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L’AMÉNAGEMENT

DE LA  ZAC DES BAS-HEURTS

MONTE EN PUISSANCE
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Depuis quelques semaines les travaux d’aménagement de la ZAC des Bas-Heurts s’intensifient occasionnant de nombreuses perturbations sur le quartier, tout particulièrement sur la rue des Aulnettes, et la rue Daniel Perdrigé.

Malheureusement il faudra prendre son mal en patience car ça va durer plusieurs mois, voire plusieurs années. La SOCAREN fait tout son possible pour minimiser les désagréments, mais l’organisation de l’accès des camions sur chaque chantier est complexe.

Le stationnement des riverains sur la rue des Aulnettes sera, selon l’ADIHBH-V, fortement déconseillé.

Ainsi, le vendredi 25 novembre 2022, la SOCAREN a organisé une réunion avec les membres de notre Association pour nous présenter un plan de phasage des travaux pour les prochains mois à venir.

Phasage des travaux

Lot M1 – ATLAND, 110 logements, Livraison : 1er trimestre 2024

Actuellement le chantier est stoppé. Problème d’approvisionnent des fenêtres. Changement de Menuiserie, pas de PVC, du Bois et/ou de l’Aluminium,

Lot M1 – ATLAND – 110 logements

Lot M2-1 – LEGENDRE – 73 logements, Livraison : 3ème trimestre 2025, le Permis de Construire est déposé mais non validé. Prise en comptes des observations des riverains.

Lot M2-2 & M2-3 – PITCH & SEQENS – 41 logements & 62 logements – Dépôt du Permis de construire en fin d’année 2022. Prise en compte des observations des riverains

M3-1 – CDC HABITAT (Bailleur social) et SEQENS – 50 logements sociaux – 100% passif. Jury du 15 novembre 2022.

M3-2 – EMERIGE– 123 logements -Livraison : 3ème trimestre 2025 – Permis de construire accordé et affiché, N° PC 093051 22 C0054. Prise en compte des observations des riverains.

Lot M3.2 – EMERIGE – 123 logts

M4 – BREMOND – 36 logements & 2 pavillons – R+1+C – Livraison : 1er trimestre 2024
 

Lot M1 – Groupe BREMOND – 36 logts et 2 pavillons

 
Encore en développement
 

M5 – 90 logements– 10 logements annexes – EPADH médicalisé
M6-1 – 80 logements – Résidence Séniors – 50% sociaux, 50% libre
M6-2 – 35 logements
M7 – 72 logements – Mixte. Ce lot sera la variable d’ajustement afin de respecter les 900 logements sur la ZAC.

Labels

À ce jour 2 programmes sont labelisés QDH (Quartier Durable Francilien), porté par EKOPOLIS. Label qui porte sur : Conception, Chantiers, Fonctionnement. Démarche existante depuis 2017. Il s’agit de :
-       BREMOND
-       PITCH Promotion

Pour plus de détail sur le concept EKOPOLIS, consulter notre billet du 25 juin 2022. Cliquer sur : La démarche « Quartier Durable Francilien » engagée sur les Bas-Heurts.

Enfouissement des réseaux

Sur la rue Perdrigé, le SIGEIF poursuit ses travaux d’enfouissement de réseaux BT et Télécom  (travaux qui devaient se terminer le 7 octobre, mais ils ont pris du retard…) Il réalise les raccordements des riverains et dépose les mats.

Ensuite à partir du 10 octobre, ENEDIS réalisera une tranchée pour le passage d’un câble haute tension.

Sur les terrains à l’angle des rue Perdrigé / Aulnettes, c’est la base vie du chantier VRD qui s’installe pour les travaux d’aménagement. Il était prévu qu’on abatte le saule qui n’était pas en très grande forme et qui, dans tous les cas, se retrouvait au milieu du futur trottoir.
 

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LES TAUX D’INTÉRÊT

AUGMENTENT,

LE MARCHÉ  IMMOBILIER

EST BOUSCULÉ !
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La hausse des taux a fait grimper le coût du crédit à l’habitat. Il faut compter près de 2% en moyenne pour un emprunt sur 20 ans.

Le plafond de l’usure (1) a été relevé le 1er octobre 2022. Mais à cause de la poussée fulgurante des taux, certains ménages ne pourront plus acheter.

Les Français qui ont un projet immobilier en cours peuvent souffler. Ils vont profiter d’un bol d’air pour l’obtention de leur crédit immobilier.

Tout du moins ceux actuellement bloqués par le plafond de l’usure, ce seuil réglementaire qui fixe le taux maximal tout compris (crédit + assurances + frais divers) ne pouvant être dépassé. Le 1er octobre, ce plafond est passé à 3,05% pour les crédits d’une durée de plus de 20 ans, contre 2,57% jusqu’alors.

C’est une bonne nouvelle. En effet depuis plusieurs semaines, les dossiers en attente de traitement se sont accumulés. Depuis le printemps, le taux d’usure, même s’il est actualisé tous les trois mois, est systématiquement pris de court par la hausse des barèmes des banques, lui-même lié à la remontée des taux d’intérêts.

À cela viennent s’ajouter des conditions d’accès au crédit plus strictes. Les banques doivent désormais limiter l’endettement de leurs clients sous peine de sanctions.

Les prêts ne peuvent plus dépasser 25 ans et les mensualités ne peuvent plus aller au-delà de 35% des revenus. Les clients les plus touchés restent les quinquagénaires, pénalisés par des coûts d’assurances élevés, ou les primo-accédants qui ont peu d’apports et payent leur crédit plus cher.

Pour ceux qui sont en attente de la validation de leur emprunt par la banque, et dont le dossier est correct, le relèvement du taux d’usure du 1er octobre 2022 a été un soulagement. En effet, cette limite ne sera plus bloquante. Mais pour combien de temps ? Sans parler des inquiétudes sur l’inflation qui poussent les taux de marché à la hausse.

Ce mouvement va avoir deux conséquences. Assez rapidement le plafond de l’usure va être rattrapé par la hausse des taux d’emprunts immobiliers. Dans un mois, on reviendra à la situation connue avant l’été, avec de nouveau de nombreux dossiers bloqués par le taux d’usure.

Surtout cette hausse des taux des crédits à l’habitat est une mauvaise nouvelle pour le marché de l’immobilier, car c’est l’emprunt qui permet de boucler le financement de l’achat d’un bien. Ceux qui acquièrent un logement pour la première fois et ont donc un apport limité, sont particulièrement menacés par ce renchérissement du crédit.

Déjà depuis l’été, la plupart des agences constatent un net ralentissement avec davantage de logements à vendre, des délais plus longs et des négociations de prix.

Le réveil est dur pour ces professionnels dopés aux crédits pas chers. Les mauvais signaux s’accumulent. Selon le baromètre LPI – se loger, le nombre de logements vendus de juin à août 2022 est en recul de 17,5% par rapport à la même période de l’an dernier.

Les rabais sont désormais de presque 6% par rapport aux prix affichés.

Malgré tout, sur un an, les prix restent orientés à la hausse de + 2,1%.

Pour l’avenir, les agences craignent que les acheteurs soient davantage attentistes, en attente d’une baisse franche des prix, ce qui n’est pas toujours la bonne stratégie, si les taux du crédit continuent de monter.

Dans ce contexte, des baisses de prix semblent inévitables dans l’immobilier, mais elles devraient rester mesurées. En effet, la pierre reste malgré tout une valeur refuge, surtout en ces temps d’inflation.

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(1)   - Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt.

Ceci concerne les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales. Le taux d’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».

Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt. 

Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Il comprend notamment :
·       Le taux d’intérêt nominal (taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt),

Et, lorsque ces éléments constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées,
·       Les frais de dossier,
·       Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt (exemple : courtier),
·       Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires

Si, au moment où le prêt vous est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire.

Il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

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Contribution bibliographique : Le FIGARO Immobilier, Jorge CARASSO, le 30 septembre 2022

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OCTOBRE 2022 :

PRIX DU M² DE L’IMMOBILIER

À NOISY-LE-GRAND !
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Projet EMERIGE - Bas Heurts - Mot M3-2

Évolution du prix du m² ancien à Noisy-le-Grand

Prix bas : 3 164 €/m2
Prix médian : 4 761 €/ m2
Prix haut : 6 036 €/ m2
+4 % : sur 1 an
+30 % : sur 5 ans

Prix du m² ancien par nombre de pièces

Évolution du prix du m² neuf à Noisy-le-Grand

Prix bas : 4 010 €/ m2
Prix médian : 5 172 €/ m2
Prix haut : 6 352 €/ m2
+4 % : sur 1 an
+26 % : sur 5 ans

Prix du m² neuf par nombre de pièces

Évolution du prix des maisons à Noisy-le-Grand

Prix bas : 3 420 €/ m2
Prix médian : 4 488 €/ m2
Prix haut : 5 874 €/ m2
+4 % : sur 1 an
+26 % : sur 5 ans

Prix d'une maison par nombre de pièces
 

Évolution du prix des appartements à Noisy-le-Grand
 
Prix bas : 3 364 €/ m2
Prix médian : 5 053 €/ m2
Prix haut : 6 204 €/ m2
5 053 €/ m2 :: (prix médian)
+5 % : : sur 1 an
+32 % : : sur 5 ans
 
Prix d'un appartement par nombre de pièces
 

Délais de vente à Noisy-le-Grand

En moyenne, un bien immobilier à Noisy-le-Grand est vendu au bout de 58 jours.

Délais de vente d'une maison à Noisy-le-Grand
 

Délais de vente d'un appartement à Noisy-le-Grand
 

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Contribution bibliographique : Le FIGARO –https://immobilier.lefigaro.fr – 01/10/2022
 

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LA CIRCULATION

DE LA RUE DES AULNETTES

EN QUESTION
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 Courrier d’Antoine PIROLLI

 
Commentaire de l’ADIHBH-V

La rue des Aulnettes, limitrophe entre Noisy-le-Grand et Bry-sur-Marne doit être réaménagée dans le cadre de l’opération ZAC des Bas-Heurts.
Sur ce secteur la problématique de circulation est une véritable préoccupation pour les riverains (Flux, vitesse, stationnement, etc…).
 
Évidemment ce sujet doit être partagé entre les Services Techniques de Noisy et de Bry.

Ainsi, contrairement aux propos du Maire de Bry-sur-Marne dans son courrier aux Bryards du 14 avril écoulé, mentionnant que sa Ville ignore encore les implications de ce projet urbain des Bas-Heurts sur le quartier de la Garenne, Antoine PIROLLI, Conseiller municipal Délégué auprès du Maire de Noisy-le-Grand mentionne au   Président de l’ADIHBH-V dans son courrier du 03 juin 2022 que dans cette dernière année pas moins de quatre réunions ont eu lieu avec les Services de Bry.
Manifestement, nous avons une vision différente !!!....
 
Dans sa dernière réunion en date du 09 mai 2022, il aurait été acté que la rue des Aulnettes serait toujours maintenue à double sens avec des étranglements pour limiter la vitesse.

Ce n’est pas la vision de l’ADIHBH-V car cette rue des Aulnettes est aujourd’hui une voie de dérivation intensive pour les véhicules en provenance de Neuilly-sur-Marne et ailleurs pour rejoindre l’autoroute A4 à la fourchette de Champigny. En conséquence, si la vitesse sera peut-être maîtrisée, le flux de circulation restera identique.
 
Si la Ville de Bry a approuvé cette proposition, quid de la rue François de Troy ou là aussi la circulation à double sens entre les voitures en stationnement est un véritable sketch ?

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LA DÉMARCHE

« QUARTIER DURABLE

FRANCILIEN »

EST ENGAGÉE

SUR LES BAS -HEURTS
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Portée par l’Association EKOPOLIS, cette démarche consiste à évaluer, challenger et accompagner les opérations de construction et de réhabilitation durables en Île-de-France.
 
Laurent FORET, Directeur de la SOCAREN, s’est fortement mobilisé pour faire de l’opération d’aménagement des Bas-Heurts l’un des 1ers QUARTIERS DURABLES FRANCILIENS (QDF).
 
Une étude d’opportunité a été réalisée pour s’assurer de la faisabilité de la démarche compte tenu de l’état d’avancement de l’opération, la stratégie menée en matière de développement durable ainsi que les marges de manoeuvre identifiées au regard des prérequis exigés par EKOPOLIS.
 
Dorénavant, l’ensemble des programmes développés aux Bas-Heurts s’inscrivent dans la démarche QDF. Parmi les 4 lots d’ores et déjà commercialisés, 2 lots se sont engagés à leur initiative dans cette démarche.

À ce titre, l’entreprise BRÉMOND a obtenu le niveau BRONZE (pour la phase conception) sur le lot M4 du Passage de Aulnettes. PITCH/SEQUENS et EMERIGE devraient suivrent sur les lots respectivement M2.2/M2.3 et M3.2.
 
La démarche QDF, une alternative aux labels institutionnels !
 
 

 
 
L’intelligence collective pour mieux bâtir et aménager.
 
Cliquer sur : https://www.ekopolis.fr/batiments-durables-franciliens

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Remerciements : Toute notre gratitude à Laurent FORET, Directeur de la SOCAREN, pour avoir informé l’ADIHBH-V de sa démarche QFD.
 
 

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