blog Noisy le Grand

L’ACTIVITÉ DÉGRINGOLE

DANS LA CONSTRUCTION

DES BÂTIMENTS NEUFS.
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Après avoir marqué le pas pendant la période Covid du fait des aides publiques, les défaillances d’entreprises dans le secteur du bâtiment sont reparties à la hausse.

En 2023, elles devraient revenir à leur rythme d’avant la pandémie, a indiqué mardi la Fédération Française du Bâtiment (FFB), qui craint la suppression de 135.000 emplois d’ici 2025 sur un total actuel de 1,73 million d’actifs.

On constate une accélération mortifère des défaillances d’entreprises, ces quelques derniers mois, surtout dans les travaux publics et la promotion immobilière », a indiqué le Président de la FFB.

L’organisme, déjà peu optimiste dernièrement, a récemment revu à la hausse le nombre d’emplois détruits après que le gouvernement a annoncé la fin progressive du dispositif Pinel de soutien à la construction neuve et le resserrement du prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété.

Il faut dire que le logement neuf s’enfonce depuis plusieurs mois dans une crise profonde.

Les ventes aux particuliers ont chuté de 40 % au premier trimestre sur un an, à 111 189 unités, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Un niveau historiquement bas.

La chute est particulièrement brutale (- 52 % au premier trimestre sur un an) pour les ventes aux investisseurs particuliers en dispositif fiscal Pinel ou en location libre. Or le public qui achetait de l’immobilier pour payer moins d’impôts a longtemps été un des moteurs du secteur.

De surcroît, les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels, notamment aux bailleurs HLM, reculent encore de 8 %, après s’être déjà effondrées l’an passé. Ces transactions deviennent anecdotiques. Il faut dire qu’a Noisy-le-Grand, Brigitte MARSIGNY n’a jamais été une adepte de cette stratégie.

Le logement neuf inquiète les professionnels

Plus largement, le logement neuf où l’activité dégringole, inquiète les professionnels. Une tendance que n’arrivent pas à compenser les travaux d’amélioration et d’entretien, qui profitent de l’accroissement des chantiers de rénovation énergétique. À cela s’ajoutent l’envolée du coût des crédits, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie et la multiplication des normes environnementales.

Dans ce contexte, un retour des défaillances n’est pas très surprenant. À la sortie de la crise Covid, certains économistes avaient mis en garde contre la prolifération d’entreprises zombies, ayant pour cause  des structures artificiellement maintenues en vie grâce aux subsides de l’État pendant la pandémie.

Les promoteurs multiplient les remises et les coups de pouces

Jusqu’à 80.000 euros de remise pour un appartement de standing à Boulogne-Billancourt (92) chez BNP Immobilier, 54.000 euros d’aides à l’achat pour un bien à Aubervilliers (93) chez les Nouveaux Constructeurs, 40.000 euros pour les programmes vendus par Coffim, 27.000 euros pour Nexity, toujours en région parisienne.

Les promoteurs à qui il reste des logements sur les bras sortent le grand jeu pour se débarrasser de leurs invendus. Ces offres s’affichent en 4 × 3 dans le métro afin d’attirer l’œil du chaland, faute de clients dans les bulles de ventes. C’est du jamais vu.

Les vendeurs d’immobiliers neufs proposent régulièrement d’offrir les frais de notaire, une cuisine, ou 2000 euros par pièce, pour ne pas payer des sommes aussi élevées.

Quitte à être inventif et à proposer autre chose que des remises, le promoteur Cogedim prend ainsi en charge jusqu’à 600 euros de mensualité de crédit par mois pendant quatre ans. Cela peut représenter jusqu’à 30 % de la mensualité. C’est un vrai gain en pouvoir d’achat, qui peut mettre le pied à l’étrier à certains ménages », explique-t-on chez Cogedim. Dans la même veine, Nexity propose désormais jusqu’à 1500 euros par mois pendant 18 mois.

Résultat, les promoteurs doivent désormais se battre pour vendre, quitte à rogner sur leurs marges. Et ce alors même que celles-ci sont attaquées de partout ; le coût des matériaux, le financement, etc… L’essentiel semble aujourd’hui de rendre solvables les clients fragilisés par la crise du pouvoir d’achat.

Nombreux désistements

Il n’est pas sûr que ces efforts suffisent. La baisse des prix, la prise en charge des frais de notaire ou l’allégement des mensualités se heurtent quoi qu’il arrive au mur du crédit.

La hausse du coût d’un emprunt immobilier, passé pour les taux à 20 ans de 1 % à près de 3,8 % aujourd’hui, mine la capacité d’achat des ménages.

D’autant que, dans le même temps, les prix du neuf sont encore en hausse (+ 4,1 % au niveau national sur un an).

Facteur aggravant, les banques ont fermé les vannes. La production de nouveaux crédits neuf et ancien confondus a chuté de 38,2 % fin mai 2023, en glissement annuel.

Le résultat des premières opérations de promotion ne porte pas à l’optimisme. En février, certains promoteurs ont proposé des rabais de 40.000, 60.000 euros. Il y a eu un effet d’aubaine avec des appels et des réservations. Mais il a été suivi très vite de désistements, faute de crédit. Au final, ces offres ont coûté beaucoup d’argent en frais marketing, car faire de la publicité revient cher, sans obtenir le résultat escompté, dans la plupart des cas..

Faillites en cascade

Inexorablement, malgré les efforts des promoteurs, les annulations de réservations s’envolent. On est à plus de 60 % d’annulation en Île-de-France, rappelle le Directeur du laboratoire de l’immobilier. Un niveau jamais vu. C’est paradoxal, car il y a une crise de la demande, liée au crédit, alors que les clients souhaitent plus que jamais acheter.

Lorsque les réservations n’atteignent pas les 50 %, le programme de construction doit être abandonné. Un scénario auquel se préparent de nombreux promoteurs.

Cette situation, si elle se prolonge, risque de mettre certains professionnels à terre. C’est déjà le cas pour certains : pas moins de 696 entreprises de construction et 111 Promoteurs immobiliers ont fait faillite ou ont été placés en redressement judiciaire sur la période allant d’avril 2022 à mai 2023, selon le Cabinet de conseil spécialisé Altares.

À court terme, CDC Habitat et Action logement vont être mis à contribution pour acheter aux promoteurs 50.000 logements (17.000 pour le premier et 30.000 pour le second). De quoi leur offrir un bol d’air. Mais les négociations s’annoncent ardues. Les prix d’achat proposés sont bas, raconte un promoteur. Ce n’est pas un cadeau. On parle de prix inférieurs de 15 % à 25 % à ceux proposés au grand public. À ce tarif-là, les rabais offerts en ce moment aux particuliers, lorsqu’ils peuvent être financés, sont peut-être une solution moins coûteuse.

Quel impact pour Noisy-le-Grand ?

Il est vraisemblable que Noisy-le-Grand ne devrait pas échapper à ce phénomène Déjà nous constatons des chantiers qui tardent à démarrer sur la ZAC des Bas-Heurts, alors que les Permis de construire sont affichés depuis plusieurs mois.

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Contribution bibliographique :
-       Le FIGARO du 04 /07/2023, Thomas ENGRAND
-       Le FIGARO du 07/07/2023, Jorge CARASSO
 

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LE BOIS LOUIS LUMIÈRE

TOUJOURS EN SURSIS

Pour sensibiliser la population et faire découvrir ce lieu méconnu des noiséens, le collectif de défense du bois Louis LUMIÈRE organise une visite ce samedi 8 juillet.

Vous pouvez aussi relire notre article du 25 janvier 2023 en cliquant ici

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UN HABITAT PARTICIPATIF

AUX BAS-HEURTS

Après avoir repris les propositions de l'ADIHBH-V, sur la base des travaux commandés au cabinet ASPHALT par l'association, pour le cahier des charges de la ZAC des Bats-Heurts, la Municipalité innove encore.

Après la planification "en dentelle" des futurs aménagements, respectant les habitats existants et les habitants du quartier (concertations avant et pendant les choix des projets des différents lots concernés), en rupture avec les pratiques antérieures, la Municipalité innove encore en testant sur un lot "l'Habitat Participatif".

Ce type de formule permet à un groupe de futurs habitants de participer à la conception et au mode de fonctionnement de leur habitat. Aussi bien pour la partie privée dans la conception que pour la gestion des espaces collectifs.
Il peut être, par exemple, envisagé des salles communes, une buanderie partagée ou autres réalisations....

Tout cela, en lien avec un organisme, le CpaCps (cliquer ici), qui accompagne les futurs acquéreurs ou acquéreuses dans la réalisation de ce projet innovant et le Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement du département ( cliquer ici c a.u.e. 93).

La gestion foncière sera assurée par coopimmo (cliquer ici)

Pour accéder à la brochure, cliquer Ici

Les appartements seront vendus sous le régime du Bail Réel et Solidaire (BRS) (ou cliquez là).

Voir aussi notre article du 21 janvier 2021 en cliquant Ici

Les prochains rendez vous pour se renseigner :

Samedi 10 juin à partir de 14H30

À la fête du quartier de La Varenne

Samedi 17 juin à partir de 14H30

Au festival "Regard neuf 3" au Pavé Neuf

Jeudi 29 juin à 19H30

Réunion publique à l'Hôtel de Ville

Note de l'ADIHBH-V

Le partage, ça s'apprend !

Pour notre part, le combat mené pendant toutes ces années pour rester dans notre quartier et nos maisons a permis de souder tous les habitants des Bas-Heurts dans une entraide intergénérationnelle qui perdure.

Mais, pour ce projet,  il s'agit maintenant d'arriver à construire volontairement à plusieurs un projet de vie. Non pas commun dans son intégralité, chacun(e) gardant son indépendance chez soi, mais de bien vivre ensemble.

D'où une sélection des dossiers pour les postulant(e)s, après avoir discuté avec eux et sondé leur adhésion à un tel projet.

C'est pourquoi il faut bien réfléchir et se faire accompagner dans sa démarche et sa réflexion.

C'est aussi pourquoi la ville a fait appel à l'organisme CpaCps pour accompagner les candidat(e)s à l'accession à la propriété.

Il faut placer l'humain au centre du projet pour que celui-ci dure dans le temps et soit parfaitement intégré, voire moteur pour le quartier.

Il faut que les personnes se côtoient en amont, une fois leur admissibilité acquise, pour mieux se connaître et forger un projet commun : Priorités, objectifs et points de convergences

Chaque futur habitant doit s'investir sur la durée pour que le projet aboutisse tout en sachant qu'une fois installé(e)s, il va falloir s'organiser pour le quotidien dans les espaces partagés.

C'est une expérience d'avenir qui mérite d'être soigneusement réfléchie.

Pour aller plus loin...

- Magazine "Les 4 saisons" N° 256 de septembre - octobre 2022 Excellent reportage de Stéphane PERRAUD

- Les clés de l'habitat participatif d'Audrey GICQUEL édition Yves MICHEL

- Petit manuel de l'habitat participatif de Samuel LANOË, édition du Commun

Ainsi que les sites internet :

habitatparticipatif-france.fr

habitatetpartage.fr

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PREMIERS COUPS DE PIOCHE

SUR LA ZAC DES BAS-HEURTS

Le journal municipal en parle ...

Pour la première fois, une « Charte chantier à faibles nuisances » mise en place par l’Aménageur SOCAREN à Noisy-le-Grand sur la ZAC des Bas-Heurts.

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Pour lire la charte, cliquer ci-dessous

Toutes les entreprises qui interviendront sur la ZAC des Bas-Heurts devront prendre connaissance de cette charte et la signer.

Le référent chantier de l’Aménageur SOCAREN devra s’assurer du respect des prescriptions énoncées dans la charte à tous les stades de l’avancement du chantier, et de la bonne tenue de celui-ci (stockage, nettoyage, évacuation des déchets, etc…) tout au long des travaux.

Le référent chantier de la SOCAREN sera l’interlocuteur privilégié des entreprises et du Coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé) du chantier ATLAND, pour tout ce qui touche à la gestion environnementale de la sécurité du chantier

En cas de manquement aux obligations énoncées dans cette charte, les entreprises acceptent le principe de l'action correctrice immédiate et à leurs frais.

En cas de manquements répétitifs, les entreprises concernées s'exposent à l'application des pénalités financières ou retenues consécutives à leurs carences.

Ceci dit, nous constatons que les Entreprises de BTP font trop souvent n’importe quoi sur les chantiers de Noisy-le-Grand, sans un sévère contrôle et des sanctions des services de la Ville. Dans le cas d’espèce du chantier ATLAND (lot M1 des Bas-Heurts) il en fut autrement. L’ADIHBH-V est intervenue auprès de la SOCAREN pour faire remonter des disfonctionnements dès le démarrage du chantier. Ainsi, ce Maitre d’Ouvrage ATLAND n’a pas fait respecter par son Entreprise de travaux l’ensemble de ses obligations à la fois réglementaires (Clôtures totales du chantier, aire de lavage décrotteur des roues de camion en sortie de chantier, affichage réglementaire des intervenants, etc..) et contractuelles (respect de la charte chantier faible nuisance).

En conséquence l’Aménageur SOCAREN, dès la semaine n°8, a procédé à une injonction au promoteur de se mettre en conformité. Injonction réitérée le 03 mars écoulé avec la mise en application des pénalités journalières prévues à la charte chantier. Depuis, les choses se sont régularisées. Merci, très bonne réactivité de la SOCAREN. Un exemple à suivre pour les services de la Ville.

Contribution bibliographie : WWW.NOISYLEGRAND.FR – NOISY mag, n° 276 – Avril 2021

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LES BAS-HEURTS

À NOISY-LE-GRAND :

LA COHABITATION

ENTRE PAVILLONS ET

GRANDS ENSEMBLES

SE DESSINE.

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Située à l’Ouest de Noisy-le-Grand, à la lisière de Bry-sur-Marne, la ZAC des Bas-Heurts commence à sortir de terre, après de longues années de disputes et un compromis pour maintenir la moitié des pavillons historiques. Ce quartier labellisé « Quartier Durable Francilien » donnera ses premières pousses en 2024.

Pour lire la suite de cet article de CITOYENS.COM cliquer sur : https://94.citoyens.com/2023/noisy-le-grand-la-transformation-des-bas-heurts-labellisee-quartier-durable-francilien,25-04-2023.html

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Remerciements : L’ADIHBH-V exprime toute sa gratitude à Cécile DUBOIS, Rédactrice en Chef de Citoyen.com pour nous avoir autorisé à publier cet article moyennant un lien sur le site Citoyens.com. Tous nos remerciements également à Charles HENRY, Journaliste.

Citoyens.com est un quotidien en ligne indépendant consacré à l'actualité du Val-de-Marne, de Seine-Saint-Denis et du Grand Paris. Ni élitiste, ni sensationnel, il propose des reportages et enquêtes sur tous les sujets, politiques, économiques, sociaux, culturels, initiatives citoyennes... pour donner à voir et à comprendre la vie et les problématiques des habitants. Citoyens.com fonctionne par abonnement.

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