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RENAISSANCE

EN FAVEUR DU

PAVILLON DE BANLIEUE
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Le pavillon de banlieue a été décrié et dédaigné ces dernières années ! Avec ses Vélux™ et ses chiens-assis en toiture, sa descente de garage, son sous-sol et sa haie de thuyas, le pavillon n’avait plus la cote de ses débuts, lorsqu’il sortait de terre par grappes et permettait aux couples de la classe moyenne d’accéder à la propriété. Les familles qui emménageaient à Noisy-le-Grand, en Seine-et-Marne ou dans le Val - d’Oise, posaient leurs cartons dans plus grand, installaient les enfants à l’étage, fixaient un barbecue sur la terrasse et accrochaient une balançoire dans le jardin pour savourer.
 
Au modèle maison avec jardin ont progressivement été associés les attributs de la vie périurbaine : voiture, centre commercial périphérique, chacun chez soi accompagné de l’inexorable grignotage des terres agricoles. Soit l’inverse du modèle d’urbanisme vertueux prôné aujourd’hui. Mais voilà que le pavillon connaît un retour en grâce. Cette nouvelle aura n’est pas seulement liée à l’essor du Télétravail Post-Covid et aux Cadres qui se connectent sous le cerisier.
 
Si on en croit l’étude de l’Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) publiée le 21 juin écoulé, mais aussi les constats de Jean-Laurent CASSELY (Journaliste, Essayiste et Spécialiste des questions urbaines) et auteur avec Jérôme FOURQUET (Analyste politique) de "La France sous nos yeux", ou encore les élus des communes concernées, face au réchauffement climatique et à la crise du logement, le pavillonnaire n’est plus considéré comme un problème, il devient une solution. Le gisement foncier est immense, les jardins sont autant d’îlots de fraîcheur et de réserve de biodiversité à préserver.  
 
 
S’il faut une preuve de cette lune de miel entre les Architectes, les Urbanistes et les Pavillons, c’est peut-être la tenue de ce colloque organisé à Paris ce même 21 Juin 2023 pour accompagner la publication de l’étude de l’APUR et qui a fait salle comble.
 
Depuis une vingtaine d’années, les 4.000 de la Courneuve, les copropriétés dégradées de Clichy-Montfermeil, sans parler du Pavé neuf de Noisy-le-Grand ; ces grands ensembles tenaient le haut de l’affiche. Par ailleurs, la pierre meulière de Chelles en Seine-et-Marne n’intéressait aucun acquéreur. Aujourd’hui, les ‘Gilets jaunes’ et la crise du Covid-19 sont venus couronner un lent basculement de la hiérarchie des territoires. On est passé d’une France moche a une période ou tout le monde se met à rêver du pavillon, observe Jean-Laurent CASSELY.
 
L’APUR recense 416.500 pavillons dans le Grand Paris, ce qui fait de la Métropole Francilienne la plus grande ville pavillonnaire de France. (L’APUR se concentre uniquement sur la maison de ville ou de faubourg avec jardin, qui dépasse rarement 12 mètres de hauteur et 200 m² d’emprise au sol, et dont le taux de végétation occupe plus de 50% de la parcelle).
 
Une fois ce cadre posé, cette étude dresse un état des lieux complet. Un habitat qui occupe 18% dont 48% est végétalisé, 1,16 million d’habitants y vivent, 87% sont propriétaires. Au milieu du XIXème siècle le pavillon a connu son heure de gloire. Dans les années 1970 et 1980 il s’achetait sur catalogue. Les champs, les vergers et les maraîchages s’effaçaient, mais personne n’y trouvait à y redire. Si maintenant le rythme a nettement ralenti, il ne s’est jamais vraiment arrêté. Un peu plus de 32.000 maisons ont été construites ces vingt dernières années.
 
Selon Alexandre LABASSE, Directeur de l’APUR, une année de travail fut nécessaire pour avoir une connaissance fine de ces quartiers et définir une stratégie urbaine à l’échelle métropolitaine. C’est maintenant qu’il faut le faire, sinon ce tissu urbain va bouger, mais pas forcément comme on le souhaiterait.
En effet, des promoteurs sans scrupules n’hésitent déjà pas à remplacer trois maisons par cent logements, sans aucune cohérence.
 
(NDLR : Télécommandé par l’appât du gain, nous connaissons tous certains promoteurs à Noisy-le-Grand et ailleurs qui pratiquent la « Pyramide des âges » dans certains quartiers de la ville qui, pour assouvir leur appétit mettent la pression sur des familles âgées (75 ans et plus) qui possèdent un pavillon sur un espace de 650 m². Lorsque l’affaire est dans le sac, généralement à un prix d’acquisition supérieur au marché, ils réitèrent la manoeuvre aux alentours jusqu'à obtenir 2.000 à 3.000 m². Ensuite ils déposent un Permis de construire pour édifier des pastiches d’immeubles Haussmanniens de 3 ou 4 étages.
Évidemment, dans ce cas d’espèce, il n’est pas rare que le voisinage contacte l’ADIHBH-V car les balcons plongent sur les jardins des voisins et ils n’ont plus de soleil.
Si, par malheur, le Permis de construire (PC) est accepté par les Services de l’Urbanisme, malgré un « Recours pour excès de pouvoir » devant le TGI, le PC ne sera pas annulé par le Juge.

Tout au plus, le Promoteur sera condamné à verser 150.000 ou 200.000 € de dédommagement au voisinage. 
Une bonne initiative Communale consiste à ce que le PLU de la Municipalité ou le PLUI du Territoire protège les Zones pavillonnaires avec un Zonage adapté.
(C’est le cas parfois à Noisy-le-Grand).

L’habitat pavillonnaire, un atout climatique pour la Métropole.

Les jardins sont l’un des touts majeurs de ces quartiers. Beaucoup d’espaces a été consommé à la construction de ces pavillons, mais à présent qu’ils sont en place, ils ont un intérêt climatique majeur.
Grâce à ces vides, il y fait globalement moins chaud qu’ailleurs lors des canicules. La présence aux sols perméables facilite aussi la gestion des eaux pluviales et la prévention des inondations.
D’où la nécessité de renforcer les protections pour qu’ils ne deviennent pas des espaces à urbaniser, insiste la Directrice de l’étude.
Elle pousse même pour encourager la plantation de grands arbres, pour beaucoup abattus lors des travaux.
 
Savoir qui vit et aménage dans ces maisons raconte les transformations en cours. Un tiers des habitants sont retraités et ont plus de 65 ans, contre seulement 20% des personnes logées en appartement.
Plus de 50% des arrivants sont des familles avec enfants. Ainsi, les nouveaux ménages remplacent les baby-boomeurs qui s’étaient installés dans les années 1970 et 1980.
En revanche, le profil évolue. Les Cadres et professions intellectuelles supérieures représentent 24% des occupants, et sont de plus en plus nombreux quand la part des ouvriers a chuté de 13 à 9% entre 1999 et 2019.
 
La maison des parents vendue, des familles plus aisées s’installent. C’est notamment le cas dans les anciennes banlieues ouvrières de l’Est parisien. Par exemple, sur le territoire d’Est ensemble (Montreuil, Pantin, Les Lilas,….), la part de Cadres et d’Intellectuels a grimpé de 12 à 22%.
C’est encore plus fragrant sur l’ensemble de la Métropole. En 2019, ces dernières catégories représentaient plus du tiers des nouveaux propriétaires de maisons.
Dans l’Ouest parisien le contraste est encore plus saisissant, ce qui fait dire à l’APUR que les logiques de concentration des catégories sociales les plus favorisées dans les tissus pavillonnaires des plus aisés pourraient encore s’accélérer.

Le prix des Meulières a grimpé jusqu’à 45%

Le prix des meulières dans les Hauts-de-Seine (Bois-Colombes, Boulogne, Neuilly, Asnières…) a grimpé jusqu’à 45% en dix ans, contre 20 à 30% pour les appartements.
Les maisons de contremaîtres de l’Est Parisien augmentent quasiment au même rythme à + 36%. La crise du Covid-19 n’ayant rien arrangé en 2021, puisque le logement avec Jardin était bien plus convoité que le reste.

Ainsi, certaines familles aidées par le Télétravail sont obligées de s’éloigner et s’installent dans l’Oise, dans l’Eure, en Eure de Loire ou au fin fond de la Seine et Marne
(NDLR : Ce sont d’ailleurs les mêmes qui ensuite demandent des Equipements publics, des Crèches, des Ecoles, des Transports en commun, etc…Ce qui pose de véritables problèmes aux petites Communes pour financer ces aménagements).

En Île-de-France, il y a donc un véritable enjeu à maintenir un parc suffisant et accessible selon la chargée d’études et de projets à l’Institut Paris Région (IPR) !
 
Une fois installés, les nouveaux occupants poussent les murs, rehaussent et grandissent la maison. Agrandir oui, mais pas n’importe comment insiste Stéphanie Jankel, Directrice de l’étude, qui insiste sur la nécessaire préservation des espaces végétalisés pour ne pas créer de nouveaux îlots de chaleur urbains.

La logique voudrait qu’on rehausse plutôt que l’on étende.

Or, les PLU ne sont pas forcément fait pour bien contraindre l’emprise bâtie.
Et au grand désespoir de Xavier LEMOINE, Maire de Montfermeil et Président du Territoire T9 (dont Noisy-le-Grand), ce sont les habitants qui bétonnent et gravillonnent.
 
Hasard du calendrier, cette étude APUR est publiée la semaine où l’Assemblée nationale débat, dès le 22 juin 2023 de la mise en œuvre du « Zéro Artificialisation Nette », le fameux ZAN qui vise à lutter contre l’étalement urbain. Inévitablement les pavillons sont au cœur des discussions.

Le nouveau décret doit dire si les jardins sont des espaces déjà artificialisés, ou non.

(NDLR : les espaces artificialisés regroupent l’habitat et les espaces verts associés).
Dans la négative, ils se retrouveraient fragilisés puisque ces espaces libres suscitent déjà beaucoup de convoitises comme nous l’avons mentionné ci-avant.
 
L’Institut Paris Région (IPR) mentionne par ailleurs qu’un Maire peut modifier son PLU pour préserver un tissu menacé par les Promoteurs.
(NDLR : Mais aujourd’hui, la compétence Urbanisme est entre les compétences du Territoire, et non plus du Maire de la Commune).

Toutefois, le Préfet peut retoquer le PLU comme ce fut le cas pour le Maire d’Arcueil dans le Val-de-Marne, parce qu’il avait précisément voulu préserver ces quartiers moins denses, dans une ville qui comptait déjà 46% de logements sociaux.

En conclusion, renforcer cette règle n’est pas forcément si simple !!!...
 
L’APUR a décortiqué les 10.600 PC accordés ces dix dernières années aux propriétaires de pavillons du Grand Paris.
9.369 PC ont créé du logement individuel.
Sept fois sur dix, le pavillon est resté un pavillon, mais dans 70% de ces cas, le logement a été agrandi, ou une autre maison est apparue en fond de parcelle.
 
(NDLR : C’est la démarche BIMBY (« Build in my backyard ») qui vise à favoriser la densification de l’espace urbanisé par l’identification et l’optimisation des solutions de divisions parcellaires au sein de l’espace bâti. Voir nos différents billets de 2013 :
-        17Nov 2013 – Cliquer sur : Projet BIMBY, développement urbain,
-        24 Nov 2013 – Cliquer sur : La densification du tissu pavillonnaire,
-        12 Déc 2013 – La division des maisons individuelles.)
 
Trois fois sur dix, la maison a été remplacée par du collectif, dont l’opération type est un petit immeuble de huit appartements.
 
Pour Stéphanie Jankel, Directrice de l’étude, c’est ce qui montre que 12% de logements ont contribué à produire 28% des logements de la Métropole ces dix dernières années. Sur la période 2017 – 2023, ce sont 1100 ha qui ont été transformés à l’échelle de la Métropole selon l’IPR.
 
Parmi ces opérations, quelques 80.000 pavillons sont en revanche identifiés comme fragilisés parce qu’ils se trouvent au milieu de tissus mixtes, et ne bénéficient donc pas d’une attention particulière dans les documents d’urbanisme.
Aussi, les qualités de ces maisons ne sont pas protégées du tout et les jardins non plus.
Ces dernières disparaissent, les arbres sont systématiquement coupés, le jardin en façade qui, bien souvent constituait la seule respiration verte de la rue est comblé par une construction « qui vient s’asseoir sur le trottoir ».
 
Grand Paris Aménagement (GPA), Aménageur Public de la Métropole, voit dans ces quartiers un gisement absolument colossal de production de logements, rien qu’en surélevant les maisons, en comblant les dents creuses et en touchant le moins possible à la pleine terre.
Ainsi, il y aurait un potentiel de 30 à 40 millions de m² de SDP assure le Président de GPA.
 
Enfin, ne l’oublions pas, pour ce qui est du déplacement des usagers, la bascule ou du moins l’inflexion espérée n’est pas pour tout de suite.
La révolution des transports engagée par le Grand Paris Express et ses 68 nouvelles gares n’a pas encore fait son œuvre.
Donc, le tout automobile domine toujours pour les familles qui vivent en pavillon ou lotissements éloignés des transports en commun en très grande banlieue et qui possèdent pour la très grande majorité (86%) une, deux ou trois voitures (si un "Tanguy" de 28 ans à la maison). Compte tenu du prix des carburants en ce moment, ça gâche un peu la fête du barbecue dominical à la campagne.

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Contribution bibliographique : Le MONDE du 22 juin 2023, Emeline CAZI.

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L’ESSENTIEL

DE LA CONJONCTURE

DANS LA FILIÈRE

CONSTRUCTION

EN ÎLE - de - FRANCE
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Bien que moins forte qu’au 1er trimestre 2023, la hausse des défaillances d’entreprises dépasse les niveaux d’avant pandémie et flirte avec ceux de 2016, également période de crise financière et européenne. Lui aussi concerné par la hausse des défauts, le secteur de la construction connaît une dégradation plus modérée.

D’après le dernier bilan du Cabinet Altares, les défaillances d’entreprises sont à 13.266 procédures ouvertes, entre le 1er avril et le 30 juin 2023. Soit une progression de 35 % par rapport au 2ème trimestre 2023. La hausse est cependant moins forte que celle constatée entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023

Il n’empêche que la France enregistre son plus lourd bilan de 2ème trimestre depuis 2016, où les chiffres atteignaient les 14 000 défaillances et demeurent bien au-delà des niveaux de défauts d’avant crise, note Altares.

Sur un an, les chiffres du 2ème trimestre 2023 dépassent le seuil des 50 000 entreprises défaillantes, proche des chiffres de février 2020, juste avant la pandémie. 55 700 emplois seraient menacés, une limite jusque-là jamais franchie depuis 2014.

Dernières tendances en Ile-de-France

-       Pour les bâtiments :

De juin 2022 à mai 2023, le nombre de logements autorisés à la construction en Île-de-France (environ 69 800) a baissé par rapport aux 12 mois précédents (-8,5%), mais de façon moins marquée qu'à l'échelle nationale (-18,3%). Dans le même temps, le nombre de logements mis en chantier diminue également, de 10,8%. Du côté de la commercialisation de logements, cumulées sur 12 mois à la fin du 1 er trimestre, les mises en vente étaient relativement stables en Île-de-France par rapport aux 12 mois précédents (-0,8%, contre -7,4% à l'échelle nationale). S'agissant des locaux, environ 4,5 millions de m2 ont été autorisés en région sur la période juin 2022 - mai 2023, soit une hausse de 6% par rapport aux 12 mois précédents, alors que la tendance est stable au niveau France entière. Dans le même temps, les surfaces mises en chantier diminuaient de 8,5% en Île-de-France (contre -13,4% à l'échelle nationale). Enfin, on notait une relative stabilité de l'activité d'entretien-rénovation en région au 1 er trimestre 2023 par rapport au 1 er trimestre 2022 (-0,2%). Si les carnets de commandes des entreprises sur ce marché restaient bien garnis (12,3 semaines de travail), l'Île-de-France se situait toujours en retrait par rapport aux autres régions françaises
(16,1 semaines en moyenne).

-       Pour les travaux publics :

Au 1 er trimestre 2023, le solde d'opinion des chefs d'entreprises de Travaux Publics franciliens sur leur activité était devenu négatif (-41). Il y avait donc davantage d'entreprises considérant que leur activité était en baisse au cours de ce trimestre que d'entreprises estimant que leur activité était en hausse. Ce recul avait été anticipé par les chefs d'entreprises au trimestre précédent. Ces derniers étaient en revanche plus optimistes pour le 2ème trimestre (solde d'opinion à + 13). Les carnets de commandes des entreprises se maintenaient à un niveau élevé. 8,4 mois en moyenne, soit plus qu'à l'échelle nationale (6,3 mois).

-       Au niveau des matériaux :

À la fin mai 2023, en cumul sur 12 mois, la production de matériaux de construction en Île-de-France est en baisse par rapport aux 12 mois précédents de 5,9% s'agissant du BPE (contre -7,4% au niveau national) et de 14,8% pour ce qui est des granulats (contre -9,2% à l'échelle nationale).

-       Au niveau de l’emploi :

À la fin du 1er trimestre 2023, l'emploi salarié était en légère hausse dans le secteur Construction en Île-de­-France par rapport à la même période l'année précédente (+ 1,1 %), avec près de 361 000 salariés recensés.
Le nombre d'intérimaires a, quant à lui, poursuivi sa baisse : en moyenne entre mars et mai 2023, à environ 25 400 intérimaires Construction en équivalent temps plein étaient comptabilisés en région, soit 3,4% de moins par rapport à la même période l'année précédente, un recul plus important que celui enregistré au niveau national (-1,2%).

Avec environ 38 800 demandeurs d'emploi (DEFM de catégorie A) enregistrés, la demande d'emploi dans le secteur Construction en Île-de-France diminuait à nouveau au 1 er trimestre 2023, de 8% par rapport au 1 er trimestre 2022.

-       Pour ce qui est de la démographie des entreprises :

À la fin du 1 er trimestre 2023, en cumul sur 12 mois, le nombre d'entreprises créées dans le secteur Construction en Île-de-France était relativement stable par rapport à la même période l'année précédente s'agissant des créations hors micro-entrepreneurs (+0,6%), et en forte hausse s'agissant des seules micro­entreprises (+36,1 %), soit une hausse de 11,6% tous régimes confondus, supérieure à la moyenne nationale (+3,6%).
Au cours de cette même période, le nombre d’entreprises défaillantes a fortement augmenté +35,8% par rapport aux 12 mois précédents (contre +43,7% au niveau national).

Les principales tendances départementales sur un an *

Contribution bibliographique :
-       CERC Ile de France – https://cercidf.fr
-       Batiweb://www.batiweb.com
 

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Une enquête publique est en cours jusqu'au 21 septembre sur le plan local d'urbanisme.

Information passée "sous les radars", du fait des congés annuels et donc très peu répercutée....

C'est toujours la période où les sujets qui peuvent être "délicats" surgissent....

Si vous souhaitez savoir comment votre quartier risque d'évoluer dans les 5 à 10 prochaines années au niveau urbanisme, cliquez ICI.

Ce document est consultable en mairie, auprès d'un commissaire enquêteur au dates et horaires suivants :

ainsi que sur https://www.registre-numerique.fr/modificati.../documents...

Il nous reste peu de temps....

Il est essentiel que chaque citoyen puisse donner son avis sur sa vision de l'évolution de la Ville et de son quartier pour accompagner un changement inévitable et nécessaire tout en préservant un cadre de vie à visage humain pour tous.

C'est de la responsabilité de chacun !

Chaque quartier est impacté par la qualité de vie du quartier voisin (y compris des quartiers limitrophes hors de la commune...).

Source

L' Association de Défense et de Préservation du Vieux Noisy (sur le centre-ville).

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LE PROJET D’EXTENSION

DE LA RÉSIDENCE VILOGIA

SOULÈVE LA COLÈRE

DES HABITANTS

ET DES RIVERAINS

En lieu et place d’une réhabilitation, le bailleur social privé Vilogia a fait un projet d’extension de la résidence ARGONNES au 26-28 de la rue du 26 août 1944, à Noisy-le-Grand, soulevant l’incompréhension et l’indignation des habitants et des riverains.

Le bailleur social de droit privé, Vilogia, souhaite étendre la résidence pour construire 18 nouveaux logements, qui s’ajouteront aux 85 existants.

Six blocs de 15 mètres de hauteur environ (cinq niveaux en R+3+attique), dont quatre s’avançant sur la promenade longeant la rue du 26 août 1944, sont prévus.

Certains craignent de se retrouver face à un mur.

« Pour certains locataires, c’est une perte d’ensoleillement, d’autres vont perdre une partie de leurs fenêtres, d’autres leurs jardins… Pour les voisins, c’est aussi une perte d’ensoleillement et une sur-densification du quartier au delà du raisonnable avec, en outre, un taux de 0,5 (moitié moins de places de parking que de logements) pour le stationnement des véhicules »

La plupart des habitants ont découvert, le 23 mai dernier, ce nouveau permis de construire pour l’extension de la résidence.

Les gens ne comprennent pas, car un premier permis avait été annulé et la mairie les aurait assuré que ce projet ne se ferait pas, d’après deux membres du collectif rencontrés.

« Les espaces verts vont être supprimés.

Un arbre centenaire sera abattu.

À l’heure du réchauffement climatique où on parle re-végétaliser ….»

Le collectif s’insurge aussi contre les méthodes de VILOGIA car à aucun moment ils n’ont disent ils été consultés ou informés d’une extension.

Dans le premier permis de construire, le collectif met au jour une fausse déclaration altimétrique, qui contraint le bailleur à le retirer.

Après l’affichage du second permis de construire, le collectif d’habitants a été manifester, lors du conseil municipal du 9 juin, et a obtenu un rendez-vous avec Pascal LAGUILLY, adjoint au maire chargé de l’urbanisme pour une médiation afin de faire annuler le projet.

« La ville n’est pas en manque de logement sociaux et respecte parfaitement la législation » nous a affirmé un riverain. 

Pour justifier son projet, VILOGIA signale que « plus de 100 000 ménages sont en attente pour le seul département de Seine-Saint Denis ».

De son côté, la mairie ne s’est pas opposée à la deuxième demande de permis de construire de car il est réglementaire par rapport au PLU (plan Local d’Urbanisme) mais a demandé à VILOGIA de “dédensifier” le projet et aurait proposé de réfléchir à un projet alternatif dans le cadre d’un autre programme immobilier pour qu’il retire son permis de construire.

Ce mardi 18 juillet, d'après le collectif d'habitants, VILOGIA serait toujours en attente d'une proposition de la mairie.

Les habitant veulent le retrait pur et simple du projet et uniquement la réhabilitation  nécessaire de l’existant promise.

Riverains des pavillons et locataires de la résidence ont donc décidé, dans un premier temps de faire un recours gracieux (Cliquer ici), déposé le 10 juillet, auprès de Madame le maire.

Avant de passer éventuellement à une action judiciaire en contentieux.

Parallèlement, une pétition manuscrite, a circulé dans le quartier ainsi qu’une pétition en ligne : Cliquer Ici

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L’ACTIVITÉ DÉGRINGOLE

DANS LA CONSTRUCTION

DES BÂTIMENTS NEUFS.
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Après avoir marqué le pas pendant la période Covid du fait des aides publiques, les défaillances d’entreprises dans le secteur du bâtiment sont reparties à la hausse.

En 2023, elles devraient revenir à leur rythme d’avant la pandémie, a indiqué mardi la Fédération Française du Bâtiment (FFB), qui craint la suppression de 135.000 emplois d’ici 2025 sur un total actuel de 1,73 million d’actifs.

On constate une accélération mortifère des défaillances d’entreprises, ces quelques derniers mois, surtout dans les travaux publics et la promotion immobilière », a indiqué le Président de la FFB.

L’organisme, déjà peu optimiste dernièrement, a récemment revu à la hausse le nombre d’emplois détruits après que le gouvernement a annoncé la fin progressive du dispositif Pinel de soutien à la construction neuve et le resserrement du prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété.

Il faut dire que le logement neuf s’enfonce depuis plusieurs mois dans une crise profonde.

Les ventes aux particuliers ont chuté de 40 % au premier trimestre sur un an, à 111 189 unités, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Un niveau historiquement bas.

La chute est particulièrement brutale (- 52 % au premier trimestre sur un an) pour les ventes aux investisseurs particuliers en dispositif fiscal Pinel ou en location libre. Or le public qui achetait de l’immobilier pour payer moins d’impôts a longtemps été un des moteurs du secteur.

De surcroît, les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels, notamment aux bailleurs HLM, reculent encore de 8 %, après s’être déjà effondrées l’an passé. Ces transactions deviennent anecdotiques. Il faut dire qu’a Noisy-le-Grand, Brigitte MARSIGNY n’a jamais été une adepte de cette stratégie.

Le logement neuf inquiète les professionnels

Plus largement, le logement neuf où l’activité dégringole, inquiète les professionnels. Une tendance que n’arrivent pas à compenser les travaux d’amélioration et d’entretien, qui profitent de l’accroissement des chantiers de rénovation énergétique. À cela s’ajoutent l’envolée du coût des crédits, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie et la multiplication des normes environnementales.

Dans ce contexte, un retour des défaillances n’est pas très surprenant. À la sortie de la crise Covid, certains économistes avaient mis en garde contre la prolifération d’entreprises zombies, ayant pour cause  des structures artificiellement maintenues en vie grâce aux subsides de l’État pendant la pandémie.

Les promoteurs multiplient les remises et les coups de pouces

Jusqu’à 80.000 euros de remise pour un appartement de standing à Boulogne-Billancourt (92) chez BNP Immobilier, 54.000 euros d’aides à l’achat pour un bien à Aubervilliers (93) chez les Nouveaux Constructeurs, 40.000 euros pour les programmes vendus par Coffim, 27.000 euros pour Nexity, toujours en région parisienne.

Les promoteurs à qui il reste des logements sur les bras sortent le grand jeu pour se débarrasser de leurs invendus. Ces offres s’affichent en 4 × 3 dans le métro afin d’attirer l’œil du chaland, faute de clients dans les bulles de ventes. C’est du jamais vu.

Les vendeurs d’immobiliers neufs proposent régulièrement d’offrir les frais de notaire, une cuisine, ou 2000 euros par pièce, pour ne pas payer des sommes aussi élevées.

Quitte à être inventif et à proposer autre chose que des remises, le promoteur Cogedim prend ainsi en charge jusqu’à 600 euros de mensualité de crédit par mois pendant quatre ans. Cela peut représenter jusqu’à 30 % de la mensualité. C’est un vrai gain en pouvoir d’achat, qui peut mettre le pied à l’étrier à certains ménages », explique-t-on chez Cogedim. Dans la même veine, Nexity propose désormais jusqu’à 1500 euros par mois pendant 18 mois.

Résultat, les promoteurs doivent désormais se battre pour vendre, quitte à rogner sur leurs marges. Et ce alors même que celles-ci sont attaquées de partout ; le coût des matériaux, le financement, etc… L’essentiel semble aujourd’hui de rendre solvables les clients fragilisés par la crise du pouvoir d’achat.

Nombreux désistements

Il n’est pas sûr que ces efforts suffisent. La baisse des prix, la prise en charge des frais de notaire ou l’allégement des mensualités se heurtent quoi qu’il arrive au mur du crédit.

La hausse du coût d’un emprunt immobilier, passé pour les taux à 20 ans de 1 % à près de 3,8 % aujourd’hui, mine la capacité d’achat des ménages.

D’autant que, dans le même temps, les prix du neuf sont encore en hausse (+ 4,1 % au niveau national sur un an).

Facteur aggravant, les banques ont fermé les vannes. La production de nouveaux crédits neuf et ancien confondus a chuté de 38,2 % fin mai 2023, en glissement annuel.

Le résultat des premières opérations de promotion ne porte pas à l’optimisme. En février, certains promoteurs ont proposé des rabais de 40.000, 60.000 euros. Il y a eu un effet d’aubaine avec des appels et des réservations. Mais il a été suivi très vite de désistements, faute de crédit. Au final, ces offres ont coûté beaucoup d’argent en frais marketing, car faire de la publicité revient cher, sans obtenir le résultat escompté, dans la plupart des cas..

Faillites en cascade

Inexorablement, malgré les efforts des promoteurs, les annulations de réservations s’envolent. On est à plus de 60 % d’annulation en Île-de-France, rappelle le Directeur du laboratoire de l’immobilier. Un niveau jamais vu. C’est paradoxal, car il y a une crise de la demande, liée au crédit, alors que les clients souhaitent plus que jamais acheter.

Lorsque les réservations n’atteignent pas les 50 %, le programme de construction doit être abandonné. Un scénario auquel se préparent de nombreux promoteurs.

Cette situation, si elle se prolonge, risque de mettre certains professionnels à terre. C’est déjà le cas pour certains : pas moins de 696 entreprises de construction et 111 Promoteurs immobiliers ont fait faillite ou ont été placés en redressement judiciaire sur la période allant d’avril 2022 à mai 2023, selon le Cabinet de conseil spécialisé Altares.

À court terme, CDC Habitat et Action logement vont être mis à contribution pour acheter aux promoteurs 50.000 logements (17.000 pour le premier et 30.000 pour le second). De quoi leur offrir un bol d’air. Mais les négociations s’annoncent ardues. Les prix d’achat proposés sont bas, raconte un promoteur. Ce n’est pas un cadeau. On parle de prix inférieurs de 15 % à 25 % à ceux proposés au grand public. À ce tarif-là, les rabais offerts en ce moment aux particuliers, lorsqu’ils peuvent être financés, sont peut-être une solution moins coûteuse.

Quel impact pour Noisy-le-Grand ?

Il est vraisemblable que Noisy-le-Grand ne devrait pas échapper à ce phénomène Déjà nous constatons des chantiers qui tardent à démarrer sur la ZAC des Bas-Heurts, alors que les Permis de construire sont affichés depuis plusieurs mois.

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Contribution bibliographique :
-       Le FIGARO du 04 /07/2023, Thomas ENGRAND
-       Le FIGARO du 07/07/2023, Jorge CARASSO
 

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