Overblog
Suivre ce blog Administration + Créer mon blog

277 articles avec lettre de l'adihbh-v

Questions sur l'enquête de satisfaction des Noiséens sur la vie à Noisy le Grand.....

Publié le par ADIHBHV

 

  ENQUÊTES DE SATISFACTION

 

  À NOISY-LE-GRAND, POSONS LES BONNES QUESTIONS !

 

 

 

Sondage-d-opinion-Photo1.jpg

 

 

Depuis  1997, la ville de Noisy-le-Grand charge un Institut de Sondage de réaliser auprès des Noiséens, une enquête de satisfaction sur l’action municipale. Réalisée en décembre 2012 par IPSOS, cette dernière étude révèle que 87% des Noiséens sont satisfaits de vivre à Noisy-le-Grand. Pourquoi pas, puisque ce fut même une surprise pour le Maire. Mais attention, à ce rythme, à force de sonder l’édile va trouver du gaz de schiste…

 

Au Vrai Journal de Noisy-le-Grand, c’est chaque année pour nous une stupéfaction jamais apprivoisée de constater que la « mariée n’est jamais trop belle » ! La question de la vérité en politique nous rend suspicieux. Nous avons bien conscience que nous vivons en démocratie médiatique, et que notre système politique est entièrement fondé sur la conquête de l’opinion à tout prix. Ainsi, les conseillers en communication, les agences, les organismes de sondage travaillent «sur commande». La clé du succès est d’impressionner, d’exciter. Le sondage d’opinion doit faire gagner des points à force de bluff, d’habileté des prestidigitateurs et parfois même en habillant la vérité (1). Ils sont en politique comme au spectacle, il faut épater, aux frais du contribuable.

 

Néanmoins, si nous considérons dans notre inconscient collectif que tous ces séducteurs risquent de nous "embobiner", il est d’autant plus nécessaire que les citoyens exercent un contrôle démocratique des annonces. Ici, c’est d’autant plus opportun que « 87% des Noiséens seraient satisfaits de vivre à Noisy-le-Grand », alors que depuis 1990, le solde migratoire est négatif sur la ville. Sur la période 2002 -2007, 14600 personnes sont venues s’installer à Noisy-le-Grand et 15400 personnes ont quitté la ville sur la même période. Même si les bords de Marne sont magnifiques, Noisy-le-Grand n’est qu’une étape dans le parcours résidentiel de certains ménages. En fait, l’origine des récents emménagés sont majoritairement de jeunes couples en provenance des arrondissements situés au Nord et à l’Est de Paris (11e, 12e, 13e, 18e, 19eet 20e arrondissements), compte tenu du prix des loyers parisiens ou du coût des acquisitions lorsque vous êtes primo-accédant (2). Selon le Vrai Journal, ce choix de résidence n’aurait  donc pas forcément pour seule origine le « mieux vivre » à Noisy-le-Grand, lorsque nous connaissons les problèmes de circulation et de stationnement.

 

En outre, aux dernières élections municipales de mars 2008, Michel Pajon a été élu avec seulement 22,9% des électeurs inscrits. Pire, sur les quatre bureaux de La Varenne (9-10-21 et 29), le Maire récolte 14,7% des inscrits ! Avec une telle performance, il serait judicieux d’expliquer aux citoyens comment l’on peut arriver à 87% de Noiséens satisfaits. Des interrogations subsistent : combien de sondés sur ce quartier ? Quelle a été la méthode utilisée ?

 

Sondage-d-opinion-Photo2.jpg

 

Donc, armé de notre bonne conscience  citoyenne, dès le 12 févier 2013 nous avons sur le fondement de la Loi n°78-753  du 17/07/1978, sollicité le Maire afin d’obtenir communication de l’intégralité du sondage d’opinion en question, publié partiellement dans le n° 190 (février 2013) de Noisy Magazine. Sans réponse, nous avons réitéré notre demande à plusieurs reprises par courriel, sans plus de succès !

 

Refusant d’être uniquement auditeur  de la communication municipale, le 12 mars 2013, l’ADIHBH-V a saisi la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA), afin que cette dernière se positionne sur ce refus de communication du  Maire de Noisy-le-Grand. Le jugement de la CADA n° 20131665 du 25 avril 2013 est édifiant, à savoir : «  La commission considère que le rapport établi par un prestataire extérieur, auquel la commune a demandé de réaliser une enquête de satisfaction auprès de ses habitants, est un document administratif communicable dans son intégralité, à toute personne qui en fait la demande en application de l’article 2 de la Loi du 17 juillet 1978 ».

 

La CADA émet donc un avis favorable à la demande de l’ADIHBH-V. Ceci dit, à ce jour nous n’avons toujours pas communication de ce fameux sondage. À Noisy-le-Grand la démocratie est équivoque . Elle refuse d’éclairer les citoyens, elle ignore la mise à disposition de l’intégralité d’éléments de connaissances qui pourraient illuminer les décideurs, c'est-à-dire les électeurs. Et pourtant ce serait  le minimum que l’on devrait exiger du débat public !

 

La Commission des Sondages du Conseil d’Etat, nous signale dans son courrier du 26 février 2013, qu’en l’espèce : « si la publication de cette étude (sondage d’opinion de décembre 2012 ) ne paraît pas dépourvue de tout lien avec l’élection municipale de mars 2014, elle ne relève toutefois pas du champ de l’article 1er de la Loi de 1977, en ce qu’elle ne comprend ni intention de vote, ni souhait de victoire, non plus qu’aucune comparaison de notoriété de candidats réels ou supposés ».

 

Et voilà, avec un système politique entièrement fondé sur la conquête de l’opinion, le succès électoral justifie tous les moyens, les illusionnistes sont passés par là. Pour reprendre l’expression de Martine Aubry, lors des primaires Socialistes : « Lorsque c’est flou, il y a un loup ». Face à ce nouvel  abus outrecuidant (3), les électeurs jugeront………

 

Le sondage IPSOS de décembre 2012

 

La publication et la diffusion de tout sondage tel que défini à l'article 1er de la Loi n° 2002-214 du 19 février 2002 doivent être accompagnées, entre autres,  des indications suivantes, établies sous la responsabilité de l'organisme qui l'a réalisé, soit : la méthode utilisée ; les moyens ; le nombre des personnes interrogées (sexe, âge, profession du chef de ménage) ; la ou les dates auxquelles il a été procédé aux interrogations. En l’espèce, la publication de ce sondage IPSOS  dans le n°190 de Noisy magazine ne comporte aucune de ces informations. Cela contribue au flou énoncé par Martine Aubry.

Par ailleurs, il faut s'interroger d'une façon générale sur la valeur scientifique d'un sondage. Quelle réalité reflète-il ? Nous présentons ici de possibles sources d'erreurs, de manœuvres intentionnelles ou non, ou encore de mauvaises interprétations.

 

A tout niveau de réalisation d'une enquête, l'objectivité et la valeur des résultats peuvent être mises en cause. Tout d'abord, l'opinion individuelle est difficile à établir. Ensuite, des difficultés apparaissent lors de la construction du questionnaire, pour décrire objectivement, et sans ambiguïté l'opinion des personnes. En effet, il apparaît que dans certains cas, le questionnaire peut influencer les réponses et donc modifier sensiblement les résultats. Enfin, le passage de l'opinion individuelle à une répartition de réponse en pourcentage pose des difficultés. Il en résulte que l'utilisation de résultats d'un sondage n'est pas toujours légitime.

Comment choisit-on les personnes interrogées ?

 

Les personnes interrogées devraient être choisies au hasard par tirage au sort, c'est ce que l'on appelle la « méthode aléatoire ». En France, les Instituts de sondage utilisent la «méthode des quotas». Il s'agit alors d'interroger un échantillon de personnes qui ont les mêmes caractéristiques socio - démographiques que l'ensemble de la population. Les critères sont généralement le sexe, l'âge, la profession, la ville... Cette méthode a l'avantage d'être rapide. L'inconvénient majeur de la méthode des quotas serait de ne pas permettre de calculer scientifiquement la marge d'erreurs (4).


Les sondages par téléphone sont-ils fiables ?

 

Ils réduisent les risques de "bidonnage" des enquêteurs, puisque la vérification de leur travail peut être contrôlée plus facilement. Le sondage téléphonique a cependant l'inconvénient de se prêter difficilement aux enquêtes plus complexes, dans la mesure où il est impossible de soumettre aux sondés, par écrit, une liste d'argument. En fait, le questionnaire doit être simple.

 
Toutefois, ces dernières années, il est apparu qu'environ 50% de la population ne pouvait pas être sondée car, soit elle a seulement un téléphone mobile (surtout les jeunes), soit parce qu'elle n'est pas présente chez elle aux heures où les sondeurs appellent.

 

Comment élabore-t-on un questionnaire d'enquête ?

 

L'élaboration du questionnaire est une phase très importante du sondage. La qualité du questionnaire conditionne largement la pertinence de l'enquête. Certaines formulations sont trop complexes. D'autres peuvent être biaisées, c'est-à-dire que la manière de poser la question influencera plus ou moins fortement la réponse. L'institut de sondage est intellectuellement responsable des questions posées.

Mais il doit souvent résister à la pression de ses clients qui cherchent consciemment ou inconsciemment, à lui faire poser des questions rédigées dans une forme favorable à leurs points de vue.

 

L'honnêteté des réponses ?

 

La critique des sondages montre que l'importance apportée au sondage paraît démesurée en comparaison de la fiabilité des réponses.

Plusieurs phénomènes peuvent concourir à donner des réponses absurdes.

Par exemple (liste non exhaustive) :

 

- les sondés n'ont pas d'idées précises sur les questions et ils répondent au hasard,
- les sondés trouvent le questionnaire trop long, et répondent au plus vite pour abréger la douleur,

- les sondés répondent en fonction des idées qui circulent dans leur proche

entourage,
- les sondés anticipent le résultat du sondage et répondent en fonction des résultats qu'ils aimeraient voir publier,

- les sondés n'assument pas la réalité de leur opinion et préfèrent déclarer quelque chose de consensuel…

 

Peut-on faire dire n'importe quoi aux sondages ?

 

Avec une parfaite bonne foi, il est toujours possible de faire dire n'importe quoi aux chiffres en général, et aux sondages en particulier. Un sondage réalisé dans des conditions fantaisistes et basé sur un questionnaire biaisé a toutes les chances d'aboutir à des résultats peu significatifs.

 

En conclusion, il est évident que  depuis des années, le Maire ne souhaite pas communiquer l’intégralité de ses sondages d’opinion. Au lieu de privilégier un résultat électoral à court terme, il ferait mieux de promouvoir une pédagogie de la vérité.

 

_______

 

 

Contribution bibliographique :

 

-        De la vérité en politique, François BAYROU, mars 2013, chez PLON,

-        Courrier du Conseil d’Etat, 26 février 2013,

-        Jugement CADA du 25 avril 2013,

 

1- Quelques souvenirs : Dépôt de bilan de la Société DUTHEIL, constructeur du Centre aquatique ; programme immobilier des Epinettes ; versement de 100 000 € de la SOCAREN à Jules Vernes Développement (JVD), au titre de l’indemnité de résiliation de contrat anticipé ; et les embrouilles du projet de la Mairie sur le Pavé Neuf en 2008, qui n’ont jamais été évoqué par Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand ;…….

 

2- Plan Local de l’Habitat (PLH) 2012 – 2018, adopté,

 

3- Déjà en mars 2006, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand sollicitait le Maire afin d’obtenir la communication du sondage Sofres réalisé entre le 12 et le 15 décembre 2005. Dans sa réponse du 23 mars 2006, Michel Pajon nous informait qu'il saisissait la Commission d'Accès aux Documents Administratifs (CADA), afin que cette dernière lui précise si l'ensemble des éléments pouvaient être communiqué. Le 20 juin 2006, la CADA confirmait que ce document administratif était communicable de plein droit à toute personne qui en faisait la demande, en application de l'article 2, de la loi du 17 juillet 1978. Le 23 juin 2006, nous réitérions notre demande auprès de Monsieur le Maire, mais sans plus de succès.

 

4- A l’ADIHBH-V, nous ne connaissons personne du quartier de La Varenne, qui a été sondé

 

Justice à Noisy le Grand : Michel Pajon débouté !

Publié le par ADIHBHV

Justice à Noisy le Grand :

Michel Pajon débouté,

Alain Cassé libéré !

 

 

 

cour-d--appel_2.jpg 

 

 

Après une Question de Priorité Constitutionnelle (QPC du 16 septembre 2011) devant le Conseil Constitutionnel, la Cour de Cassation cassait le jugement de la Cour d’Appel de ROUEN, qui condamnait Alain Cassé en tant que « Producteur du blog http://www.noisy-les-bas-heurts.com, et le renvoyait pour la troisième fois devant une Cour d’Appel : VERSAILLES cette fois-ci.

 

Aujourd’hui, Alain Cassé se dit satisfait d’avoir pu « être entendu par la justice ». En effet, le  Mercredi 26 juin 2013, la Cour d’Appel de VERSAILLES, déboutait Michel Pajon, Député-maire de Noisy-le-Grand  de sa plainte en « diffamation publique envers un citoyen chargé d’un mandat public », et relaxait Alain Cassé, en confirmant le jugement du 14 mars 2008, devant la 17e Chambre Correctionnelle (Chambre de la Presse), du TGI de Paris.

 

Au motif sur le caractère diffamatoire

des propos visés dans la citation.

(Extrait)

 

« …Etant rappelé que le message retenu comme contraire à l’honneur et à la considération de Michel PAJON, par les premiers juges prend place dans un blog d’une Association de Citoyens habitant une Commune dont Michel PAJON est le Maire ; participant en tant que tel au débat politique et démocratique, il est rappelé que dans un tel cadre, les limites de la critique admissible sont plus larges à l’égard d’un homme politique, visé en cette qualité, que d’un simple particulier.

 

A la différence du second, le premier s’expose inévitablement et consciemment à un contrôle attentif de ses faits et gestes tant par les journalistes que par la masse des Citoyens. Il doit, par conséquent, montrer une plus grande tolérance.

 

En l’espèce, le passage du message publié sur le blog de l’Association de Défense des Intérêts des Habitants des Bas-Heurts-La Varenne et attaqué par la partie civile est le suivant :

 

« Par ailleurs, Mr PAJON cumule plusieurs mandats (député, maire), sont-ils compatibles avec d’autres fonctions (dans l’immobilier par exemple) ? Ne confond-il pas intérêts personnels et spoliation des « petites gens » ?

 

Il sera constaté en premier lieu que le message incriminé a été rédigé par un habitant de Noisy-le-Grand, Mr AG est médecin. (ndlr : En fait, AG réside dans le 92, et exerce la profession de Chercheur, spécialisé en Cancérologie, dont la réputation et l’honneur sont bien établis). Il ne pourra être contesté en second lieu que le passage du dit message, tel que visé dans la Citation, n’émet qu’une seule affirmation : celle selon laquelle Michel PAJON cumule les mandats (député-maire), conforme à la stricte réalité.

 

Considérant que Mr AG pose ensuite une première question : sont-ils compatibles avec d’autres fonctions (dans l’immobilier par exemple) ; qu’une telle interrogation relative aux conflits d’intérêts susceptibles d’être entraînés par l’exercice cumulatif de certaines activités par un même élu, peut à juste titre être soulevée par tout Citoyen dans une démocratie. Qu’une seconde question est ensuite posée : Ne confond-il pas intérêts personnels et spoliation des petites gens ? Que si le terme de spoliation contenu dans ces derniers propos relève, sans nul doute, d’une connotation péjorative, il sera constaté néanmoins que ceux-ci demeurent sous la forme d’une interrogation et non d’une affirmation, encore moins d’une accusation.

 

De rappeler qu’ils sont tenus par un internaute sur un blog d’une Association de Citoyens habitant Noisy-le-Grand, dans le cadre d’un débat politique et démocratique autour de la vie de leur Commune et que, dès lors ils ne peuvent être considérés que comme une expression du doute de ces derniers sur la compatibilité des différentes fonctions exercées par leur élu (député-maire), par rapport à l’Intérêt Général, et en particulier ) l’intérêt des personnes les plus démunies, comme ne dépassant pas les limites de la critique admissible à l’égard d’un homme politique qui doit montrer, dans un tel contexte, une plus grande tolérance, et comme ne constituant donc pas une atteinte à l’honneur et à la considération de Michel PAJON ?.... »

 

Michel Pajon ne parvenant pas à mettre un terme au litige,

il y aura une suite !

 

Le lundi 1er juillet 2013, Alain Cassé et l’ADIHBH-V recevaient  la notification d’un nouveau Pourvoi en Cassation de Michel PAJON.

 

C’est la troisième fois que ce dossier retournera devant la plus haute instance juridictionnelle nationale. Manifestement pour ce Citoyen chargé d’un Mandat Public « temporaire », c’est l’affaire du siècle. Cet acharnement juridique de la part de l’Edile de Noisy-le-Grand est affligeant, car :

 

  • Le Président de l’ADIHBH-V ne fait finalement que son « Métier de Citoyen ».

 

  • La responsabilité de l’auteur identifié du commentaire n’a jamais été recherchée par Michel Pajon. Il fallait se concentrer exclusivement sur Alain Cassé,

 

  • C’est délibérément dans le but de porter atteinte au fonctionnement d’une Association contestataire à ses projets urbains, qui mettait en lumière les nombreux contentieux administratifs défavorables dans ses dossiers, que Michel Pajon n’a, à aucun moment, cherché à obtenir le retrait du commentaire incriminé. C’est la raison pour laquelle Michel Pajon a laissé perdurer le commentaire en cause de nombreuses semaines, démontrant par là même le peu d’urgence que la situation lui inspirait.

 

  • Michel Pajon pensait ainsi se trouver en position de force, en asséchant financièrement les ressources de l’Association ADIHBH-V,

 

A suivre…..

 

 

Participez à l'enquête publique du 19 juin au 19 juillet 2013

Publié le

 

ENQUÊTE PUBLIQUE :

MAILLE HORIZON – NORD,

19 juin – 19 juillet 2013.

____

 

EP---MH-N-Photo-1.jpg 

 

 

Le projet Maille Horizon-Nord

 

La trame générale présentée par les Agences Christian Devillers et associés et HYL pour aménager cette friche de Maille Horizon-Nord de 12 hectares, accrochée à flanc de coteau, est conforme en tous points au « Contre projet Alternatif »élaboré par les Etudiants de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-La Villette en février 2007. Mais à cette époque, la Commune a maladroitement dédaigné cette initiative gratuite inspirée par l’ADIHBH-V. Aujourd’hui, après avoir dépensé plusieurs milliers d’euros, le parti pris général du projet élaboré par les cabinets d’Architectes est clair : cultiver les vues ménagées par l’extraordinaire dénivelé de 30 mètres entre le Mont-d’Est et la rue des Bas-Heurts et créer un vrai  « morceau de ville », avec des logements, des bureaux, des services et des commerces ; c'est-à-dire de la mixité. Donc, du développement économique, de l’habitat, des espaces publics et des équipements.

 

L’ADIHBH-V est parfaitement en accord avec cet aménagement urbain de Maille Horizon – Nord. C’est un beau projet. Néanmoins, dès maintenant nous relevons un « hic ».

 

En effet, le projet d’aménagement des espaces publics de Maille-Horizon-Nord présenté à l’Enquête Publique fait partie du « Grand Projet Ouest » de Noisy-le-Grand, Mont d’Est / Brossolette. Or, l’étude d’impact présentée à l’Enquête Publique est « saucissonnée », elle ne concerne que Maille Horizon Nord (MH-N).

 

Cette seule étude d’impact de MH-N ne peut rendre compte de l’avenir des quartiers  adjacents que sont : Maille Horizon-Sud, Maille Horizon-Nord, avec ses 814 logements, le Clos aux Biches, avec ses 1500 logements projetés et La Varenne, avec ses 1200 logements annoncés dans le PLH adopté en 2012.

 

L’ensemble  de ces 3514 logements correspond à terme, à plus de 9000 habitants et 3000 véhicules pour uniquement  les déplacements trajets / travail. Or, cette urbanisation globale du secteur « Grand Projet Ouest » induira durablement des nuisances de circulation dans les quartiers de Noisy-le-Grand et de Bry-sur-Marne avoisinants, ce qui n’est absolument pas relevé aujourd’hui dans  cetteétude d’impact partielle.

 

Mais nous en reparlerons. Cependant, il est très difficile aujourd’hui de passer sous silence l’hérésie dogmatique relevée page 93 de l’étude d’impact, paragraphe 3.1.11 relatif à la vie de quartier. Fêtes du quartier : je cite : « plusieurs fêtes de quartier sont organisées tout au long de l’année ? Elles offrent aux habitants la possibilité de se retrouver autour d’animations ludiques selon les saisons. Ouvertes à tous, elles proposent des moments de convivialité très appréciés des petits comme des grands ». Evidemment, la commune fait uniquement allusion aux événements municipaux !

 

Mais pas la moindre évocation des seules véritables Fêtes de quartier organisées sur le périmètre Mont d’Est/Brossolette par l’ADIHBH-V, sans contribution des finances publiques. C'est-à-dire en juin, la « Fête des Cerises », dont nous célébrions le 15 juin, la 9ème édition (photo ci-après), avec très exactement 1083 visiteurs.

 

 

EP---MH-N---Photo-2.jpg

 

 

Et en octobre, la « Fête d’automne », dont nous célèbrerons cette année la 7ème représentation le samedi 5 octobre prochain.

 

Et pourtant, c’était une façon élégante de rendre hommage dans cette étude d’impact, à des citoyens qui développent bénévolement une vie sociale intergénérationnelle dans le quartier des Bas-Heurts. Mais non, la commune préfère encore une fois cliver et privilégier le sectarisme.

 

Enquête publique

 

L’enquête publique se déroulera du 19 juin au 19 juillet 2013 inclus. Monsieur Jean CULDAUT, Architecte Urbaniste a été désigné en qualité de Commissaire Enquêteur.

 

L’étude d’impact et les pièces qui l’accompagnent pourront être consultées aux jours et heures habituels d’ouverture au public. A savoir du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30 et de 13h30 à 18h, à l’exception de la fermeture de l’Hôtel de Ville le 1er mardi matin de chaque mois.

 

Le Commissaire Enquêteur recevra le public  les :

 

• Samedi 22 juin de 9h à 12h dans la Salle n° 308 des Commissions située à l’espace centrale de la Mairie, niveau 2

 

• Mercredi 26 juin de 15h à 18h à la Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement

 

• Vendredi 5 juillet de 9h à 12h30 à la Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement

 

• Vendredi 19 juillet de 15h à 18h à la Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement

 

Soyez très nombreux !!!....

 

 

 

 

 

 

 

Des recours mafieux à Noisy le Grand ?

Publié le par ADIHBH-V

 

PERMIS DE CONSTRUIRE :

Y A-T-IL DES RECOURS MAFIEUX

A NOISY-LE-GRAND ? 

 

 Recour-contentieux---Photo-1.jpg 

 

Lors d’une séance du  Conseil Municipal, le Maire de Noisy-le-Grand se félicitait que Cécile DUFLOT, Ministre du Logement, cherche à limiter les « recours abusifs mafieux », contre les permis de construire. Parlons-en !

Rappel :

 

Le droit de propriété et de jouissance de la propriété est protégé par l’article 1 du protocole de la Cour Européenne Droits de l’Homme,  ainsi que par la Déclaration Française des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et du Code Civil Article 544.

La contestation d’une autorisation d’urbanisme est un droit légitime, inscrit dans le code dédié, si un voisin mitoyen estime que le permis de construire que vous déposez lui porte un préjudice et qu’il est contraire aux règles d’urbanisme. Mais il arrive aussi qu’un tiers, qui n’habite pas dans le périmètre d’un projet donné et qui n’en subirait donc pas les éventuels désagréments, entame des poursuites pour des motifs moins légitimes…

Ainsi, il semblerait aujourd’hui, que de nombreux recours dits «mafieux», «abusifs», ou «malveillants», sont déposés chaque année devant le Juge Administratif contre des permis de construire, dans l’unique but de monnayer le retrait du recours. Ce phénomène serait en recrudescence. La somme récoltée peut alors atteindre des montants très importants : plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros en fonction des enjeux du projet et de la « gourmandise » des aigrefins. Le problème serait connu, il atteindrait tout particulièrement les promoteurs et empêcherait la construction d'environ 25.000 logements par an. Selon le Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France, ces pratiques ne sont pas rares puisqu’un permis de construire sur dix, ferait l’objet d’un recours abusif…

Les promoteurs, freinés dans leur programme de construction d’un lotissement préfèrent souvent trouver une solution amiable avec le plaignant pour qu’il abandonne son recours, plutôt que de prendre trop de retard sur le planning et de revoir l’organisation des chantiers. Cette pratique juteuse pour l’individu indélicat  qui demande l’annulation, relève de la collusion et est ni plus ni moins qu’une escroquerie, c’est une forme de corruption sévèrement punie par la loi.


Qu’est-ce qu’un recours?

 

Selon le Code de l’Urbanisme, si une personne estime que le permis de construire ne respecte pas le code de l’urbanisme, ou que le futur bâtiment lui porte préjudice, alors elle peut s’opposer à l’octroi d’un permis de construire. Généralement, ce sont des voisins qui déposent ces recours lorsqu’ils s’estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Le plus souvent, la perte d’ensoleillement liée à la construction de nouveaux bâtiments en est la cause. En plus des particuliers, les recours peuvent être déposés par des Associations de défense de l’environnement par exemple.

Le recours est possible à condition d’être réalisé dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage du permis de construire. Les personnes concernées peuvent alors déposer un recours devant la collectivité qui a autorisé le permis de construire. Si celui-ci s’avère être infructueux, alors le recours sera présenté devant le Tribunal Administratif.

A quel moment un recours devient-il abusif ?

Certains individus ont décidé de s’engouffrer dans cette fenêtre juridique pour en faire un gagne-pain. Fin 2012, les premières condamnations pour “manœuvres frauduleuses constitutives d’escroquerie” issues de recours crapuleux ont été prononcées par la cour d’appel de Paris. En effet, des promoteurs s’estimaient lésés par des individus qui déposent un recours contre leur projet en vue de monnayer leur retrait.
L’objectif d’une telle manœuvre n’est pas de gagner au tribunal, mais de pousser le promoteur à céder, et à payer avant de passer devant le Juge. Toutefois sur la forme, la pratique est légale, les deux parties peuvent trouver un compromis financier.

Les recours sont soumis à la lenteur de la procédure administrative. Avant de passer devant le tribunal administratif, le délai d’attente peut atteindre 18 mois. Ce temps est préjudiciable pour les promoteurs immobiliers. D’une contestation légitime d’un projet immobilier venant perturber des habitudes ou l’environnement des requérants, on aboutirait à un véritable racket dont la victime est le constructeur, alors que celui-ci jouit pourtant, lui aussi, d’un véritable droit à construire reconnu par la loi.

Le juge Halphen avait pu parler « d’une nouvelle forme de corruption » pour qualifier les recours abusifs contre les permis de construire. La formule pourrait paraître excessive, mais selon certains, elle correspondrait pourtant à une réalité.

Que prévoit le projet de loi de Cécile Duflot?

En charge d’examiner les moyens de lutter contre les recours abusifs, ou du moins d’optimiser leur usage par une accélération des procédures, l’ancien Président de Section au Conseil d’Etat, Daniel Labetoulle, épaulé par un groupe de travail a mis en exergue dans son rapport intitulé : Construction et droit au recours : Pour un meilleur équilibre », sept propositions. Afin d’accélérer la construction de logements, le Gouvernement entend bien s‘appuyer  sur cette initiative, entre autres de:

- Restreindre la possibilité de recours pour les personnes affectées,

- Agir sur la longueur des procédures (diminuer l’engorgement des tribunaux administratifs),

- Obliger la déclaration d’impôts des transactions reçues (transparence).

Le projet a été discuté au Parlement le 21 mai et adopté par le Sénat le 29 mai 2013. Il devrait permettre au Ministère de légiférer par Ordonnance afin de permettre aux premières mesures d’entrer en vigueur à l’automne 2013.


 

Et l’ADIHBH-V dans cette aventure juridique?

Recours-contentieux---Photo-2.jpg

 

Notre Association lutte depuis 2004 contre un projet urbain pharaonique sur le quartier des Bas-Heurts, de la commune de Noisy-le-Grand (93). Depuis cette date,  nous avons déposé de nombreux recours contentieux contre les documents d’urbanismes, et systématiquement la ville fut condamnée par la Justice Administrative, soit pour abus de pouvoir ou insuffisances dans les dossiers réglementaires.

Pour  mémoire, car cela nous fait toujours plaisir de le rappeler :

- En novembre 2006, le TGI de Bobigny condamne la SOCAREN (SEM Municipale) pour démolition totalement arbitraire ou fantaisiste des pavillons,

- En avril 2008, le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise annule la ZAC dite du « Clos aux Biches », sur les Bas-Heurts,

 - En juillet 2010, la Cour Administrative d’Appel de Versailles, rejette en appel la requête de la ville de Noisy-le-Grand, sur la ZAC du « Clos aux Biches »,

- En juin 2009, le Tribunal Administratif de Montreuil annule le PLU de la ville de Noisy-le-Grand,

- En juin 2011, le Tribunal Administratif de Montreuil annule des délibérations relatives à des avenants de la Convention d’Aménagement entre la ville et la  SOCAREN .

 

Ainsi, tous les recours contentieux de l’ADIHBH-V ne furent jamais jugés illégitimes, et encore moins « mafieux », « abusif », ou « malveillants ». Les maigrelettes indemnités que notre Association a  pu recevoir de la commune pour ses très nombreuses condamnations, ne relevaient que des dépens, du Code de la Justice Administrative ou du Code de Procédure Pénale. Ces sommes ne furent jamais juteuses, et dans tous les cas, très nettement inférieures à nos dépenses.

En conclusion, rassurons Monsieur le Maire, Ordonnance ou pas, il y aura encore de nombreuses occasions pour déposer des recours contentieux légitimes, et donc, non « mafieux », à Noisy-le-Grand.

Enfin, si nous venons de relater l’actualité des recours mafieux dans le domaine des permis de construire, qui génère des escroqueries récurrentes dans l’immobilier,  l’ADIHBH-V souhaiterait que le Gouvernement, s’il veut vraiment procéder à un  véritable « choc » de moralisation de la vie publique, légifère aussi un jour, dans le cadre des « recours abusifs pour préemptions » des municipalités, des « recours pour abus de pouvoir » des Maires, ou encore pour des excès de pouvoir dans le cadre de « plaintes en citation directe » contre de simples citoyens réfractaires devant la Justice  Correctionnelle, terrains de jeux de nombreux élus, de Gauche ou de Droite d’ailleurs, avec l’argent des contribuables.

______

 

Contribution bibliographique :

-        Le Moniteur.fr, 21/05/2013, TB : Sept propositions pour encadre les recours contentieux,

-        La Loi Duflot.fr, 07/05 et 24/05/2013, Sébastien Pierre : Qu’est-ce qu’un recours abusif, Sept mesures contre les recours abusifs,

-        Les Echos.fr, 13/05/2013, David Guillot : Vers un « choc » de moralisation contre les recours mafieux,

-        Localtis.info, 17/05/2013, Jean Noêl Escudié : Le rapport Laboutelle.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La transformation de bureaux en logements, une réponse pour Noisy le Grand ?

Publié le

 

LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS, UNE REPONSE

A L’OBSOLESCENCE

DU PARC

DE NOISY-LE-GRAND ?

ORIE---Photo-1.jpg 

Chercher l’erreur! Un stock de bureaux vides d’un côté, une pénurie de logements de l’autre. Pas moins de 4,5 millions de m2 d'immobilier d'entreprise ou de commerce seront vacants en Ile-de-France d'ici un an. C'est particulièrement notable dans les communes de la première couronne de Paris qui ont clairement privilégié le bureau sur le logement, en raison des retombées fiscales et pour des questions d'image, explique Immogroup Consulting, qui a publié fin décembre 2012 une étude au titre sans équivoque "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement".

 Rien qu'à Noisy-le-Grand, premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, c’est environ 40 000 m2 ! Dans la seule capitale, 1,4 million de mètres carrés étaient vides à fin juin 2012. D'un côté la Mairie de Paris dit manquer de foncier pour bâtir du logement social, de l'autre il permet la construction de bureaux dont une grande partie ne trouve pas preneur, déplore le collectif Mal-logés en colère. Or certains immeubles risquent de rester vides longtemps.

L'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France (ORIE), dans le cadre de son 26ème colloque du 14 février 2013, vient de présenter une étude sur la transformation et la mutation des immeubles de bureaux.  

L’idée de transformer des bureaux en logements n’est pas nouvelle. Ce sujet, qui suscite un vif intérêt et de nombreuses interrogations, a été abordé dans le milieu des années 1990 dans un contexte de crise de surproduction. Partant du constat d’un stock important de bureaux vacants et en parallèle d’une pénurie de logements, la transformation des bureaux en logements a été envisagée par les professionnels de l’immobilier et les pouvoirs publics au nom d’impératifs économiques (limiter les effets de la crise) et sociaux (répondre aux Franciliens mal-logés ou en attente de logements).

Cette idée de transformer des bureaux en logements réapparaît de nouveau à la fin des années 2000, dans un contexte de crise économique, et non plus de surproduction, de rapprochement voire d’inversion de la hiérarchie des valeurs entre les bureaux et logements sur certains périmètres. Le lien est vite réalisé face à ces deux écueils :

- Obsolescence d’une partie du parc de bureaux (en termes de localisation géographique, et de fonctionnement) d’une part. Accélérée par les évolutions des modes de travail, l’arrivée de nouvelles normes réglementaires et environnementales.

- Pénurie de logements en raison de l’insuffisance de la production neuve et des évolutions démographiques, d’autre part.

 

 

ORIE---Photo-2.jpg 

Bien plus qu’un débat entre adeptes et sceptiques de la transformation des immeubles de bureaux, le groupe de travail de l’ORIE a souhaité analyser cette problématique de façon large et objective à partir de données statistiques normées et d’études de cas. Il s’est fixé comme objectif, de réfléchir à l’échelle francilienne, à toutes les utilisations possibles (logements, commerces, hôtels de tourisme, résidences services et étudiantes) pour des immeubles de bureaux devenus uniquement des valeurs foncières, des non-valeurs, et qui ne pourront plus retrouver une fonction « bureau ». Quelles sont les transformations possibles pour les immeubles de bureaux définitivement inadaptés à la demande du marché ? Dans quelles conditions les immeubles de bureaux peuvent-ils être transformés en d’autres locaux ? La problématique de la transformation est-elle de nature conjoncturelle ou structurelle ? Quel est le gisement de bureaux à transformer ?

Des analyses statistiques ont été menées à Paris, seul département francilien où il existe un suivi régulier en matière de changement de destination durant ces vingt dernières années. Il en ressort qu’entre 1990 et 2010, un peu plus d’un million de m2 SHON de bureaux a été autorisé à la transformation, ce qui représente une moyenne annuelle d’environ 53 000 m2. En moyenne et par an, un peu plus de 33 000 m2 de bureaux ont été convertis en habitation entre 1990 et 2010, soit une production annuelle de 300 à 400 logements. Selon le groupe Pitch promotion, un promoteur a récemment réhabilité 5000 m2 de bureaux à Courbevoie pour les revendre en logements.

Si, jusqu’à la fin des années 2000, plus de 70% des surfaces autorisées à la transformation le sont en logements, à la fin des années 2000, plus de 40 % des surfaces autorisées à la transformation le sont en hôtels de tourisme, commerces, résidences de services et étudiantes.

Les enjeux et les logiques en matière de transformation recouvrent des besoins et des préoccupations différentes selon que l’on soit un acteur institutionnel de l’immobilier d’entreprise (investisseurs, utilisateurs, promoteurs), une personne physique ou encore un bailleur social.

Si les personnes physiques transforment majoritairement des petites surfaces, les bailleurs sociaux ont, quant à eux, réalisé au nom d’un impératif de mixité sociale, des opérations de plus grande envergure (immeubles de 10 000 m2) à l’aide de dispositifs tels que les baux emphytéotiques. 26% des surfaces de bureaux convertis en logements, ont été réalisées par des bailleurs sociaux à Paris.

Les acteurs institutionnels de l’immobilier d’entreprise restent, quant à eux, peu concernés par les opérations de transformation de bureaux en logements et privilégient les conversions de bureaux en hôtels de tourisme, commerces, et résidences services.Entre 2001 et 2010, ces institutionnels sont à l’origine de 6 % des opérations de transformation de bureaux en logements. Les immeubles ainsi transformés sont généralement cédés.

Les recherches réalisées montrent que la transformation s’apprécie au cas par cas, chaque bâtiment, chaque configuration étant unique. Elle est possible, mais pas dans tous les secteurs, l’équation financière (réhabiliter les bureaux est une piste intéressante à condition que les promoteurs livrent ensuite des logements vraiment accessibles), juridique et technique reste encore difficile à résoudre. Il faut notamment pouvoir créer des plans viables avec suffisamment de vues, avoir la possibilité de placer des colonnes pour desservir les pièces dites humides, ce qui n'est pas toujours possible.

L’analyse de la faisabilité économique, à partir de cas réels et de simulations à Paris et en première couronne (réhabilitation lourde de bureaux ou transformation en logements) montre, qu’à l’heure actuelle, la transformation des immeubles de bureaux en logements est envisageable dans les secteurs où il existe une forte pression foncière pour les logements, et où les opérateurs se heurtent à des problèmes de droits à construire (impossibilité de reconstruire un immeuble à surface égale de l’existant).

A ces difficultés "architecturales", certaines morphologies sont extrêmement contraignantes et entraînent des coûts qui sont dissuasifs, le prix de la rénovation étant supérieur à celui de la construction neuve. " Comptons 2000 à 2500 €/m2 en rénovation à Paris, contre 1600 à 1800 €/m2 en cas de construction ".

Ces coûts ne sont pas le seul frein. A Paris, dès que l'opération de restructuration dépasse 800 mètres carrés, il faut intégrer 20 à 30% de logement social. Cette obligation met en péril la viabilité de l'opération dans 85% des projets de restructuration d'immeubles qui sont étudiés.

Même son de cloche chez un membre de la Chambre des Experts immobiliers de France : "rénover un immeuble entier est beaucoup trop contraignant. La majorité des promoteurs ne donnent pas suite en raison de la part réservée au logement social".

Si transformer un immeuble entier de bureaux à Paris pour vendre  les appartements est, à les écouter, rarement rentable, le rénover pour ensuite le louer en logement est une question presque incongrue. "Dans Paris, il n'y a aucune raison de le faire. La rentabilité est inférieure à l'immobilier commercial (2 à 2,5% pour les logements, contre 5,5 à 7% pour les bureaux) et les mesures comme le blocage des loyers constituent un frein psychologique".

Au-delà de la situation actuelle se pose la question du potentiel de bureaux mutables à l’échelle francilienne.Au second trimestre 2012, un peu plus de 500 000 m2 de bureaux de seconde main sont vacants depuis 4 ans et plus. Plus de la moitié de ces immeubles est localisée en grande couronne.

 

ORIE---Photo-3.jpg

 

Eu égard à la maturité du parc, du volume important de bureaux construit depuis les années 1980 (plus de 20 millions de m2 SHON de bureaux ont été construits entre 1981 et 2000) et à l’impact accélérateur du Grenelle de l’Environnement sur l’obsolescence du parc tertiaire, un volume plus important de bureaux pourrait être, à l’horizon 2030, définitivement inadapté à la demande. Les estimations réalisées montrent qu’entre 140 000 et 240 000 m2 de bureaux par an pourraient être définitivement inadaptés à la demande du marché de bureaux.

 

Faciliter la transformation de bureaux en logement : Cécile Duflot à la manœuvre ! 

 

Le groupe de travail de l’ORIE avait formulé un certain nombre de propositions, et notamment sur le plan de l’urbanisme réglementaire. Cécile Duflot, la Ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement, qui se disait en septembre 2012 dans une phase de diagnostic, est maintenant attendue sur ce sujet.

En effet, dans l’attente du projet de loi sur la réforme de l'urbanisme prévu d'ici l'été, la Ministre a présenté le 02 mai 2013 en Conseil des Ministre, le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnances pour lever certains freins à la construction de logements et favoriser la densification en zone urbaine. 

Une ordonnance visera à favoriser la transformation de bureaux en logements dans les zones tendues comme l'Ile-de-France où il existe plus de 2,5 millions de m2 de bureaux inutilisés. Plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) seront permises. Ainsi, la transformation en habitation d'un bâtiment existant affecté à une autre destination par reconstruction, rénovation ou réhabilitation sera autorisée même si ce bâtiment dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements et ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements. Une ordonnance est par ailleurs prévue pour limiter les obligations réglementaires en matière de places de stationnement. Dès lors que le projet immobilier est situé à proximité de transports collectifs, il ne pourra pas être exigé plus d'une place de stationnement par logement dans ces secteurs. ".

 

 

Quelles solutions pour Noisy-le-Grand ?


Rien qu’à Noisy-le-Grand, c’est environ 40 000 m2 de bureaux de seconde main, qui sont obsolètes, soit 10% de l’ensemble du parc. Cependant, nous sommes à même de comprendre que pour garder de la créativité, il faille poursuivre raisonnablement la construction de bureaux neuf sur la ville, afin d’offrir aux utilisateurs des bureaux répondant à l’ensemble des normes liées à la performance énergétique des bâtiments. Mais où ? Pas nécessairement sur Maille Horizon. Alors que fait-on ?

A Noisy-le-Grand, la résolution de l’équation : obsolescence, recyclage, démolition, reconstruction des bureaux de seconde main qui ne retrouveront plus de fonction sur Mont d’Est, se pose aujourd’hui à la Municipalité avec pertinence. Mais aucune vision n’est avancée  dans le PLU.

Toutefois, ne tombons dans le fantasme de dire que la transformation de tous les bureaux en logements résoudra la crise du logement, puisque tous les bureaux ne sont pas transformables. Au mieux sur la ville, cela  représentera  650 logements.

S’il existe vraisemblablement une partie du marché où la transformation est possible, alors il n’est pas interdit de réfléchir à d’autres opérations rentables sur le Mont d’Est, telles que des résidences de services pour personnes âgées, des résidences étudiantes avec le Cluster Descartes, ou encore des hôtels de tourisme puisque la proximité d’Eurodisney est une opportunité commerciale favorable.

Pour les autres situations, c'est-à-dire les « bureaux planqués », il est quasiment certain que les experts démontreront  lors d’une analyse de faisabilité économique que, pour une ville de seconde couronne, une opération de restructuration de bureaux en logements entrainera des coûts dissuasifs. Ce sera d’autant plus vrai, qu’il faudra intégrer 30% de logements sociaux comme le mentionne le règlement du PLU de Noisy-le-Grand. En conséquence, la seule alternative face au solde des immeubles de bureaux obsolètes est la démolition complète suivie d’une reconstruction en bureaux neufs. Et ainsi redonner de l’attractivité au pôle tertiaire. Reconstruction en lieu et place sur le Mont d’Est, en suivant par exemple les préconisations de l’Architecte Michel Macary, qui suggère généralement la construction d’immeubles mixtes : bureaux-logements et même commerces.

Aujourd’hui, la Municipalité ne se pose pas le problème, parce que c’est dérangeant. Ceci étant, il faudra un jour envisager quand-même un autre scénario qui demandera une certaine volonté politique des élus, et présentera l’avantage de retrouver un gisement de milliers de m2 de foncier constructible pour de la production neuve, à proximité des Transports Collectifs, sans éradiquer le quartier pavillonnaire des Bas-Heurts.

 

_____

 

Contribution  bibliographique :

            - Conférence du SIMI, le 06 décembre 2012 : L’obsolescence des bureaux, gisement pour le logement ? ORIE -Fondation Palladio – RICS.

            - Les cahiers de l’ORIE n° 29, Février 2013.

            - Synthèse de l’étude : La transformation et la mutation des immeubles de bureaux de l’ORIE- Colloque annuel du 14 février 2013. Olivier de la Roussière, Président de Vinci Immobilier et Philippe Lemoine, Directeur général de Silic.

            - Le Monde du 29 janvier 2013, Frédéric Cazenave : Des bureaux qui restent vides, sur fond de crise du logement.

<< < 10 20 30 40 50 51 52 53 54 55 56 > >>