blog Noisy le Grand

LA TRANSFORMATION

DES BUREAUX VACANTS

EN LOGEMENTS :

UNE ARLESIENNE !!!...

Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en Ile-de-France. L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) rappelle dans une version actualisée de son étude de 2013 portant tant sur la mutation des immeubles tertiaires, que sur les 52,8 millions de m² (Mm²) de bureaux (dont 40 Mm² à Paris et 1^re couronne ainsi que 13 Mm² en 2^e couronne) que compte la région capitale, 3,9 Mm² sont disponibles au 30 septembre 2014.

Au 2^e trimestre 2014, l’ORIE a identifié 738 917 m² de surfaces vacantes depuis plus de 4 ans, soit une progression de 46% entre 2012 et 2014, dont notamment 195 470 m² en Seine-Saint-Denis, où près de la moitié de l’offre disponible de seconde main semble condamnée à rester vide. Ces 738 917 m² représentent 22% des surfaces de bureaux de seconde main, libres de toute occupation.

À l’horizon 2030, ce seront entre 3 et 5 Mm² de bureaux qui seront obsolètes, surtout en 1^re et 2^e couronne, note l’ORIE. Si l’on considère que la moitié sera transformée en logements, on peut espérer créer environ 30 000 logements sur une dizaine d’année. Chiffres basés sur un calcul « à la louche » car, depuis 2000, le changement de destination de bureaux en habitations tends à baisser au profit des locaux hôteliers, résidences de services et commerces. À Paris, selon l’ORIE, entre 1990 et 2010, 53 000 m²/an de bureaux ont été autorisés à la transformation, lesquels auraient permis une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce n’est pas avec cela que l’on va participer de façon notable à la création des 70 000 logements/an voulue par les politiques, d’autant plus que la part des investisseurs institutionnels est infime (5% environ).

Par ailleurs, les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2000 et 2500 €/m². Un coût comparable à celui du neuf, mais en transformant on perd de la surface en créant des parties communes ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite. Mais c’est sans compter sur l’obligation d’affecter 25% de logements sociaux, ou encore le renforcement des droits des locataires de la loi ALUR, qui sont dissuasifs pour certains investisseurs.

À Paris, la rentabilité d’une chambre étudiant de 18 m² est supérieure à celle d’un appartement familial. De plus, ici, il est possible d’ajouter différents services, comme par exemple une laverie, ce qui offre des revenus supplémentaires.

Quoi qu’il en soit, estime l’ORIE, tout bureau vide n’est pas transformable. Malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels demeurent peu enclins à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs.

Il faudra donc sérieusement envisager de démolir pour mieux reconstruire. Alors, au boulot Noisy-le-Grand pour dynamiter vos 50.000 m² de bureaux vides !

Mais encore,… des loyers économiques au plus bas,

attention à l’atterrissage !

Si la courbe des loyers de bureaux en Ile-de-France est toujours aussi plate, donnant l’impression d’une grande stabilité, finalement les « loyers économiques de bureaux » sont à leur plus bas en Ile-de-France, compte tenu des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs (loyers gratuits sur plusieurs mois, travaux d’aménagement à leur charge,…).

Selon CBRE Agency, ce sont ces avantages masqués qui permettent au marché de fonctionner. S’ils ont toujours existé, ils se sont généralisés.

Aujourd’hui, ils n’ont jamais été aussi élevés, et atteignent une moyenne de 19% des loyers faciaux en Ile-de-France, contre 15% en 2010, et jusqu’à 23% sur le neuf !

C’est lors des renouvellements de bail que l’on constate la vraie baisse des loyers de bureaux. Ainsi, les bailleurs ont fait baisser leur taux de rendement qui est tombé entre 5 et 5,5%, contre 2 à 2,5% pour les logements.

Ce n’est pas tout,…la fiscalité sur les bureaux menace un marché déjà plombé.

La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Île-de-France, est soumise à une redevance appelée couramment « Redevance pour Création de Bureaux » (RCB), perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement.

Elle est due par les propriétaires, qu'ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable.

Les tarifs de la redevance diffèrent selon la nature des locaux et la circonscription dans laquelle ils sont situés. Le montant est fixé au mètre carré et varie chaque année en fonction de l'indice du coût de construction. La région Île-de-France est découpée en 3 circonscriptions. Noisy-le-Grand est en zone 2 : 230,93 €/m², Champs-sur-Marne en zone 3 : 92,81 €/m².

La réforme de la Redevance sur les Créations de Bureaux votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014 soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le Métro automatique du Grand Paris express.

Selon l'étude de l'ORIE, dans de nombreux secteurs périphériques, il existe « une déconnexion » entre la réforme fiscale et  la réalité du marché du bureau . 

La réforme fiscale rend sur ces communes les opérations non viables économiquement, au point de freiner, voire de stopper la croissance de leur parc de bureaux. Ce qui rend irréalistes les prévisions de recettes pour financer le réseau de transport du Grand Paris Express, les objectifs de croissance et la création d’emploi en périphérie.

De fait, dans certaines communes, la RCB atteint le même niveau que le prix du terrain, ce qui revient à doubler le prix de la charge foncière, alors même que le marché fait grise mine. Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés. Alors que le futur Métro automatique doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l’Ile-de-France, il risque selon l’ORIE, d’entraîner de nouveaux déséquilibres.

Quelles sont les perspectives à Noisy-le-Grand ?

À Noisy-le-Grand, aujourd’hui, noir c’est noir. Même si l’on ne peut soupçonner le Maire Michel Pajon  de ne pas être préoccupé par cette situation, Noisy-le-Grand est englué dans un magma fiscal qui rend toutes perspectives de développement inopérantes  à terme.

Ainsi, même si les communes de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne vont signer en 2015 le même Contrat de Développement Territorial (CDT), elles ne sont pas classées dans la même circonscription fiscale (2ieme pour Noisy, 3ieme pour Champs), ce qui représente un écart de 138,12 €/m² (230,93 € – 92,81€ ) qui vient directement impacter la valeur de la charge foncière par m² applicable à une opération de construction de bureaux, au détriment de Noisy-le-Grand.

Cette situation s’explique par le fait que Champs-sur-Marne est éligible au Fond de Solidarité des Communes de la Région Ile-de-France (1-FSRIF) et à la Dotation de Solidarité Urbaine et de Cohésion Sociale (2-DSUCS). Par contre Noisy-le-Grand contribue à ce FSRIF. Comme quoi, hormis faire des cadeaux aux investisseurs, être riche avec 350 millions de valeur foncière n’a pas que des avantages pour son développement économique !

Lorsque nous connaissons le potentiel d’investissement avéré sur le Cluster Descartes de Champs-sur-Marne (même si une partie se trouve sur Noisy-le-Grand), au pied de la future Gare Noisy-Champs de Grand Paris en 2020,  avec : 400 000 m² de bureaux, 280 000 m² de logements, 20 000 m² de commerces, 18 000 m² de résidences jeunes et 104 000 m² d’activités, nous pouvons très bien comprendre que, compte tenu de cette distorsion de 138,12 €/m², les futurs investisseurs seront encouragés à construire à Champs-sur-Marne, et non à Noisy-le-Grand sur Maille Horizon-Nord et Sud.

POUR UN URBANISME

PARTAGE !

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§      Parce qu’un projet urbain ne devient légitime et durable que si les habitants concernés le coproduisent. C’est ce que la Commune de Noisy-le-Grand n’a pas encore intégré dans son logiciel,

§      Parce que les attentes démocratiques sont importantes, et que les conflits forts sont coûteux et retardent les projets communaux, qu’il est urgent de penser à une solidarité active entre professionnels de l’urbanisme et citoyens impliqués. Stop aux ego et à la monarchie élective. Oui à un urbanisme démocratique,

§      Parce que l’expertise citoyenne, la co-élaboration de projets urbains et que les réponses alternatives restent isolées et trop peu visibles. Il n'est pire aveugle que l’Architecte mandaté qui ne veut pas voir, mais n'y a pas plus sourd non plus qu’un Maire qui ne veut pas entendre les Citoyens.

Participez à la première étape

de la constitution d’un réseau de compétences solidaires

pour un outillage citoyen.

Journée organisée par l’APPUII

APPUII (Alternative pour des projets urbains ici et à l’international) est une Association constituée de membres d’Associations locales d’habitants, d’Enseignants - Chercheurs, de professionnels et d’étudiants. Elle intervient à la demande d’habitants concernés par des projets urbains qui souhaitent les comprendre, les discuter, les modifier. Elle contribue à alimenter une action sur la ville qui se veut coopérative, soucieuse d’écoute et d’égalité.

Site internet: http://appuii.wordpress.com

Courriel : associationappuii@gmail.com

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LA REVUE FONCIERE :

UNE NOUVELLE REVUE POUR

CONCEVOIR LE FONCIER

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La fermeture de l’ADEF (Association Des Etudes Foncières), suite à sa mise en liquidation judiciaire fin 2013, a entraîné la fin de la revue Études Foncières, dont le premier numéro était sorti trente cinq années plus tôt, en 1978. En application d’une décision de justice du 13 mai 2014, la société privée à responsabilité limitée Business immo est devenue propriétaire des actifs de l’Association des études foncières.

Face à cette nouvelle situation, un groupe de 70 personnes, dont la plupart avaient été impliquées dans la revue Études Foncières ont estimé qu’il fallait lancer un processus de refondation d’une nouvelle association et d’une nouvelle revue pour pouvoir continuer le travail qui avait été mené au cours de plus de trois décennies et dont la qualité et l’importance ont été unanimement reconnues.

Sortir une nouvelle Revue Foncière (1) sans publicité, avec des pages en papier que l’on tourne à la main, est-ce bien raisonnable à l’heure de la pensée Internet? Cependant, les  initiateurs de cette nouvelle publication se sont retrouvés autour du projet de refonder une revue de référence sur les thématiques foncières, car elles ne sont traitées nulle part ailleurs dans leur globalité.

Selon Joseph COMBY, Directeur de la nouvelle Revue Foncière,  l’approche de la « question foncière » a beaucoup changé. Certes, il n’est pas nouveau que des spécialistes de différentes disciplines s’intéressent au foncier : géographes, écologues, historiens, sociologues, ethnologues et, bien sûr, économistes et juristes. La nouveauté, c’est que ces spécialistes sont amenés à sortir de plus en plus souvent de leurs disciplines d’origine pour traiter leurs sujets d’étude.

Autrement dit, les problématiques foncières ne sont plus simplement « pluridisciplinaires », elles deviennent « transdisciplinaires ». Joseph COMBY a le sentiment que le développement et l’entrecroisement des thématiques, sont en train d’ériger le foncier en une quasi-discipline. Peut-être ne lui manquera-t-il bientôt que la reconnaissance académique.

A la base, le foncier est la valeur d’un droit. Il n’existe pas de valeur foncière sans droit foncier. Cependant ce droit est plus complexe que ne l’imaginent les économistes (qui ne connaissent que « la » propriété) et moins codifiable que ne croient les juristes, car les interférences avec le politique et le social sont constitutives de ces droits. En effet, les terrains privés appartiennent tous au territoire d’une collectivité locale ou nationale qui, elle aussi, possède des droits sur son espace.

Et la valeur des droits qu’y exercent les individus et la collectivité, n’est pas uniquement financière. Selon l’ADIHBH-V, il peut aussi y avoir des droits sentimentaux humains et de l’affectivité.

La Revue Foncière est indépendante et associative, interprofessionnelle et transdisciplinaire Le premier numéro de cette nouvelle revue vient de sortir en septembre 2014. Tous nos vœux de succès à cette initiative. Nous espérons que cette nouvelle publication pourra trouver de très nombreux lecteurs et bénéficier d’abonnements suffisants pour lui garantir une longue vie.

Bien évidement, l’ADIHBH-V compte parmi les premiers abonnés

Au sommaire du n°2 de la Revue Foncière.

(1)- www.revue-fonciere.com

2)- Éric Charmes est Chercheur en Sciences Sociales Appliquées à l’Urbain. Il est directeur du laboratoire Recherches interdisciplinaires ville, espace, société (RIVES ; École nationale des travaux publics d’État (ENTPE), université de Lyon, UMR CNRS 5600 EVS). Il travaille notamment sur le rapport à l’espace résidentiel des citadins, sur les espaces publics et sur la périurbanisation.

Eric CHARMES connaît parfaitement la problématique de l’urbanisation du quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand,  l’intégralité de la lutte de l’ADIHBH-V ainsi que le « projet Alternatif » réalisé par les 14 Etudiants Architectes de l’ENSAPLV, en 2007.

Eric CHARMES était membre du jury lors de la soutenance de la thèse de Doctorat de l’Université Paris Est d’Anastasia TOUATI, à l’Ecole Nationale des Ponts et Chaussées de Marne-la-Vallée le 21 juin 2013 : Economie politique de la densification des espaces à dominante pavillonnaire. Le Président le l’ADIHBH-V s’est longuement entretenu avec cette

Doctorante. Aussi, le chapitre 1.2.4 de ses travaux, pages 304-322, porte sur : La ZAC du Clos aux Biches, une politique interventionniste de densification forte.

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PROJET

D’AMENAGEMENT

DU  SECTEUR DE LA
 

« RIVE CHARMANTE » 

A NOISY-LE-GRAND
 
Port de Plaisance de Neuilly-sur-Marne – Photo Jacqueline MAHEUX – Villiers Rando

Rives !  Vous avez dit Charmantes ?

C’est bien sous le charme d’un exposé rêveur qu’ont failli succomber les noiséens qui étaient venus en ce 16 octobre 2014, à la première réunion de concertation sur l’aménagement de ce secteur stratégique situé aux portes de la Ville.

Mais en fait de Rives, on parlera surtout du Port de Plaisance. A n’en pas douter, l’intérêt est majeur, puisque confirmé comme chaque fois par des études conduites en amont par les Services Techniques de la Commune. Etudes probablement stratégiques, car non révélées en cette première réunion d’information. Ce projet, de 180 anneaux, propulsera-t-il  le Port de Plaisance de Noisy-le-Grand au rang des premiers ports de tourisme fluviaux d’Ile de France ? C’est ce que nous allons tenter d’élucider.

Mené selon les orientations du PLU de novembre 2011 et du Schéma Directeur de Valorisation des Bords de Marne, ce projet respectera les grands objectifs pour l’aménagement du secteur à savoir :

-  Ouvrir la ville sur la Marne,
- Renouveler l’animation urbaine tout au long de la rive, assurer la diversité des usages de la berge, notamment en développant de nouveaux équipements et en implantant un « éco-port de plaisance »,
-  Assurer une continuité écologique en prenant en compte le patrimoine arboré,
-  Renforcer les continuités urbaines, paysagères et écologiques,
- Offrir aux noiséens la possibilité de vivre et d’habiter dans un cadre d’exception en mettant à leur disposition de nouveaux logements de qualité intégrés à leur environnement,
- Définir une programmation urbaine cohérente permettant de garantir une insertion urbaine des bâtiments respectant le caractère patrimonial du site,
- Valoriser les franges de la RD 370 et requalifier la route de Neuilly et la rue René Navier.

Dès 2012, la ville a mené une étude sur la faisabilité d’un Eco-port, et de ses dispositifs anti-pollution, ce principe a été validé  par le SEDIF.

En 2014, une étude détaillera la "Programmation" du port: ajustement du dimensionnement du bassin, définition de la flotte (nombre et types de bateaux), organisation de la flotte dans le bassin, programmation des équipements connexes (aire de mise à l’eau, capitainerie, sanitaires, etc.), précisions et choix des dispositifs anti-pollution.

Premier semestre 2016, le chantier démarre, et vous voici, déjà en quelques phrases, randonneurs du dimanche. Partant du Pont de Neuilly-sur-Marne sur la RN 370, vous remontez la Marne, et êtes au cœur de la zone boisée, (1.5 ha sur le plan, mais jusqu’à 2.5 ha dans le discours).  La carte postale est séduisante. La zone est partiellement défrichée pour la création d’une grande prairie en clairière, parsemée de bosquets d’arbres identiques aux Bois-Saint-Martin), avec de belles perspectives sur la Marne. L’ensemble baignant dans un milieu existant, enrichi grâce à une biodiversité caractéristique des bords de Marne. Vous découvrirez même une magnifique palette végétale qui privilégiera les essences indigènes typiques, des espaces naturels des berges !

Avez-vous reconnu le vocable enjôleur de la Paysagiste - Architecte ? Oui, c’est un métier.

Eh, bien, continuons. Vous êtes désormais  sur le chemin de halage, toujours rive sud, et encore sous le charme hypnotique de ce vaste espace naturel,  si bien que vous ne pouvez pas vraiment distinguer  dans la brume les immeubles de la rue Navier.  Nous en parlons si peu, c’est pourtant eux qui vont équilibrer le budget dispendieux de cette affaire. Il est vrai que, sur le plan, la couleur saumon est aussi vive que le poisson du même nom, riche en oméga 3, qui de surcroît, navigue sûrement dans les eaux claires de la Marne.





Nous voici enfin à l’approche du Port,  tel une merveille, avec sa darse de 272 m de longueur et 50 m de largeur. Rayonnant de ses pontons flottants, armé de ses 180 anneaux, accastillé  de tous ses dispositifs de protection de la prise d’eau de l’usine du SEDIF (Dispositif d’Eutrophisation, Cloisons Siphoïdes, Portes busquées à deux vantaux, des pompes qui aspirent à l’intérieur, des pompes qui aspirent en surface, une pompe en libre service, etc…). Que de la Haute Prouesse Technologique (HPT) qui renverra les eaux usées du Port dans les égouts. Les élus d’EELV sont aux anges.





Nous arrivons maintenant, sur la passe, permettant l’accès à la Marne. Enjambons la passerelle en alliage d’aluminium (16 m de long, 6 m de large), chef d’œuvre de la construction métallique française et du soudage des métaux. Merveilleux objet d’art, elle apostrophe mais séduit le promeneur au moment du passage d’une péniche de 20 m de long, puisqu’elle s’élève au dessus de nos têtes, sous l’action spectaculaire d’un puissant système hydraulique.

Le succès devant être au rendez vous, on nous assène  en réunion publique qu’ils seront nombreux ces plaisanciers, car un Port dans la Capitale Economique de l’Est Parisien, il faut que ça vive, et  un Chef d’Entreprise, ça doit naviguer dit la Charte du MEDEF. 50% des anneaux seront réservés aux bateaux  en escale (soit 90) ! Ah, bon. Mais à l’ADIHBH-V nous sommes comme Saint Thomas, nous fouillons, nous trifouillons, bref nous enquêtons et aussi parfois  nous calculons.

Ainsi, en cabotant du côté de Neuilly-sur-Marne, nous découvrons que la navigation de plaisance bat pavillon sur la Marne seulement 6 mois par an, disons aux beaux jours. 50% du tourisme fluvial est étranger. Noisy-le-Grand disposera donc de 90 places vides en hiver, bonjour, la rentabilité !.

Mais il ne faut pas le dire au risque de se faire vilipender par l’Economiste et Capitaine en Chef : « pour qui nous prenez-vous, sommes-nous de piètres gestionnaires, …. Nous sommes fiers de ce que nous avons déjà  fait ! ». Toute la salle plonge au fond de la cale, silence dans les coursives…

 Ecluse de Neuilly-sur-Marne - Photo Jacqueline MAHEUX – Villiers Rando


 

A nos risques et périls, nous poursuivons tout de même notre démonstration ! Armé de nos statistiques, avec un trafic maximum en été de 200 bateaux de plaisance/an au passage de l’écluse de Neuilly sur Marne, le Port de Plaisance de Noisy-le-Grand disposera d’une capacité  1620 nuitées (90 anneaux x 180 jours), soit pour chaque bateau passant par l’écluse, le devoir de séjourner 8 nuits au Port de Noisy-le-Grand (1620 nuitées / 200 bateaux).  C’est probablement un minimum pour découvrir les charmes de la Capitale de l’Est Parisien (la Pergola, l’Eglise-Saint-Sulpice, l’Hôtel de Ville, le Centre Aquatique, les Espaces d’Abraxas de Ricardo BOFFIL, et autres originalités…). Ainsi, au son de l’accordéon, ils pourront aussi profiter des animations tardives de la Marina, si peu dérangeantes pour le voisinage qui réside au dessus des terrasses des bars.

À une encablure  de chez nous, le Port de Nogent-sur-Marne n’a que 10 anneaux réservés au passage fluvial, et a bénéficié de 455 nuitées en 2013, soit 1,24 nuitée / jour. Comme quoi, les escales y sont furtives, avec même une  baisse de 26 % par rapport à  2012.

A la lecture de ces chiffres, rassurez-vous, le vrai spectacle pour les Noiséens ne résidera  pas  dans le flux du trafic menant à l’écluse. Mais plus spectaculaires, paroles de Mariniers avertis,  seront les  difficultés rencontrées par les bateaux de 20 mètres pour pénétrer dans la Passe du Port, entravés par les bateaux ancrés à Neuilly-sur-Marne, et contrariés dans les manœuvres par le fort courant de la rive gauche de la Marne .

Comme au Havre, faudra-t-il obliger les Capitaines de péniches à utiliser les services d’un  «Pilote » pour entrer ou sortir difficilement du Port de Noisy-le-Grand ?

Par ailleurs, la navigation de plaisance peut être un sport, et une passion onéreuse. Mais lorsque quelques difficultés de la vie surviennent, le moins indispensable est malheureusement  le premier sacrifié. En évoquant à mot couvert la crise que chacun redoute, il est une réalité passée sous silence mais qu’il faut se chuchoter à l’oreille. C’est celle de la présence dans les Ports de ces « bateaux caravanes » qui permettent aux familles  de rester ancré au ponton du logement, avant de devenir SDF. Comprenez,  pour un petit budget d’acquisition (5.000 à 10.000 €), de faibles charges (150-200 €/mois pour un anneau ; eau et électricité fournies), absence de taxe foncière et pas de taxe d’habitation, ces Mariniers conservent leur dignité. 30 anneaux de ce type sont occupés dans le Port municipal de Neuilly-sur-Marne, 90 seront disponibles à Noisy-le-Grand, au titre du logement social, qu’on se le dise ! Nous ne pensons pas que Michel PAJON y verra le moindre inconvénient.

Mais arrêtons de divaguer, revenons au débat de cette fameuse réunion publique du 16 octobre dernier. Cette fois-ci, c’est un riverain de la Rive Charmante, certes  peu marin mais très terre à terre et audacieux qui se hasarde à poser la question qui fâche.  En un mot dit-il, j’aimerai bien savoir combien de logements seront construits en cet endroit ? Mais la question est jugée impertinente, la brume retombe, Michel Pajon  se  refuse à répondre. Ultérieurement, la réponse viendra de la salle. Le Maire, poussé dans ses retranchements est contraint d’avouer vaguement qu’il faudra entre 500, 700 ou 900 logements pour équilibrer le bilan. Cela  ne devrait pas fluidifier la circulation sur la RN 370, à moins que demain l’on navigue sur la Marne pour rejoindre Paris. Pour votre information, il faudra 4 heures.

Le coût élevé supposé est justifié par l’obligation de travaux confinés, en raison de la présence de la prise d’eau du SEDIF sur la Marne,  (deuxième usine de production d’eau potable d’Ile de France, pour 1.6 millions d’habitants). A la lecture des premiers devis, un élu confesse, s’être demandé, s’il n’y avait pas eu une erreur, voire un zéro de trop !!!... Déjà, le « mal de Marne » ? L’opération est estimée à 25-30 millions d’euros. A elle seule la darse coûtera 10 millions d’euros, soit 55 000 € par anneau. A raison de 20,00 €/nuitée et un taux d’occupation 100%, il faudra 7,5 année pour amortir un emplacement. Plouf, le rêve est un peu plombé, mais l’espoir demeure puisque nous apprenons que nous travaillons pour nos petits enfants, si le Port n’est pas, d’ici là, ensablé.

De  nombreuses questions agrémentèrent encore la soirée, par exemple :

- Ce projet sera-t-il aussi juteux, que la Pergola, la fameuse ginguette, financée sur nos deniers publics, sortie de l’eau en 2006, mais restée sans vin blanc, ni musette jusqu’à ces derniers mois?

- Comment se fera l’accès au site ? Facilité par le bouchon régulier de la RN 370 en direction  de Neuilly-sur-Marne ?

- Aménagé par la SPL SOCAREN, puis confié en délégation de service public à une filiale privée du Groupe EIFFAGE, le bilan financier de la Marina  sera-t-il «  sauvé des eaux » ?

- En cas de déficit,  comme l’est déjà annoncé le projet d’aménagement du Clos aux Biches, qui paiera ?

Nos impôts locaux devraient apporter dans le futur, une partie des réponses !

Pour en savoir plus, participez aux croisières d’information des réunions thématiques, dans les prochains mois, à savoir :

- RT1: L’espace public et les équipements publics / la qualité de vie et le développement durable
- RT2: Logements et formes urbaines. Les commerces, activités, services dans le futur quartier
-  RT3: La circulation, les déplacements doux, le stationnement.
-  RT4: présentation aux Conseils de quartiers
-  Réunion publique n°2 - Bilan de la concertation
Inscriptions à la Direction de l’Urbanisme, à l’Hôtel de Ville.

Jean Denis LARUELLE
 

Pour accéder à la présentation visuelle, Cliquer sur :
Aménagement du Port de Plaisance.

Pour accéder à l’exposé oral, Cliquer sur :
(Présentation 1/4)

(Présentation 2/4)

(Présentation 3/4)

(Présentation 4/4)

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CONCERTATION

SUR LES BAS- HEURTS :

 UN DISCOURS

PAS TRES

ENTHOUSIASMANT!

-Partie 2-

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Aujourd’hui, nous complétons nos informations relatives à la réunion de concertation du 06 novembre dernier, en publiant quasiment l’intégralité du débat.

Que dire d’autre ?

 Que Michel PAJON comprend notre inquiétude lorsqu’il annonce qu’aucun pavillon ne sera sauvé.....

Ce sentiment de compassion envers les habitants des Bas Heurts, proche de l’empathie, serait-elle une prédisposition du Maire à la reconnaissance de la douleur d’autrui ?

Non, ne nous berçons pas d’illusions.

Cela doit être seulement une "réaction émotionnelle" (?) mais sûrement pas un signe de solidarité active qui va infléchir son projet urbain.

Tout le monde doit "dégager", point final !

Pleurer sur le sort de quelques-uns, n’irait pas dans le sens de "l’Intérêt Général "!

Proposition illustrative C DEVILLERS – P HENNETEL

La circulation, pourtant largement abordée lors d’une réunion thématique, fut allégrement shuntée (coupée) dans le débriefing du 06 novembre. Ainsi, nous apprenons tout simplement que l’aménagement des circulations piétonnes sera généreux, afin de favoriser les déplacements à pied et en particulier les cheminements piétons vers les pôles de transport en commun (RER A, Est-TVM) et le Centre Ville. La place laissée à la voiture sera donc limitée au plus juste des besoins du quartier, et l’avenue  Montaigne prolongée est traitée en zone 30, avec quatre feux tricolores, pour éviter que cette voie soit utilisée en tant qu’itinéraire rapide de contournement.

Cependant, ces aménagements ne seront pas à la hauteur des enjeux pour désenclaver le quartier des Bas Heurts, car en fait, le vrai problème récurrent est le suivant : deux axes routiers principaux desservent la Ville de Noisy-le Grand et se situent à proximité du secteur des Bas Heurts et de Maille horizon Nord (l’A4 (autoroute Paris – Metz) longeant le territoire d’Ouest en Est et l’ex RN 370 [Route de Neuilly / Boulevard P. Pambrun] qui relie Noisy-le-Grand à Champs-sur-Marne et Neuilly-sur-Marne. Ces axes sont régulièrement saturés, notamment aux heures de pointes.

La forte demande de trafic et les incidents de circulation entraînent quotidiennement l’apparition de dérivations sur le réseau de voirie local, dans le secteur de l’Ouest Noiséen.

Le 11 septembre,, le bureau d’Etude CD-VIA et Pierre Guilbaud (Directeur de l’Urbanisme et de l’Aménagement de la Commune) furent très explicites, à savoir 

- « Ce n’est pas parce que vous élargirez le pont sur la Marne, que vous améliorerez la fluidité de la circulation. Vous ne ferez pas sauter la poche de saturation et les difficultés se reporteront en amont. Et même si vous aménagez le carrefour boulevard Foch/rue Pierre Brossolette avec un rond point, CD-VIA n’avancera jamais l’idée que l’on rendra la route de Neuilly plus fluide 

- « Les habitants des Bas Heurts ne doivent pas attendre une amélioration de la circulation dans le quartier, avec les projets Clos aux Biches et Maille Horizon-Nord. Tant que l’on n’aura pas mis en œuvre une grande politique de Transport en Commun sur les grands axes Noiséens (route de Neuilly, boulevard Paul Pambrun et boulevard du Mont d’Est), ces problèmes ne seront pas solutionnés. L’arrivée du métro automatique de la ligne 15 solutionnera peut être en partie le problème, mais seulement en partie ».  

Par ailleurs, dans ses modélisations à l’horizon 2019-2023, CD-VIA ne s’attend pas à une amélioration de la circulation aux heures de pointes du matin et du soir.

De même, aucune embellie n’est à prévoir sur l’autoroute A4 sur cette période. L’initiative du boulevard urbain ne semblant pas crédible aux yeux des spécialistes, pour des problèmes de coût. 

La messe est dite, fermez le ban !…..la période de concertation reste ouverte.....

Proposition illustrative C DEVILLERS – P HENNETEL

Au sujet de la densification et du déficit, le Maire réfute l’idée d’édifier seulement 800 à 900 logements sur le Clos aux Biches et campe toujours sur 1500 logements, au motif que ce projet urbain est déjà et sera dans le futur très déficitaire. Mais à qui la faute ?

Si en 2007, la commune n’avait pas eu "les yeux plus grands que le ventre", elle aurait pu accommoder le « projet alternatif » de l’ADIHBH-V, présentant une urbanisation raisonnable (projet d’ailleurs très largement soutenu à l’époque par EELV, mais aujourd’hui inscrits aux abonnés absents), le projet ne serait pas aujourd’hui déficitaire, et nous aurions le plus beau quartier de Noisy-le-Grand.

Toutefois, le déficit prévisible de la SPL SOCAREN, génère un autre problème pour le contribuable noiséen. Il faut savoir que le principe de financement d’une ZAC repose sur de l'autofinancement. Le budget doit être équilibré : les recettes sont issues des ventes de terrains viabilisés aux promoteurs privés. Les dépenses, d'un montant égal, représentent le coût de réalisation des voiries et réseaux, auquel s'ajoute la construction des équipements déterminés dans le dossier de réalisation de la ZAC.

Si l'opération s'avère déficitaire à la fin de la période de réalisation, la collectivité qui porte la ZAC doit compenser sur ses fonds propres le déficit financier.

Alors, Citoyennes et Citoyens de Noisy-le-Grand, vous n’ignorez pas que nous devons déjà rembourser les emprunts du « somptueux Hôtel de Ville » et  du « Centre aquatique ». Demain, viendra aussi dans l’assiette de nos  impôts le « Port de plaisance » de la Rive Charmante, et les « ZAC de Maille Horizon - Nord et du Clos aux Biches ». Avec déjà 150 millions de dettes,l’addition risque d’être particulièrement indigeste….

À Noisy-le-Grand, une "culture" du conflit,

 plus que de la négociation.

Nous l’avons déjà évoqué, mais nous continuerons à en parler, car cela discrédite toutes les futures concertations sur les secteurs de « Pierre Brossolette-Nord », « Rive Charmante », Mont d’Est, et suivantes…

Sans ambiguïté, il semble clair que ces différentes réunions publiques sur l’aménagement du secteur des Bas Heurts, ont mis en évidence les difficultés que rencontrent aujourd’hui les élus de Noisy-le-Grand à « faire muter la ville » avec les habitants, compte tenu de la complexification de la ville, de la méthodologie employée et de l’individualisation des besoins.

Les lois, les règlements, le PLU, le PLH, le Développement durable et les Etudes d’Impacts sont une chose. La réalité de la « ville négociée » en est une autre. Ainsi, les élus devraient précisément s’interroger sur les différentes manières de « faire la ville » aujourd’hui, et notamment sur celles qui sont fondées sur l’écoute, le dialogue, l’expertise citoyenne, la négociation ou le partenariat. 

On observe également que l’argument d’autorité de l’intérêt général, disant qu’il existe 2300 dossiers de demandes de logements en attente dans les services sociaux, avancé par Michel PAJON pour justifier de son projet, ne suffit plus à le faire accepter socialement.

De même, le credo régulièrement avancé par le Maire sur sa légitimité électorale, pour bétonner la ville n’est pas plus satisfaisant, lorsque nous regardons de très près la structure sociologique des quartiers qui conduit régulièrement à son élection. 

Depuis dix ans, cette irruption marquée des habitants des Bas Heurts pour la « défense » de leur cadre de vie, participe à la remise en question du cadre démocratique qui repose sur le principe de la délégation par les citoyens de leur pouvoir à des élus qui sont mandatés pour réaliser le programme sur la base duquel ils ont été choisis.

Quoi d’étonnant dès lors, que ces citoyens contestent un système qui les dessaisit de leur pouvoir. Ils aspirent à être associés plus directement a la définition des politiques urbaines dès lors qu’elles ont un impact sur leur vie quotidienne.

Mais cette irruption vient aussi remettre en question les professionnels de la ville qui ne peuvent plus opposer leur seule technicité à une supposée incompétence des usagers.

Ceci dit, depuis 2004, ce processus de « densification forte » municipal par opposition à un processus de « densification douce de l’ADIHBH-V», à eu pour effet de développer chez les habitants des Bas Heurts une stratégie de défense qui a fortement ralenti le projet d’urbanisation, du fait des nombreux recours contentieux déposés par l’ADIHBH-V. 

Si la nouvelle démarche de concertation, initiée le 17 juin 2014 et présentée comme un processus démocratique, ouvert et indéterminé (mais qui dans les faits est complètement illusoire), devait se traduire dans quelques mois par un dispositif participatif réduit à une simple consultation permettant aux "décideurs" de légitimer leurs prises de décisions, sous la domination du "savoir expert" des Cabinets DEVILLERS - HENNETEL, de la technocratie et du Capital (promotion immobilière),nous irons encore une fois dans le mur et cela mettra la Commune en difficulté vis-à-vis de ses engagements en matière de construction de logements.

À contrario, si la Municipalité avait l’ingéniosité d’adopter une posture de négociation permanente entre ses propositions initiales et l’adaptation du projet aux aspirations et aux remarques des habitants, la réalisation serait acceptée parce qu’elle relèverait d’un intérêt commun « librement » consenti et non pas imposé. 

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