Plan Duflot pour réformer l'urbanisme et l'aménagement
PLAN DUFLOT
POUR REFORMER
L’URBANISME ET L’AMENAGEMENT :
Consciente des difficultés rencontrées par certains promoteurs immobiliers et souhaitant réduire les abandons de projets, Cécile DUFLOT, en charge du logement a présenté en Conseil des Ministres le 2 mai dernier, un projet de loi visant à soutenir la construction et à lutter contre l’étalement urbain. Le Gouvernement va demander au Parlement de l’autoriser à recourir à des ordonnances pour lever rapidement ces obstacles.
Ces ordonnances permettront, entre autres, de :
- Mettre en place une procédure qui rassemble l’ensemble des procédures d’autorisation d’un projet pour aboutir plus rapidement à la délivrance du permis de construire,
- Accroître la densification des constructions en favorisant la transformation de bureaux en logements, en limitant les places de stationnement, en autorisant un alignement sur la hauteur d’un bâtiment contigu ou la surélévation d’immeuble pour la création de logements,
- Réduire le délai de traitement des recours contentieux et lutter contre les recours abusifs,
- Encourager le développement de logements intermédiaires à prix maîtrisé entre logement social et parc privé,
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L’arbre qui cacherait la forêt ?
Pour séduisantes et originales que soient ces idées, Patrick Siksik, Président de la Chambre des Experts Immobiliers de France s’interroge sur leur pragmatisme, et il est à craindre qu'elles soient vaines. Le projet de transformer les bureaux en logements revient périodiquement à l’esprit des pouvoirs publics, en oubliant le principal : la destination des locaux construits les détermine au point qu'ils sont impropres à un autre usage.
Il faut d'abord prendre en considération l'aspect technique. Les accès, circulations et aménagements internes prévus pour un bureau n'ont rien à voir avec les besoins d'une habitation. Créer une cuisine ou une salle de bain est onéreux, avec l’obligation de repenser les circuits d’alimentation et d’évacuation.
En deuxième lieu, le coût des travaux de transformation bureaux est tel qu'il annule durablement la rentabilité que le propriétaire investisseur peut espérer de la location résidentielle. Globalement, le taux d'un logement affichant un loyer de marché, est en moyenne moitié moindre de celui d'un bureau, et altéré par des dépenses de travaux d'adaptation, il perd tout attrait.
Enfin, la localisation des bureaux est le plus souvent décalée quant aux besoins des ménages. Les services de proximité et les commerces qu'attendent les habitants en sont éloignés.
S'agissant de l'augmentation de la densité par la surélévation des bâtiments existants, elle se heurte à plusieurs difficultés, que la Ministre passe sous silence. Un immeuble est conçu avec une certaine résistance, et un étage de plus éprouve sa structure au-delà de ce qui est physiquement tolérable. Il faudra donc procéder, lorsque cela sera possible, à un renforcement des structures, dont le coût sera irréaliste.(ndlr : la ministre Cécile Duflot devra apprendre que la « Résistance des Matériaux » n’est pas de la Politique à géométrie variable, mais de la science physique). Par ailleurs, des problèmes juridiques menacent.
Un habitant qui verra sa vue bouchée par l'édification d'un ou deux étages sur un immeuble face au sien sera fondé à poursuivre le syndicat des copropriétaires à l'origine de la décision. En fait, un copropriétaire vivant au dernier étage, attaché au silence associé à cette localisation, sera-t-il d’accord pour abandonner ces avantages chèrement payés lors de l’acquisition de son bien, et à être coiffé d’un étage supplémentaire ?
Quant à la réduction des obligations de stationnements liés aux logements construits,
Madame Duflot a précisé qu'elle ne concernerait que les zones bien desservies par les transports en commun. C'est en effet le cœur du problème. On semble oublier que les municipalités ont encouragé le recours aux véhicules individuels pour de vraies raisons, liées à l'insuffisance des transports collectifs, mais aussi à l’insuffisance de potentiel d’emplois locaux, obligeant les ménages à une forte mobilité quotidienne. La possibilité de garer et d'utiliser une voiture, présentée comme périmée, est au contraire d'une vive actualité et participe au bien vivre des habitants (ndlr : De nombreuses études statistiques montrent que malgré la mise en place d’un réseau de bus efficace, l’augmentation de 50% de la densité d’un quartier, ne réduit seulement que de 2% les distances parcourues en voitures).
Le Gouvernement donne le sentiment de recourir aux expédients plutôt que de s'attaquer à l'essentiel et de relancer la construction par des mesures puissantes comme celle de restaurer la confiance dans l'investissement et le rééquilibrage des rapports locatifs. L'arbre ne pourra cacher longtemps la forêt.
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Contribution bibliographique :
- Batiweb, 14/05/2013, Patrick Siksik : Plan Duflot pour réformer l’urbanisme et l’aménagement : « l’arbre qui cache la forêt »,
- Net-Iris, le 02/05/2013 : l’Etat va pouvoir accélérer les projets de construction de logements