blog Noisy le Grand

LE MAIRE,

L’ACCESSION SOCIALE

ET LE PROMOTEUR

Deuxième partie

La pratique des politiques locales du logement : une adaptation des moyens aux objectifs politiques 

Au niveau réglementaire, les communes peuvent inscrire de nombreuses dispositions d’organisation du droit des sols au PLU. Leurs aides aux primo accédants permettent également de disposer d’un droit de contrôle étendu sur les programmes privés mobilisés pour l’accession aidée. Le Programme Local de l’Habitat (PLH) permet de tracer les lignes d’une véritable politique de l’habitat avec objectifs chiffrés par types de logement.

On doit cependant mettre en perspective ces outils légaux par rapport aux objectifs qu’ils sont supposés servir. Il n’y a pas autant d’objectifs politiques qu’il y a de situations locales. L’auteur signale que ses nombreuses discussions avec toutes les parties impliquées dans la question locale du logement, l’étude de nombreuses sources primaires et secondaires, montrent qu’en matière d’encadrement règlementaire des opérations de logements, les objectifs des élus varient peu d’une collectivité à une autre et se rangent facilement dans un nombre limitatif de cas. On dénombre six grandes catégories, mais nous ne détaillerons ici sommairement qu’un seul cas, à savoir :

Les objectifs de maîtrise foncière

Dans certains cas, la collectivité peut vouloir intervenir en amont pour peser sur la négociation des charges foncières entre propriétaire foncier et acquéreur. Elle reste l’apanage des collectivités manifestant une volonté et une capacité de maîtriser l’immobilier d’un bout à l’autre de la chaîne économique. Elle n’est pas une politique occasionnant des surcoûts sur les programmes privés, puisqu’il s’agit au contraire d’une politique de maîtrise foncière qui bénéficie sur le papier à tous les acteurs du logement, à l’exception des propriétaires fonciers. Elle reste toutefois une illustration intéressante entre règle de droit et règle de fait. Les élus ne se cachent pas d’exercer leur droit de préemption urbain souvent en dehors du cadre strictement légal, dans un motif de régulation des prix du foncier, qui n’est pas un motif valable selon la jurisprudence (le droit de préemption ne peut s’exercer qu’au service d’un projet existant et en lien direct avec celui-ci). On trouvera une description très intéressante de ces pratiques dans un article d’Olivier Morlet (1997), à compléter par celui de Godfrin (1995).

Les municipalités cherchent à contourner l’exigence légale de motiver le droit de préemption en fournissant des motifs vagues, du reste assez fréquemment cassés par les juridictions administratives. La raison véritable de la préemption n’est pas toujours liée à un projet existant. Le but non avoué : exercer un droit de regard sur les valeurs foncières de référence susceptibles d’évoluer au gré des ventes de terrains. Cette pratique agit comme une épée de Damoclès sur toutes les transactions et pousse fortement à la concertation en amont. Morlet explique ainsi : « la prise de contact informelle avec les élus locaux ou les services techniques devient ainsi un passage obligé, aussi bien pour le vendeur que l’acquéreur qui doit exposer à la commune son projet ». Cité par Morlet, un chargé d’opérations d’une SA de HLM confirme : « On ne monte jamais une opération sans avertir préalablement les élus et leur présenter le projet envisagé. On ne signe aucune promesse de vente qui risquerait de violer les règles non écrites de la collectivité et on n’engage aucune dépense avant d’avoir eu l’accord de la municipalité sur le projet envisagé, pour ne pas risquer une préemption. »

La légitimité démocratique

Un élu interrogé sur les problèmes de droit posés par l’articulation Plan Local d’Urbanisme (PLU) / Plan Local de l’Habitat (PLH) dans l’instruction des permis de construire s’exprimait en ces termes : « ………………,Il serait dommage de se limiter au strict réglementaire quand on a une politique du logement cohérente, élaborée en amont avec les professionnels ». A partir de là tout est dit. Le positionnement non pas en dehors, mais au-delà du droit, les élus l’assument tous sans hésitation. « C’est illégal, et alors ? » s’amuse un autre élu. L’illégalité ne semble pas avoir cours en politique, du moins sur ce genre de sujet. Il est très éloquent de voir le chantage au permis de construire, cette pratique décriée des promoteurs, censément occulte, qui a motivé cette étude, explicitement citée comme un moyen ordinaire parmi d’autres d’encadrer le logement.

On l’aura compris, la légalité des pratiques d’encadrement des programmes de logement compte moins que leur efficacité pratique, du point du vue des élus. Non pas que les élus fassent fi de la légalité puisqu’ils s’appuient toujours, on commence à le voir, sur des dispositifs réglementaires qu’ils  « complètent » à leur façon, mais ils se sentent investis d’une mission d’intérêt général qui est de défendre les besoins de leurs administrés, ultime Cour de justice devant lesquels ils se sentent bien davantage responsables que devant le Préfet ou le Tribunal administratif.

Guihem Dupuy se garde bien toutefois de généraliser abusivement. Cette attitude dit-il, est plutôt l’apanage des communes suffisamment bien dotées en ingénierie technique, seules capables de ne pas craindre outre mesure le contrôle de légalité de la Préfecture. Les promoteurs également parlent beaucoup de cette légitimité, plat qui leur est régulièrement servi et qui les laisse perplexes car, pas toujours très inspirées, voire contreproductives.

Le cas d’école des logements à prix maîtrisés : un examen approfondi

Illégale en l’état mais très généralement pratiquée, techniquement complexe, imposée parfois de façon arbitraire, au service de politiques parfois clientélistes, notamment quand les logements à prix maîtrisés sont produits en petite quantité et  donc rares. La loi du 28 Mars 2009 précise que les PLU peuvent désormais « délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale » Les juristes considèrent que cette disposition donne une base légale définitive aux quotas de logements locatifs sociaux, mais qu’elle donne également une base légale aux quotas de prix maîtrisés en accession. La contrainte de prix maîtrisés semble donc avoir suivi le même chemin que la contrainte de logement locatif social, même si cette nouvelle étape passe inaperçue pour l’instant, les pratiques observées s’étant toutes construites sur des bases semi-illégales antérieures à 2009. La différence entre ces deux contraintes reste significative, pour plusieurs raisons.

Dans les faits, la contrainte de prix maîtrisés peut être écrite ou non écrite. Le cas général est la contrainte non écrite et néanmoins connue de tous. Cependant de nombreux documents en portent la trace explicite. Des délibérations de conseils municipaux, peuvent par exemple stipuler ce genre de contraintes. Dans ces documents, on ne les trouve pas de façon isolée mais toujours adossées à des dispositifs légaux, règlementaires et/ou opérationnels, comme le Pass-Foncier, le PSLA, les zones ANRU, éventuellement des ZAC, des mises à disposition de terrain communal, ou encore une politique de compensation de la surcharge foncière. Cet ensemble de dispositions suffit généralement à étayer une politique de quotas de prix maîtrisés sur tous les programmes.

Ensuite, on peut trouver ce genre de contraintes dans des documents particuliers, que l’on qualifiera de « chartes de l’habitat », du nom qu’on leur donne en Seine-Saint-Denis. Ces chartes n’ont pas de valeur juridique et n’ont pas une existence sociale très manifeste. Ce sont les promoteurs qui  en ont révélé l’existence à l’auteur de l’étude. Sans que cela soit certain, leur existence est probablement limitée à l’Ile de France. Elles sont caractéristiques de l’ancienne banlieue rouge et de la conception volontariste du pouvoir qu’on y trouve encore chez les élus. C’est un territoire qui est assis sur un foncier à très fort potentiel, puisque très proche de Paris mais disposant de réserves foncières importantes (dents creuses, friches industrielles). Ces terrains, pour beaucoup encore hors marché dans les années 1990, ont été propulsés sur le marché par l’explosion des valeurs foncières. La période haussière a vu les promoteurs se bousculer au portillon, les perspectives de forte plus value immobilière étant au coin de la rue et aux portes de Paris. Les élus, un peu décontenancés, ont profité de cette forte attractivité de leur territoire pour imposer leurs conditions sans que personne n’y trouve à redire. Ces chartes sont imposées unilatéralement par la municipalité à tout promoteur désireux de travailler sur le territoire communal.

Comment se présente une convention de ce type ? Guilhem Dupuy prend l’exemple de la convention de Saint-Ouen. Il s’agit d’un document de trois pages, ratifié par le promoteur, à qui la mairie n’adresse pas d’exemplaire contresigné, à la différence d’une convention de droit commun, pour ne pas laisser de trace, en quelque sorte. Cette convention est passée lors de la préparation d’un projet immobilier, dans le cadre d’une prise de contact préalable. Dans ce document, on trouve beaucoup de déclarations de principe sur l’insertion dans l’environnement urbain, etc., ainsi que quelques détails intéressants : « ce projet devra comporter au moins 65% de F3, F4, F5 » ou encore « la société signataire de la présente convention s’engage à fournir à la ville, la réalité des prix de vente de chacun des logements et les éléments d’information d’ordre sociologique concernant les acquéreurs », exemples des objectifs politiques cités plus haut. Mais surtout :

« la société signataire de la présente convention se conformera au dispositif d’encadrement mis au point avec la ville : sur la base d’une connaissance fine des prix du marché par quartier, obtenue notamment par le croisement des études effectuées d’une part par les promoteurs et d’autre part, par les services de la ville concernée, les prix de sortie des opérations en accession à la propriété seront diminués de 10 %. Dans cette opération, le prix de sortie prévisionnel était fixé à 3 500 € TTC/ m². »

Ces chartes n’ont pas de valeur juridique, mais une valeur monopolistique, elles sont une parfaite illustration du processus de pression-négociation au permis de construire. Elles sont une réponse directe au diagnostic fait par les élus de la nécessité d’endiguer les prix de l’immobilier dans un marché devenu instable au début des années 2000. Les promoteurs rencontrés en Ile de France semblent beaucoup plus circonspects que leurs collègues provinciaux quant à l’efficacité d’une politique d’accession aidée. Dans un marché tendu comme celui de l’Ile de France, une politique qui consiste essentiellement à contrôler une faible partie du marché pour y faire baisser les prix n’a, contrairement à ce que pensent les maires, aucun effet sur les déterminants réels des prix immobiliers. C’est également l’avis qu’exprime un économiste du foncier : « Les maires ont de toute façon un raisonnement très naïf sur les prix maitrisés : ils s’imaginent que proposer des logements aux prix en dessous du marché permet de faire baisser les prix. C’est faux. Ca ne modifie en rien la valeur des biens. Ça fera quelques heureux, tout au plus. ». Les exemples ne manquent pas qui confortent ce discours.

L’exemple de Saint-Germain-en-Laye est cité. Selon un promoteur, les heureux élus accédants étaient pour l’essentiel de jeunes consultants ayant terminé leurs études un ou deux ans auparavant…..Mais il y a pire, beaucoup de promoteurs rapportent que, notamment en Seine-Saint-Denis : « un promoteur a obtenu un terrain communal en échange d’un programme à prix maîtrisés. Résultat, tous les cadres de la boîte y ont acheté et en ont fait du locatif. Inutile d’y inclure une clause anti-spéculative qui contrôle la revente puisque rien n’a été revendu ! ». Ou encore « On s’est retrouvé par exemple avec des immeubles où 9 acquéreurs sur 10 étaient des cadres de l’entreprise de promotion. Les exemples seraient fréquents. »

Le fait marquant est le décalage constaté entre les résultats souhaités et les résultats objectifs d’une politique de cet ordre. Ce qui, est presque toujours vrai, est le fait que les logements à prix maîtrisés sont rares et ne profitent donc qu’aux « initiés », ceux qui auront obtenu à temps l’information. Quand ce ne sont pas les cadres qui ont monté l’opération immobilière. Le maire prenant soin que lesdits initiés, soient des administrés méritants. Cette pratique, dite de  « préférence communale », est évidemment strictement illégale, mais dans ce modèle stratégique où la variable cruciale est le temps, un simple jeu sur les délais permet de distribuer l’information de façon sélective et de faire jouer la préférence communale sans s’exposer à une assignation pour refus de vente, puisqu’il n’y plus rien à vendre. Les moyens de cette rétention sont simples : l’information sur les projets en cours sur le point d’être pré-commercialisés se limite à la parution d’annonces pendant 15 jours dans le bulletin municipal, dont la lecture n’excède guère le territoire communal. Au final, quand le projet est mis officiellement en vente, une part majoritaire des logements est déjà réservée, essentiellement par des habitants de la commune. Les promoteurs, quant à eux, y voient un moyen efficace de régler le problème parfois épineux de la commercialisation.

L’étude de ANIL HABITAT ACTUALITE se poursuit sous l’angle des modèles locaux de négociation qui associent : propriétaire foncier, promoteur et maire. Nous aborderons cet aspect des choses dans une troisième partie.

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Contribution bibliographique :

- Guilhem Dupuy, « Le maire, l’accession sociale et le promoteur »,  ANIL HABITAT ACTUALITE, Février 2010.

- Olivier MORLET, « Les pratiques locales de la préemption », Etudes Foncières n°86, mars 1997,

- Gilles GODFRIN, « Préempter, pour acquérir ou pour contrôler ? » Etudes Foncières n° 68, septembre 1995.

LE MAIRE,

L’ACCESSION SOCIALE

ET LE PROMOTEUR

Première partie

Préambule

Les collectivités locales sont de plus en plus impliquées dans la politique du logement. Alors que l’essentiel de leur effort était autrefois tourné vers le locatif social ou des interventions de nature très sociales ciblées sur des populations spécifiques. Elles élargissent aujourd’hui leur champ d’intervention à l’ensemble du secteur du logement et notamment à l’accession à la propriété.

Les outils dont elles disposent peuvent être, entres autres, les règles d’urbanisme et tous les moyens qui permettent de peser sur l’usage du sol et le droit de construire. Comment les collectivités locales procèdent-elles concrètement, notamment dans leurs relations avec les promoteurs, pour jouer de ce  registre ?

Pour y voir plus clair, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) a proposé à un jeune chercheur, Guilhem Dupuy, d’étudier en toute indépendance cette question. Nombre de partenaires de l’ANIL lui ont apporté leur appui.

Cette étude décrit les objectifs des politiques locales d’encadrement de l’activité privée de création de logements, et analyse les moyens mobilisés pour servir ces objectifs. Elle montre que ces objectifs sont en nombre réduit et participent généralement d’une politique de stabilisation de l’électorat sur le territoire de la commune : logement locatif social et accession sociale sont ainsi prioritairement pensés dans cette optique par les collectivités.

Ce travail nous a paru extrêmement intéressant pour que nous puissions le porter partiellement à la connaissance des lecteurs du blog de l’ADIHBH-V, compte tenu de ce que nous constatons par ailleurs.

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Le cadre réglementaire des politiques locales du logement ne peut être compris qu’en analysant les pratiques hors droit des collectivités. Pratiques légales et illégales sont, en général, inextricables.  Cet ensemble permet de mener une politique plus discrétionnaire que ne le permettrait le droit, dans un univers d’information limitée où l’appréciation au cas par cas s’avère parfois nécessaire.

C’est ainsi que, notamment en conséquence de la phase de hausse des prix immobiliers de 1997-2007, au cours de la décennie des années 2000, se sont développées de nouvelles pratiques d’encadrement de la création privée de logements ; de même que les modèles de concertation et de négociation entre élus et professionnels du logement, notamment les promoteurs, ont évolué.

Dans le même temps, les outils réglementaires à la disposition des maires se sont étoffés. Depuis 2007, l’octroi d’une aide par une collectivité déclenche la majoration du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le Pass-Foncier®, ce qui lui confère un puissant effet de levier. Le Pass-Foncier® lui-même a pris une certaine importance conjoncturelle en 2009 avec le remboursement par l’Etat d’une partie de l’aide accordée par les collectivités.

Subsiste cependant un problème. La compétence générale d’une commune sur le plan de l’urbanisme et du logement reste un pouvoir d’administration de l’usage des sols. D’aucuns disent : un pouvoir de dire non. Pouvoir d’ailleurs absolu, puisque c’est la commune qui dans tous les cas délivre les permis de construire sur son territoire. Cette différence entre droit et pratique,  n’est que rarement abordé dans la littérature. Pourtant, dans les faits, la différence entre urbanisme réglementaire et urbanisme opérationnel est ténue. A l’instar de la démarche contractuelle, la démarche réglementaire, en particulier à l’échelle locale, s’insère toujours dans un réseau d’acteurs publics et privés, c’est-à-dire un certain état des relations de pouvoir, au sein duquel elle est élaborée. Autrement dit, on ne peut rendre compte de l’activité d’urbanisme réglementaire d’une commune qu’en analysant les pratiques de concertation et de négociation qui se pratiquent au sein de ce réseau.

La nécessité de cette analyse pratique s’impose d’autant plus que le discours d’une partie des promoteurs a commencé ces dernières années à faire état d’une abondance de pratiques locales d’urbanisme peu soucieuses de légalité, comme le  « chantage au permis de construire », rendant difficile, voire impossible, l’exercice normal de la profession. En quelque sorte, d’après ce discours, l’instruction du permis de construire ne se réfèrerait au PLU que selon le bon vouloir des autorités, alors qu’en droit cette instruction consiste simplement à vérifier la compatibilité du permis de construire au PLU. La délivrance du permis de construire est en droit une compétence liée de la commune, elle ne peut faire l’objet d’une décision d’opportunité, d’un choix stratégique.

En pratique pourtant, il semble qu’il en aille tout autrement. D’une façon générale, toujours selon ce même discours, la prise en main de la politique de l’habitat par les communes se traduirait par un transfert du coût de cette politique sur les agents privés, en particulier les acheteurs : moins coûteuse pour la commune qu’une politique active de coproduction et cofinancement de logements, une politique passive de l’habitat consiste à imposer à travers des règles, légales ou illégales, des conditions sur les programmes privés de logement afin de satisfaire certains objectifs (formes urbaines, mixité sociale, accessions à prix maîtrisés…). Le coût de cette politique est ainsi transféré sur le bilan des promoteurs, eux-mêmes contraints d’en transférer la plus grande partie sur leurs prix de vente. Ces politiques peuvent avoir des effets indésirables, comme une tendance à la hausse des prix, lorsqu’elles ne se développent pas dans un cadre de concertation approprié. D’une façon générale, elles sont vouées à l’échec si elles génèrent des opérations où le gain net n’est pas positif pour au moins une des parties engagées dans l’opération (promoteur, collectivité, propriétaire foncier).  Ajoutons à cela l’insécurité juridique et économique résultant d’une règle fluctuante et imprévisible, puisque non écrite, et les perspectives deviennent particulièrement sombres.

Ces constats appellent à une série de questions :

- Comment caractériser les politiques réglementaires du logement des collectivités locales ?

- L’administration de l’activité privée de construction sur le territoire de la commune dépasse-t-elle effectivement le cadre du droit de l’urbanisme ? Dans quelle mesure ? Sur quels points ? Pour quelles raisons et pour quels objectifs ?

- Quel est l’impact de cette politique sur les activités de construction ? En premier lieu, comment la concertation entre autorités publiques et professionnels du logement est-elle organisée ? Sur quels compromis débouche-t-elle ?

- Ensuite, quels sont les effets économiques de cette politique ? Sur qui et comment est-elle répercutée ? Comment réagissent les promoteurs ? Dans quelle mesure modèle-t-elle le marché de l’immobilier ?

Selon Guilhem Dupuy, cette étude se limite à la dimension qualitative. La difficulté du sujet abordé et le manque de littérature sur la question plaidaient pour une première approche exploratoire dont le but est davantage de décrypter les véritables enjeux de la question que de fournir des analyses poussées au plan quantitatif et économique.

Dans une deuxième partie, nous exposerons  quelques sujets singuliers d’actualités (objectifs de maîtrise foncière, les modèles locaux de négociation, la relation triangulaire propriétaire foncier-promoteur-maire, l’ordre de grandeur des postes de dépenses dans le montage d’une opération (marge brute, marge nette des promoteurs), les discours contradictoires sur le rôle social des promoteurs,…), laissant au lecteur la découverte  de l’intégralité  de la richesse de cette étude.

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Contribution bibliographique : ANIL HABITAT ACTUALITE, Février 2010. Le maire, l’accession sociale et le promoteur. La négociation entre élus locaux et promoteurs : une analyse stratégique. Guilhem Dupuy.

PLAN DE PREVENTION

DU RISQUE

D’INNONDATION

DE LA MARNE (PPRI)

ENQUÊTE PUBLIQUE

Après la cruelle épreuve traversée par les Vendéens et les Charentais, il y a quelques semaines, voila un sujet d’actualité qui mérite la plus grande attention des habitants de Noisy le Grand.

Mémorandum :

Lu dans Le Canard enchainé du 31 mars 2010. « Avant la tempête, une inondation de permis de construire ». Députés, Sénateurs, Maires et Promoteurs ont bétonné sans vergogne la côte vendéenne et ses zones inondables. Depuis la catastrophe et les 53 morts, les mêmes dénoncent la violation du principe de précaution….

Aujourd’hui, avec des trémolos dans la voix, ils demandent « l’accélération de la mise en place des Plans de Préventions des Risques d’Inondation ».Alors que pour ces deux communes, le PPRI qui aurait pu bloquer la folle urbanisation n’est toujours pas entériné. En effet, depuis 2001, ces municipalités, à la faveur de longues procédures juridiques, courriers dilatoires, et réunions de conciliation, retardaient son adoption.

En Experts patentés des zones inondables, ces élus qui avaient la « légitimité électorale » annonçaient que La Faute-sur-Mer et L’Aiguillon se trouvaient parfaitement protégés de toute menace de subversion maritime.

IMMOBILIER,

REGAIN DE CONFIANCE SUR LA PIERRE 

  "Villa Clovis" -------------------- ------ -----------------"Carré Renaissance"

L’environnement a rarement été aussi favorable à l’achat d’un appartement ou d’une maison disent les économistes bienveillants de l’immobilier. En effet, les taux des crédits immobiliers sont pratiquement à leur plus bas niveau historique. On peut facilement obtenir un crédit à 3,5% sur 15 ou 20 ans.

Enfin, il existe une panoplie d’aides : doublement du prêt à taux zéro dont les conditions d’accès ont été élargies ; Pass-Foncier et TVA à 5,5% pour les primo-accédants, déduction des intérêts d’emprunt lors de l’acquisition de sa résidence principale, dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans le neuf….

Certaines facilités ne vont pas durer. C’est le cas du doublement du prêt à taux zéro qui disparaîtra en juin 2010, et le Pass-Foncier en fin d’année. Pour le dispositif  Scellier, après le lobbying des professionnels du bâtiment lors de la discussion de la Loi des Finances 2010 pour maintenir le dispositif en l’état, cela va changer au 1^er janvier prochain. Ainsi, le taux de réduction d’impôt serait ramené de 25 à 15%, sauf pour les investissements locatifs dans des programmes « verts », répondant à la nouvelle norme basse consommation d’énergie (BBC)

Mais attention, le marché du travail ne s’améliore pas, et le pouvoir d’achat  immobilier est encore loin du niveau des années 2000 quand le marché s’est emballé. Ensuite il faudra payer les charges, et là, malheureusement le risque de paupérisation des grands ensembles n’est pas à négliger. Nous connaissons bien ce phénomène à Noisy le Grand depuis les années 1970.

LE MARCHE

La France aisée, abandonne la Bourse et se précipite vers l’immobilier afin de se constituer des revenus en vue de sa retraite, la grande angoisse.

Cette année, la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM), estime que la barre des 600 000 transactions pourrait être franchie. Mais le marché reste contrasté. Le neuf a été largement soutenu par le succès de la Loi Scellier qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une économie d’impôts de 25%. Il a représenté  plus de 65% des ventes en 2009 et sauvé les promoteurs de la surproduction et de la faillite. Les prix dans l’ancien sont revenus à leur niveau de fin 2005, début 2006. Toutefois, les secundo-accédants, c'est-à-dire les ménages qui revendent un bien pour en acheter un autre ne sont pas encore massivement de retour sur le marché.

 Les notaires soulignent qu’en rythme annuel, la baisse des prix entre fin 2008 et fin 2009 a été contenue à un petit 4,4%. La baisse s’est interrompue, en 2010, ils tablent sur une stabilisation, tout comme Michel Mouillart, Professeur d’Economie de Paris X-Nanterre mentionnant qu’il n’y a pas de risque de chute brutale du marché.

D’après la Chambre des Notaires de Paris, la petite couronne se maintient à un prix de 3670 €/m² dans les appartements anciens. La Seine Saint Denis se tient à 2860 €/m² avec une baisse de 2,4% / janvier 2009, (mais plus 45% sur 5 ans) et Noisy le Grand aux environs de 3000 €/m² avec une hausse de 1,1% ( 4^e trimestre 2009).

Pour les maisons anciennes, la Seine Saint Denis enregistre une baisse de 5,4% /janvier 2009, (mais plus 25,4% sur 5 ans) et Noisy le Grand une augmentation de 10,7% ( 4^e trimestre 2009).

En fait, à Paris, le prix du m² a dépassé 6200 €, ce qui a eu pour effet de doper les prix des logements des communes limitrophes, puis maintenant de la première couronne, observent les Notaires.

PLUS PARTICULIEREMENT À NOISY LE GRAND

Sans surprise, les communes desservies par le métro ou le RER ne connaissent pas la crise. Les programmes en Seine Saint Denis s’intensifient, grâce à un foncier et des prix de commercialisation attractifs. Dans ce cadre, à Noisy le Grand, le quartier de La Varenne bénéficie d’une bonne perspective de rentabilité locative, puisque l’on nous annonce 800€/mensuel pour un 47m². Donc, des conditions idéales pour un investisseur, et les initiés ne si trompent pas puisque de petits programmes sont entièrement investis en Scellier dès la pré-commercialisation en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Aménagement)!

Pour autant, cette politique d’investissement est-elle favorable aux soi-disant 1500 Noiséens qui attendent un logement  depuis des années, nous pouvons sérieusement en douter. Faut-il pratiquer la « tabula rasa » qui conduira à un « urbicide » sur les 9,3 ha du quartier des Bas Heurts pour activer encore cette financiarisation de l’immobilier, à l’ADIHBH-V, nous disons NON depuis 2004.

Et pourtant, à Noisy le Grand, les programmes immobiliers se multiplient, y compris en plein Périmètre d’Etude du quartier de La Varenne avec des promoteurs locaux, alors qu’il existe « un sursis à statuer ». Nous en déduirons, sagement, que cette notion de « sursis à statuer » est à géométrie variable.

Ceci étant, dans quelques mois, ce sont 426 logements, dont 190 dits « sociaux » qui seront livrés. Si ces 44,6% de logements dits « sociaux » doivent avoir le mérite d’être mentionnés, encore faudrait-il savoir, dans le dispositif d’aide au logement, quelle est la répartition entre le PLAI, le plus favorable au vrai logement social, le PLUS ou le PLS qui n’a de social que son nom !

Examinons ci-dessous quelques opportunités 

NOISY LE GRAND AIDE LES ACHETEURS D'APPARTEMENTS

"Révélation"

Le projet de la Butte Verte, baptisé « Révélation », prévoit la construction de deux immeubles dont la hauteur ira de deux à cinq étages, avec un agencement à taille humaine. 104 appartements iront du studio au 4 pièces, dont 42 en logements sociaux et 62 en accession libre. La municipalité participera à la construction d’un cœur d’animation avec un espace dédié de 1000 m².

Ce programme, en accession aidé à la propriété, est réservé aux habitants de Noisy le Grand qui répondent à certains critères [*]. Il s’adresse aux ménages dont les revenus sont insuffisants pour acheter un logement au prix du marché, mais trop élevé pour bénéficier d’une HLM. En clair, aux jeunes couples qui cherchent à s’installer.

La ville, avec l’aide de l’Etat, propose une aide de 4000 à 5000 €, en fonction de la taille des appartements. Cette subvention déclenche d’autres aides telles que le Pass-Foncier, le doublement du prêt à taux zéro et la TVA à 5,5%.

La Municipalité n’a pas lésiné sur la communication : Le Parisien, Noisy mag, et même la Gazette « Fréquence Mairie » (le mensuel du personnel de la Ville) qui précisait pour les distraits, que les fonctionnaires pouvaient aussi en bénéficier. Enfin, des journées privilèges et des week-ends de ventes sous chapiteau ont été organisés les 19, 20 et 21 mars. 52 appartements furent vendus en deux jours sur les 62 disponibles. Cela marche fort à Noisy le Grand !

L’exemple de Noisy le Grand que nous venons d’illustrer, est caractéristique de l’implication de plus en plus importante des collectivités locales dans la politique du logement. Ce phénomène a été caractérisé par une étude intéressante de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) intitulée : Le Maire, l’Accession sociale et le Promoteur, la négociation entre élus locaux et promoteurs. Cette étude, sur laquelle nous reviendrons plus longuement, montre que ces objectifs sont en nombre réduit et participent généralement d’une politique de stabilisation de l’électorat sur le territoire de la commune. Logement locatif et accession sociale sont prioritairement pensés dans cette optique.

Intéressant n'est ce pas ? Cette étude doit être suffisamment riche pour être développée ultérieurement par Le Vrai Journal de Noisy le Grand….

[*] Ce dispositif est réservé aux personnes achetant pour la première fois un logement, et dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources annuel, fixé par l’Etat

Contribution bibliographique :

-        Le Parisien : 1^er octobre 2009, 16 mars et 22 mars 2010, Sébastien Thomas

-        Le Figaro magasine : 02 avril 2010 – « Spécial immobilier »

-        Le Monde ; 14 avril 2010

-        Fréquence Mairie Noisy le Grand, n° 144, février 2010

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LA POLITIQUE URBAINE

PEUT-ELLE REMPLACER

LA POLITIQUE SOCIALE ?

La rénovation urbaine de Noisy le Grand est en marche, dit Michel Pajon dans le dernier Noisy mag  d’avril 2010. Nous allons enfin pouvoir corriger certaines erreurs d’urbanisme de la Ville Nouvelle, en réintégrant les habitants au cœur de leur quartier, et les quartiers au cœur de la cité.

Toutefois, selon un rapport publié dernièrement par le Comité d’évaluation et de suivi de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (CES/ANRU), en cinq ans, le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) n’aurait pas atteint tous les objectifs fixés.

Aussi, Philippe Vignaud, Architecte-Urbaniste, jette un regard très critique sur la rénovation urbaine, qui « laisse les ghettos se reconstituer ».

ENTRETIEN

Philippe Vignaud, auteur de l’ouvrage « La ville ou le chaos » (Editions Non lieu, 2008), s’interroge sur la politique de la ville menée dans notre pays depuis plusieurs dizaines d’années. En 2008, il est devenu rapporteur du Conseil de développement durable de la Seine-Saint-Denis.

Q-Vous êtes critique sur le travail de l’ANRU. Pourquoi ?

Philippe Vignaud. L’urbain ne peut pas tout. Ce qui est cassé dans le champ social ne peut pas être réparé dans celui de l’urbain. On ne remplacera pas la formation et l’accès à l’emploi par une forme urbaine, par des HLM repeintes ou restructurées, ou, dans le meilleur des cas, par du développement durable. L’ANRU a laissé le ghetto urbain, social et ethnique, se reconstituer sur lui-même. Dans le meilleur des cas, à savoir quand elle va au bout de ses projets, ce qui est la moindre des choses, l’ANRU n’a fait qu’accompagner ce phénomène. Il y a un pan de la société française qui est complètement en dehors du champ du travail. C’est là qu’est le fond du problème. Ces quartiers, à l’origine, représentaient une valeur : parce qu’ils étaient neufs, parce que leurs populations avaient du travail, parce qu’il y existait une certaine mixité sociale. Ca fonctionnait plutôt bien. Avec la crise, ils se sont enfoncés dans le gouffre ou ils se trouvent maintenant. Laisser accroire l’idée qu’on pourrait remplacer une politique sociale (formation, emploi, santé…) uniquement par une politique urbaine est un leurre profond, absolu.

Q-N’y a-t-il rien à sauver de cette politique urbaine ?

Philippe Vignaud. Elle ne fonctionne que pour les petits quartiers, en province. Une barre est démolie, on fait un peu d’espace public, et s’il y a un élu courageux, il joue sur la carte scolaire, et on y arrive. C’est autre chose quand on est face à des quartiers de plus de 10.000 habitants, parfois 20.000, comme au Val Fourré à Mantes, à Aulnay ou à Sevran. Là, il est impossible de mutualiser avec ce qu’il y a autour. Les quartiers, qui avaient de la valeur à l’origine, n’ont aujourd’hui que des coûts, urbains, sociaux… Une détestation collective s’installe. Et la politique urbaine est en échec.

Q-Quelles sont les solutions pour ces quartiers, selon vous ?

Philippe Vignaud. Il faut penser totalement autre chose. Il va falloir refonder ces territoires urbains en amenant autre chose que du logement social. Et il est impossible d’y parvenir sans renforcer la loi SRU, de manière coercitive et puissante, afin de construire ailleurs. C’est indispensable pour qu’on puisse féconder ces territoires différemment avec des activités, avec des logements d’une autre nature, des équipements de grande dimension, de type hôpital ou de ce genre. Il faut modifier complètement notre regard sur les quartiers.

Q-Avez-vous une expérience personnelle de cette démarche ?

Philippe Vignaud. J’ai travaillé sur une vingtaine de dossiers ANRU. A chaque fois qu’on a proposé de faire baisser la pression de la grande pauvreté dans les quartiers, toutes les raisons sont bonnes pour qu’in fine, on reconstitue le ghetto sur lui-même. La question doit être posée au niveau de la nation. Le problème, c’est que l’Etat, au plus haut niveau, cherche à nous dissuader de le faire. Comment croire, après le discours de Dakar et l’épouvantable débat sur l’identité nationale, qu’on veuille accueillir les populations d’origine immigrée ? A ces discours s’ajoutent l’échec de la politique de la ville et la mise sous tutelle policière de ces quartiers. On ne s’en sortira pas comme ça.

- Entretien réalisé par Dany Stive

- http://www.humanite.fr/La-politique-urbaine-ne-peut-remplacer-la-politique-sociale

COMMENTAIRE

Une série de chantiers étalés jusqu’en 2013 sur le Pavé Neuf vont réhabiliter les bâtiments dégradés, redresser des copropriétés en difficultés, rénover les parkings. Ainsi, le quartier devrait être désenclavé, le cadre de vie et la sécurité améliorée avec les 80 millions d’euros que la ville a pu mobiliser. Nous ne pouvons que nous satisfaire de cette issue. Néanmoins, si nous lisons bien Philippe Vignaud, ce n’est pas encore gagné !

De plus, lorsque Michel Pajon parle de corriger certaines erreurs d’urbanisme de la Ville Nouvelle de 1970, en réintégrant les habitants au cœur de leur quartier, alors qu’il s’escrime, maintenant encore, à vouloir raser les 9,3ha du quartier des Bas Heurts en externalisant les habitants historiques. Avouons que ce n’est pas la bonne idée pour restaurer du lien social au cœur du quartier et stimuler la responsabilité collective!

Quant à corriger les erreurs du passé, en construisant de nouvelles Cités de 1200 et 1500 logements (3500 à 5000 habitants), sur Noisy le Grand, nous ne voyons pas très bien comment nous pourrons éradiquer l’incivilité et l’insécurité sur la ville.