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LE REGLEMENT

D’URBANISME

DE NOISY-LE-GRAND

EN MOUVEMENT

PERPETUEL (suite)!

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Partie 2 : Lancement de la révision n°1 du PLU

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La Commune de Noisy-le-Grand a approuvé son PLU le 16 novembre 2011. Ce dernier a été élaboré selon les dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000.

Il a fait l'objet de plusieurs procédures de mise à jour et de cinq modifications approuvées par délibérations du Conseil municipal.

Pour mémoire, il s’agit de :

- la modification n° 1 simplifiée, approuvée le 31 mai 2012,

- la modification n° 2, approuvée le 26 septembre 2013,

- la modification n° 3, approuvée le 29 avril 2014,

- la modification n° 4, approuvée le 12 juin 2014,

- la modification n° 5 simplifiée approuvée le 10 juillet 2014.

Soit 5 modifications en 32 mois, dont 3 en 2014. Ce PLU de Noisy-le-Grand est en perpétuel mouvement. La commune parle de « procédures de mise à jour », de « modifications », de « modifications simplifiées » et maintenant après la modification n°1 simplifiée du 31 mai 2012, elle se lance dans la « révision n°1 ».

Toute cette sémantique est technique, complexe, indigeste et rébarbative. En aucun cas elle ne peut créer de l’appétence pour les Noiséens.

Et pourtant il faudra « s’y coller ».

Avec cette urbanisation galopante et sa densification déraisonnable dans certains quartiers, le paysage urbain et social de la ville va profondément changer au 21^ème siècle.

Ainsi, quoi qu’en dise le Maire, la qualité du cadre de vie de Noisy-le-Grand ne sera pas respectée et ne sera pas préservée si nous laissons la main aux politiques technocratiques, lors des différentes Enquêtes Publiques.

Evitons de devoir avoir recours aux programmes ANRU (de l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine) pour les années 2030.

En effet, ces nouveaux textes vont remanier en profondeur les Codes de l'urbanisme et de l'environnement, modifier les modalités de gestion et le contenu des documents d'urbanisme.

Aujourd’hui, les PLU doivent intégrer les dispositions issues de la loi Grenelle II au plus tard le 1er janvier 2017 et démontrer en quoi ils mettent en oeuvre une politique active de développement durable, en intégrant les nouveaux enjeux et thématiques listés dans cette loi. Ils devront notamment s’impliquer plus précisément dans la recherche de solutions en matière de maîtrise de l’énergie, de gestion économe de l’espace, de densification urbaine, de protection des espaces naturels, etc.

Pour lire la suite :

Cliquer sur : Lancement de la révision n°1 du PLU

Ainsi exposé lors du Conseil Municipal du 10 juillet 2014 dans l’allégresse des futures vacances, la révision n° 1 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Noisy-le-Grand et l’élaboration d’un nouveau Projet d’Aménagement et de Développement Durable s’inscrivent dans une vision prospective de l’avenir de la ville en général, éclairée notamment par une vision stratégique globale en matière de développement durable, et pensée dans la perspective de la future Métropole du Grand Paris (MGP).

De Métropole du Grand Paris dont nous avons déjà parlé, mais dont nous reparlerons.

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LE REGLEMENT

D’URBANISME

DE NOISY-LE-GRAND

EN MOUVEMENT

PERPETUEL !

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Partie 1 : Modification simplifiée n°5 du PLU.

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 La commune de Noisy-le-Grand dispose d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) adopté par le Conseil Municipal, le 16 novembre 2011. Depuis, ce PLU a fait l’objet de quatre modifications. Néanmoins, le Maire a encore décidé de procéder à une cinquième modification le 07 avril 2014.

La présente modification n° 5, approuvée lors de la séance du Conseil municipal du 10 juillet 2014, doit permettre un aménagement du document qui intègre :

- L’évolution du Code de l’Urbanisme concernant le dispositif de majoration du volume constructible (gabarit, hauteur, emprise au sol) pour les programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux.

- Les précisions apportées à certaines orientations d’aménagement qui ont évolué depuis l’approbation du PLU en 2011.

- La création et la suppression d’emplacements réservés communaux.

Concernant le dispositif de majoration du volume constructible, ce dispositif incite et renforce la création de logements tout en favorisant la construction de logements locatifs sociaux ainsi que la réalisation de programmes de logements mixtes. Il contribue également à l’objectif de création de 25% de logements locatifs sociaux à l’échelle de la ville imposé par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Sur ce point, l’ADIHBH-V précise que la commune n’est pas en retard sur cet indicateur, puisque la part des logements sociaux de Noisy-le-Grand a augmenté.  Le taux est passé de 24,7% en 2011 à 26,73% en 2013.

Pour la commune, ce dispositif s’inscrit également au sein des orientations du PADD, dont l’un des objectifs est d’assurer une évolution de l’offre de logements qui permette de répondre aux attentes et aux besoins des noiséens.

Selon l’ADIHBH, il faut vraiment se poser  la question de savoir à qui  bénéficie ces nouveaux  logements, puisque le stock des dossiers en attente dans la commune  ne se résorbe pas sur les dix dernières années ? Consulter notre analyse en annexe.

Deux secteurs bénéficieront de cette majoration du volume constructible, soit :

§       Une majoration de 30% pour le secteur dit « Petit Orme », sur l’emplacement des anciens bureaux administratifs de la direction de l’Education et de l’Enfance,

§       Une majoration de 40% pour le secteur dit « Butte Verte », sur le site de l’ancien gymnase de la Butte –Verte.

Ceci étant, le bilan des observations exprimées par les Noiséens dans le cadre de cette Enquête Publique pour la modification n° 5 du PLU est calamiteux. En effet, sur une ville de 63.000 habitants, alors que les dossiers ont été mis à la disposition du public du 15 mai au 16 juin 2014, soit 33 jours, seulement six observations ont été exprimées par les citoyens. Quatre sur les registres et deux par courrier. En terme de participation citoyenne, même si l’on peut invoquer des tas de raisons légitimes, cela pose une vraie question. Quel est l’intérêt de mettre en place une concertation, hormis le fait de répondre aux exigences réglementaires du Code de l’Urbanisme ?

Alors oui, après une telle démonstration, il y a des réveils douloureux. Tout particulièrement, lorsque nous consultons la modification du PLU relative à l’emplacement réservé communal (H), qui crée, une rue de 9 m de large entre la rue du Docteur Jean Vaquier et l’avenue du Maréchal Joffre, afin de renforcer le maillage des voies du centre-ville et la desserte des nouvelles constructions ! Réveil d’autant plus douloureux, pour ce propriétaire de l’avenue du Maréchal Joffre (et d’autres) qui constate après coup, que la fameuse rue en question  va traverser son jardin !!!

Alors oui, c’est cruel, mais il faut savoir que la ville de Noisy-le-Grand est la ville de tous les dangers sur le plan urbanistique. Au rythme des modifications successives du PLU, il va enfin falloir apprendre à faire son « métier de citoyen » en répondant aux Enquêtes Publiques ! Voire en multipliant les Associations de Défense des différents quartiers impactés.

Pour lire la suite :

Cliquer sur : Modification n°5 du PLU – Note explicative,

Cliquer sur : Bilan du projet de modification n°5 du PLU.

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     Commentaire de l’ADIHBH-V :

En octobre 2004, Michel PAJON justifiait la construction de 1500 logements collectifs sur la ZAC du Clos aux Biches, par 1500 demandes de logements en attente dans les Services d’Actions Sociales de la Ville.

Lors de la réunion du 17 juin 2014, soit 10 ans après, il annonçait 2350 demandes de logements en attente.

Le 10 juillet 2014, la commune mentionnait en Conseil Municipal que sur les années 2011 à 2013, 334 Permis de Construire ont été délivrés, soit la construction d’environ 2.000 logements, dont 788 logements sociaux. Sur la période 2005 à 2010 l’ADIHBH-V estime de 800 à 900 Permis délivrés. Soit environ 2400 à 2700 logements de construits.

Si nous récapitulons, nous obtenons sur la période 2004 – 2013, environ 4500 nouveaux logements, avec une estimation d’environ 1600 logements sociaux. Alors, combien pour les noiséens ?

C’est bien la preuve que les arguments systématiques du Maire pour justifier de la construction de logements à Noisy-le-Grand sont suspects. Il faudrait rechercher une argumentation plus crédible ailleurs.

LA GRANDE PARALYSIE

DU MARCHE

DE L’IMMOBILIER.

LA LOI ALUR…. !

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Il y a urgence. Le bilan de Cécile DUFLOT qui est restée deux ans au Ministère du logement n’est pas brillant. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est complètement grippé, tous les voyants sont au rouge. Malgré la crise, le prix de la pierre ne recule pas franchement et reste élevé en France. Depuis 2.000, il a grimpé de 75,3%.

Pour faire baisser le coût de la pierre, les experts claironnent qu’il faut construire 500.000 logements / an. François Hollande s’était engagé à réaliser cet objectif. Mais en fait, au lieu d’augmenter, la production de logements a chuté ces dernières années. Alors qu’elle était de 421.0000 en 2011, en 2014 elle ne dépassera pas les 320.000 logements. Vous êtes dans le discours Monsieur le Président, Il y a loin de la coupe aux lèvres !

Ce nouveau recul va encore entraîner la destruction de 7.000 emplois non délocalisables, dans le secteur du BTP, qui s’ajouteront aux 80.000 perdus depuis 2008. La crise est l’une des origines de ce marasme, mais pas seulement. Hormis son action pour limiter les recours malveillants contre les permis de construire (1), et les mesures pour inciter les acteurs institutionnels à investir dans la construction de logements neufs, Cécile DUFLOT, dirigeante d’EELV, n’a pas fait grand-chose.

Il y a bien eu le dispositif d’investissement locatif qui porte son nom (3), mais seulement 30.000 logements neufs ont été vendus en 2013 avec cette formule, alors qu’elle en espérait 40.000 ! Même la Loi du 18 janvier 2013 portée par l’ex Ministre du logement qui prévoyait la cession gratuite ou avec une forte décote de fonciers constructibles appartenant à l’Etat, a fait un flop. Quinze mois après sa promulgation, six ou sept opérations de ce dispositif, seulement, ont été réalisées.

Il y a peu d’espoir que la donne change radicalement en 2014. Pour faire baisser les prix, Cécile DUFLOT a préféré revaloriser la situation du locataire en clouant au pilori les propriétaires. En effet, la Loi sur l’Accès  au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi ALUR), adoptée le 23 mars 2013, prévoit notamment l’encadrement des loyers. Cette mesure qui obligera le propriétaire à fixer des loyers dans la moyenne du quartier ne serait appliquée que courant 2015 pour les 28 grosses agglomérations concernées par ce dispositif, le temps de mettre en place les « Observatoires des loyers qui fixeront les loyers de référence ». Cette nouvelle "usine à gaz" coûtera au bas mot 400 millions d’euros/an. Trop cher pour un Gouvernement impécunieux ; bonjour les économies et la simplification administrative, vive le credo bureaucratique !!!...

Mais les professionnels de l’immobilier tirent déjà la sonnette d’alarme sur les conséquences de la mainmise de l’Etat sur les loyers. Selon ces derniers, depuis deux ans ils ont perdu 10 à 12% des propriétaires qui louaient leur bien par leur     intermédiaire, déplore le Président du Groupe ORPI. A cause de cette disposition, beaucoup de propriétaires récupèrent leur bien pour y installer leurs enfants ou le vendre, précise le PDG de CENTURY 21. Dans ce dernier cas de figure, n’oublions pas que le Gouvernement de François FILLON a mis en place une taxation de 30% sur les « plus values », lors de la vente d’un bien immobilier avant 30 ans. Merci Monsieur le Premier Ministre ; finalement : « propriétaires, gardez-vous à gauche ! mais bailleurs, gardez-vous aussi à droite ! »

Bref, la pénurie de logements à louer pourrait s’aggraver. Nous saurons dans quelques mois qui avait raison sur ce sujet : la leader des Verts qui aujourd’hui ne prend plus la lumière de l’Elysée, ou les professionnels de l’immobilier !

Loi ALUR : Le Gouvernement indécis sur la marche à suivre :

L’encadrement des loyers prévu dans 28 grandes agglomérations sera-t-il assoupli ? La Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui devait se substituer, à la caution à partir de 2016, verra-t-elle le jour ? Une grande confusion règne au sein du Gouvernement sur ce sujet. Mais un sentiment domine : la Loi ALUR adoptée le 23 mars 2014,  devrait être appliquée avec moins de rigueur que prévu.

Matignon veut lâcher du lest, et débaptisé le « DUFLOT » (3). Il y a trop d’éléments qui entravent l’action. Manuel VALLS veut libérer les énergies. La nouvelle Ministre du Logement, Sylvia PINEL, n’a pas le poids politique pour s’y opposer. L’encadrement des loyers qui entrera en application à Paris à la fin de l’année, pourrait rester lettre morte dans un certain nombre de grandes villes. De même, il n’est pas exclu que la GUL ne voie jamais le jour. Après les annonces de " détricotage " de la Loi ALUR, et quelques phrases sibyllines, l’exécutif se dirigerait maintenant vers des aménagements en étant concret et pratique ?

A cause de la Loi ALUR, les ventes sont ralenties !

C’est un cas d’école rapporté dans LE FIGARO du 11 juin écoulé. La promesse de vente d’une chambre de bonne, dans Paris 18^e, cédée à 50.000 €, faisait 308 pages. Pour réunir tous les documents exigés, le vendeur a mis six semaines et a déboursé 1.300 €. En effet, aujourd’hui pour qu’une promesse de vente soit valable, il faut désormais fournir une masse invraisemblable de documents (règlement de copropriété, procès-verbal des trois dernières assemblées générales, état de division des lots,….). Toute cette paperasserie envahissante ralentit aussi les transactions dans l’immobilier neuf.

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(1)- Il faut d'abord bien comprendre dans quel cadre une personne est amenée à déposer un recours contre un permis de construire. Selon le Code de l’urbanisme, toute personne peut s’opposer à l'octroi d'un permis de construire si elle estime qu'il ne respecte pas les règles d'urbanisme ou si elle juge que la future construction lui porte préjudice.

En général, ce sont des voisins qui les déposent lorsqu'ils s'estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Un cas récurrent est la perte d'ensoleillement causée par la construction de nouveaux bâtiments. Les recours peuvent aussi être déposés par des associations de défense de l'environnement notamment. 

(2)- Dès le mois d’avril 2014, l’ADIHBH-V annonçait ce fiasco. Cliquer sur : http://www.noisy-les-bas-heurts.com/article-quel-bilan-pour-le-logement-123413940.html

(3) – A Matignon, on en est persuadé : si le dispositif de défiscalisation DUFLOT n’a pas eu le succès escompté, c’est à cause de son nom. Cécile DUFLOT a suscité un tel rejet chez les professionnels (promoteurs, agents immobiliers, syndics,…) et les propriétaires qu’une formule d’investissement locatif portant son nom, était difficile à commercialiser. Pour la leader des Verts, ce ne sera pas un drame, car elle ne cible pas cette clientèle électorale.

Contributions bibliographiques :

-        LE FIGARO du 11 juin 2014, Jean Yves Guérin : Immobilier, la grande panne,

-       LE FIGARO du 12 juin 2014, Jean Yves Guérin : Immobilier, la loi DUFOT devrait être largement assouplie,

-        Batiweb.com, du 13 juin 2014, CT avec AFP, Loi ALUR : le gouvernement indécis sur la marche à suivre,

-     Localtis.info du 17 juin 2014, Jean-Noêl Escudié : Dispositions contestés de la Loi ALUR : s’appliqueront, s’appliqueront pas ?

AFFICHAGE SAUVAGE…

SUITE !

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Depuis sa mésaventure de 2009, avec la Police municipale de Noisy-le-Grand, l’ADIHBH-V a retenu la leçon et ne présente plus ses fêtes de quartier sur les installations d’éclairage public, les panneaux indicateurs et sur les équipements publics de la ville en général.

Nous privilégions les espaces privés, après autorisation des propriétaires.

Par contre, pour une période très limitée, avec l’autorisation de la commune de Bry-sur-Marne, nous apposons nos affiches sur le quartier de La Garenne, limitrophe des Bas Heurts.

Cependant, avec la promotion immobilière, les marchands de matelas et les cirques, les débordements publicitaires sont légions, avec plus ou moins de succès sur nos villes.

Pour preuve, alors que le dimanche 08 juin des membres de notre association faisaient la promotion de la dixième Fête des Cerises du quartier des Bas Heurts sur les candélabres de Bry-sur-Marne, ils ont été interpellés par la Police municipale qui était en train d’éradiquer les panneaux sauvages relatifs à la vente de sommiers et matelas du Perreux-sur-Marne.

L’ADIHBH-V a pu présenter son autorisation municipale, il n’y a pas eu de soucis !

Qu’en est-il à Noisy-le-Grand ? N’étant plus client nous ne pouvons répondre aujourd’hui en ce qui concerne l’efficacité de la Police municipale sur ce sujet. Mais nous relevons seulement que toutes ces pollutions visuelles s’exposent sur la Ville, et s’exposent très longuement sur des semaines et des semaines !

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LA DECHETERIE

MUNICIPALE

DE NOISY LE GRAND

SOUS 

HAUTE SURVEILLANCE.

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Tous les habitants du quartier de La Varenne ont pu constater à de nombreuses reprises que des gredins déposaient leurs déchets (gravats, pneus, literie, portes, fenêtres, végétaux,….) aux abords de la déchèterie.

Ces dépôts sauvages, en dehors des heures d’ouvertures de la déchèterie, sont illégaux et constituent une véritable pollution visuelle pour les habitants du secteur.

Au regard de ses incivilités qui ne cessent de croître, la commune souhaite surveiller les abords de la déchèterie par la pose d’une caméra de surveillance et, vraisemblablement en toute logique, verbaliser les contrevenants. 1.500 € la contredanse, ça devrait refroidir les ardeurs ?

A la charge des Noiséens, la location longue durée d’un lien optique passif de 3.000 m, pour une durée de 15 ans, s’élève à 26.400 € TTC. A cela s’ajoute les frais d’installation (génie civil, pose du câble optique, coffret informatique,…) pour un montant de 24.686,40 € TTC. Le coût de la maintenance annuelle sera de  396 € TTC.

La déchèterie en pratique.

Cliquer sur le lien : La déchèterie municipale de

 Noisy-le-Grand.

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