Bien que moins forte qu’au 1er trimestre 2023, la hausse des défaillances d’entreprises dépasse les niveaux d’avant pandémie et flirte avec ceux de 2016, également période de crise financière et européenne. Lui aussi concerné par la hausse des défauts, le secteur de la construction connaît une dégradation plus modérée.
D’après le dernier bilan du Cabinet Altares, les défaillances d’entreprises sont à 13.266 procédures ouvertes, entre le 1er avril et le 30 juin 2023. Soit une progression de 35 % par rapport au 2ème trimestre 2023. La hausse est cependant moins forte que celle constatée entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023
Il n’empêche que la France enregistre son plus lourd bilan de 2ème trimestre depuis 2016, où les chiffres atteignaient les 14 000 défaillances et demeurent bien au-delà des niveaux de défauts d’avant crise, note Altares.
Sur un an, les chiffres du 2ème trimestre 2023 dépassent le seuil des 50 000 entreprises défaillantes, proche des chiffres de février 2020, juste avant la pandémie. 55 700 emplois seraient menacés, une limite jusque-là jamais franchie depuis 2014.
Dernières tendances en Ile-de-France
- Pour les bâtiments :
De juin 2022 à mai 2023, le nombre de logements autorisés à la construction en Île-de-France (environ 69 800) a baissé par rapport aux 12 mois précédents (-8,5%), mais de façon moins marquée qu'à l'échelle nationale (-18,3%). Dans le même temps, le nombre de logements mis en chantier diminue également, de 10,8%. Du côté de la commercialisation de logements, cumulées sur 12 mois à la fin du 1 er trimestre, les mises en vente étaient relativement stables en Île-de-France par rapport aux 12 mois précédents (-0,8%, contre -7,4% à l'échelle nationale). S'agissant des locaux, environ 4,5 millions de m2 ont été autorisés en région sur la période juin 2022 - mai 2023, soit une hausse de 6% par rapport aux 12 mois précédents, alors que la tendance est stable au niveau France entière. Dans le même temps, les surfaces mises en chantier diminuaient de 8,5% en Île-de-France (contre -13,4% à l'échelle nationale). Enfin, on notait une relative stabilité de l'activité d'entretien-rénovation en région au 1 er trimestre 2023 par rapport au 1 er trimestre 2022 (-0,2%). Si les carnets de commandes des entreprises sur ce marché restaient bien garnis (12,3 semaines de travail), l'Île-de-France se situait toujours en retrait par rapport aux autres régions françaises
(16,1 semaines en moyenne).
- Pour les travaux publics :
Au 1 er trimestre 2023, le solde d'opinion des chefs d'entreprises de Travaux Publics franciliens sur leur activité était devenu négatif (-41). Il y avait donc davantage d'entreprises considérant que leur activité était en baisse au cours de ce trimestre que d'entreprises estimant que leur activité était en hausse. Ce recul avait été anticipé par les chefs d'entreprises au trimestre précédent. Ces derniers étaient en revanche plus optimistes pour le 2ème trimestre (solde d'opinion à + 13). Les carnets de commandes des entreprises se maintenaient à un niveau élevé. 8,4 mois en moyenne, soit plus qu'à l'échelle nationale (6,3 mois).
- Au niveau des matériaux :
À la fin mai 2023, en cumul sur 12 mois, la production de matériaux de construction en Île-de-France est en baisse par rapport aux 12 mois précédents de 5,9% s'agissant du BPE (contre -7,4% au niveau national) et de 14,8% pour ce qui est des granulats (contre -9,2% à l'échelle nationale).
- Au niveau de l’emploi :
À la fin du 1er trimestre 2023, l'emploi salarié était en légère hausse dans le secteur Construction en Île-de-France par rapport à la même période l'année précédente (+ 1,1 %), avec près de 361 000 salariés recensés.
Le nombre d'intérimaires a, quant à lui, poursuivi sa baisse : en moyenne entre mars et mai 2023, à environ 25 400 intérimaires Construction en équivalent temps plein étaient comptabilisés en région, soit 3,4% de moins par rapport à la même période l'année précédente, un recul plus important que celui enregistré au niveau national (-1,2%).
Avec environ 38 800 demandeurs d'emploi (DEFM de catégorie A) enregistrés, la demande d'emploi dans le secteur Construction en Île-de-France diminuait à nouveau au 1 er trimestre 2023, de 8% par rapport au 1 er trimestre 2022.
- Pour ce qui est de la démographie des entreprises :
À la fin du 1 er trimestre 2023, en cumul sur 12 mois, le nombre d'entreprises créées dans le secteur Construction en Île-de-France était relativement stable par rapport à la même période l'année précédente s'agissant des créations hors micro-entrepreneurs (+0,6%), et en forte hausse s'agissant des seules microentreprises (+36,1 %), soit une hausse de 11,6% tous régimes confondus, supérieure à la moyenne nationale (+3,6%).
Au cours de cette même période, le nombre d’entreprises défaillantes a fortement augmenté +35,8% par rapport aux 12 mois précédents (contre +43,7% au niveau national).
Les principales tendances départementales sur un an *
Il est essentiel que chaque citoyen puisse donner son avis sur sa vision de l'évolution de la Ville et de son quartier pour accompagner un changement inévitable et nécessaire tout en préservant un cadre de vie à visage humain pour tous.
C'est de la responsabilité de chacun !
Chaque quartier est impacté par la qualité de vie du quartier voisin (y compris des quartiers limitrophes hors de la commune...).
Développé à l’initiative de la Mairie, et en lien avec l’aménageur du quartier des Bas-Heurts la SOCAREN et de ses partenaires : le CAUE de Seine-Saint-Denis, CPA-CPS, Coopimmo, et la Coopfoncière. (Voir notre article complet sur le sujet du 3 juin 2023 en cliquant ICI).
Dans un contexte où le marché foncier est tendu, ce projet s’inscrit dans le prolongement de la concertation initiée depuis 2015 à l'échelle du quartier.
Ce sont maintenant les futurs habitants du quartier qui seront associés à la construction du projet des Bas-Heurts. À travers l’habitat participatif les futurs propriétaires auront l’opportunité de participer à la conception et au suivi du chantier de leur résidence avant d’y emménager et de la gérer collectivement.
Ce projet avec des logements qui seront vendus à des prix 30% inférieurs à ceux du marché grâce au dispositif du Bail Réel et Solidaire « BRS » (ou cliquez là).
Il s’agit de produire des logements abordables, dans un contexte où la hausse des taux de crédit exclut près de la moitié des Français de l’achat immobilier .
Pour trouver d'autres information par la municipalité, cliquez ici
Rappel de l'ADIHBH-V
Le partage, ça s'apprend !
Pour notre part, le combat mené pendant toutes ces années pour rester dans notre quartier et nos maisons a permis de souder tous les habitants des Bas-Heurts dans une entraide intergénérationnelle qui perdure.
Mais, pour ce projet, il s'agit maintenant d'arriver à construire volontairement à plusieurs un projet de vie. Non pas commun dans son intégralité, chacun(e) gardant son indépendance chez soi, mais de bien vivre ensemble.
D'où une sélection des dossiers pour les postulant(e)s, pour informer et sonder leur adhésion à un tel projet.
C'est pourquoi il faut bien réfléchir et se faire accompagner dans sa démarche et sa réflexion.
Espérons que cette réunion apportera toute la lumière sur les questions que peuvent se poser les futur(e)s postulant(e)s.
Il faut placer l'humain au centre du projet pour que celui-ci dure dans le temps et soit parfaitement intégré, voire moteur pour le quartier.
Il faut que les personnes se côtoient en amont, une fois leur admissibilité acquise, pour mieux se connaître et forger un projet commun : Priorités, objectifs et points de convergences
Chaque futur(e) habitant(e) doit s'investir sur la durée pour que le projet aboutisse tout en sachant qu'une fois installé(e)s, il va falloir s'organiser pour le quotidien dans les espaces partagés.
C'est une expérience d'avenir qui mérite d'être soigneusement réfléchie.
Aux Docks de Saint-Ouen, dans un vaste quartier d’affaire de 180.000 m², désormais desservi par deux lignes de métro, près de 40 % des mètres carrés de bureaux disponibles sont à louer. Un chiffre énorme qui dit bien les difficultés que traverse l’immobilier tertiaire en Île-de-France.
Les entreprises, qui ont pourtant longtemps été friandes de ces quartiers 100 % bureaux hors de Paris, car deux à trois fois moins chers que ceux de la capitale, les boudent désormais.
La crise sanitaire est passée par là. Elle a complètement rebattu les cartes du marché du bureau. Avec la généralisation du télétravail, et le recours au flex office, organisation sans bureau fixe car l’on compte moins de places que de salariés, les grandes sociétés ont drastiquement réduit leur demande en mètres carrés.
«Les entreprises réduisent massivement les surfaces. Il y a 4,5 millions de mètres carrés de bureaux disponibles immédiatement en Île-de-France», explique le Directeur de l’agence bureaux d’Île-de-France chez Jones Lang La Salle (JLL).
La tendance est à la centralité. Les entreprises préfèrent prendre des bureaux plus petits, mais situés dans Paris intra-muros.
«C’est un mouvement de fond, toutes les grandes entreprises réduisent leurs besoins quand elles déménagent, mentionne le Président de la Société de gestion immobilière Remake AM. Elles prennent des surfaces au moins 30 % inférieures à ce qu’elles louaient avant.»
Transformation
Les quartiers d’affaires périphériques, qui ont vu de nouvelles offres de bureaux sortir de terre ces derniers mois, en font les frais.
«Les zones 100 % bureaux n’attirent plus. Les locataires veulent avoir accès à un centre-ville pour pouvoir faire leurs courses. Et les chefs d’entreprise, qui veulent aujourd’hui faire revenir les salariés dans leurs locaux, sont sensibles à ces demandes», indique le fondateur de La Place de l’immobilier, une start-up de datas immobilières. Conséquence, l’offre disponible grossit à vue d’œil.
«Le taux de vacances sur l’Île-de-France atteint 8 %, ce qui commence à faire beaucoup.
Surtout, ce taux cache de très fortes disparités, avec 2 % dans le quartier central des affaires de Paris, ce qui est vraiment très faible, mais 20 % sur l’ensemble de la première couronne au Nord.»
Car le problème n’est pas cantonné à Saint-Ouen. En périphérie de Paris, à Saint-Denis, Clichy, Courbevoie, La Défense, Montrouge, Malakoff, l’offre de bureaux neufs est abondante, et ces villes souffrent de la même façon
Les détenteurs de ces immeubles qui se retrouvent avec des milliers de mètres carrés à louer n’hésitent pas à faire des ponts d’or aux locataires pour qu’ils reviennent.
«À La Défense, on voit entre trois et quatre mois de franchise par année d’engagement. C’est très important», indique le Directeur de l’immobilier pour la Société de gestion Corum .
Sans que cela soit pour l’instant couronné de succès. Il faut désormais 18 mois au minimum pour retrouver un locataire, quand il en fallait 6 avant la Covid.
Attirer des entreprises
En dépit des difficultés, «pour l’instant, nous essayons de commercialiser la plupart de ces surfaces en bureaux», explique-t-on chez JLL.
Mais il est possible de faire un certain nombre de choses pour attirer des entreprises, à savoir : découper le bâtiment en plus petites surfaces de location, transformer des surfaces de bureaux en parties communes pour offrir plus de services et être plus en phase avec les demandes des utilisateurs. Ainsi les loyers sont compétitifs, et en échange d’un loyer pas cher, je pense que les entreprises sont prêtes à y aller.»
Les besoins des entreprises et leur façon d’occuper des mètres carrés peuvent aussi évoluer. «On n’est pas au bout de l’histoire. Les tendances se contredisent en très peu de temps. On passe du tout télétravail à l’idée qu’il faut faire revenir les collaborateurs au travail. Mais les centres d’affaires, quand ils sont bien desservis en transport, ont leur carte à jouer», indique le Directeur exécutif bureaux Île-de-France chez le broker CBRE.
Pour autant, tous les immeubles de bureaux de la périphérie parisienne ne parviendront pas à trouver des locataires. «Dans un deuxième temps, un investisseur peut envisager une transformation», reconnaît JLL.
Transformation, un mot qui a longtemps fait peur, car les bureaux présentent bien des avantages, c’est à dire rentabilité souvent élevée, facilité de gestion avec seulement quelques locataires, valeur rapidement très importante, ce qui est pratique pour des fonds qui disposent de sommes conséquentes à investir. Alors qu’une transformation, c’est un parcours d’obstacles sur le plan administratif, technique et parfois un coût plus élevé qu’une construction neuve précise le Vrai Journal de Noisy-le-Grand.
Adapter des bureaux en logements
Surtout quand il s’agit d’adapter des bureaux en logements. Cette opération semblant d’autant plus naturelle que la demande de logements est aujourd’hui importante en France, et plus particulièrement dans les zones denses.
«Il y a des localisations encore bien desservies par les transports, pas trop loin des centres économiques et qui peuvent accueillir du résidentiel, détaille le Directeur de Covivio, par exemple à Rueil-Malmaison, Charenton-le-Pont ou Val-de-Fontenay, où nous allons sans doute voir des transformations.».
Mais le logement présente plusieurs difficultés. D’abord technique, car la profondeur d’un immeuble de bureaux est généralement d’une vingtaine de mètres, contre une douzaine de mètres pour du logement.
Ce qui pose des problèmes de lumière naturelle pour certaines pièces.
De plus, les élus locaux, qui accordent le Permis de construire, sont souvent réticents à l’arrivée de nombreux nouveaux habitants car cela nécessite des investissements importants en infrastructures (crèches, écoles, équipements sportifs…).
Conséquence: «Il n’y a pas que le logement classique, les acteurs de l’immobilier regardent beaucoup le logement opéré pour les étudiants, les seniors ou en coliving, mais également l’hôtellerie ou d’autres activités.» Exemple ; un immeuble de bureaux de 6500 m2 vient ainsi d’être transformé en campus et loué intégralement à l’Ecole de commerce Audencia, au pied de la nouvelle station de la ligne 14 à Saint-Ouen, pour 500 étudiants.
À Noisy-le-Grand, une telle opération a également vu le jour.
Ici, sur une surface totale de 31 000m2, ECLA Paris Noisy-le-Grand a réhabilité les anciens locaux du Siège social de Groupama. Elle compte aujourd'hui 708 logements au total, plus de 2 400 m2 d'espaces communs, et propose des hébergements en coliving privatifs ou partagés pour des courts, moyens et longs séjours, depuis le 24 novembre 2022.
Et Noisy-le-Grand dans cette mouvance ?
À notre connaissance, il existe deux programmes de rénovation de bureaux en logements en partenariat avec la filiale d’Action Logement In’li. Soit :
- 1 Av Montaigne, le ‘Central 4’ :
- 57 logements
- 4215 m² d’habitations
- 659 m² de commerces.
- 3 rue de la Closerie :
- 39 logements locatifs intermédiaires (LLI),
- 55 logements Foyers en Co-living,
- 14 logements sociaux,
- 6259 m² d’habitations,
- 200 m² de bureaux,
- 199 m² de commerces.
Aujourd’hui Noisy-le-Grand freine la forte adaptation de bureaux en logements car la Commune souhaite conserver une attractivité forte en bureaux pour relancer la dynamique économique de la Ville. Aussi, est elle en cours de création de bureaux neufs.
Face à l’interrogation du Vrai Journal de Noisy-le-Grand, la Commune argumente en mentionnant que de nombreuses entreprises, dont des Grands comptes occupent des bureaux vétustes et recherchent de nouveaux locaux plus modernes et plus économes. Pour des raisons sociales elles recherchent à Noisy-le-Grand ou aux alentours.
Ainsi, si la Commune ne veut pas voir ces Entreprises partir, il faut leur proposer de nouvelles solutions.
Cette politique peut s’entendre et se comprendre….
Ultérieurement, le sujet de la réhabilitation des bureaux vétustes reviendra d’actualité, conformément au Décret tertiaire de 2022 porté par le Ministre Bruno Le Maire.
Ce décret fixe une obligation principale de réduction de la consommation énergétique des bâtiments existants à usage tertiaire avec un objectif d’au moins 40 % d’ici à 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050.
À ce moment là, il faudra bien encore muter quelques anciens bureaux en logements à Noisy-le-Grand.
Équilibre économique
Une transformation pas si facile, car les contraintes d’un campus sont bien différentes de celles d’un immeuble de bureaux. Le futur passera sans doute souvent par la mixité des usages.
Jusqu’à 6000 ou 7000 m2, il est possible d’envisager une conversion avec un seul usage. Mais c’est beaucoup plus difficile quand les surfaces sont de 30.000 ou 40.000 m2. «Il est possible de conserver une part de bureaux, pour ce qui est jugé absorbable par le marché aujourd’hui, explique-t-on chez JLL. Pour le reste, il faut trouver des usages pertinents sur le reste des surfaces.»
Dernière difficulté, et pas des moindres, trouver un équilibre économique pour le projet. C’est un exercice délicat.
C’est encore plus complexe, évidemment, avec des usages mixtes où chaque activité sera valorisée d’une manière différente, et auprès d’acteurs distincts.
Dans le logement, il peut ainsi y avoir des appartements à la vente, des logements sociaux ou des résidences gérées. Mais il va falloir trouver des locataires pour la partie bureaux, pour les commerces ou les services, comme des salles de sport.
Dans cette équation économique, les pouvoirs publics locaux peuvent apporter une aide. «L’équilibre est plus facile à atteindre en ajoutant quelques étages, ce qui est rendu possible par la loi Elan, ou en transformant des parkings en surface constructible», explique encore un dirigeant de Covivio.
Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand mentionne que dans ce dernier cas d’espèce, si l’on supprime les parkings où vont stationner les résidents ? Sur la voie publique, comme toujours ? Ce ne serait pas une solution satisfaisante !!!….
Ce mouvement de transformation ne va pas s’arrêter immédiatement.
«Demain, se ne sont pas des immeubles, mais des projets d’immeubles qu’il va falloir transformer. Sur toutes les gares du Grand Paris, il y avait beaucoup de projets de bureaux. Je pense qu’il va falloir les faire évoluer vers autre chose.»
Certains commencent également à regarder les évolutions possibles pour les tours de La Défense, si le taux de vacances reste durablement élevé.
______
Contribution bibliographique :
- Le FIGARO, Jorges CARASSO et Emmanuel EGLOFF, le 20 /07/2023
______
In’li : In’li est la filiale du Groupe Action Logement dédiée au logement intermédiaire. Société née en octobre 2017 de la fusion de quatre entités du groupe : OGIF, RRP, SOCALOG et Immobilière ACL-PME. Le patrimoine d'In'li compte plus de 50 000 logements répartis dans les différentes communes franciliennes des zones tendues, faisant d’In’li le leader du logement intermédiaire en Île-de-France. Coliving : Il s'agit d'un grand bâtiment où chaque occupant dispose d'un espace privatif individuel et d'un espace collectif. Un endroit pour vivre et travailler. Pour la partie individuelle (ou privée), chaque locataire dispose d'une chambre, d'un studio ou d'un petit appartement.
En lieu et place d’une réhabilitation, le bailleur social privé Vilogia a fait un projet d’extension de la résidence ARGONNES au 26-28 de la rue du 26 août 1944, à Noisy-le-Grand, soulevant l’incompréhension et l’indignation des habitants et des riverains.
Le bailleur social de droit privé, Vilogia, souhaite étendre la résidence pour construire 18 nouveaux logements, qui s’ajouteront aux 85 existants.
Six blocs de 15 mètres de hauteur environ (cinq niveaux en R+3+attique), dont quatre s’avançant sur la promenade longeant la rue du 26 août 1944, sont prévus.
Certains craignent de se retrouver face à un mur.
« Pour certains locataires, c’est une perte d’ensoleillement, d’autres vont perdre une partie de leurs fenêtres, d’autres leurs jardins… Pour les voisins, c’est aussi une perte d’ensoleillement et une sur-densification du quartier au delà du raisonnable avec, en outre, un taux de 0,5 (moitié moins de places de parking que de logements) pour le stationnement des véhicules »
La plupart des habitants ont découvert, le 23 mai dernier, ce nouveau permis de construire pour l’extension de la résidence.
Les gens ne comprennent pas, car un premier permis avait été annulé et la mairie les aurait assuré que ce projet ne se ferait pas, d’après deux membres du collectif rencontrés.
« Les espaces verts vont être supprimés.
Un arbre centenaire sera abattu.
À l’heure du réchauffement climatique où on parle re-végétaliser ….»
Le collectif s’insurge aussi contre les méthodes de VILOGIA car à aucun moment ils n’ont disent ils été consultés ou informés d’une extension.
Dans le premier permis de construire, le collectif met au jour une fausse déclaration altimétrique, qui contraint le bailleur à le retirer.
Après l’affichage du second permis de construire, le collectif d’habitants a été manifester, lors du conseil municipal du 9 juin, et a obtenu un rendez-vous avec Pascal LAGUILLY, adjoint au maire chargé de l’urbanisme pour une médiation afin de faire annuler le projet.
« La ville n’est pas en manque de logement sociaux et respecte parfaitement la législation » nous a affirmé un riverain.
Pour justifier son projet, VILOGIA signale que « plus de 100 000 ménages sont en attente pour le seul département de Seine-Saint Denis ».
De son côté, la mairie ne s’est pas opposée à la deuxième demande de permis de construire de car il est réglementaire par rapport au PLU (plan Local d’Urbanisme) mais a demandé à VILOGIA de “dédensifier” le projet et aurait proposé de réfléchir à un projet alternatif dans le cadre d’un autre programme immobilier pour qu’il retire son permis de construire.
Ce mardi 18 juillet, d'après le collectif d'habitants, VILOGIA serait toujours en attente d'une proposition de la mairie.
Les habitant veulent le retrait pur et simple du projet et uniquement la réhabilitation nécessaire de l’existant promise.
Riverains des pavillons et locataires de la résidence ont donc décidé, dans un premier temps de faire un recours gracieux(Cliquer ici), déposé le 10 juillet, auprès de Madame le maire.
Avant de passer éventuellement à une action judiciaire en contentieux.
Parallèlement, une pétition manuscrite, a circulé dans le quartier ainsi qu’une pétition en ligne : Cliquer Ici