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280 articles avec lettre de l'adihbh-v

Vous avez dit écoquartiers ?

Publié le par ADIHBHV

 

 

ECOQUARTIER :

TROIS MYTHES

À DECONSTRUIRE. 

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Par Laurent Chalard, Géographe, European Centre for International Affairs.

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‘Extrait’(*)

 

Limeil-Brevannes---Photo-1.jpg

 

Vous recherchez le calme et la sérénité dans un environnement urbain préservé ? Nous vous proposons de splendides appartements sous les avions, à côté de la ligne TGV et à une centaine de mètres d’une voie express. Vous rêvez d’adopter un mode de vie écologique, limitant l’usage de la voiture ? Vous aurez la chance de vous trouvez à une distance appréciable de la plus proche station de métro et de RER, le quartier n’étant logiquement desservi que par un bus, qui, pour votre bonheur, a parfois du mal à se frayer un passage dans des rues trop étroites. Vous souhaitez fréquenter le centre-ville et ses équipements ? Vous serez ravis d’apprendre que nous n’avons pas prévu de liaison piétonne permettant de s’y rendre directement.

Malheureusement, cette petite introduction humoristique ne sort pas totalement de l’imagination d’un auteur malveillant, mais s’inspire très largement des caractéristiques d’un écoquartier en construction à Limeil- Brévannes dans le Val de Marne, en banlieue parisienne.

Il s’avère être le modèle du quartier dont le chercheur augure mal de l’avenir. Cet exemple montre que la politique des écoquartiers, qui constitue un des éléments moteurs de la politique d’aménagement du territoire en France depuis le Grenelle de l’environnement, si elle n’est pas menée intelligemment, pourrait conduire à un échec urbanistique cuisant, car elle repose sur trois mythes : densité, écologie et mixité sociale, qu’il convient de déconstruire.

Le premier mythe concerne la « densité ».

Face à l’étalement urbain constaté en France depuis les années 1970, qui entraîne une forte consommation de l’espace, les chercheurs prônent le retour au modèle de la ville compacte, qui serait le plus apte à remédier aux maux de la ville d’aujourd’hui.

Il s’ensuit consécutivement une politique de construction de quartiers denses (sous forme d’un habitat collectif serré), sans réflexion sur les autres facteurs sources d’urbanité : la localisation géographique, les transports, l’environnement urbain et l’insertion dans la ville existante. Or, la densité sans urbanité ne fonctionne pas. La densité n’a de sens que dans des lieux bien desservis et déjà construits, c’est-à-dire dans un tissu urbain relativement dense, pas très éloigné du centre-ville de l’agglomération ou d’un pôle de centralité périphérique. Au milieu des champs, la densité produit des ghettos, s’apparentant au phénomène des « villes nouvelles », qui pour la plupart se présentent comme des échecs. En effet, l’urbanité prend du temps. Elle ne se décrète pas !

Le deuxième mythe est l’habitat « écologique ».

Les nouveaux quartiers doivent respecter un certain nombre de normes environnementales, en particulier concernant les économies d’énergie, pour assurer leur durabilité. Cependant, le respect de normes écologiques ne présente aucun gage de mieux-être social ! En fait, comme pour les grands ensembles, la construction des écoquartiers repose sur une utopie, celle d’une « ville verte » plus proche de la nature, à contrario de la ville traditionnelle, s’appuyant sur l’adoption d’un nouveau mode de vie : collectiviste pour les grands ensembles, écologique pour les écoquartiers.

Or, l’histoire nous enseigne que les utopies ne se concrétisent pas toujours par des réussites, en particulier sur le plan architectural. Les exemples d’immeubles invivables construits par des architectes de renom sont malheureusement légions…

 Il en va de même pour les immeubles écologiques, qui pourraient devenir des lieux de relégation si leur caractéristique essentielle se résume uniquement à cela.

Le troisième mythe a trait à la « mixité sociale ».

Les inégalités socio-spatiales ayant tendances à se creuser au sein des grandes métropoles, avec des oppositions de plus en plus fortes, entre quartiers riches et pauvres, les spécialistes considèrent que pour résoudre le problème, il suffit d’instaurer de la mixité (sociale et ethnique) des populations, en mélangeant logements sociaux, intermédiaires, de standing. Pourtant, comme les faits nous le montrent depuis longtemps, sauf cas isolés, la mixité sociale ne fonctionne pas, car dans le monde actuel, les individus, dans leur grande majorité, recherchent l’entre-soi et non le mélange. Ils souhaitent vivre avec leurs semblables, la mixité étant souvent mal vécue, aussi bien par les populations les plus aisées, qui ont l’impression d’un déclassement, que pour les populations pauvres, dont la proximité de la richesse peut renforcer les comportements asociaux consécutifs de « l’envie ». En conséquence, à chaque fois que se construit un nouveau quartier d’habitat répondant aux exigences de la mixité sociale, le même phénomène se produit. Dans un premier temps, son peuplement est effectivement mixte, mais, très rapidement, il s’appauvrit suite au départ des classes moyennes qui le quittent pour un autre quartier plus homogène socialement et ethniquement. La paupérisation des villes nouvelles d’Ile-de-France en constitue un exemple-type.

Epilogue

Les trois mythes sur lesquels reposent les écoquartiers (densité, écologie et mixité sociale) ayant été déconstruits, il s’avère que de nombreux projets, en particulier franciliens, relèvent d’un non-sens total.

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(*) – Laurent CHALARD a eu l’amabilité de nous donner l’autorisation de publier des extraits de son article édité sur le site http://www.larevueparlementaire.fr. Nous lui adressons ici, l’expression de notre profonde gratitude.

Bienvenue dans le colossal Hôtel de Ville de Noisy le Grand

Publié le par ADIHBHV

 

 

BIENVENUE

DANS LE  COLOSSAL

HÔTEL DE VILLE

DE NOISY-LE-GRAND  

 

 

 

Hotel de ville - Photo 1cliquer pour agrandir 

 

(Copyright : http://ludovic.balloide-photo.com)

 


Ici, vous serez chez-vous, dit le Maire Michel Pajon! Alors allons-y :

 

Journées portes ouvertes

 

Pour découvrir le bâtiment, son histoire et ses coulisses, visiter le nouvel hôtel de ville le 25 janvier de 18h à 21h, le 26 janvier de 8h30 à 18h et le 27 janvier de 9h30 à 13h. Un apéritif sera offert le vendredi 25 janvier à 19h.

 

Un hôtel de ville rénové et agrandi.

 

Hotel de Ville -Photo 2

 

L’inadaptation du Château Périac (1), belle bâtisse historique surplombant la vallée de la Marne, accueillant l’hôtel de ville depuis 1926, n’était plus adaptée aux besoins d’une  ville de 63 500 habitants.

 

L’inadaptation des locaux de la place de la Libération a donc nécessité dés septembre 2010 des travaux de grandes ampleurs, pour aboutir à une nouvelle Mairie, pour une organisation des services publics plus cohérente.

 

Si la première évocation de ce futur hôtel de ville, remonte à 2002, nous ne pouvons aujourd’hui passer sous silence le combat douloureux des six familles (dont quatre âgées) de l’Ilot Mairie qui, finalement, après plusieurs Enquêtes Publiques, ont été expulsées dans les années 2005. Dans ce « bras de fer » contre la municipalité.

 

Bien évidemment certaines critiques parviennent à nos oreilles : un projet egocentrique, un doublement des coûts : de 25 à 50 M€, laid, trop futuriste, disproportionné, stationnement payant chez Vinci Park…..mais le Vrai Journal de Noisy-le-Grand ne rentrera pas dans cette polémique.

 

Ce nouvel équipement constitue désormais 10.000 m2 de bureaux, 370 agents, 40 services municipaux centralisés et 7.500 m2 d’espace vert dont 4.500 m2 ouverts au public, afin de faciliter les démarches des habitants.

 

Un bâtiment écologique.

 

Hotel de ville - Photo 3

 

Inscrit dans la démarche de Haute Qualité Environnementale (HQE), le bâtiment a été conçu selon les règles d’éco-construction, d’éco-gestion, de confort et de santé. Ces mesures contribuent à préserver les ressources naturelles et à réduire la facture énergétique. Sur cet aspect, les deux extensions de l’hôtel de ville disposent de toits végétalisés. Ils favorisent l’intégration des bâtiments dans l’environnement tout en contribuant à améliorer l’isolation thermique. Ils permettent aussi la récupération des eaux de pluie. Stockées dans un bassin enterré, celles-ci seront ensuite utilisées pour arroser le jardin. Les plantes agrémentant les toitures du nouvel équipement (sedum, herbacés, vivaces et arbustes), ont été choisies pour leur floraison alternée, et devraient ainsi offrir un terrain privilégié et durable de butinage pour les abeilles de la villa Cathala et autres papillons.

 

Les matériaux utilisés pour la construction du bâtiment sont essentiellement des matériaux recyclables : aluminium, béton, acier,…..Le bois entrant dans la composition du mobilier est certifié provenant de forêts gérées durablement.

 

Il n’y a pas de climatisation dans un bâtiment HQE, Pour moduler la température à l’intérieur, des pare-soleil équipent les façades des extensions latérales. Ils sont prévus pour s’ouvrir ou se fermer en fonction de l’ensoleillement en période estivale et, ainsi, réguler la température.

 

Ce nouvel hôtel de ville privilégie au maximum l’utilisation de la lumière naturelle. A l’intérieur, des détecteurs de présence ont été installés dans les bureaux pour réduire la consommation en électricité. Des ampoules à led équipent les couloirs et les sanitaires. Le parvis et le belvédère extérieurs bénéficient d’un éclairage par diodes électroluminescentes.

 

Pour faciliter l’accès et la circulation des personnes à mobilité réduite, deux escalators et plusieurs ascenseurs desservent les différents niveaux des bâtiments.

 

Un chauffage central au bois !

 

Une chaudière à bois chauffera 95% des besoins de la nouvelle mairie, ainsi que ceux du futur Centre Aquatique. Néanmoins, les noiséens peuvent se poser la question du choix d’une chaudière bois, alors que la géothermie  alimentera le futur Collège International sur Maille Horizon ? Cette énergie  aurait pu éviter la circulation de toute une noria de camions en Centre Ville qui alimenteront la chaudière bois  en briquettes, et donc améliorer « le bilan carbone du projet ».

 

Un hôtel de ville au service des Noiséens !

 

 

Hotel de ville - Photo 4

 

 

Le 15 janvier 2013, à 13h30, l’hôtel de ville rénové et agrandi a ouvert ses portes. Destiné à faciliter les démarches des habitants, le regroupement des 14 sites a été l’occasion pour la municipalité de repenser intégralement l’organisation des services, tout en optimisant le travail des agents territoriaux. Cette nouvelle approche s’est traduite par la création d’un espace « infos-services » situé en bas des escaliers mécaniques, et par une répartition innovante des services, organisés en deux pôles thématiques, soit :

 

-       l’aile Ouest : Etat civil et citoyenneté, Emploi et création d’entreprise, Social et solidarité,

-       l’aile Est : Famille, sport et loisirs, Jeunesse, Séniors, Urbanisme, Cadre de vie.

 

Des chargée de relations pourront aider les visiteurs à utiliser les bornes de gestion des flux. Celles-ci permettront aux noiséens de sélectionner leur démarche parmi les 120 services offerts par la ville, et de retirer un ticket comportant un numéro d’appel, indiquant l’endroit où se rendre. Des écrans électroniques afficheront l’ordre de passage pour chaque service. Des bornes d’accès à Internet en libre-service seront aussi disponibles à l’espace infos-services, pour s’informer ou effectuer des démarches en ligne.

 

Enfin, une Edition Spéciale de Noisy magazine (2) vient d’être diffusé chez les habitants en janvier 2013. Elle décrypte très bien les démarches que vous pourrez effectuer dans ce nouvel hôtel de ville, étape par étape.

 

 

Hotel de ville - Image

 

(Cliquer sur l’image)

 


La salle du Conseil Municipal

 

Hotel de ville -Photo 5

 

 

Située à l’arrière de l’hôtel de ville, sous le grand escalier menant au jardin, la salle du Conseil Municipal à l’allure d’un amphithéâtre bardé de bois. Avec 80 places assises pour le public, la salle dispose aujourd’hui de tous les équipements indispensables : meilleure acoustique, vote électronique, vidéoconférence, écran de projection,…..Grâce à ses espaces modulables, cette salle du Conseil pourra également accueillir des réunions publiques, des assemblées ou des conférences.

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(*)-  Toute notre gratitude à Ludovic DELAGE, pour nous avoir autorisé la diffusion de sa    photo aérienne du futur Hôtel de Ville de Noisy-le-Grand, en chantier. http://ludovic.balloide-photo.com)

 

1- Le château PERIAC BUISSON: En 1864, François Augustin Périac et son épouse Sophie Louise Buisson détruisent l’ancienne ferme qui occupait le domaine, et font construire de 1863 à 1865 ce « château ». Cet édifice reste dans cette famille jusqu’en 1926, date de l’acquisition par la commune pour réaliser son Hôtel de Ville.

 

2- Noisy magazine – Edition spéciale, Janvier 2013

 

 

 

Élections législatives 2012: Lettre ouverte aux candidats

Publié le

ELECTIONS LEGISLATIVES,

LETTRE OUVERTE

AUX CANDIDATS DE

LA 3e CIRCONSCRIPTION.

                                                       _______

 

 

 

                                                        2012---Election-Legislative.jpg

 

 

 

Le 11 juin 2012, l’ADIHBH-V interpelle les deux finalistes.

 

 

 

Noisy-le-Grand le : 11 juin 2012.

 

 

Monsieur Bruno BESCHIZZA, candidat UMP,

Monsieur Michel PAJON, candidat PS

 

 

Objet : Deuxième tour des élections législatives du 17 juin 2012.

 

 

Messieurs les Candidats,

 

 

En cette période d’élections législatives sur la 3e circonscription de  Seine-Saint-Denis, l’ADIHBH-V pense qu’il y a aujourd’hui une attente forte auquel aucun candidat ne doit pouvoir se soustraire, c’est l’éthique et la transparence.

 

Selon le Journal Officiel du vendredi 11 mai 2012, comme la loi l’exige, le nouveau Président de la République a déclaré sa « situation patrimoniale ». Cette mesure vise à empêcher toute tentative d’enrichissement personnel et de détournement de fonds d’argent.

 

Un autre débat alimente notre réflexion, c’est celui du « cumul des mandats ». En effet, la multiplication des mandats conduit à une impréparation flagrante des affaires du pays. Consacrer son temps à d’autres activités que celles pour lesquelles le député a été élu (comme le font 80% d’entre eux), est évidemment préjudiciable à l’intérêt national. En fait, le cumul des mandats se résume à réduire l’intérêt général à une accumulation d’intérêts territoriaux.

 

Enfin, la Commission pour la transparence financière de la vie politique, dans son 15ème rapport, constate des retards regrettables dans le respect des délais de dépôts des déclarations de patrimoine. La Commission pointe du doigt 199 élus qui n’ont pas transmis leur déclaration.

 

Devant  de telles évidences, le temps est venu de clarifier le paysage politique. Aussi, en tant que candidats de la 3e circonscription de Seine-Saint-Denis, l’ADIHBH-V vous demande de placer ces deux  impératifs à la tête de votre engagement électoral du deuxième tour, du 17 juin prochain. Vous ferez, là, preuve d’esprit citoyen et de profonde responsabilité, pour que progresse davantage l’idéal démocratique.

 

En conséquence, il nous semblerait souhaitable que vous puissiez publier sur le blog http://www.noisy-les-bas-heurts.com, avant le vendredi 15 juin à minuit, votre engagement pour le « « non cumul des mandats » et votre « patrimoine immobilier ».

 

Dans cette attente

 

Veuillez agréer, Messieurs les candidats, l’assurance de notre considération distinguée.

 

 

Pour l’Association

Alain Cassé

Président de l’ADIHBH-V

 

Inquiétudes sur le marché des bureaux à Noisy-le-Grand

Publié le par ADIHBH-V

 

 

BUREAUX : UN MARCHÉ A SURVEILLER SUR FOND D’INTERROGATIONS

A NOISY-LE-GRAND

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Bureaux-Photo-1.jpg

 

 

Le marché de bureaux de la Deuxième Couronne, dont Marne-la-Vallée, était à la peine au 2ème trimestre 2011 avec un volume de transactions qui atteignait seulement 80 200 m².

A la fin du 1er semestre 2011, la demande placée sur ce marché s’établissait ainsi à 175 000 m², un volume en baisse de 10% en un an. Le marché ne cessait de s’éroder depuis 2007.

 

La Deuxième Couronne montrait des situations contrastées avec d’un côté, la Deuxième Couronne Sud et Marne-la-Vallée qui étaient en perte de vitesse, avec des reculs respectifs de 20% et 42% des transactions en un an et, de l’autre côté, les marchés du Pôle de Roissy et de Saint-Quentin-en-Yveline qui ont vu leurs volumes de transaction augmenter respectivement de 24% et 39% en un an.

 

Toutefois, après un 3ème trimestre record avec 200 000 m² de bureaux placés, le marché de la Deuxième Couronne confirmait une bonne dynamique au cours du 4ème trimestre 2011. Au total, 480 000 m² ont été commercialisés en 2011. Cette situation est en grande partie liée au regroupement de CARREFOUR sur 85 000m² de bureaux à Massy.

 

En dépit de ce redressement, l’offre reste abondante sur ce secteur et représente 1,2 million m² fin décembre 2011 (+4% sur un an), dont la moitié est composée de surfaces de grandes envergures. De plus, ce stock vacant est majoritairement composé, à 70% ,  d’immeubles de seconde main, qui ne répondent plus aux exigences des utilisateurs et rencontrent donc des difficultés de commercialisation.

 

Les valeurs locatives moyennes traditionnelles peu volatiles sur ce secteur, s’établissent selon la localisation entre 137 et 151 €/m²/an pour les surfaces de seconde main, et entre 200 et 230 €/m²/an pour les immeubles prime en blanc, selon la localisation, soit un niveau attractif.

 

Pour comparaison, dans Paris Centre Ouest, le loyer moyen « prime » se situe dans une fourchette allant de 450 € à 729 €/m²/an.

 

Le marché de Marne-la-Vallée.

 

Pénalisée par un début d’année en demi-teinte, la demande placée totalise un volume de 40 700 m² sur l’ensemble de l’année. Le regain d’activité observé à la fin de l’année 2011 s’explique par la concrétisation d’une transaction de grande envergure avec la prise à bail par le CREDIT LYONNAIS de 7 800 m² à Noisy-le-Grand.

 

Après avoir fortement augmenté entre 2009 et 2010, le loyer moyen de première main baisse légèrement (-2%) et se positionne à 206 €/m²/an. A l’inverse, la valeur locative moyenne de seconde main progresse très légèrement d’une année sur l’autre (+1%) et se fixe à 135 €/m²/an. 150 €/m²/an à Noisy-le-Grand contre 119 €/m²/an à Lognes.

 

Toutefois, depuis 2010, le stock d’offre immédiatement disponible ne cesse de s’alourdir avec une accélération sur les 12 derniers mois de + 22%. A fin décembre 2011, l’offre immédiate représente 137 000 m², soit deux fois le stock observé en 2007

 

Bureaux-Graph-1.jpg

 

Le taux de vacance est ainsi passé de 8,2% fin 2010 à 10,1% au 4ème trimestre 2011. L’essentiel des disponibilités actuelles se compose pour 57% de surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m², et pour 34% de surfaces supérieures à 5 000 m².

 

Bureaux--Graph-2.jpg

 

La faiblesse du nombre de transactions, conjuguée à la hausse du stock disponible, rend la situation très préoccupante, faisant craindre une hausse record du taux de vacance sur le secteur si les utilisateurs continuent à se détourner du marché de Marne-la-Vallée.

 

Devant l’excès de bureaux neufs de grands gabarits, les mises en chantier ont fortement ralenti sur Marne-la-Vallée. Ainsi, en 2012, seuls 10 600 m² viendront alimenter le marché.

A l’horizon 2013, deux immeubles pourraient être livrés : « L’Espace Lumière » de 22 100 m² à Champs-sur-Marne (77) et le « Bellini » de 23 000 m² à Serris (77).

Pour 2014, seul un projet de 12 000 m² à Champs-sur-Marne est pour l’instant susceptible d’alimenter le marché.

 

Cette pause serait la bienvenue car elle devrait permettre au stock de bureaux récemment livré de mieux s’écouler.

 

Un marché en trompe l’œil sur Noisy-le-Grand ?

 

Bureaux-Photo 2A

 

Selon DTZ Research, le parc de bureaux s’élève en ce moment à 336 149 m². Il est quasiment stable depuis 2002, ce qui pose fondamentalement, malgré des discours dithyrambiques, le problème de l’efficience du développement tertiaire de Noisy-le-Grand.

 

Ce sont 21 100 m² de bureaux qui ont été commercialisés en 2011 ; valeur quasiment en phase avec la moyenne de la période 2003-2011 de 25 100 m². L’installation du CREDIT LYONNAIS sur 7 800 m² dans l’immeuble « La Piazza » constitue la seule transaction de grande envergure sur la ville en 2011. Le créneau des surfaces intermédiaires (1 000 à 5 000 m²) aura été le plus dynamique avec 9 000 m² commercialisés en 3  transactions. Les surfaces inférieures à 1 000 m² ont nettement progressé d’une année sur l’autre, pour atteindre 4 500 m².

 

Le loyer moyen pour les surfaces de seconde main est demeuré relativement stable à 150 €/m²/an en 2011. Le loyer moyen de première main se positionne à 242 €/m²/an.

 

Après avoir crû de 49% entre 2008 et 2009, le stock immédiatement disponible s’était nettement résorbé à hauteur de 29 602 m² en 2010. DTZ Research signale qu’il s’est de nouveau regarni pour atteindre 42 456 m². Il s’agit principalement d’offres de seconde main ce qui pourrait, selon nous, signifier que des Sociétés  quittent Noisy-le-Grand et libèrent des surfaces, pourquoi ? Seuls, les immeubles « Copernic II» et « Horizon 1 » proposent des surfaces neuves, ce qui peut paraître paradoxal compte tenu du fait que ces derniers immeubles qui sont les plus beaux « fleurons » de Noisy-le-Grand, sont maintenant opérationnels depuis plusieurs années. A ce jour, 1038 m² sur COPERNIC 2.

 

Bureaux-Photo-3A.jpg

 

Dans son enquête internet, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand a recensé 31 000 m² de bureaux de seconde main disponibles sur la ville, pour des surfaces allant de 150 à 5 700 m², mais nous n’avons pas la prétention d’être exhaustif, c’est vraisemblablement dans les détails, supérieur.

 

Le taux de vacance est aujourd’hui de 11,7% ; la moyenne sur 10 ans étant de 8,3%.

 

Dans le cadre du protocole relatif au retrait de l’EPAMARNE sur la ville de Noisy-le-Grand (Conseil Municipal du 15/12/2011), nous apprenons que l’EPA a cédé à la Société SNC HORIZON 2 (NEXITY ENTREPRISE) le 05 juillet 1991 un terrain de 36 000 m² de SHON, situé sur le plateau, jouxtant le Novotel et le Centre d’Affaire Attria. Depuis 2010, à la demande de la ville de Noisy-le-Grand, la constructibilité du programme de bureaux a été portée à 56 000 m². Quoi qu’il en soit, cette affaire n’est toujours pas développée à ce jour et traine en longueur depuis 1991. Y aurait-il par hasard quelques difficultés ? Les hypothèses sont nombreuses. Ceci étant, même si les modalités ne sont pas encore finalisées, une délibération de la ville sur cette opération  devrait voir le jour avant le 30 juin 2012, puisque l’offre de bureaux neufs sur la ville est à ce jour extrêmement réduite. Mais la crise s’installe durablement et l’on devrait se poser la question de l’opportunité future du secteur.

 

Utilisateurs et bailleurs jouent la prudence en 2012.

 

Au final, si l’année 2011 marque un cru significatif des volumes commercialisés de bureaux en Île-de-France : 124 000 m² pris par SFR à Saint-Denis, 85 000 m² loués par CARREFOUR à Massy, 76 000 m² pris à bail par THALES à Gennevilliers et 28 000m² loués par EGIS à Guyancourt, la crise est dans toutes les têtes. Donc, l’année 2012 devrait fort logiquement être impactée par la dégradation de la situation économique et financière. Ainsi, compte tenu des perspectives de croissance en France (autour de +0,3% en 2012 contre +1,6% en 2011), le volume des transactions devrait décroître en 2012 et être compris entre 2 et 2,2 millions de m² en Île-de-France. De son coté, l’offre à un an devrait peu évoluer, se situant entre 4,3 et 4,5 millions de m² disponibles au cours de l’année 2012.

 

Commentaire

 

Selon le Maire de Noisy-le-Grand, la ville disposerait de 430 000 m² de bureaux. Ce chiffre n’est pas confirmé par un professionnel du marché qui situe la moyenne des dix dernières années à 370 593 m². Ce qui corroborerait le fait que la ville plafonne depuis plusieurs années, à 26 000 emplois. Cependant, Michel Pajon souhaite  pousser les feux sur le long terme jusqu’à 800 000 voire 1 000 000 m², pour soit disant atteindre l’équilibre financier de cette ville, compte tenu des engagements de l’Etat lors de la création de la ville nouvelle dans les années 1970. C’était un autre temps…..

 

Politiquement, nous ne pouvons reprocher à Michel Pajon de faire le « job ». Dans son approche idyllique, il semble rationnel d’associer Bureaux, Emplois et Logements. Mais voilà, les perspectives du marché lui échappe et la réalité est tout autre. L’ADIHBH-V est un visiteur assidu chaque année du Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI). Nous visitons, consultons et posons de nombreuses questions aux professionnels institutionnels du marché des bureaux. Aujourd’hui, notre analyse nous conforte dans l’idée :

 

- qu’il s’agit d’un marché très concurrentiel. Les villes qui tirent leur épingle du jeu sont : Montreuil, Bagnolet, Charenton-le-Pont, La Plaine-Saint-Denis, en raison de la présence du Métro et du Boulevard Périphérique [*],

- que des pôles nouveaux s'imposent progressivement, tels que : Bercy Paris Rives Gauche, La Pleine St Denis, mais aussi Roissy et Saint-Quentin-en-Yveline,

- d’un marché des bureaux neufs qui marque le pas à Marne-la-Vallée,

- d’un marché en demi-teinte sur Noisy le Grand,

- d’un manque de perspective à moyen terme,

- d’un marché dépendant de la  rigueur économique qui s’installe,

- que les entreprises rationalisent leur investissement. C'est à dire qu’elles quittent les bureaux anciens, pour aménager dans des bureaux neufs (plus petits, moins onéreux en énergie, en renégociant des baux à la baisse,…). Des bureaux plus confortables, plus facilement modulables, plus modernes, plus facilement aménageables, (câblage informatique dans les faux plafonds).

- que le marché du bureau neuf est quasiment dépendant des investisseurs financiers, fonds de pensions étrangers (Allemand, Pays du Golfe, USA, GB,..) et autres,

- que les gestes commerciaux demeurent élevés au moment des transactions. Le prix de la valeur faciale de location n’est qu’un indicateur. En réalité, afin d'attirer le client, des franchises sans loyer de 1,5 à 3 mois/année d’engagement sont courantes.  En outre, le bailleur peut réaliser des aménagements à ses frais, ce qui représente une réduction supplémentaire de 20 à 25%, pour le client.

 

 

Devant la faiblesse du marché de Marne-la-Vallée, le stock de bureaux neufs immédiatement disponible poursuit sont inexorable ascension : 55 625 m² en 2001, 100 000 m² en 2006 et 1 200 000 m² fin décembre 2011. Alors, jusqu’ou allons nous plonger dans la démesure ?

 

Conjointement, plus de 30 000 m² de bureaux vieillissants de seconde main sont disponibles à Noisy-le-Grand. Inévitablement, un jour ou l’autre la question de la réhabilitation [**], de la reconversion, voire de la démolition de ce parc ancien le moins adapté se posera, afin de libérer du foncier. Bizarrement, cet aspect des choses a été totalement occulté dans la présentation du « Rapport sur la situation en matière de développement durable de Noisy-le-Grand» tout dernièrement, lorsqu’elle évoque la réhabilitation du patrimoine bâti.

 

Pour autant, puisque la rentabilité d’investissements dans le bureau neuf se situe entre 6,5 et 7%%, nous voyons très bien pourquoi les investisseurs financiers institutionnels ne réhabilitent pas l’ancien. Puisqu’ils disposent de capitaux surabondants, ils préfèrent  pratiquer la fuite en avant en recherchant toujours plus de « grain à moudre foncier», pour construire du neuf.

 

Nous venons de démontrer que cette politique de construction inflationniste de bureaux est aujourd’hui inadaptée sur la ville, compte tenu du marché. De plus, elle n’est pas économe en foncier, alors que la municipalité de Noisy-le-Grand avait la volonté de mettre en œuvre un programme de création de logements sur la période 2007-2013.

Programme ambitieux  de 7075 logements, compte tenu de la forte pression démographique en Ile-de-France, dixit les élus, qui ne légitime en aucun cas le droit d’éradiquer totalement le quartier des Bas-Heurts et  d’expulser à terme  les habitants historiques, ou de sur-densifier les quartiers du Clos d’Ambert, de Gournay-Cossonneau ou des Bords de Marne.

 

Non, doté d’un équipement emblématique  tel que le Lycée-Collège International, la solution raisonnable à Noisy-le-Grand consistera dans les prochaines années à mettre en œuvre un projet urbain varié, durable et concerté, accompagné  d’un développement économique modéré de bureaux, restaurant l’attractivité du pôle tertiaire de l’Est Parisien. L’ensemble sur un territoire stratégique dénommé « Grand Secteur Ouest », intégrant les Mailles Horizons et le quartier pavillonnaire historique du Clos aux Biches [***].

 

Ainsi, cette approche globale pour un développement équilibré de qualité et respectueux de l’environnement, proposera sans démesure sur ce grand secteur des programmes diversifiés de bureaux, de commerces et de logements variés, comme le préconise maintenant l’Architecte et Urbaniste Michel MACARY (Architecture SCAU-Concepteur du COPERNIC)

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Contribution bibliographique :

 

-        Le FIGARO PLUS, spécial SIMI, du 29/11/2011

-        DTZ Research- Property Times- IDF Deuxième Couronne-Bureaux T4 2011

-        BNP PARIBAS- REAL ESTATE : Communiqué de Presse du 05/01/2012

-        Visite et consultations au SIMI, le 01/12/2011

 

[*]- Rappelons-nous l’épisode KAUFMAN & BROAD qui devait urbaniser Maille Horizon, et qui, finalement, a préféré investir au dernier moment, sur La Plaine-Saint-Denis.

[**]- Les projets de réhabilitation fleurissent, ainsi,  bénéficient ils de la certification HQE. La rénovation permettra une consommation d’énergie finale de 75 kWh/m²/an.

[***]- Solution envisagée en 2007 dans le « Projet Alternatif » à la ZAC du Clos aux Biches, par les Etudiants de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-La Villette et l’ADIHBH-V, et toujours d’actualité.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LE CENTRE AQUATIQUE DE NOISY LE GRAND SOUMIS À RUDE ÉPREUVE

Publié le

 

DUTHEIL :

NOUVELLE SITUATION,

DERNIERE MINUTE…


 

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Nous apprenons sur www.infogreffe.fr que le Tribunal de Commerce de Paris, en date du 27 octobre 2011 à prononcé la liquidation judiciaire sous le numéro P201101760 . Ainsi se termine la mission de l’administrateur SCP CHAVAUX-LAVOIR.

 

Pour mémoire, rappelons que la construction du Centre Aquatique de Noisy-le-Grand  fut attribué le 15 juillet 2010 à la Société DUTHEIL, 67 boulevard Soult, 75012 Paris, pour un montant de 7 309 483,24 €, pour une durée de chantier de 20 mois.

 

Toutefois, nous apprenions il y a quelques semaines que la Société DUTHEIL était en redressement judiciaire depuis le 23/06/2011, et en cessation de paiement depuis le 10/06/2011. Sous le contrôle d’un mandataire judiciaire, DUTHEIL était en période d’observation jusqu’au 23/12/2011 et bénéficiait d’une continuité d’exploitation.

 

Le 27 octobre 2011, le Tribunal de Commerce de Paris vient de siffler la fin de la partie. Très mauvaise nouvelle pour la Commune, car tout ceci ne va pas être sans conséquences sur la poursuite de la construction du Centre Aquatique, en cette période de crise : nouvel Appel d’Offre ? Retard de chantier ? Surcoût ?

 

En ce qui concerne la construction de la Chaufferie Centrale, initialement attribuée à DUTHEILCONSTRUCTION, la commune a anticipé et a lancé un nouvel Appel à Marché depuis quelques semaines. Elle devait avoir quelques informations.

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