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LA CHARTE

« CHANTIERS RESPONSABLES ».

PEUT-ÊTRE UNE BONNE INITIATIVE ?

MAIS UNE ASTREINTE SUPPLÉMENTAIRE.
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Pour limiter les nuisances causées par les constructions immobilières sur sa Commune, la Ville de Neuilly-Plaisance sous l’égide de son Maire Christian DEMUYNCK fait signer une charte « CHANTIERS RESPONSABLES » à tout Promoteur avant l’obtention de son Permis de construire.

Ces dernières semaines, Christian DEMUYNCK ayant constaté plusieurs manquements à cette charte, a exigé l’arrêt de ces chantiers, qui n’ont pu reprendre qu’après s’être mis en conformité.
L’ADIHBH-V a sollicité le cabinet du Maire pour obtenir communication de cette charte. Malheureusement, alors que c’est très exceptionnel, nous avons dû essuyer une fin de non-recevoir.

Secret défense, nous mettrions Neuilly-Plaisance en danger !!!…

Qu’à cela ne tienne, Google vient à notre secours et regorge d’exemples.

Exemple : La démarche « CHANTIER RESPONSABLE »

Tout chantier génère des impacts et nuisances sur l’environnement : production de déchets (non dangereux, dangereux et inertes), atteinte à la biodiversité, bruit, poussière, consommation d’énergie…

Face à ce constat, les acteurs du BTP (Bâtiment et Travaux Publics) et les maîtres d’ouvrages publics et privés ont été invités à se réunir afin de trouver des solutions pratiques à mettre en œuvre et définir des prescriptions simples pour limiter l’impact des chantiers sur l’environnement, conformément à la règlementation, en matière de sécurité notamment, tout en restant compatibles avec les exigences liées aux pratiques professionnelles du BTP.

Le principe de la charte a été retenu car elle est évolutive, basée sur une démarche volontaire, facile à mettre en œuvre, et permet d’anticiper sur la réglementation.

Cette charte « Chantier Responsable » est une démarche participative et partagée.

Elle permet à tous d’avoir les mêmes objectifs :

- Limiter les risques et les nuisances causés aux riverains du chantier

- Limiter les risques sur la santé des ouvriers

- Limiter les pollutions de proximité lors du chantier

- Limiter la quantité de déchets de chantier mis en décharge

- Limiter les impacts sur la biodiversité et, d’une manière plus générale, sur les milieux

- Avoir un document de référence soutenu par l’ensemble de la profession (entreprises, bureaux d’étude, maîtres d’œuvre, conducteurs d’opération…) et des maîtres d’ouvrage.

La démarche « Chantier Responsable » est une démarche volontaire qui s’adresse aux maîtres d’ouvrage, ainsi qu’aux professionnels du BTP et artisans qui désirent s’engager pour la mise en œuvre de bonnes pratiques.

La démarche s’applique dès le début du chantier, et ce jusqu’à la fin de ce dernier (phase de repli).

À noter que cela implique une réflexion bien en amont de la phase de chantier, voire des études préalables pour la mise en place de dispositifs conséquents (exemple : mise en place d’un plan raisonné de gestion des eaux de ruissellement).

Cette démarche s’adresse également aux professionnels qui de leur propre initiative pourront s’engager pour une meilleure protection de l’environnement. ……

Pour accéder à l’intégralité de cette charte :

Cliquer sur : Chantiers responsables.

Il semblerait que Noisy-le-Grand ne possède pas un tel document, et pourtant les manquements sur les chantiers immobiliers sont nombreux sur la ville.

Nous n’en voulons pour preuve que l’affichage des Permis de construire qui doivent rester en place pendant toute la durée du chantier.

L’ADIHBH-V est intervenu sur un chantier de la rue de Verdun et il a fallu 3 mois, après plusieurs relances, avant que la Commune intervienne pour que le Promoteur bien connu se mette en conformité.

Idem, sur le chantier ALTRAND du lot M1 de la ZAC des Bas-Heurts. Là, c’est l’aménageur SOCAREN qui, après de multiples manquements relevés par des riverains de l’ADIHBH-V, a fait stopper le chantier pour régularisation.

Brigitte MARSIGNY adopte à Noisy-le-Grand une autre démarche, à savoir :

La Charte de l’aménagement de la construction et de la réhabilitation durable :

Cliquer sur : Charte de la construction durable

La Municipalité a fait de l’amélioration du cadre de vie et de son environnement l’une de ses priorités.

Elle porte un projet ambitieux intégrant des dimensions humaines, environnementales, urbaines ou encore sociales.

La commune de Noisy-le-Grand souhaite ainsi promouvoir sur son territoire des programmes immobiliers de construction et de réhabilitation de qualité, répondant aux finalités du développement durable.

Ce souhait s’est formalisé par l’élaboration d’une Charte de l’aménagement, de la construction et de la réhabilitation durables.

Ce document constitue la base sur laquelle doit s’appuyer l’élaboration des cahiers des charges de toutes les opérations de logements privés et sociaux lancés par la municipalité dans le cadre de cession de terrains et de ZAC.

Dans un souci d’exemplarité, la réalisation et la réhabilitation de bâtiments communaux intègreront naturellement les objectifs de la charte.

Cette charte identifie en toute transparence les ambitions et le niveau d’exigence de la collectivité en matière d’aménagement, de construction et de réhabilitation au regard desquels seront appréciés les projets proposés.

La charte « CHANTIER À FAIBLE NUISANCE »

Cliquer sur : Chantiers à faibles nuisances »
 

De son côté, l’aménageur SOCAREN a mis en place sur ses chantiers des ZAC Noiséennes (dont la ZAC des BAS-HEURTS), la charte CHANTIERS À FAIBLES NUISANCES.

Toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier devront prendre connaissance de cette charte et la signer.

Chaque entreprise désignera en son sein un correspondant environnemental entreprise (CEE), responsable de la qualité environnementale.

Chaque CEE devra être en mesure de répondre des responsabilités de l’entreprise qu’il représente en matière de qualité environnementale.

Chaque employé du chantier applique la charte sous la responsabilité du CEE de son entreprise.

Le conducteur des travaux de l’entreprise mandataire ou une personne qualifiée désignée dès le départ par l’entreprise et identifiée par tous, sera considéré comme le responsable environnemental du chantier à faibles nuisances (REC), et jouera un rôle de pivot entre les différents CEE, les représentants de la SOCAREN et des constructeurs des lots privés.

Le responsable du chantier assurera la prise en compte des remarques des riverains et devra en rendre compte dans un tableau de bord tenu à jour.

Le référent chantier de la SOCAREN (chargé de l’opération) pourra s’assurer du respect des prescriptions énoncées dans le présent document à tous les stades de l’avancement du chantier, et de la bonne tenue de celui-ci (stockage, nettoyage, évacuation des déchets, etc.) tout au long des travaux.

Le référent chantier de la SOCAREN sera l’interlocuteur privilégié des entreprises et du coordonnateur SPS du chantier, pour tout ce qui touche à la gestion environnementale de la sécurité du chantier (produits dangereux, gestion des déchets, etc.) et au suivi environnemental de la réalisation (validation et transmission des fiches d’identification des caractéristiques environnementales des produits proposés à l'acceptation du Maître d'Ouvrage et des Fiches de données de Sécurité).

L’ensemble des acteurs concernés par cette charte au regard de l’article précédent devront la lire et la signer.

Cet accord manifestera leur engagement à participer à l'amélioration de la protection de l'environnement sur le chantier et au respect du cadre de vie.

Cette charte est une pièce du marché signée entre l’entreprise et les maîtrises d’ouvrage concernées
 
Commentaire de l’ADIHBH-V

Nous admettons bien que pour un Promoteur, un Maître d’ouvrage ou un Maître d’œuvre, les contraintes sont nombreuses.

Mais ce n’est pas suffisant.

À cela s’ajoute LE COORDONNATEUR SPS qui relève du Code du travail (Articles R.4532-1 et R.4532-76).
Un Coordonnateur SPS est un Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé. C’est un professionnel du bâtiment qui intervient :
    •    Durant la phase de conception,
    •    Durant la phase de réalisation,
    •    Après les travaux.

Nous constatons bien que les rédacteurs d’œuvres réglementaires relatives aux Chantiers immobiliers (Codes, Chartes, Normes, Règlements, Lois, Articles,….) sont multiples et qu’il s’agit d’une superposition de strates aux nombreux interlocuteurs.

Toutefois, posons-nous une question : Où se trouve le Chef d’orchestre et responsable unique qui joue toutes ces partitions réglementaires sur un chantier de construction ?

Dans son bureau ou dans les méandres d’un chantier de construction ?

Sur le chantier, peut-être ?

Mais de toute façon pas suffisamment, compte tenu des nombreux dysfonctionnements que nous constatons régulièrement.

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Contributions bibliographiques :

-        Charte « Chantiers responsables » : CCISM – ADEME – CSEBTP – DIREN…
-        Charte à faible nuisance :  SOCAREN – Laurent FORET Directeur,
-        Facebook : Post Christian DEMUYNCK du 28 janvier 2023

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LES PROJETS IMMOBILIERS

« LOUIS LUMIÈRE » EN QUESTION :

REVUE DE PRESSE

Nos amies les bêtes, au-delà de nous séduire par leur irrésistible charme, peuvent aussi mettre en péril des projets immobiliers.

Dans le Bois Louis Lumière à Noisy-le-Grand (93), deux espèces de chauves-souris se sont installées. Dès lors, des riverains ont déposé un Recours contentieux le 5 décembre 2022 contre un projet de construction à l’orée du bois, car ces chauves-souris sont des espèces protégées rapporte l’Association Environnementale le RENARD de Roissy-en-Brie.
 

Le PARISIEN 93 – Elsa MARNETTE, le 11 janvier 2023

ACTU 93 – Dorine GOTH, le 10 janvier 2023
Face au Promoteur immobilier, des chauves-souris
pourraient sauver un Bois à Noisy-le-Grand !

Des espèces de chauves-souris protégées, « la pipistrelle commune et la pipistrelle nathurias », ont été détectées dans le Bois de la Justice à Noisy-le-Grand, menacé de destruction par un projet immobilier.

Ainsi, ces chauves-souris peuvent-elles faire vaciller le projet immobilier de la BNP Paribas ?

C’est l’espoir des riverains du Bois de la Justice, situé à proximité de l’École Louis Lumière.

Dans une étude, l’Association R.E.N.A.R.D (Rassemblement pour l’Étude de la Nature et l’Aménagement de Roissy-en-Brie et son District) révèle la présence de deux espèces de chauves-souris protégées dans ce sous-bois de 2,2 ha, menacé d’être rasé au profit d’un projet immobilier de 500 logements.

Quelques semaines plus tard, la Chouette hulotte, qui bénéficie d’une protection totale sur le territoire français depuis 1976, a aussi été observée dans le bois.

Des espèces protégées

En juillet 2022, l’association a posé un détecteur et enregistreur automatique d’ultrasons. « C’est la meilleure période pour détecter ces espèces qui hibernent ensuite l’hiver », détaille Philippe Roy, président de l’Association.

Le verdict est sans appel : la pipistrelle commune et pipistrelle Nathusias, deux espèces de chauve-souris protégées, ont élu domicile dans ce sous-bois qui borde le RER A.

Peu visibles à l’œil nu, elles peuvent se nicher dans des fentes ne dépassant pas 1 cm de largeur.

« La ferme de la Justice offre les habitats nécessaires pour l’accueil d’une nurserie ou de gîtes d’hibernation de Pipistrelles. Notamment, les fissures sur les murs en pierre et le grenier sont probablement occupés par ce groupe d’espèces et doivent être considérés comme des sites de reproduction et d’abris », détaille l’Association dans son étude.

Ces deux espèces, bien que courantes, sont protégées. « Elles sont en voie de disparition avec la destruction de leurs habitats en Île-de-France », commente Philippe Roy.

Le chant de la chouette, qui est plus active les mois d’hiver, a quant à lui été enregistré quelques semaines après la tenue de l’étude. « Ce projet serait catastrophique d’un point de vue environnemental, en contradiction totale avec les objectifs de lutte contre l’imperméabilisation, de préservation du climat, de respect de la biodiversité et de sauvegarde des continuités écologiques », dénonce Vincent Monnier, conseiller municipal d’opposition dans une lettre adressée à la Direction de l’environnement d’Île-de-France.

Des études toujours en cours

Les études d’impact sont actuellement en cours de réalisation par le promoteur BNP Paribas Immobilier, et seront achevées d’ici à quelques semaines.

Elles seront ensuite soumises à l’autorité environnementale. Celle-ci rendra ses conclusions, puis une enquête publique sera ensuite organisée, répond de son côté Brigitte MARSIGNY, édile de Noisy-le-Grand.

Elle précise que le projet initial, tel que retenu par Inventons la Métropole du Grand Paris, pourra être modifié en fonction des études d’impact environnementales  et assure que le permis de construire n’a pas été déposé.

En ligne, une pétition lancée par Vincent Monnier (Projet citoyen) a récolté plus de 2 000 signatures au 9 janvier 2023.
 

 
France inter

BFM Paris

Audio stagiares INA (Institut National de l'Audiovisuel)

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L’AMÉNAGEMENT

DE LA  ZAC DES BAS-HEURTS

MONTE EN PUISSANCE
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Depuis quelques semaines les travaux d’aménagement de la ZAC des Bas-Heurts s’intensifient occasionnant de nombreuses perturbations sur le quartier, tout particulièrement sur la rue des Aulnettes, et la rue Daniel Perdrigé.

Malheureusement il faudra prendre son mal en patience car ça va durer plusieurs mois, voire plusieurs années. La SOCAREN fait tout son possible pour minimiser les désagréments, mais l’organisation de l’accès des camions sur chaque chantier est complexe.

Le stationnement des riverains sur la rue des Aulnettes sera, selon l’ADIHBH-V, fortement déconseillé.

Ainsi, le vendredi 25 novembre 2022, la SOCAREN a organisé une réunion avec les membres de notre Association pour nous présenter un plan de phasage des travaux pour les prochains mois à venir.

Phasage des travaux

Lot M1 – ATLAND, 110 logements, Livraison : 1er trimestre 2024

Actuellement le chantier est stoppé. Problème d’approvisionnent des fenêtres. Changement de Menuiserie, pas de PVC, du Bois et/ou de l’Aluminium,

Lot M1 – ATLAND – 110 logements

Lot M2-1 – LEGENDRE – 73 logements, Livraison : 3ème trimestre 2025, le Permis de Construire est déposé mais non validé. Prise en comptes des observations des riverains.

Lot M2-2 & M2-3 – PITCH & SEQENS – 41 logements & 62 logements – Dépôt du Permis de construire en fin d’année 2022. Prise en compte des observations des riverains

M3-1 – CDC HABITAT (Bailleur social) et SEQENS – 50 logements sociaux – 100% passif. Jury du 15 novembre 2022.

M3-2 – EMERIGE– 123 logements -Livraison : 3ème trimestre 2025 – Permis de construire accordé et affiché, N° PC 093051 22 C0054. Prise en compte des observations des riverains.

Lot M3.2 – EMERIGE – 123 logts

M4 – BREMOND – 36 logements & 2 pavillons – R+1+C – Livraison : 1er trimestre 2024
 

Lot M1 – Groupe BREMOND – 36 logts et 2 pavillons

 
Encore en développement
 

M5 – 90 logements– 10 logements annexes – EPADH médicalisé
M6-1 – 80 logements – Résidence Séniors – 50% sociaux, 50% libre
M6-2 – 35 logements
M7 – 72 logements – Mixte. Ce lot sera la variable d’ajustement afin de respecter les 900 logements sur la ZAC.

Labels

À ce jour 2 programmes sont labelisés QDH (Quartier Durable Francilien), porté par EKOPOLIS. Label qui porte sur : Conception, Chantiers, Fonctionnement. Démarche existante depuis 2017. Il s’agit de :
-       BREMOND
-       PITCH Promotion

Pour plus de détail sur le concept EKOPOLIS, consulter notre billet du 25 juin 2022. Cliquer sur : La démarche « Quartier Durable Francilien » engagée sur les Bas-Heurts.

Enfouissement des réseaux

Sur la rue Perdrigé, le SIGEIF poursuit ses travaux d’enfouissement de réseaux BT et Télécom  (travaux qui devaient se terminer le 7 octobre, mais ils ont pris du retard…) Il réalise les raccordements des riverains et dépose les mats.

Ensuite à partir du 10 octobre, ENEDIS réalisera une tranchée pour le passage d’un câble haute tension.

Sur les terrains à l’angle des rue Perdrigé / Aulnettes, c’est la base vie du chantier VRD qui s’installe pour les travaux d’aménagement. Il était prévu qu’on abatte le saule qui n’était pas en très grande forme et qui, dans tous les cas, se retrouvait au milieu du futur trottoir.
 

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LES TAUX D’INTÉRÊT

AUGMENTENT,

LE MARCHÉ  IMMOBILIER

EST BOUSCULÉ !
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La hausse des taux a fait grimper le coût du crédit à l’habitat. Il faut compter près de 2% en moyenne pour un emprunt sur 20 ans.

Le plafond de l’usure (1) a été relevé le 1er octobre 2022. Mais à cause de la poussée fulgurante des taux, certains ménages ne pourront plus acheter.

Les Français qui ont un projet immobilier en cours peuvent souffler. Ils vont profiter d’un bol d’air pour l’obtention de leur crédit immobilier.

Tout du moins ceux actuellement bloqués par le plafond de l’usure, ce seuil réglementaire qui fixe le taux maximal tout compris (crédit + assurances + frais divers) ne pouvant être dépassé. Le 1er octobre, ce plafond est passé à 3,05% pour les crédits d’une durée de plus de 20 ans, contre 2,57% jusqu’alors.

C’est une bonne nouvelle. En effet depuis plusieurs semaines, les dossiers en attente de traitement se sont accumulés. Depuis le printemps, le taux d’usure, même s’il est actualisé tous les trois mois, est systématiquement pris de court par la hausse des barèmes des banques, lui-même lié à la remontée des taux d’intérêts.

À cela viennent s’ajouter des conditions d’accès au crédit plus strictes. Les banques doivent désormais limiter l’endettement de leurs clients sous peine de sanctions.

Les prêts ne peuvent plus dépasser 25 ans et les mensualités ne peuvent plus aller au-delà de 35% des revenus. Les clients les plus touchés restent les quinquagénaires, pénalisés par des coûts d’assurances élevés, ou les primo-accédants qui ont peu d’apports et payent leur crédit plus cher.

Pour ceux qui sont en attente de la validation de leur emprunt par la banque, et dont le dossier est correct, le relèvement du taux d’usure du 1er octobre 2022 a été un soulagement. En effet, cette limite ne sera plus bloquante. Mais pour combien de temps ? Sans parler des inquiétudes sur l’inflation qui poussent les taux de marché à la hausse.

Ce mouvement va avoir deux conséquences. Assez rapidement le plafond de l’usure va être rattrapé par la hausse des taux d’emprunts immobiliers. Dans un mois, on reviendra à la situation connue avant l’été, avec de nouveau de nombreux dossiers bloqués par le taux d’usure.

Surtout cette hausse des taux des crédits à l’habitat est une mauvaise nouvelle pour le marché de l’immobilier, car c’est l’emprunt qui permet de boucler le financement de l’achat d’un bien. Ceux qui acquièrent un logement pour la première fois et ont donc un apport limité, sont particulièrement menacés par ce renchérissement du crédit.

Déjà depuis l’été, la plupart des agences constatent un net ralentissement avec davantage de logements à vendre, des délais plus longs et des négociations de prix.

Le réveil est dur pour ces professionnels dopés aux crédits pas chers. Les mauvais signaux s’accumulent. Selon le baromètre LPI – se loger, le nombre de logements vendus de juin à août 2022 est en recul de 17,5% par rapport à la même période de l’an dernier.

Les rabais sont désormais de presque 6% par rapport aux prix affichés.

Malgré tout, sur un an, les prix restent orientés à la hausse de + 2,1%.

Pour l’avenir, les agences craignent que les acheteurs soient davantage attentistes, en attente d’une baisse franche des prix, ce qui n’est pas toujours la bonne stratégie, si les taux du crédit continuent de monter.

Dans ce contexte, des baisses de prix semblent inévitables dans l’immobilier, mais elles devraient rester mesurées. En effet, la pierre reste malgré tout une valeur refuge, surtout en ces temps d’inflation.

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(1)   - Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt.

Ceci concerne les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales. Le taux d’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».

Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt. 

Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Il comprend notamment :
·       Le taux d’intérêt nominal (taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt),

Et, lorsque ces éléments constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées,
·       Les frais de dossier,
·       Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt (exemple : courtier),
·       Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires

Si, au moment où le prêt vous est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire.

Il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

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Contribution bibliographique : Le FIGARO Immobilier, Jorge CARASSO, le 30 septembre 2022

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OCTOBRE 2022 :

PRIX DU M² DE L’IMMOBILIER

À NOISY-LE-GRAND !
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Projet EMERIGE - Bas Heurts - Mot M3-2

Évolution du prix du m² ancien à Noisy-le-Grand

Prix bas : 3 164 €/m2
Prix médian : 4 761 €/ m2
Prix haut : 6 036 €/ m2
+4 % : sur 1 an
+30 % : sur 5 ans

Prix du m² ancien par nombre de pièces

Évolution du prix du m² neuf à Noisy-le-Grand

Prix bas : 4 010 €/ m2
Prix médian : 5 172 €/ m2
Prix haut : 6 352 €/ m2
+4 % : sur 1 an
+26 % : sur 5 ans

Prix du m² neuf par nombre de pièces

Évolution du prix des maisons à Noisy-le-Grand

Prix bas : 3 420 €/ m2
Prix médian : 4 488 €/ m2
Prix haut : 5 874 €/ m2
+4 % : sur 1 an
+26 % : sur 5 ans

Prix d'une maison par nombre de pièces
 

Évolution du prix des appartements à Noisy-le-Grand
 
Prix bas : 3 364 €/ m2
Prix médian : 5 053 €/ m2
Prix haut : 6 204 €/ m2
5 053 €/ m2 :: (prix médian)
+5 % : : sur 1 an
+32 % : : sur 5 ans
 
Prix d'un appartement par nombre de pièces
 

Délais de vente à Noisy-le-Grand

En moyenne, un bien immobilier à Noisy-le-Grand est vendu au bout de 58 jours.

Délais de vente d'une maison à Noisy-le-Grand
 

Délais de vente d'un appartement à Noisy-le-Grand
 

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Contribution bibliographique : Le FIGARO –https://immobilier.lefigaro.fr – 01/10/2022
 

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