124 articles avec divers

 
DE TOUTE ÉVIDENCE,

NOUS ASSISTONS

À LA DÉGRINGOLADE

DES

PERMIS DE CONSTRUIRE
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Mois après mois, l’effondrement dans l’attribution des Permis de construire se poursuit.
Entre octobre 2022 et septembre 2023, la construction de 371300 nouveaux logements avait été autorisée, selon les statistiques du Ministère de la Transition Ecologique.
C’est 146700 de moins que lors des 12 mois précédents.
Soit une chute de 28,3% sur un an !
Plus spectaculaire encore, le repli est de 19,3% par rapport à la période des 12 mois ayant précédé la crise du Covid.
 
Ce recul concerne tous les types d’habitations. En effet, les maisons individuelles connaissent des replis très importants, aussi bien pour les maisons en lotissements (-27,6%) qu’en individuels (-31,8%). Les logements en immeubles suivent le même   mouvement, avec une chute de 28,3%. Même les résidences étudiantes ou séniors qui résistaient mieux, enregistrent un mouvement de baisse important de 19,7%.
 
Les mises en chantiers qui suivent logiquement les Permis de construire, s’inscrivent dans la même tendance.
Sur 12 mois, 315800 mises en chantiers ont été dénombrées, ce qui représente un recul de 16,6%.
Logiquement cette baisse va s’accentuer dans les prochains mois.
Le Ministère souligne que les ouvertures de chantiers de maisons individuelles n’ont jamais été aussi faibles depuis les années 2000.
 
La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) estime que l’activité des Promoteurs présents essentiellement dans le logement collectif privé, devrait enregistrer une baisse d’activité de 50% en deux ans, entre 2021 et 2023, à seulement 80.000 logements cette année. C’est colossal !!!...

La Fédération Française du Bâtiment (FFB) redoute logiquement d’importantes conséquences sociales. Elle considère que cet effondrement dans le neuf pourrait entraîner 150.000 suppressions d’emplois directement liés à la construction d’ici à 2025, mais également 150.000 autres dans les métiers connexes, comme les Architectes, Bureaux d’Études ou Notaires.

Et Noisy-le-Grand dans ce contexte ?

Nous ne disposons pas de toutes les informations sur Noisy-le-Grand (93) puisque à l’heure ou nous publions ce billet, le « Vrai Journal de Noisy » n’a pas encore eu la réponse de l’Adjoint au Maire, Délégué à l’Habitat et au Schéma Directeur du Foncier que nous avons consulté dernièrement.

Toutefois, nous constatons sur le terrain, que les nouveaux chantiers de construction poussent comme des champignons sur la Ville ! Ceci ne veut pas dire qu’il n’y a pas, par ci ou par là, quelques faillites d’entreprises prestataires qui retardent les chantiers de constructions.
 
Et pour cause, toutes les 14 communes du Territoire T9 « Grand Paris Grand Est » dont Brigitte MARSIGNY est la 1ère Vice-Présidente, ont signé dans le cadre du « Plan France Relance » le contrat de la relance du logement de GRAND PARIS GRAND EST.
Contrat qui marque l’engagement des signataires dans l’attente d’objectifs ambitieux de production de logements neufs au regard des besoins identifiés dans leur territoire.
Dans ce cadre, nous constatons sur le tableau ci-dessous que Noisy-le-Grand est leader, avec un engagement de 660 logts /an.
 

Déjà en 2015 Michel PAJON avait négocié dans le cadre du « Contrat de Développement Territorial Noisy - Champs et l’État » cette valeur de 660 logts. Contrat qui d’ailleurs n’a jamais été signé par Michel PAJON mais par Brigitte MARSIGNY dès son arrivée aux affaires sur la Commune en 2015.
 
Alors oui, Noisy-le-Grand possède et possédera des logements neufs, mais faut-il encore que les Promoteurs puissent trouver des acquéreurs car les prix augmentent.
En quelques années nous sommes passés de 4500-4700 €/m² à 6000-6200 €/m² aujourd’hui.
Par ailleurs, la difficulté d’obtenir en ce moment un crédit de Banque pour réaliser une acquisition conduit inexorablement à des annulations de réservations chez les Promoteurs.
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Contribution bibliographique : Le FIGARO : L’inexorable chute des Permis de Construire 28 – 29 octobre 2023 – Emmanuel EGOLL

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L’ESSENTIEL

DE LA CONJONCTURE

DANS LA FILIÈRE

CONSTRUCTION

EN ÎLE - de - FRANCE
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Bien que moins forte qu’au 1er trimestre 2023, la hausse des défaillances d’entreprises dépasse les niveaux d’avant pandémie et flirte avec ceux de 2016, également période de crise financière et européenne. Lui aussi concerné par la hausse des défauts, le secteur de la construction connaît une dégradation plus modérée.

D’après le dernier bilan du Cabinet Altares, les défaillances d’entreprises sont à 13.266 procédures ouvertes, entre le 1er avril et le 30 juin 2023. Soit une progression de 35 % par rapport au 2ème trimestre 2023. La hausse est cependant moins forte que celle constatée entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023

Il n’empêche que la France enregistre son plus lourd bilan de 2ème trimestre depuis 2016, où les chiffres atteignaient les 14 000 défaillances et demeurent bien au-delà des niveaux de défauts d’avant crise, note Altares.

Sur un an, les chiffres du 2ème trimestre 2023 dépassent le seuil des 50 000 entreprises défaillantes, proche des chiffres de février 2020, juste avant la pandémie. 55 700 emplois seraient menacés, une limite jusque-là jamais franchie depuis 2014.

Dernières tendances en Ile-de-France

-       Pour les bâtiments :

De juin 2022 à mai 2023, le nombre de logements autorisés à la construction en Île-de-France (environ 69 800) a baissé par rapport aux 12 mois précédents (-8,5%), mais de façon moins marquée qu'à l'échelle nationale (-18,3%). Dans le même temps, le nombre de logements mis en chantier diminue également, de 10,8%. Du côté de la commercialisation de logements, cumulées sur 12 mois à la fin du 1 er trimestre, les mises en vente étaient relativement stables en Île-de-France par rapport aux 12 mois précédents (-0,8%, contre -7,4% à l'échelle nationale). S'agissant des locaux, environ 4,5 millions de m2 ont été autorisés en région sur la période juin 2022 - mai 2023, soit une hausse de 6% par rapport aux 12 mois précédents, alors que la tendance est stable au niveau France entière. Dans le même temps, les surfaces mises en chantier diminuaient de 8,5% en Île-de-France (contre -13,4% à l'échelle nationale). Enfin, on notait une relative stabilité de l'activité d'entretien-rénovation en région au 1 er trimestre 2023 par rapport au 1 er trimestre 2022 (-0,2%). Si les carnets de commandes des entreprises sur ce marché restaient bien garnis (12,3 semaines de travail), l'Île-de-France se situait toujours en retrait par rapport aux autres régions françaises
(16,1 semaines en moyenne).

-       Pour les travaux publics :

Au 1 er trimestre 2023, le solde d'opinion des chefs d'entreprises de Travaux Publics franciliens sur leur activité était devenu négatif (-41). Il y avait donc davantage d'entreprises considérant que leur activité était en baisse au cours de ce trimestre que d'entreprises estimant que leur activité était en hausse. Ce recul avait été anticipé par les chefs d'entreprises au trimestre précédent. Ces derniers étaient en revanche plus optimistes pour le 2ème trimestre (solde d'opinion à + 13). Les carnets de commandes des entreprises se maintenaient à un niveau élevé. 8,4 mois en moyenne, soit plus qu'à l'échelle nationale (6,3 mois).

-       Au niveau des matériaux :

À la fin mai 2023, en cumul sur 12 mois, la production de matériaux de construction en Île-de-France est en baisse par rapport aux 12 mois précédents de 5,9% s'agissant du BPE (contre -7,4% au niveau national) et de 14,8% pour ce qui est des granulats (contre -9,2% à l'échelle nationale).

-       Au niveau de l’emploi :

À la fin du 1er trimestre 2023, l'emploi salarié était en légère hausse dans le secteur Construction en Île-de­-France par rapport à la même période l'année précédente (+ 1,1 %), avec près de 361 000 salariés recensés.
Le nombre d'intérimaires a, quant à lui, poursuivi sa baisse : en moyenne entre mars et mai 2023, à environ 25 400 intérimaires Construction en équivalent temps plein étaient comptabilisés en région, soit 3,4% de moins par rapport à la même période l'année précédente, un recul plus important que celui enregistré au niveau national (-1,2%).

Avec environ 38 800 demandeurs d'emploi (DEFM de catégorie A) enregistrés, la demande d'emploi dans le secteur Construction en Île-de-France diminuait à nouveau au 1 er trimestre 2023, de 8% par rapport au 1 er trimestre 2022.

-       Pour ce qui est de la démographie des entreprises :

À la fin du 1 er trimestre 2023, en cumul sur 12 mois, le nombre d'entreprises créées dans le secteur Construction en Île-de-France était relativement stable par rapport à la même période l'année précédente s'agissant des créations hors micro-entrepreneurs (+0,6%), et en forte hausse s'agissant des seules micro­entreprises (+36,1 %), soit une hausse de 11,6% tous régimes confondus, supérieure à la moyenne nationale (+3,6%).
Au cours de cette même période, le nombre d’entreprises défaillantes a fortement augmenté +35,8% par rapport aux 12 mois précédents (contre +43,7% au niveau national).

Les principales tendances départementales sur un an *

Contribution bibliographique :
-       CERC Ile de France – https://cercidf.fr
-       Batiweb://www.batiweb.com
 

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LE PROJET D’EXTENSION

DE LA RÉSIDENCE VILOGIA

SOULÈVE LA COLÈRE

DES HABITANTS

ET DES RIVERAINS

En lieu et place d’une réhabilitation, le bailleur social privé Vilogia a fait un projet d’extension de la résidence ARGONNES au 26-28 de la rue du 26 août 1944, à Noisy-le-Grand, soulevant l’incompréhension et l’indignation des habitants et des riverains.

Le bailleur social de droit privé, Vilogia, souhaite étendre la résidence pour construire 18 nouveaux logements, qui s’ajouteront aux 85 existants.

Six blocs de 15 mètres de hauteur environ (cinq niveaux en R+3+attique), dont quatre s’avançant sur la promenade longeant la rue du 26 août 1944, sont prévus.

Certains craignent de se retrouver face à un mur.

« Pour certains locataires, c’est une perte d’ensoleillement, d’autres vont perdre une partie de leurs fenêtres, d’autres leurs jardins… Pour les voisins, c’est aussi une perte d’ensoleillement et une sur-densification du quartier au delà du raisonnable avec, en outre, un taux de 0,5 (moitié moins de places de parking que de logements) pour le stationnement des véhicules »

La plupart des habitants ont découvert, le 23 mai dernier, ce nouveau permis de construire pour l’extension de la résidence.

Les gens ne comprennent pas, car un premier permis avait été annulé et la mairie les aurait assuré que ce projet ne se ferait pas, d’après deux membres du collectif rencontrés.

« Les espaces verts vont être supprimés.

Un arbre centenaire sera abattu.

À l’heure du réchauffement climatique où on parle re-végétaliser ….»

Le collectif s’insurge aussi contre les méthodes de VILOGIA car à aucun moment ils n’ont disent ils été consultés ou informés d’une extension.

Dans le premier permis de construire, le collectif met au jour une fausse déclaration altimétrique, qui contraint le bailleur à le retirer.

Après l’affichage du second permis de construire, le collectif d’habitants a été manifester, lors du conseil municipal du 9 juin, et a obtenu un rendez-vous avec Pascal LAGUILLY, adjoint au maire chargé de l’urbanisme pour une médiation afin de faire annuler le projet.

« La ville n’est pas en manque de logement sociaux et respecte parfaitement la législation » nous a affirmé un riverain. 

Pour justifier son projet, VILOGIA signale que « plus de 100 000 ménages sont en attente pour le seul département de Seine-Saint Denis ».

De son côté, la mairie ne s’est pas opposée à la deuxième demande de permis de construire de car il est réglementaire par rapport au PLU (plan Local d’Urbanisme) mais a demandé à VILOGIA de “dédensifier” le projet et aurait proposé de réfléchir à un projet alternatif dans le cadre d’un autre programme immobilier pour qu’il retire son permis de construire.

Ce mardi 18 juillet, d'après le collectif d'habitants, VILOGIA serait toujours en attente d'une proposition de la mairie.

Les habitant veulent le retrait pur et simple du projet et uniquement la réhabilitation  nécessaire de l’existant promise.

Riverains des pavillons et locataires de la résidence ont donc décidé, dans un premier temps de faire un recours gracieux (Cliquer ici), déposé le 10 juillet, auprès de Madame le maire.

Avant de passer éventuellement à une action judiciaire en contentieux.

Parallèlement, une pétition manuscrite, a circulé dans le quartier ainsi qu’une pétition en ligne : Cliquer Ici

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L’ACTIVITÉ DÉGRINGOLE

DANS LA CONSTRUCTION

DES BÂTIMENTS NEUFS.
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Après avoir marqué le pas pendant la période Covid du fait des aides publiques, les défaillances d’entreprises dans le secteur du bâtiment sont reparties à la hausse.

En 2023, elles devraient revenir à leur rythme d’avant la pandémie, a indiqué mardi la Fédération Française du Bâtiment (FFB), qui craint la suppression de 135.000 emplois d’ici 2025 sur un total actuel de 1,73 million d’actifs.

On constate une accélération mortifère des défaillances d’entreprises, ces quelques derniers mois, surtout dans les travaux publics et la promotion immobilière », a indiqué le Président de la FFB.

L’organisme, déjà peu optimiste dernièrement, a récemment revu à la hausse le nombre d’emplois détruits après que le gouvernement a annoncé la fin progressive du dispositif Pinel de soutien à la construction neuve et le resserrement du prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété.

Il faut dire que le logement neuf s’enfonce depuis plusieurs mois dans une crise profonde.

Les ventes aux particuliers ont chuté de 40 % au premier trimestre sur un an, à 111 189 unités, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Un niveau historiquement bas.

La chute est particulièrement brutale (- 52 % au premier trimestre sur un an) pour les ventes aux investisseurs particuliers en dispositif fiscal Pinel ou en location libre. Or le public qui achetait de l’immobilier pour payer moins d’impôts a longtemps été un des moteurs du secteur.

De surcroît, les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels, notamment aux bailleurs HLM, reculent encore de 8 %, après s’être déjà effondrées l’an passé. Ces transactions deviennent anecdotiques. Il faut dire qu’a Noisy-le-Grand, Brigitte MARSIGNY n’a jamais été une adepte de cette stratégie.

Le logement neuf inquiète les professionnels

Plus largement, le logement neuf où l’activité dégringole, inquiète les professionnels. Une tendance que n’arrivent pas à compenser les travaux d’amélioration et d’entretien, qui profitent de l’accroissement des chantiers de rénovation énergétique. À cela s’ajoutent l’envolée du coût des crédits, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie et la multiplication des normes environnementales.

Dans ce contexte, un retour des défaillances n’est pas très surprenant. À la sortie de la crise Covid, certains économistes avaient mis en garde contre la prolifération d’entreprises zombies, ayant pour cause  des structures artificiellement maintenues en vie grâce aux subsides de l’État pendant la pandémie.

Les promoteurs multiplient les remises et les coups de pouces

Jusqu’à 80.000 euros de remise pour un appartement de standing à Boulogne-Billancourt (92) chez BNP Immobilier, 54.000 euros d’aides à l’achat pour un bien à Aubervilliers (93) chez les Nouveaux Constructeurs, 40.000 euros pour les programmes vendus par Coffim, 27.000 euros pour Nexity, toujours en région parisienne.

Les promoteurs à qui il reste des logements sur les bras sortent le grand jeu pour se débarrasser de leurs invendus. Ces offres s’affichent en 4 × 3 dans le métro afin d’attirer l’œil du chaland, faute de clients dans les bulles de ventes. C’est du jamais vu.

Les vendeurs d’immobiliers neufs proposent régulièrement d’offrir les frais de notaire, une cuisine, ou 2000 euros par pièce, pour ne pas payer des sommes aussi élevées.

Quitte à être inventif et à proposer autre chose que des remises, le promoteur Cogedim prend ainsi en charge jusqu’à 600 euros de mensualité de crédit par mois pendant quatre ans. Cela peut représenter jusqu’à 30 % de la mensualité. C’est un vrai gain en pouvoir d’achat, qui peut mettre le pied à l’étrier à certains ménages », explique-t-on chez Cogedim. Dans la même veine, Nexity propose désormais jusqu’à 1500 euros par mois pendant 18 mois.

Résultat, les promoteurs doivent désormais se battre pour vendre, quitte à rogner sur leurs marges. Et ce alors même que celles-ci sont attaquées de partout ; le coût des matériaux, le financement, etc… L’essentiel semble aujourd’hui de rendre solvables les clients fragilisés par la crise du pouvoir d’achat.

Nombreux désistements

Il n’est pas sûr que ces efforts suffisent. La baisse des prix, la prise en charge des frais de notaire ou l’allégement des mensualités se heurtent quoi qu’il arrive au mur du crédit.

La hausse du coût d’un emprunt immobilier, passé pour les taux à 20 ans de 1 % à près de 3,8 % aujourd’hui, mine la capacité d’achat des ménages.

D’autant que, dans le même temps, les prix du neuf sont encore en hausse (+ 4,1 % au niveau national sur un an).

Facteur aggravant, les banques ont fermé les vannes. La production de nouveaux crédits neuf et ancien confondus a chuté de 38,2 % fin mai 2023, en glissement annuel.

Le résultat des premières opérations de promotion ne porte pas à l’optimisme. En février, certains promoteurs ont proposé des rabais de 40.000, 60.000 euros. Il y a eu un effet d’aubaine avec des appels et des réservations. Mais il a été suivi très vite de désistements, faute de crédit. Au final, ces offres ont coûté beaucoup d’argent en frais marketing, car faire de la publicité revient cher, sans obtenir le résultat escompté, dans la plupart des cas..

Faillites en cascade

Inexorablement, malgré les efforts des promoteurs, les annulations de réservations s’envolent. On est à plus de 60 % d’annulation en Île-de-France, rappelle le Directeur du laboratoire de l’immobilier. Un niveau jamais vu. C’est paradoxal, car il y a une crise de la demande, liée au crédit, alors que les clients souhaitent plus que jamais acheter.

Lorsque les réservations n’atteignent pas les 50 %, le programme de construction doit être abandonné. Un scénario auquel se préparent de nombreux promoteurs.

Cette situation, si elle se prolonge, risque de mettre certains professionnels à terre. C’est déjà le cas pour certains : pas moins de 696 entreprises de construction et 111 Promoteurs immobiliers ont fait faillite ou ont été placés en redressement judiciaire sur la période allant d’avril 2022 à mai 2023, selon le Cabinet de conseil spécialisé Altares.

À court terme, CDC Habitat et Action logement vont être mis à contribution pour acheter aux promoteurs 50.000 logements (17.000 pour le premier et 30.000 pour le second). De quoi leur offrir un bol d’air. Mais les négociations s’annoncent ardues. Les prix d’achat proposés sont bas, raconte un promoteur. Ce n’est pas un cadeau. On parle de prix inférieurs de 15 % à 25 % à ceux proposés au grand public. À ce tarif-là, les rabais offerts en ce moment aux particuliers, lorsqu’ils peuvent être financés, sont peut-être une solution moins coûteuse.

Quel impact pour Noisy-le-Grand ?

Il est vraisemblable que Noisy-le-Grand ne devrait pas échapper à ce phénomène Déjà nous constatons des chantiers qui tardent à démarrer sur la ZAC des Bas-Heurts, alors que les Permis de construire sont affichés depuis plusieurs mois.

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Contribution bibliographique :
-       Le FIGARO du 04 /07/2023, Thomas ENGRAND
-       Le FIGARO du 07/07/2023, Jorge CARASSO
 

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LE BOIS LOUIS LUMIÈRE

TOUJOURS EN SURSIS

Pour sensibiliser la population et faire découvrir ce lieu méconnu des noiséens, le collectif de défense du bois Louis LUMIÈRE organise une visite ce samedi 8 juillet.

Vous pouvez aussi relire notre article du 25 janvier 2023 en cliquant ici

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