand Projet Ouest de la ville (Secteur du Mont d’Est, Maille Horizon-Nord, Clos aux Biches, Lycée Collège International,……).

La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), pourrait être le mode d’aménagement retenu ?

Ce secteur du Clos aux Biches est délimitée de la façon suivante:

-       la route de Neuilly,

-       la rue des Bas Heurts au sud,

-       la rue Pierre Brossolette,

-       la rue des Aulnettes à l’Ouest.

En conséquence, conformément à l’Article L.300.2 du Code de l’Urbanisme, le Conseil municipal de Noisy-le-Grand a fixé les modalités de la concertation associant les habitants ou toutes personnes intéressées, lors de sa séance du 14 avril 2014.

(Nous comprenons, y compris  les habitants limitrophes du quartier de La Garenne, de Bry-sur-Marne).

Cette concertation préalable prendra en compte les objectifs définis dans l’orientation particulière n°2 du PLU, à savoir :

-     la réalisation d’un programme d’environ 1500 logements 
(bizarrement,la délibération n°14/60-2 du 14 avril ne parle que d’un
 programme de logements diversifiés, sans valeur chiffrée (?),

-     la réalisation d’équipements publics répondant aux besoins nouveaux,

-     la réalisation de commerces de proximité,

-     le renforcement d’un maillage de circulation douce, en vue de relier le quartier avec son environnement et en particulier les bords de Marne et le pôle Multimodal du Mont d’Est,

-   l’aménagement d’un jardin public linéaire Nord-Sud en prolongement de celui de Maille Horizon-Nord.

Ainsi, les modalités de la concertation préalable sont définies comme suit :

-   une réunion publique de lancement de la concertation permettant la présentation aux habitants des objectifs principaux de ce projet, le périmètre de réflexion, le périmètre de projet et le dispositif de concertation,

-       l’organisation de réunions thématiques sur les thèmes suivants :

-       le logement et les formes urbaines,

-       l’espace public et les équipements publics,

-       la circulation, les déplacements doux, le stationnement,

-       la qualité de la vie et le développement durable.

Ces réunions thématiques suivront la première réunion publique. Les Conseils de quartier y seront associés (nous pensons en particulier au CCQ Ouest, Bas Heurts, qui est directement impliqué).

-  l’organisation d’une réunion publique finale présentant la synthèse des réflexions issues des réunions thématiques,

-   la réalisation d’une exposition d’une durée minimum d’un mois,

-   la publication d’articles dans le Journal Noisy-Magazine et la diffusion de documents d’information.

Faire le quartier des Bas Heurts avec ses habitants, et surtout pas sans eux !

L’aménagement du quartier des Bas Heurts est perçus depuis 10 ans par ses habitants comme un désagrément voire comme un bouleversement de leur cadre de vie qu’ils ne sont pas prêts à accepter, si une « pseudo concertation» finit à terme par une supercherie.

C'est-à-dire une ZAC généralisée, une DUP et des expulsions. En fait, si tel était le cas, quel serait l’intérêt de concerter aujourd’hui avec ses habitants, si demain, après expulsion, ils ne seront plus les résidents du secteur ?

Cette irruption marquée des habitants pour la « défense » de leur cadre de vie se traduit par la remise en question du "cadre" démocratique qui repose sur le principe de la délégation par les citoyens de leur pouvoir à des élus qui sont mandatés pour réaliser le programme sur la base duquel ils ont été choisis. Désormais, les citoyens contestent un système qui les dessaisit de leur pouvoir. Ils aspirent à être associés plus directement à la définition des politiques locales dès lors qu’elles ont un impact sur leur vie quotidienne. Mais cette irruption vient aussi remettre en question les professionnels de l’urbanisation qui ne peuvent plus opposer leur seule technicité à une supposée incompétence des usagers.

Par ailleurs, notons aussi que « l’intérêt général » ne va plus de soi. Ce n’est pas parce que les individus sont devenus plus égoïstes ou par essence plus imperméables à l’intérêt général ; C’est tout simplement le fait qu’aujourd’hui notre société est marquée par l’hyper-individuation ! En effet, nous observons que l’argument d’autorité de l’intérêt général avancé par l’Etat ou la Région Ile-de-France des 70.000 logts/ an, ou encore de la commune avec 600 logts/an pour justifier d’une densification urbaine démesurée synonyme de « mal vivre », ne suffit plus à le faire accepter socialement sans que les individus concernés n’y retrouvent un intérêt pour eux-mêmes.

Alors, on peut au contraire se féliciter de cette situation et y voir le signe d’un intérêt plus fortement porté au cadre de vie, le symbole d’une avancée de la démocratie dans la mesure ou le citoyen ne s’en laisse plus conter et demande, au titre de son « expertise citoyenne » ou d’usager (1), à avoir voix au chapitre. En 2014, le Maire de Noisy-le-Grand vient enfin de prendre conscience des limites de son modèle urbain de 2004 fondé sur le zoning, qui séparait l’habitat, les bureaux  ou les commerces. Aussi, l’ADIHBH-V ne cesse d’interpeller le Maire et la Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement pour participer aux réunions de travail avec les Cabinets d’Architecture Christian Devillers (2) et Pascale Hennetel, en amont des séances publiques de concertation.  En fait, si tous les Noiséens seront concernés, les habitants du quartier des Bas Heurts sont dès maintenant directement impliqués (3).

Oui, urbaniser le quartier des Bas Heurts aujourd’hui, et contribuer au développement économique de l’Ouest Noiséen, c’est être confronté en permanence à la nécessité d’énoncer en quoi chacun peut trouver, sans expulsions, dans la réalisation de tel équipement public, de telle ou telle création d’emplois  ou de commerces de proximités, un avantage personnel.

A cette condition, sa réalisation sera acceptée, alors que cette dernière s’étalera dans le temps, puisque nous pouvons très bien admettre que la mutation d’un quartier s’opère sur les 15 ou 20 prochaines années. Dans ce cas, cette mutation urbaine relèvera d’un intérêt commun librement  consenti et non pas imposé. 

Réduction du périmètre relatif à l’opération d’aménagement

du secteur de Maille Horizon-Nord.

On "rapetasse" l’Ouest noiséen comme l’on peut.

En effet, la délibération n°14/60-1 du 14 avril 2014 mentionne qu’il apparaît que le périmètre « Mont d’Est-Pierre Brossolette » (boulevard du Mont d’Est au Sud, la limite communale de Bry-sur-Marne à l’Ouest, la rue Pierre Brossolette au Nord, et  la route de Neuilly à l’Est),de la concertation défini par la délibération du 5 juillet 2012, était délimité au-delà de l’opération d’aménagement du secteur dit «  Maille Horizon-Nord ».

    Périmètre « Maille Horizon – Nord » tel que défini maintenant.

La commune reconnaît désormais qu’il se superpose avec le périmètre de l’opération d’aménagement du secteur dit du « Clos aux Biches », et qu’il est opérationnellement distinct de la nouvelle opération du « Clos aux Biches ».

La commune considère que les deux opérations d’aménagement sont donc autonomes. Ainsi, pour régulariser cette situation, la délibération n°14/60-1 réduit son impact d’aménagement au seul secteur dit «Clos aux Biches ».

Périmètre « Clos aux Biches ».

Depuis plusieurs mois, cette acrobatie urbanistique ne nous semble pas la plus opportune en termes de « solidité juridique ». En effet, ce « saucissonnage » des procédures prête le flanc à une incohérence des Etudes d’Impact. L’ADIHBH-V l’avait déjà dénoncé lors de l’Enquête publique de juin-juillet 2013 sur l’aménagement de Maille Horizon-Nord. Mais le Commissaire Enquêteur, décrétant qu’il n’était pas juge et ne voulant pas s’embarrasser avec ce type de considération, avait laissé courir.

Néanmoins, précisons encore une fois, qu’une Etude d’Impact est une étude technique qui vise à apprécier les conséquences de toutes natures, notamment environnementales sur la globalité d'un projet pour tenter d'en limiter, atténuer ou compenser les impacts négatifs. Elle porte sur la description globale du projet, elle analyse l’état initial de la zone susceptible d’être affectée à terme et de son environnement (santé humaine, les nuisances, les transports, le stationnement, l’impact sur la circulation,….).

En «saucissonnant » le périmètre initial « Mont d’Est-Pierre Brossolette », il est évident que chaque Etude d’Impact ne fournira pas d’éléments suffisants pour évaluer l’impact du projet global sur l’augmentation du trafic routier dans un secteur, dont il est par ailleurs admis qu’il est d’ores et déjà très encombré.

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(1)- Lors de la dernière campagne électorale de mars 2014, l’ADIHBH-V a avancé l’idée de la création d’un «Atelier d’Urbanisme » sur la commune comportant les services de l’Urbanisme, des élus, des Architectes, des Paysagistes et des habitants de Noisy-le-Grand. Le candidat Michel Pajon nous a répondu en parlant de la création d’un futur « Comité Stratégique de Développement », intégrant des Citoyens engagés dans le développement de Noisy-le-Grand. Toutes ces initiatives doivent murir, il faut un peu de patience, mais elles sont vraisemblablement porteuses d’espoir.

(2)- Christian DEVILLERS, Architecte et Urbaniste, a contribué à l’aménagement du secteur Maille Horizon-Nord. Il est membre du Comité éditorial de l’Observatoire de la ville. Il suggère dans ce Comité l’instauration de bassins de vie et le développement de la proximité dans les quartiers.

(3)- La nuance entre ces deux verbes transitifs est significative. Exemple : dans la fabrication de la saucisse, le charcutier est concerné, mais le porc est directement impliqué.

QUEL BILAN

POUR CECILE DUFLOT

AU MINISTERE

DU LOGEMENT ?

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Deux lois et puis s’en va. Elle rêvait de marquer d'une troisième loi son action au gouvernement. La nomination de Manuel Valls à Matignon le lundi 31 mars 2014, ne lui en laissera pas le temps. Cinq jours après la publication au Journal officiel de la loi relative à l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), son «grand œuvre», Cécile Duflot, Ministre du logement a confirmé qu'elle ne ferait pas partie de la nouvelle équipe gouvernementale.

Cette décision clôt un passage de près de deux ans à la tête d'un Ministère où Madame Duflot a multiplié décrets, ordonnances et projets de loi afin de réformer et de relancer le secteur du logement et de la construction.

Le premier bilan que l’on peut tirer de la politique du logement de Cécile Duflot est franchement négatif : la construction de logements neufs est retombée à un niveau dramatiquement bas et 2014 sera encore une année médiocre. Baisse des prix, chute des volumes, constructions neuves en berne, fuite des investisseurs…

en cause, la crise, mais aussi le bilan désastreux de la politique du logement menée par la Ministre.

Certains n’aiment pas !!!!....

Il aura fallu moins de deux ans à Cécile Duflot pour se mettre à dos la plupart des professionnels de l’immobilier : « On a tous été les cocus de la Ministre », ironise le Président d’un grand réseau immobilier. Un autre ajoute : « On se fait la bise, mais elle ne m’a jamais écouté.» Un troisième promoteur tranche :«Moi, je ne veux plus la voir, c’est fini entre nous.»

Les derniers chiffres des ventes dans l’ancien et de la construction montrent un marché indéniablement baissier. L’an dernier, dans l’ancien, les prix ont diminué de 2,9 % et le nombre de ventes de 5,1 %. À Paris, la chute du nombre des transactions de 13% est nettement plus marquée. Et les promoteurs ont construit seulement  74.700 logements l’an dernier, un niveau inférieur de 30 % à la moyenne des dix dernières années.

Les deux indicateurs avancés que sont les permis de construire et les mises en chantier ne laissent rien présager de bon. Ils ont chuté respectivement de 22 et 10 % au cours des trois derniers mois. De fait, le Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), craint une année 2014 “catastrophique” : « Avec des perspectives de ventes inférieures à 70 000 logements neufs, le marché se rapproche de ses plus bas niveaux depuis vingt-cinq ans. 2014 s’annonce donc comme une année noire. »

Pour poursuivre dans le pessimisme, les promoteurs s’avouent dans une situation financière délicate.La raison ?

La crise, certes, mais aussi la politique gouvernementale. La Ministre, Cécile Duflot, n’a pas tenu ses promesses envers la profession. Lors d’une conférence de presse en 2012, elle avait assuré qu’il y aurait 10 000 logements de plus par an vendus à des investisseurs. L’an dernier, il y en a eu 20 000 de moins, soit le chiffre le plus bas depuis vingt ans ! Les investisseurs particuliers, qui représentaient jusqu’à 60 % des ventes les meilleures années, tournent le dos aux dispositifs d’incitation fiscale Duflot.

Selon un sondage CSA réalisé en mars 2014, 77 % des Français considèrent que les dispositifs d’incitation fiscale (Duflot, PTZ+, crédit d’impôt,…) ne sont pas des outils “efficaces”. Sur le papier, le “Duflot” permet une réduction d’impôts de 18 % du montant investi dans une double limite de prix (5 500 euros le mètre carré) et de déduction fiscale (300 000 euros par contribuable).

Mais il est contraignant. Le logement doit en effet respecter les normes énergétiques et être loué à des niveaux modestes ; 20 % au-dessous des loyers du marché et les ressources des locataires sont plafonnées.

Le président de Century 21, estime que le dispositif est très mal perçu : «Le marketing est mal maîtrisé ;le dispositif Duflot porterait un autre nom, il serait sûrement mieux accueilli.»

Les professionnels rappellent que le rendement locatif n’a cessé de s’éroder au cours des dernières années. Dans l’ancien, la rentabilité brute d’un appartement atteint 3,9 % à Paris et 4,9 % en province. L’an dernier, les loyers sur la France entière ont progressé de 0,6 %, moins vite que l’inflation. Ils ont même reculé sensiblement pour les petites surfaces. Autant dire que la rentabilité nette, qui tient compte des charges immobilières et taxes diverses, ainsi que du taux d’imposition de chaque propriétaire, est parfois proche de zéro. Comme le rappelle le président de la FNAIM: « une fois les charges déduites, le rendement net souffre de la comparaison avec les placements financiers qui, eux, ne demandent aucun effort de gestion à l’investisseur ».

Il ne faut pas s’étonner du découragement des propriétaires bailleurs. L’encadrement des loyers a été un message très négatif envoyé aux investisseurs. Il faut se souvenir des dégâts provoqués par la loi de 1948.

Le Président-Directeur Général de Nexity rappelle que le marché immobilier s’était alors figé pendant des années. Il craint un effet similaire avec l’encadrement des loyers. Et que dire des conséquences de l’annonce, en 2012, de la réquisition de logements vacants détenus par l’Église et les personnes morales : les propriétaires se sont sentis attaqués dans leur liberté de pouvoir disposer librement de leur bien.

Depuis le vote de l’encadrement des loyers, les bailleurs préfèrent bien souvent vendre leur logement plutôt que de le remettre en location. Les agents immobiliers estiment qu’en deux ans de gouvernement socialiste, 85 000 logements anciens ont disparu du marché de la location.

Une politique de gribouille à l’Assemblée nationale

Si l’on en juge par le dispositif d’encadrement des loyers, mesure phare de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), votée le 20 février 2014, la mesure n’est pas en elle-même absurde. Mais ce n’est pas le bon signal à donner pour inciter les investisseurs institutionnels à revenir dans le secteur du logement locatif, qu’ils ont quitté par manque de rentabilité, et les investisseurs particuliers à y rester.

On comprend bien les raisons pour lesquelles des textes comme celui-là ont été adoptés à l’Assemblée nationale, elles sont purement politiques: il s’agissait de donner satisfaction à la partie de l’électorat de gauche qui pense que les problèmes du logement s’expliquent d’abord par la rapacité des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. 

« C dans l’Air » Yves CALVI, le 09 avril 2014. 

Contributions de Nicolas BOUZOU (Economiste)et Claude Weill (Journaliste au Nouvel Obs)

Et pourtant, certains aiment !!!...

La Ministre du Logement a beaucoup travaillé, mais son action n’a pas porté sur les points qui auraient été le plus à même de redonner confiance aux investisseurs, bien au contraire. Pourtant, beaucoup de professionnels de l’immobilier se montrent plus confiants dans l’avenir que le bilan de Cécile Duflot des deux dernières années ne le laisserait penser.

En fait, tout a commencé le 21 mars 2013 à Alfortville (94), avec le discours prononcé par François Hollande sur le lancement d’un plan d’investissement logement. Ce jour-là, vingt mesures ont été annoncées, qui ont progressivement été mises en place au cours des derniers mois. Ces mesures d’importance inégale n’ont pas toutes convaincu, mais certaines, très attendues, ont été particulièrement appréciées.

Il s’agit par exemple de l’annonce d’un moratoire de deux ans sur les nouvelles normes dont la prolifération est le cauchemar des professionnels; de l’accélération des procédures concernant les contentieux des permis de construire ; de la baisse de la TVA pour le logement social ; de la création d’un statut du logement intermédiaire destiné à permettre l’investissement dans des logements se plaçant entre le secteur privé à loyers libres et le logement social.

Toutefois, précisons que ces nouvelles normes visant à un meilleur accès pour les handicapés, à une meilleure sécurité des bâtiments, à une meilleure isolation phonique ou thermique, etc., répondent au souci légitime d’améliorer le bien-être des habitants. Mais elles sont souvent imposées sans concertation et leur multiplication conduit à renchérir continuellement le coût de la construction.

Bref, toutes les conditions ne sont pas encore réunies pour que la construction de logements atteigne les objectifs affichés. Il s’en faut de beaucoup. Mais les mesures techniques permettant un redémarrage sont prises ou vont l’être.

Les sept ordonnances qui devaient permettre le lancement du plan d’investissement-logement ont été publiées, celle du 19 février 2013 sur le logement intermédiaire étant la dernière. 

Les objectifs seront tenus... en 2022 !

Des décisions devraient être prises assez rapidement. Compte tenu de la longueur de la préparation et de la réalisation des programmes immobiliers, il est certain que le double objectif de 500.000 logements construits et de 500.000 logements rénovés par an ne sera pas atteint en 2017. Mais celui qui effectuera le quinquennat 2017-2022 a toutes les chances de pouvoir présenter un bilan satisfaisant en matière de logement.

Si 2014 s’annonce comme une année noire, à priori, la bataille de 2022 n’est pas encore gagnée. D’ici là, beaucoup d’eau aura coulé sous les ponts.

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Contribution bibliographique :

-        LE MONITEUR.fr, le 01/04/2014, Laurence Franqueville

-        Le Monde, le 01/04/2014, Catherine Rollot

-        Valeurs actuelles, le 04/04/2014, Marie Greef-Madelin 

-        Slate.fr, le 13/03/2014, Gérard Horny

-       « C dans l’Air » - Yves Calvi, le 09/04/2014

  AFFICHAGE SAUVAGE :

LA PROMOTION IMMOBILIERE

DE NOISY-LE-GRAND

 EST CONCERNEE

Les programmes immobiliers de Noisy-le-Grand poussent comme des champignons. Il faut atteindre l’objectif de 600 logts/an pour répondre aux souhaits du Préfet de Seine-Saint–Denis, mentionnés  dans le Contrat de Développement Territorial.

Ceci étant, sur la ville, "la guerre commerciale" fait rage. Aussi, nous constatons avec consternation qu’un grand nombre de panneaux informant de la localisation des bureaux de ventes sont apposés dans tout Noisy-le-Grand. Pire, la Société COGEDIM tague même les trottoirs à l’aide d’un pochoir !

Ces panneaux, qui constituent une publicité au sens de l’article L.581-3 du Code de l’environnement sont placés de façon prolifique sur des panneaux indicateurs ou des candélabres.

Défenseurs de  l’environnement et du cadre de vie des Noiséens, nous ne pouvons que nous opposer à cette pollution visuelle qui est expressément interdite par l’article R.581 du Code de l’environnement sur les installations d’éclairage public ainsi que sur les équipements publics concernant la circulation routière, et autres…..

L’ADIHBH-V n’a pas la mémoire courte. Nous nous rappelons très bien que lors de l’édition de juin 2009 de notre Fête des Cerises, la Police municipale avait rédigé un procès-verbal relatant nos débordements publicitaires uniquement dans le quartier de La Varenne.

Monsieur le Maire nous avait même mis en demeure le 25 juin de supprimer nos affiches et, faute d’exécution rapide, de nous appliquer une astreinte par jour et par affiche.

Depuis, l’ADIHBH-V participe activement à la lutte contre l’affichage sauvage dans le quartier de La Varenne.

En conséquence, comme il ne peut y avoir deux poids et deux mesures, nous souhaitons que les services spécialisés de la commune fassent appliquer la réglementation en vigueur.

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LA TAXE

SUR LA CREATION DE BUREAUX MENACE

LE FINANCEMENT DU FUTUR METRO EXPRESS.

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La future gare de Créteil l’Echat offre un potentiel constructible de 25.000 m².

Résidence étudiante, Logements et Bureaux

Le projet de métro du Grand Paris Express risque de tomber en panne de financement. Une étude de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France (ORIE) émet des doutes sur la « crédibilité » des « prévisions de recettes » du gouvernement.

L'ORIE qui réunit à parité des services de l'Etat, des collectivités locales et des acteurs privés publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif de l'actuelle hausse de la fiscalité immobilière sur le programme de bureaux surtout en grande couronne parisienne. Or la construction du futur réseau de transport dépend de cette taxe stratégique prélevée sur les bureaux en Ile-de-France.

La réforme de la redevance sur les créations de bureau (RCB) votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe selon trois barèmes sur trois zones territoriales. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014, soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le futur métro.

Selon l'étude de l'ORIE, en 2020, le montant de la taxe sur les bureaux dépassera 10% de la valeur immobilière des biens en 2020 dans une quarantaine de villes. Parmi elles figurent Marne-la Vallée, Cergy, Evry, Roissy, Orly ou Saint-Quentin-en-Yvelines. En 2020, le montant de la RCB sera de 215 euros pour 1 m² de bureau pour un prix de vente actuel des bureaux de 300 euros du m².

Des opérations non viables économiquement ! 

Dans de nombreux secteurs périphériques, selon l'ORIE, il existe une déconnexion  entre la réforme fiscale et  la réalité du marché de bureau. La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire stopper la croissance de leur parc, écrit l'ORIE. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour le réseau de transport et les objectifs de croissance en périphérie. 

Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés »,indique l'ORIE. Alors que le futur métro doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l'Ile-de-France, il risque, selon l'ORIE d'entraîner de nouveaux déséquilibres.

En devenant plus accessibles, les villes situées à proximité du réseau espèrent toutes attirer des entreprises. Un grand nombre d'entre elles ont programmé des opérations immobilières autour des futures gares du nouveau métro. Mais cet élan bâtisseur risque de faire long feu car selon l'ORIE le marché ne pourra pas absorber l'offre de bureaux neufs si ceux-ci sont trop chers. Dans un contexte de pénurie de la demande, les investisseurs privilégieront un nombre limité de gares, plutôt proches de la capitale.

Un taux de vacance élevé

L'Ile-de-France compte déjà un taux de vacance du bureau de 7%, un niveau qui n'est ni raisonnable  ni sain, selon l'ORIE. Déjà confrontée à l'obsolescence grandissante de son parc immobilier, la région risque de voir se développer des immeubles en friche qui ne trouveront pas d'acquéreurs, surtout loin de la capitale.

De janvier à fin mars 2014, le volume de l'offre disponible à moins de six mois a poursuivi sa hausse et atteint de nouveaux records sur le marché locatif de bureaux d'Ile-de-France, observe le cabinet Cushman and Wakefield dans son bilan trimestriel du marché français de l'immobilier d'entreprise.

A Paris intra muros, 330.000 m² de bureaux en cours de construction ou de restructuration sont actuellement disponibles. Le taux de vacance s'établit ainsi à 8,3%,  soit 4,43 millions de m² à louer au premier trimestre 2014, une hausse d'un point de pourcentage en un trimestre, due à la livraison de plusieurs grands ensembles tertiaires neufs ou restructurés, et au départ de locataires d'immeubles anciens, plus difficiles à absorber. Ainsi, les surfaces de bureaux vides devraient encore s'accroître au deuxième trimestre, selon l'étude Cushman and Wakefield, en dépit de l’accélération des rythmes de commercialisation.

Pour éviter ces écueils, les grands groupes du bâtiment et de l'immobilier réclament une refonte de la réforme fiscale sur les bureaux. Une mesure d'équité serait d'assoir le financement du Grand Paris davantage sur l'ensemble des bureaux existants, affirme le Directeur général délégué de Nexity.

La Fédération des promoteurs immobiliers d'Ile-de-France plaide pour la suppression de la contribution de la RCB au financement du Grand Paris et préconise le recours au seul emprunt d'Etat. Dans un contexte de crise économique, nous ne pouvons plus être les vaches à lait des grands projets d'infrastructures, assure le Président d’Icade Promotion, sous peine de freiner encore l'économie.

Jusqu'ici, le gouvernement est resté sourd à cette alerte.

Un vrai « casse tête » pour Noisy-le-Grand !

Légitimement, tout le monde a bien compris lors de la campagne électorale de mars dernier, que Michel Pajon souhaite asseoir le développement économique de Noisy-le-Grand et la création d’emploi en construisant 400 à 500.000 m² de bureaux. Alors si pas de bureaux, pas de Métro Express ; et si pas de métro, pas d’entreprise, pas d’emploi.

Ayant bien appréhendé l’enjeu, le Vrai Journal de Noisy-le-Grand interpelle Michel Pajon !

Le jeudi 20 mars, lors de la réunion publique de RASSEMBLEE ON EST + FORT avec Michel PAJON, nous avons posé la question suivante : 

 « Il existe aujourd’hui un Projet de Contrat de Développement Territorial (CDT) entre Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne. Ce projet parle de la construction de 400.000 m² de nouveaux bureaux à Noisy-le-Grand, mais aussi à Champs-sur-Marne.

Or, vous n’ignorez pas que le financement du futur Métro Express se fera en levant un impôt sur la construction de bureaux, c’est ce que nous appelons la taxe RCB, c'est-à-dire la taxe sur la Redevance de Création de Bureau.

Ceci dit, une étude de l'Observatoire régional de l 'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (ORIE) publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif de cette fiscalité immobilière sur les programmes de bureaux surtout, en  couronne parisienne, alors que la construction du futur réseau de transport dépend de cette manne fiscale.

Je me suis laissé dire qu’à Noisy-le-Grand cette taxe était de 240 €/ m² et qu’à Champs-sur-Marne de 80 €/ m² 

Dans l’affirmative, pourquoi existe-t-il une telle divergence ente Noisy-le-Grand et Champs, pour un même CDT ? »

Michel Pajon nous apporte sa vision le 27 mars 2014.

« …Cette situation particulière pour notre CDT Noisy-Champs va provoquer une distorsion entre nos deux collectivités, invitant les investisseurs à construire les bureaux attendus sur Champs-sur-Marne, et non sur Noisy-le-Grand, ce qui est contraire à l’esprit même du CDT.

Nous entendons bien agir auprès des services de l’Etat pour corriger ce qu’il est convenu d’appeler une anomalie sans pour autant, naturellement……………. »

Pour lire l’intégralité du courrier,

 cliquer sur : Réponse de Michel Pajon-le 27/03/2014

Contribution bibliographique :

-        Le Monde.fr , le 06.02.2014 , par Béatrice Jérome.

-        Note de l’ORIE n°31 – février 2014,