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277 articles avec lettre de l'adihbh-v

Et si on osait ? Donnons à chaque noiséen les moyens de co-élaborer des projets urbains.

Publié le par ADIHBH-V

PARTICIPATION CITOYENNE

AU PROJET URBAIN
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 Et si on osait ? Donnons à chaque noiséen les moyens de co-élaborer des projets urbains.

Architecte, Urbaniste et Enseignant, Christian MARION a pu observer le mode de fabrication de la ville, en France (Communauté Urbaine de Strasbourg, Direction de l’Aménagement Urbain et de l’Habitat de la ville de Rouen, ….), mais aussi à Rome, Boston, Kuala Lumpur et Jérusalem.

C’est depuis 1978 qu’il porte un intérêt particulier au développement durable, en plaidant pour une synthèse cohérente des projets, organisée par un dispositif de décisions partagées par les différents acteurs d’un projet d’aménagement urbain ( Élus, Habitants, Maître d’ouvrage, Maître d’œuvre, Architectes,…)

À Noisy-le-Grand depuis septembre 2015, Directeur de l’Urbanisme et de l’Aménagement en remplacement de Pierre GUILBAUD, il pilote les études urbaines et l’habitat.


Christian MARION est l’un des interlocuteurs de l’ADIHBH-V dans le cadre du projet d’aménagement du quartier des Bas-Heurts à Noisy-le-Grand.


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 Et si on osait ? Donnons à chaque noiséen les moyens de co-élaborer des projets urbains.

Les douze figures de la décision partagée

À la lecture de cet essai, on se prend à rêver d’une opération participative qui réussit…


En fait, les approches relatives à la participation du public sont nombreuses à la lecture des Codes législatif.
Soit : L’information, le porter à connaissances, la consultation, l’enquête publique, le référendum local, la concertation,le dialogue citoyen, le débat public, la participation, la co-élaboration, l’élaboration conjointe, l’association du public au processus d’élaboration du projet.

En ce qui concerne le retour d’expérience de l’ADIHBH-V sur les Bas-Heurts, après la funeste aventure de la « tabula rasa » de l’ex  Maire Socialiste Michel PAJON, nous sommes maintenant depuis septembre 2015 dans une phase de co-élaboration d’un nouveau projet urbain qui intervient dans un environnement déjà constitué, après que Brigitte MARSIGNY ait sollicité notre association pour construire ensemble avec les Elus, la Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement, les Architectes des Cabinets Christian DEVILLER et ASPHALT (ex collectif A .U), la SOCAREN, et l’ADIHBH-V .

Sachant que nombre d’expériences indiquent que l’intelligence collective et le bon usage du temps construisent un meilleur projet, armé de cet ouvrage, l’organisateur d’une participation aura les meilleurs atouts pour la réussir.
Il connaîtra les écueils à éviter et les méthodes propices au succès de son entreprise.
(NDLR : Autant d’éléments qui ont fait défaut à l’ancien Maire Socialiste de Noisy-le-Grand Michel PAJON pour réussir son néfaste urbicide sur les Bas-Heurts. Ce fut sa perte !).

Mais Noisy-le-Grand n’est pas un cas isolé lorsque nous parcourons l’ouvrage de Christian MARION. Lucien Kroll (*), dans sa préface relate un cas vécu à Gennevilliers avec des élus très motivés qui a subitement déraillé.
Après neuf réunions très constructives avec les habitants, le projet a été « construit » en maquette par une dizaine d’habitants.
Ce projet a été déposé à la commune pour approbation.
Après deux mois de silence, enfin un adjoint convoque l’Architecte pour lui dire son impossibilité d’accepter que des habitants aient le droit de déterminer l’architecture de leur propre environnement, car c’est lui qui a été élu puisqu’il « savait mieux que les habitants ce qui était bon pour eux… »

À Gennevilliers, si chacun a le droit de choisir la forme de son logement, où va-t-on ? Dans ce cas, ne serait-il pas plus simple pour la Commune de dissoudre le peuple et d’en élire un autre?


En fait, et nous l’avons bien constaté à Noisy-le-Grand, si le processus de  participation sous l’égide de « citoyens d’experts » permet à la population de prendre en main sa destinée, le véritable danger pour un édile autocrate, est que le désir des gens soit accompli, et qu’en démontrant sa pertinence le processus participatif ne se révèle contagieux.


Un système autocratique craint la contagion.

L’auteur précise qu’il est généralement admis aujourd’hui que pour les projets choisis par la municipalité lors d’une campagne électorale, les élus consultent les « Conseils de quartiers », voire les « Conseils citoyens depuis la loi LAMY de 2014.

La question peut se limiter à une simple consultation, ou procéder à une implication de tous les usagers du projet, allant jusqu’à la participation de ceux-ci à la conception de leurs projets.

C’est le cas par exemple pour la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU), où l’annonce des modalités de la concertation se fait par délibération lors d’un Conseil municipal.


Ces modalités étant connues de l’électeur, si elles s’avéraient inadéquates, ou insuffisantes, ce pourrait être le risque d’une future sanction électorale.


Ainsi, on laisse supposer que l’administré serait le juge de paix de l’action publique.

Toutefois, Christian MARION a l’objectivité de préciser que le conditionnel doit ici être utilisé, parce que le vote pour une nouvelle gouvernance municipale n’est nullement régi par un seul facteur ; les talents politiques nécessaires pour se faire élire n’étant pas les mêmes que ceux qu’il faut pour gouverner.

En effet, comme l’énonce Pierre ROSANVALLON, « le verdict des urnes ne peut plus être le seul étalon de la légitimité d’un édile ».
D’autant, ajoutera-t-il plus tard, que « l’élection ne garantit pas qu’un pouvoir soit au service de l’intérêt général, ou qu’il y reste ».


Même si le programme électoral motive le vote, les électeurs ne considèrent plus forcément que leur bulletin légitime l’élu dans toutes ses décisions.

Ceci dit, l’onction du suffrage universel ne permet plus de revendiquer le monopole de l’intérêt général, qui aurait éliminé d’emblée, toute forme de participation citoyenne.

Christian MARION donne un éclairage intéressant sur le politique.

L’homme politique, dit-il, doit trouver le champ pertinent de la concertation pour éviter qu’elle ne devienne le lieu d’expression de la bestialité naturelle de l’homme.
 
Auparavant, il aura fallu conquérir le pouvoir et faire en sorte de le garder par tous les moyens, aussi longtemps que possible (NDLR : 20 ans pour Michel PAJON).

Démocratie ou dictature éclairée, la fin demeure la même et le moyen relève au fond du mensonge.


Un mensonge bien médiatisé peut être plus convaincant qu’une vérité bien analysée.

Dans son utilisation par "l’homme providentiel", il n’y a guère de différence entre dictature et démocratie, si ce n’est que le mensonge est plus efficace dans une démocratie puisqu’il permet de capter les suffrages du plus grand nombre.

Mais l’Urbaniste-Enseignant fait aussi dans cet ouvrage de la pédagogie.


Pour que la participation ne soit pas vécue comme une remise en cause de l’expertise ou une sanction, il faut qu’elle soit partagée par tous.


La décision partagée exige une information préalable.
En effet, pour apprendre, il faut écouter. Il faut se taire, tendre l’oreille et comprendre l’énoncé de l’autre.


Pour certains, c’est un moment douloureux car lorsque l’on est attentif aux autres, son égocentrisme semble y perdre de sa force.

Une participation citoyenne est efficace si son cadre est défini préalablement.

Un processus de concertation mal conduit peut engendrer la haine, des blocages ou des  conflits.


Le risque est grand que l’intérêt individuel de chacun aille à l’encontre de l’intérêt général, à cause des avancées de l’individualisme ou d’un égoïsme exacerbé.
Ce n’est pas chez moi, ou alors si c’est chez moi, c’est pour moi !
Une étude de juillet 2005 montre que 40% des Français se déclarent tout à fait favorable à ce qu’il y ait plus de logements sociaux, mais seulement 23% accepteraient qu’ils soient construits dans leur quartier !

Faire la Ville en participant à un processus de concertation, c’est aussi prendre conscience que tout n’est pas possible pour tout le monde et que l’autobus ne peut s’arrêter devant chaque propriété.
Les cyclistes veulent des pistes cyclables, les skateurs veulent des pistes de skate, les automobilistes veulent se garer le long du trottoir devant chez eux, les piétons veulent marcher sur de larges trottoirs sans risque de s’empaler sur un étalage de fruits et légumes devant le magasin du primeur.

Finalement, si toutes les demandes étaient satisfaites, avec des couloirs en site propre pour les bus et la circulation automobile, toutes les voies urbaines devraient avoir une largeur de 50 m.
(NDLR : Mais qui est prêt à fournir quelques m² de son foncier dans un cadre négocié, sans expropriation ?).

Enfin, clé du sujet, Christian MARION attire notre attention sur le périmètre de  la participation !
Non seulement le territoire peut être trop vaste pour être compréhensible par les usagers, mais à contrario, le sujet peut être relatif à une population beaucoup plus importante que celle du quartier concerné.

NDLR : Ainsi, à Noisy-le-Grand, la consultation sur la ZAC de Maille Horizon aurait pu intéresser tous les futurs usagers quotidiens des bureaux qui fréquenteront un jour ce secteur,  alors que seuls les riverains ou les noiséens se sont exprimés lors des réunions de concertation sur l’aménagement du coteau : quel serait le meilleur cheminement entre la sortie du RER A de Noisy-Mont d’Est en déshérence et le nouveau quartier de bureaux de Maille Horizon ?

Plus généralement, l’auteur se pose la question de savoir si la « démocratie de dortoir », démocratie de proximité qui ne fait voter que les habitants historiques et pas les usagers du territoire, ne devrait-elle pas être remplacée par celle d’un bassin de vie ?
La question est pertinente !

En conclusion :

Pour qu’un changement soit accepté, il faut que l’intérêt en soit démontré, car un nouveau projet, même s’il engendre un développement économique ou un mieux être social, génère une contestation dès son annonce.

Néanmoins, le temps pris pour atteindre le consensus dans le cadre d’un processus de concertation, est toujours bien inférieur à celui qui doit être pris quand le projet décidé par le seul Maire de la Commune en question, est bloqué par des oppositions diverses.

Ce n’est pas Michel PAJON qui va contredire cet axiome.
Lui, qui en 12 ans, n’a jamais posé le moindre parpaing sur le quartier des Bas-Heurts, après cinq recours contentieux de l’ADIHBH-V et des milliers d’euros d’argent public dépensés en frais juridiques…. Un scandale !


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Référence bibliographique : Participation citoyenne au projet urbain, Christian MARION – Edition L’Harmattan.

(*)- Lucien KROLL : Est l’une des figures majeures de l’architecture belge.
Précurseur à plus d'un titre, Lucien Kroll dénonce depuis 50 ans les dérives du modernisme, de l'urbanisation et de l'industrialisation du logement.
C'est l'un des premiers architectes à avoir abordé l'écologie de façon globale et à avoir pris au sérieux la participation citoyenne.


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Les commerces traditionnels se meurent en centre ville

Publié le par ADIHBH-V

COMMENT LA FRANCE

A TUÉ SES VILLES
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Les commerces traditionnels se meurent en centre ville

C'est un livre au titre choc que vient de publier Olivier Razemon, journaliste indépendant dont le travail s’articule principalement autour de l’urbanisme et des transports.

Car c’est une réalité que personne ne peut plus ignorer désormais : les villes moyennes françaises vont mal.

Entre fermeture des commerces, départ des plus riches et élus locaux fatalistes, c’est un portrait de villes à l’agonie que dresse le journaliste. Interview.

Que se passe-t-il actuellement dans les villes françaises ?

Seules les très grandes villes, Paris et les métropoles régionales, ainsi que les localités touristiques, se portent bien.
Les autres, les villes petites et moyennes, souffrent terriblement.

Le premier symptôme de leur maladie réside dans la fermeture des commerces qui, chaque année, prend davantage d’ampleur.
Ce phénomène des vitrines vides saute aux yeux partout, que l’on se balade dans le centre de Béziers, Périgueux ou de Soissons.

Le nombre de logements vides est un autre symptôme : les villes moyennes présentent un taux de logements vacants dépassant nettement les 10 %, résultat du départ des familles qui en ont les moyens vers la périphérie et ses maisons individuelles.

C’est un paradoxe, alors qu’on nous répète en boucle que la France manque de 500 000 logements neufs par an.

Le troisième symptôme, c’est l’appauvrissement de ces villes : elles sont devenues plus pauvres que leur environnement immédiat.

Enfin, on constate la disparition de commerces de base : boucherie, boulangerie, équipement de la maison, au profit d’enseignes de tatouage, de vapotage, d’achat d’or, de ventes éphémères...

Le commerce du superflu a envahi les villes moyennes, le commerce de l’essentiel tend, lui, à disparaître.

 

Les commerces traditionnels se meurent en centre ville

Cela fait des années que cette tendance est en marche.

Pourquoi cette prise de conscience tardive ?

Il n’y a pas réellement encore eu de prise de conscience !
La plupart des Parisiens ou des Lyonnais, par exemple, ignorent tout du phénomène…

Aucun des candidats à l’élection présidentielle n’a évoqué cette question des villes moyennes où vit pourtant un quart de la population.

Et puis même si localement, il y a une prise de conscience, les choses continuent comme avant : les autorisations sont accordées pour continuer à construire la ville en dehors de la ville, avec toujours plus de centres commerciaux, de zones d’activités, de rocades, de lotissements, de gares TGV bâties dans le périurbain.

Les commerces traditionnels se meurent en centre ville

Alors, oui, les élus locaux en parlent, mais ils identifient cela comme un problème de commerçants, ou comme une fatalité.

Beaucoup n’ont pas conscience que c’est comme cela partout ailleurs et pas seulement chez eux.

Et la situation risque de s’aggraver : seulement 10% des projets commerciaux en cours verront le jour en ville et donc 90% en périphérie…

De potentiels coupables sont souvent désignés, à tort…

Qui sont-ils ?

Une foule de coupables sont désignés : l’e-commerce, les loyers commerciaux trop élevés, la crise, les métropoles…

Ces facteurs ont bien un impact mais cela reste un impact limité sur d’autres.
Internet ne nuit pas aux boulangeries. Pourtant, ces dernières ferment.

La crise n’explique pas tout non plus : quand on regarde les chiffres, les gens sont plus riches qu’avant, car oui, le niveau de vie continue à croître en France.
Ce paradoxe est très visible à Aurillac, Vitré, Rodez : ce sont des villes où le chômage reste plutôt faible mais les commerces ferment quand même…

On accuse aussi la métropole voisine.
C’est vrai que les villes moyennes ne bénéficient pas des mêmes aides publiques, ni de la présence des intellectuels et cols blancs.
Mais la quincaillerie d’Agen ne ferme pas à cause de Bordeaux…

À quoi la crise que traversent les villes moyennes peut-elle être véritablement imputée ?

Pour moi, c’est la méconnaissance autour du sujet qui est véritablement la cause de l’inertie actuelle.

Il faut arrêter de croire que la création d’une activité économique crée des emplois nets.

C’est sur la base de cet argument de l’emploi que les élus acceptent la construction de centres commerciaux.

Or, si des emplois sont bien créés, davantage encore sont détruits dans les centres-villes !

Continuer à construire en périphérie des commerces soi-disant situés « au cœur de l’agglomération », mais uniquement accessibles en voiture, c’est un laisser-faire, une facilité, un manque de responsabilité.

Il n’y a pas de grand complot… Il s’agit juste d’une pensée à court terme d’hommes et de femmes élus pour 5 ans, de représentants de la grande distribution mais aussi de nous tous, collectivement.

Si tous les Français décidaient d’aller dans les commerces de proximité plutôt que d’aller faire leurs courses uniquement au centre commercial, cela aurait un réel impact positif.

La qualité de vie, c’est aussi de pouvoir aller acheter son pain à pied…

Les bonnes idées viennent de partout.

Le Parti communiste, par exemple, propose de taxer les parkings des hypermarchés pour limiter le développement des grandes surfaces.

Une telle taxe, assise sur les surfaces de stationnements des entreprises tertiaires et des commerces de plus de 2 500 m², n’est pas une utopie.

Elle existe déjà en Ile-de-France et contribue à financer les transports publics.

Dans le même ordre d’idée, on pourrait imaginer de limiter le recours au travail le dimanche aux seuls commerces de proximité et de le bannir, à l’inverse, dans les zones commerciales de périphérie…

 

Quelles pistes de travail entrevoyez-vous pour les urbanistes et plus globalement, ceux qui fabriquent la ville ?


Il est aujourd’hui indispensable de refaire de la ville un espace public où il est simple et agréable de se déplacer à pied.

Remettre la voiture partout dans les villes moyennes n’est pas la solution. Les quelques villes qui l’ont fait juste après les dernières élections – en remettant du stationnement sur des places jusque-là piétonnes par exemple -  en reviennent.

C’est au niveau de la qualité urbaine que cela peut se jouer : des trottoirs larges, des éléments identitaires… c’est dans un travail de détails et de couture minutieux que les urbanistes ont un grand rôle à jouer. »

France :

62% du chiffre d’affaires commercial se fait en périphérie

Ailleurs en Europe, les villes moyennes allemandes ou italiennes continuent à afficher une belle santé.

« L’Allemagne et l’Italie ont un rapport à la ville qui n’est pas le même que le nôtre, indique Olivier Razemon.

Ce sont deux pays plus urbanisés, dont les villes ont une histoire ancienne et une identité forte, contrairement à nos sous-préfectures françaises, désignées comme telles par la simple volonté de l’Etat.

Le nombre élevé de communes françaises a aussi favorisé la multiplication des implantations commerciales : chaque maire a voulu son supermarché. »

Une étude réalisée en juillet 2012 par le cabinet Procos montrait qu’en France, « 62% du chiffre d’affaires du commerce se réalise en périphérie, contre 25% en centre-ville et 13% dans les quartiers.

En Allemagne, selon le même document, les proportions sont les suivantes : 33% en périphérie, 33% en centre-ville et 33% dans les quartiers.

Les différences observées dans les deux pays reflètent exactement la situation des villes.
Vivantes et animées en Allemagne, elles sont en déclin et désolées en France. »

Vanessa Delevoye
Rédactrice-en-chef d'
Urbis le mag.


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Référence bibliographique : Urbis le mag vous recommande la lecture de l’ouvrage d’Olivier Razemon : « Comment la France a tué ses villes », paru aux éditions Rue de l’Echiquier.

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Compte rendu de la réunion publique sur l'Éco-quartier de l'Île de la Marne

Publié le par ADIHBH-V

NOISY-LE-GRAND :


ÉCO-QUARTIER


DE L’ÎLE-DE-LA-MARNE
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Compte rendu de la réunion publique sur l'Éco-quartier de l'Île de la Marne

Une première réunion publique avait été organisée le 09 juin 2016, ainsi qu'une promenade urbaine à destination des riverains du site.

Le 16 novembre 2016, Noisy-le-Grand invite les noiséens à une deuxième réunion publique de concertation sur le projet d'Éco-quartier de l'Île de la Marne, à l’Espace Michel-Simon.

Ce nouveau projet s’étend sur un secteur de 9 hectares, entre le quai de la Rive-Charmante et la rue René Navier.

Il comprend des maisons individuelles et de petits immeubles collectifs, un parc de 5 hectares mais aussi des commerces de proximité, un parcours sportif et un groupe scolaire.


Pour télécharger la présentation visuelle de l’Eco quartier de l’Ile-de-la-Marne :


Cliquer ici

 

Exposé oral

 

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Du vélo, toujours du vélo, c’est écolo…,


Si l’exposé du Cabinet MUTALIS Paysage et Urbanisme apporte de très bonnes informations sur l’aménagement urbain de ce nouveau quartier, nous avons bien compris que dans un Eco quartier il faut utiliser le vélo, car ça fait « écolo » et un peu bobo.
Si la promenade urbaine du mois de juin  fut pédestre, il eut été intéressant aussi de faire un rallye cycliste, et ainsi de constater que pour rejoindre la station RER A de Neuilly-plaisance, il est préférable d’emprunter la passerelle du RER et non celle de la SNCF.

 Passerelle du RER A  (à gauche)                  Passerelle de la SNCF (à droite) Passerelle du RER A  (à gauche)                  Passerelle de la SNCF (à droite)

Passerelle du RER A (à gauche) Passerelle de la SNCF (à droite)

Enfin, arrivés à la station RER A de Bry-sur-Marne ou à la gare Multimodale de Noisy-Mont-d’Est vous constaterez que vous ne pouvez jamais déposer votre cycle dans des garages à vélo de seulement 40 places, non sécurisés.

Toutefois, si vous voulez entreposer votre VVT à 1500,00 € pour vous le faire dérober, libre à vous !!!


Sérieusement, si l’on veut promouvoir l’utilisation du vélo, il faut construire à proximité des stations RER des parcs à vélos sous l’égide de la RATP, comme par exemple celui la gare de Neuilly-plaisance avec son « Véloparc» de 340 places, sécurisé et accessible avec le PASS NAVIGO.
Mais qui va payer pour Noisy-le-Grand ?

Compte rendu de la réunion publique sur l'Éco-quartier de l'Île de la Marne

Tout le reste c’est "de la foutaise". Ceci dit, excusons la conférencière de chez MUTABILIS, car elle nous a franchement avoué être une adepte de la Patinette ! Dans ce cas de figure, la Patinette, vous pouvez la ranger dans votre sac à dos.


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Transformer des bureaux en logements à Noisy le Grand ?

Publié le par ADIHBH-V

À CHARENTON-LE-PONT,


 LES LOGEMENTS FLEURISSENT


 À LA PLACE DES BUREAUX !
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Transformer des bureaux en logements à Noisy le Grand ?

Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en Île-de-France.
L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) rappelle dans une version actualisée de son étude de 2013 portant tant sur la mutation des immeubles tertiaires, que sur les 52,8 millions de m2 (52,8Mm2) de bureaux (dont 40 Mm2 à Paris et 1re couronne ainsi que 13 Mm2 en 2e couronne) que compte la région capitale, 3,9 Mm2 sont disponibles au 30 septembre 2014.


À Noisy-le-Grand aujourd’hui, ce sont au minimum 50.000 m² de bureaux vides depuis une dizaine d’années.


Au 2e trimestre 2014, l’ORIE a identifié 738 917 m2 de surfaces vacantes depuis plus de 4 ans, soit une progression de 46% entre 2012 et 2014, dont notamment 195 470 m2 en Seine-Saint-Denis, où près de la moitié de l’offre disponible de seconde main semble condamnée à rester vide.


Ces 738 917 m2 représentent 22% des surfaces de bureaux de seconde main, libres de toute occupation.


 À l’horizon 2030, ce seront entre 3 et 5 millions de m2 de bureaux qui seront obsolètes, surtout en 1re et 2e couronne, note l’ORIE. Si l’on considère que la moitié sera transformée en logements, on peut espérer créer environ 30 000 logements sur une dizaine d’année.


 Chiffres basés sur un calcul « à la louche » car, depuis 2000, le changement de destination de bureaux en habitations tend à baisser au profit des locaux hôteliers, résidences de services et commerces.


À Paris, selon l’ORIE, entre 1990 et 2010, 53 000 m2/an de bureaux ont été autorisés à la transformation, lesquels auraient permis une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce n’est pas avec cela que l’on va participer de façon notable à la création des 70 000 logements/an voulue par les politiques, d’autant plus que la part des investisseurs institutionnels est infime (5% environ).


Par ailleurs, les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2000 et 2500 €/m2. Un coût comparable à celui du neuf, mais en transformant on perd de la surface en créant des parties communes ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite. Mais c’est sans compter sur l’obligation d’affecter 25% de logements sociaux, ou encore le renforcement des droits des locataires de la loi ALUR, qui sont dissuasifs pour certains investisseurs.


Quoi qu’il en soit, estime l’ORIE, tout bureau vide n’est pas transformable. Malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels demeurent peu enclins à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs.


Et pourtant, Charenton-le-Pont l’a fait !


Reconvertir 7 000 m2 de bureaux en une résidence intergénérationnelle de 90 logements, un vrai défi architectural, technique et environnemental pour l’Agence Moatti – Rivière choisie par Immobilière 3F (Groupe Solendi), qui a acquis cet ensemble immobilier à Charenton-le-Pont (94).


Au 72-76 quai des Carrières à Charenton-le-Pont, il y a quelques années encore, il n’y avait que des bureaux à tous les étages de cet immeuble de 9.500 m², sorti de terre dans les années 1970. Sauf que les dernières années, il n’y avait plus grand monde dans les couloirs. L’immeuble, aux portes de Paris, était au trois-quarts vide lorsque le bailleur social Immobilière 3F (I3F) a mis la main dessus, en 2013.

Ainsi, le 09 septembre 2016, après 18 mois de travaux, le bailleur social Immobilière 3F a inauguré 90 logements dans cet ancien immeuble de bureaux.


Une opération complexe et coûteuse

 

Transformer des bureaux en logements à Noisy le Grand ?

Cette reconversion n’a pas été une mince affaire, raconte Pierre Paulot, directeur de l’architecture et du développement chez Immobilières 3F. « Un immeuble de bureaux est généralement constitué de grandes pièces et tant pis si certaines sont sans fenêtres. Un logement, c’est tout l’inverse. C’est plein de petites pièces avec un maximum de fenêtres."


Pour faire entrer la lumière, l’Architecte Alain Moatti,  a enlevé un étage sur une aile et agrandi la cour intérieure. « Une aile donne aussi sur l’autoroute A4 avec toutes les nuisances sonores que cela implique, poursuit-il. Nous avons alors installé du triple vitrage mais aussi érigé une deuxième façade 70 centimètres en retrait de la première et composée de bois absorbant le bruit. »


Tout cela a un prix qui pèse sur le coût final de cette opération immobilière. « Quai des Carrières, le coût travaux est proche de ce que cela nous aurait coûté de faire un bâtiment neuf, indique Pierre Paulot. S’ajoute à cela l’achat de l’immeuble, plus cher qu’un terrain nu. »


À Noisy-le-Grand, le PLU 2017 !


Lors de la réunion publique du lundi 07 novembre écoulé relative au PLU 2017, Aurélie BOUTON, de l’Agence d’Urbanisme « Ville ouverte » de Montreuil (93) qui accompagne Noisy-le-Grand, a avancé l’idée de rénover les bureaux dégradés du Mont d’Est, c'est-à-dire de les remettre aux normes, ou de les transformer en logements.


Selon le Vrai Journal de Noisy-le-Grand, ce n’est pas un investisseur institutionnel (ex : SCPI) qui va rénover des bureaux obsolètes, au risque d’altérer sérieusement la rentabilité de son bien. De toute évidence, il préfèrera acquérir des bureaux neufs, sur un marché pléthorique des 70 gares du Grand Paris ! En ce qui concerne la transformation des bureaux en logements, nous venons de voir que le montage financier rémunérateur de l’opération n’est pas acquise.
Reste peut être une solution avec le Groupe Solendi pour du logement social ou intermédiaire, ou la transformation en maison de retraite ou résidence étudiante. La dernière hypothèse la plus crédible consisterait peut être à dynamiter les bureaux vides, libérer le foncier et reconstruire du neuf ?


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À propos du Groupe Solendi: Le Groupe Solendi est un acteur majeur du logement social au sein d’Action Logement avec un patrimoine de 222 000 logements. Il rassemble deux métiers complémentaires au service du lien entre le logement et l’emploi sur les territoires : le Pôle Logement et Services dont la vocation est d’apporter des solutions d’habitat aux salariés et le Pôle Immobilier destiné principalement à construire des logements et des hébergements et à transformer durablement des quartiers en renouvellement urbain.
Au sein de ce Pôle Immobilier, I3F, premier bailleur social en France, détient un parc de 198 000 logements.

À propos de I3F : Composé d’Immobilière 3F et de ses 13 filiales, I3F gère 134 000 logements sociaux, foyers et commerces en Ile-de-France et 64 000 en régions.
I3F est engagé dans une politique de développement durable avec des constructions neuves labellisées au minimum BBC ou RT 2012 et certifiées Habitat & Environnement.
Il participe également à la politique de rénovation urbaine avec 58 opérations dans toute la France.


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Des logements intermédiaires à Noisy le Grand ?

Publié le par ADIHBH-V

QU’EST-CE QUE


LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE ?
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Alors que nous visitions les futurs projets immobiliers du CLOS D’AMBERT à Noisy-le-Grand ces derniers jours (Cliquer sur : Le CLOS D’AMBERT sort de terre), nous avons posé la question du « Logement intermédiaire » aux différents conseillers commerciaux qui occupent aujourd’hui les Espaces de vente du secteur.

À savoir : VIA VERDE (BNP Immobilier), PERSPECTIVE (Société générale) et EMERGENCE (Bricqueville).


À notre grande stupéfaction, pas un seul ne fut capable de nous parler du « Logement intermédiaire » !


Il est vrai que le bailleur social Immobilière 3F n’est pas encore présent sur le site.

Alors parlons-en :

Architecte Eric POUCHERET

Architecte Eric POUCHERET

Qu’est ce qu’un logement en loyer intermédiaire ?


À mi-chemin entre le logement social et le logement privé, le logement intermédiaire doit permettre de loger les ménages qui sont trop aisés pour être éligibles au logement social, mais aux ressources insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé.

Les loyers sont plafonnés à 15 ou 20 % en dessous des prix du marché.

Les logements dits « intermédiaires », se caractérisent soit par un niveau de loyers situé entre ceux du parc social et ceux du parc privé, soit par un prix d’acquisition inférieur à celui du marché.
C’est une ordonnance, présentée le 19 février 2014, qui a créé le statut du logement intermédiaire.


Renforcer le maillon entre logement social et parc privé


Dans les territoires où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et où l’écart se creuse entre les loyers du parc social et ceux du marché privé, il est nécessaire d’encourager l’offre de logements dits « intermédiaires », en location ou en accession.
 

Pour répondre à ce besoin, le gouvernement a mis en place un cadre financier favorisant la production des logements locatifs intermédiaires :


•    pour les particuliers, avec le dispositif d’aide à l’investissement locatif, qui offre une réduction d’impôt en contrepartie de l’engagement de louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer inférieur de 20 % aux prix du marché ;


•    pour les investisseurs institutionnels avec le dispositif de la loi de finances 2014 permettant de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 % et d’une exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie pendant 20 ans maximun, en contrepartie d’un engagement de location de 15 ans minimum à des loyers également inférieurs de 20 % aux prix du marché.

 

© Oppidea - Le projet de l'agence Jornetllopastor + Forgas pour des logements intermédiaires à Toulouse

© Oppidea - Le projet de l'agence Jornetllopastor + Forgas pour des logements intermédiaires à Toulouse

Définition du logement intermédiaire

Le logement intermédiaire, en location ou en accession, se définit ainsi :

•    Être situé dans une zone tendue : le logement doit être construit dans une zone où il est difficile de se loger, répondant ainsi à une vraie demande. Ces zones dites tendues, comme Paris et la première couronne ou le littoral des Alpes Maritimes sont définies par la loi.

•    Il fait l’objet d’une aide directe ou indirecte de l’État ou d’une collectivité locale, accordée en contrepartie d’un engagement de pratique des prix modérés ;


•    Il est destiné aux classes moyennes, c’est-à-dire situées sous un plafond de ressources, qui sera identique à celui des locataires du dispositif de soutien à l’investissement locatif ;


•    Son prix ou son loyer est plafonné à un niveau intermédiaire défini par décret. Pour les logements locatifs, le plafond de loyer sera identique à celui du dispositif de soutien à l’investissement locatif.

Le bail réel immobilier


L’ordonnance crée également un nouveau contrat de bail de longue durée, dit « bail réel immobilier », qui va diminuer le coût des opérations de construction de logements intermédiaires en dissociant le foncier  du bâti.


Ce nouveau bail repose sur le même principe que le bail à construction ou le bail emphytéotique logement : plutôt que d’avoir à acheter le terrain avant de construire, le bailleur ou le promoteur conclut un bail avec le propriétaire foncier par lequel il s’engage à verser une redevance sur une longue durée en contrepartie de l’autorisation de construire des logements abordables.


Il s’applique uniquement aux opérations de logements intermédiaires et est particulièrement novateur en matière d’accession puisqu’il permet d’organiser la possibilité de cession du bâti entre acquéreurs successifs. L’acquéreur s’acquitte d’un prix moins élevé, mais sa propriété est limitée dans le temps. Il a un droit réel sur son logement et peut le revendre.
L’ordonnance prévoit un certain nombre de garde-fous : encadrement des conditions de vente ou du maintien dans les lieux des locataires, gestion des transmissions successorales, sanction en cas de non respect du caractère intermédiaire des logements, etc…

 

Des logements intermédiaires à Noisy le Grand ?

Cadre d’intervention des organismes de logement social : création de filiales dédiées


Pour développer massivement les logements intermédiaires, il faut des opérateurs qui disposent des compétences de maîtrise d’ouvrage et de gestion.


Or il n’existe quasi plus de grand bailleur privé qui continue à avoir un parc important de logements locatifs.


Les organismes de logement social possèdent toutes les compétences requises pour cette tâche et gèrent déjà aujourd’hui, pour certains, un parc de logements intermédiaires.


Non motivés par des impératifs de rentabilité de court terme et mus par l’intérêt général, ils constituent des opérateurs pertinents pour le développement du logement intermédiaire.


L’ordonnance confère ainsi aux organismes de logement social, la capacité de créer des filiales dédiées à la réalisation et la gestion de logements intermédiaires, sous deux conditions :


•    Ils ne peuvent posséder que 10 % de logements intermédiaires par rapport à leur parc de logements sociaux ;


•    Ils ne peuvent pas faire appel à des investisseurs privés pour financer ces opérations et doivent donc engager un volume important de fonds propres dans ces opérations.


En leur permettant de créer des filiales dédiées au logement intermédiaire, le Gouvernement donne aux organismes de logement social un cadre sécurisé, fondé sur une séparation claire entre l’activité de logement social et l’activité de logement intermédiaire.


Dans le cadre de la loi Macron, ces filiales pourront par exemple non seulement construire et gérer des logements intermédiaires, mais aussi acquérir des immeubles de bureaux pour les transformer en logements intermédiaires.
La séparation des fonds entre le logement social et le logement intermédiaire sera renforcée.


Pour garantir cette « étanchéité » complète, des garde-fous sont mis en place :


•    Les fonds nécessaires pour créer les filiales ne peuvent provenir que des activités du bailleur social hors service d’intérêt économique général (SIEG) ou de son parc existant de logements intermédiaires. Pas un euro de l’activité de logement social ne peut être versé à la filiale ;


•    Le ministre en charge du Logement peut s’opposer à la création d’une filiale de logements intermédiaires par un bailleur qui ne remplirait pas correctement ses missions en matière de logement social. La priorité reste bien le logement social ;


•    Le préfet de Région peut s’opposer à toute augmentation de capital ultérieure qui ne respecterait pas les règles précédentes. Le principe d’étanchéité est assuré dans la durée.


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Référence bibliographique : Ministère du logement et de l’habitat durable. http://www.logement.gouv.fr


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