blog Noisy le Grand

APRÈS AVOIR TOUCHÉ LE FOND,

LE LOGEMENT

ESPÈRE REFAIRE SURFACE
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Entamée mi-2022, la chute du nombre de logements construits a désormais des répercussions sensibles sur l’emploi.
Nexity, le premier promoteur immobilier en France a lancé un plan social dont l’ampleur est en cours de négociation,de même que Vinci pour sa branche promotion immobilière. Quant aux plus petites sociétés du secteur, elles réduisent leurs effectifs au fil de l’eau, en ne remplaçant pas les départs, en ne renouvelant pas les CDD et en procédant à quelques licenciements.
 
Sur le plan social, les conséquences seront d’ailleurs plus sensibles dans la construction au sens large (incluant tous les corps de métier) que chez les promoteurs, car c’est ici que se trouve la main d’œuvre.
Ainsi, les petites sociétés de construction souffrent beaucoup selon le Président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB).
 
Le reflux de l’emploi dans le bâtiment a commencé l’an dernier avec 13.000 pertes nettes. Le mouvement va s’accélérer puisqu’ une anticipation de 90.000 suppressions de postes est envisagée cette année et 150.000 sur deux ans, mentionne le Patron de la FFB.
 
À Noisy-le-Grand tous les chantiers de construction sur les ZAC sont largement en retard. Les difficultés sont nombreuses : problème de Main d’œuvre qualifiée, faillites, prix des matériaux, etc ….
 
Lors de son discours de politique générale le 31 janvier 2024, Gabriel ATTAL avait évoqué un soutien au secteur immobilier.
Guillaume KASBARIAN, le nouveau Ministre délégué au logement a annoncé également une série de mesures lors du MIPIM à Cannes, soit : Extension des permis d’aménager multisites pour accélérer les procédures, densification en logements facilitée (Commentaire de l’ADIHBH-V : bonjour les dégâts), accélération de la digitalisation des autorisations d’Urbanisme.
Plus significatif, 800 nouvelles Communes vont être classées en « Zone tendue », ce qui permettra d’y utiliser le « Prêt à taux zéro » ou d’y construire des logements intermédiaires.
 
Si le Ministre évoque le « choc de l’offre », il évoque aussi le fait d’agir « sur la demande » en facilitant l’accès à la propriété et en demandant de regarder avec plus de bienveillance le fait d’accorder plus de souplesse dans le cadre des prêts bancaires.
 

L’avenir du dispositif PINEL en question !
 

Néanmoins, malgré les avancées, les acteurs du logement souhaitent avant tout une prolongation du dispositif PINEL qui soutient l’investissement locatif.
Toutefois Bercy ne semble pas remettre en cause son extinction prévue en fin d’année 2024.
Or le marché continue de chuter.
En février, les Permis de construire attribués ont baissé de 4% par rapport au mois de janvier.
Sur 12 mois, 364.000 logements ont été autorisés à la construction, soit une chute de 21,8% sur 12 mois. Et ce, malgré le coup de pouce de CDC HABITAT et d’ACTION LOGEMENT qui ont acheté 50.000 logements.
 
Généralement les Experts estiment qu’il faudrait construire entre 450.000 et 500.000 logements /an chaque année pour satisfaire les besoins.
Nous en sommes très loin, d’autant que les mises en chantiers effectives sont toujours inférieures aux permis attribués comme nous pouvons le constater sur une ZAC de Noisy-le-Grand.
 

Le marché repart doucement

 
À la fin du premier trimestre 2024, le marché immobilier est encore loin de l’euphorie, mais une éclaircie semble se dessiner. On passe du rouge à l’orange estime le patron de Century 21.
Les taux d’intérêt ne reviendront pas vers zéro, mais ils ont un peu baissé permettant de resolvabiliser certains ménages. Les Banques prêtent davantage.
Enfin les prix du neuf ont légèrement baissé grâce à une petite diminution du prix des matériaux et du foncier.
 
Aussi, les acheteurs sont de retour.
La fréquentation des sites internet est en hausse de 10 à 20%.
Côté prix, sur un an (1er trimestre 2023 – 1er trimestre 2024), Century 21 enregistre une baisse de 3,3% (2459 €/m²) pour les maisons et 3,2% pour les appartements (4072 € /m²).
En Région, si les Pays de Loire affichent un recul de 12%, le littoral est encore préservé avec un prix médian des maisons anciennes qui s’est encore accru de 1,4% (350.000 €/m²) et celui des appartements anciens de 4,5% (4620 €/m²).
La Région Provence-Alpes-Côte d’Azur affiche des tarifs en hausse de 4,4%, mais avec de grandes différences selon les villes. Par exemple Marseille recule de 9%.
 
Preuve malgré tout que la reprise reste fragile puisque les délais de vente s’allongent de 9 jours en moyenne, dépassant les 100 jours.
Donc il faudra attendre encore quelques mois pour voir si l’intérêt retrouvé des Français se traduit en promesses d’achat signées en bonne et due forme. Aujourd’hui, il est impossible de dire si la reprise sera significative ou si l’activité va se stabiliser à des niveaux très faibles.
Par ailleurs, le climat social dans la construction risque d’être encore pesant pour quelques temps.
 

Et le logement social ?
 

Nous n’aborderons pas ici la problématique du logement social sur le fond.
Toutefois, pendant des décennies le logement HLM était une solution provisoire pour ceux qui attendaient de pouvoir accéder à la propriété.
Cependant dès le départ, le système était vicié puisque l’on a instauré un « droit illimité à demeurer » en HLM. Alors on se retrouve donc aujourd’hui avec un âge moyen de 50 ans chez les locataires de HLM, et un taux de rotation très faible de 5%.
Alors faut-il redonner la gestion des HLM aux Communes comme ce qui se faisait auparavant, au risque de voir se développer une politique de clientélisme ???
 

Et les équipements publics ?
 

Construire, c’est sûrement nécessaire puisque nous manquons de logements, même si de nombreux Maires se font élire sur le slogan STOP AU BÉTON !, alors qu’au moment du bilan nous constatons qu’ils ont construit plus que l’Édile précédant.
Ceci dit, l’Urbanisation d’une commune doit aussi s’accompagner d’un développement des équipement publics à la charge de la politique des Communes : Écoles, Crèches, Centre de santé, Stationnement, Transports en commun, Espaces verts, Culture, Sécurité, Police municipale, etc…
 
En conclusion nous voyons bien que les différents Gouvernements successifs essaient de coller des sparadraps sur une jambe de bois.
Cela fait vingt-cinq ans que les Gouvernements négligent le logement.
Pas de grands Ministères, pas de politique globale……

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Contribution bibliographique :
-       Le FIGARO, 05 avril 2024, Emmanuel EGLOFF,
-       Le JDD, 07 avril 2024, Christophe BORDET

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PALMARÈS DES LYCÉES

ET COLLÈGES

EN SEINE-SAINT-DENIS.

NOISY-LE-GRAND À L’HONNEUR
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Lycée International de l’Est Parisien

Collège International de Noisy-le-Grand

À Noisy-le-Grand, Seine-Saint-Denis, trois établissements d’excellences.

Le Collège International, le Lycée International de l’Est Parisien talonné par le Lycée Évariste-Gallois dans l’Ouest Noiséen.

Mention spéciale au Collège International de l’Est Parisien qui se classe 2ème au classement des 30 meilleurs Collèges Public en France (100% de réussite au Brevet, 15/20 de moyenne aux épreuves écrites). Françoise CABRINI, Collège Privé arrive en 19ème position (100% de réussite, 14,8/20 de moyenne au Brevet).

Côté Lycée, Le Lycée International de l’Est Parisien se positionne en 10ème place au classement des 30 meilleurs Lycées Public en France (99% de réussite au Bac, 90% de mentions).

Toutefois, il faut reconnaître que le classement de ces établissements internationaux est un peu biaisé car, bien que publics, ils sélectionnent leurs élèves à l’entrée. Un critère qui, bien sûr, a un impact sur le taux de réussite aux examens. Nous connaissons de bons élèves qui n’ont jamais pu intégrer ces établissements.

Néanmoins, notons la remarquable 2ème position dans ce palmarès en Seine-Saint-Denis du lycée public Évariste-Gallois (94% de réussite au Bac, 63% de mentions, 13,65 /20 de moyen au Bac) qui ne procède à aucune sélection à l’entrée.

Lycée Évariste GALOIS

Une réussite expliquée par « l’investissement de l’équipe éducative : Enseignants, Conseillers Principaux d’Éducation, Assistants, etc…Par ailleurs, la mixité sociale de cet établissement présente un des écarts types d’IPS (Indice de Position Sociale) les plus élevés du 93.

Remarquons que désormais tous les élèves ou presque obtiennent leur Brevet ou leur Bac.

En 2023, le taux de réussite au Bac général s’élevait à 90,9% (dont 67% de mentions). Quand celui du Brevet atteignait les 89,1% (dont 82% de mentions). Le choix d’un Collège ou d’un Lysée n’a donc plus la même importance qu’autrefois puisque la très grande majorité des établissements garantit l’obtention de ces sésames.

Face au grand bidouillage des résultats aux examens, faut-il prendre ces notes pour argent comptant sachant qu’il existe des « correctifs académiques » depuis 2019 à la main des Recteurs qui ont pour but de gonfler les notes.

Il s’agit d’une pratique bien connue mais jamais vraiment chiffrée. (Le FIGARO du 22 mars 2024). Exemples, un taux de réussite au Brevet gonflé de presque 6 points dans l’Académie de Créteil, de 5 points à Nice et Versailles, etc…

L’idée directrice de cette méthodologie serait de ne pas porter la honte sur certains territoires, estime un bon connaisseur du système. C’est toujours la même histoire : vous avez de la température, alors changez de thermomètre.

Ceci dit, l’éphémère Ministre de l’Éducation Nationale, Gabriel ATTAL voulait mettre fin à cette pratique, confirmée le 14 mars dernier pour la session 2024 du Brevet. Il assumait donc que le taux de réussite au Brevet allait diminuer. Une décision qui ne sera pas sans conséquence car, à compter de 2025, le Brevet sera obligatoire pour entrer en seconde. Dans la négative, les recalés devront intégrer une « Prépa seconde » (jadis nous parlions de redoublement !).

Aujourd’hui qu’elle sera la décision de Nicole BELLOUBET, sachant qu’elle rétropédale déjà sur les « classes de niveaux » de Gabriel ATTAL.

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Contribution bibliographique :
-        Le PARISIEN 93 : Hélène HAUS – Le PARISIEN 94 : Gérard MORUZZI – 20 mars 2024,
-        Le FIGARO : Jeanne PATURAUD et Valentin AUTIE – 20 mars 2024,
-        Le FIGARO : Caroline BEYER – 22 mars 2024
 

Publication le PARISIEN 93 – 20 mars 2024

Publication le PARISIEN 94 – 20 mars 2024

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BNP ABANDONNE

SON PROJET IMMOBILIER

SUR LE BOIS « LOUIS LUMIÈRE »

À NOISY-LE-GRAND
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Ce projet immobilier qui menaçait le « Bois Louis Lumière », petite forêt urbaine de 1000 arbres, ne verra finalement pas le jour puisque BNP Immobilier jette l’éponge le 11 mars 2024.

Tout commence le 19 mai 2022 lorsque l’édile de Noisy-le-Grand annonce l’achat puis la vente d’un terrain de 2,2 ha au Promoteur BNP Paribas pour édifier 500 logements sur ce site boisé.

Ainsi, le combat commence avec des Riverains, des Associations et des Citoyens de la Ville ; entre autres : Alerte Bêton Bois Louis Lumière, les Associations Environnementales R.E.N.A.R.D de Roissy-en-Brie, l’ANCA de Neuilly-Plaisance, l’Association nationale pour la Biodiversité, l’Association Sauvons les Arbres du 93, la Direction Régionale de l’Environnement, le Groupe National de Surveillance des Arbres (GNSA), les Groupes politiques d’Opposition (Projet Citoyens, Noisy respirons, …) etc…. et, pour couronner le tout, une pétition regroupant plus de 4600 signatures.

Évidemment, Brigitte MARSIGNY est en colère et fustige BNP Immobilier en mentionnant qu’ils ont dû faire leur bilan et constater que cette opération ne serait pas suffisamment rentable, puisque déjà leurs affaires ne sont pas reluisantes.

Ceci dit, plusieurs promoteurs sont dans cette même situation compte tenu de la crise de l’Immobilier en ce moment.

Enfin, parions que BNP Immobilier va avoir dans le futur quelques difficultés à construire à Noisy-le-Grand lors des prochains Appels d’Offres, puisqu’en règle générale ce type de comportement avec les Municipalités a un prix.
 

Le PARISIEN en parle – Elsa MARNETTE – 13/03/2024
 

 
France 3 région en parle – Valentine PONSY – 13/03/2024
Cliquer ici
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LE SECTEUR DU LOGEMENT

AU BORD DE L’EFFONDREMENT
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En 12 mois, la crise de l'immobilier a encore pris de l'ampleur, au point que ses conséquences débordent désormais largement du strict cadre de son secteur et de ses principaux acteurs économiques, constructeurs, promoteurs, agents immobiliers, notaires... pour atteindre aujourd'hui l'ensemble du pays, et en premier lieu les ménages et les collectivités locales qui en subissent les effets dévastateurs.

Rien de surprenant : tous les facteurs se sont progressivement accumulés pour l'aggraver depuis deux ans.

L'inflation a réduit le pouvoir d'achat des ménages et alourdi le coût des matériaux de construction.

Puis contraint la Banque Centrale Européenne (BCE) à durcir sa politique monétaire. La remontée historique des taux d'intérêt a inévitablement à son tour entraîné la diminution des prêts accordés aux particuliers, d'autant que les banques ont dû prendre en compte des conditions d'octroi plus strictes qu'auparavant.

La mise en place progressive des nécessaires réglementations environnementales ; la RE 2020 et le ZAN, pour « Zéro Artificialisation Nette » des sols a raréfié le foncier disponible pour la construction, y compris en zones tendues, tout en réduisant le nombre de biens disponibles à la location.

La diminution des dispositifs d'incitation fiscale, le « Pinel » sera supprimé dès cette année, a détourné du marché les investisseurs particuliers, tandis que celle des rendements attendus a fait fuir beaucoup d'investisseurs institutionnels.

Résultat : Des postes délaissés par des candidats sans possibilité de logement à proximité de leurs lieux de travail (mais une quantité de bureaux vides), une natalité en nette décrue l'an dernier, des chefs d'entreprise qui se lancent eux-mêmes dans la construction à côté de leurs sites industriels pour pouvoir loger leurs salariés, des promoteurs sans projets ni chantiers, des étudiants sans toit qui renoncent ainsi parfois à leur cursus, des annonces qui suscitent plusieurs centaines d'appels en quelques minutes, des agences en faillite, des notaires qui licencient (-57 % d'activité en moyenne l'an dernier) et des élus en quête de ressources de remplacement pour pallier la chute de leurs recettes fiscales, mais qui refusent pourtant de plus en plus de permis de construire (-100 000 en douze mois).

Mais toujours pas de ministre du Logement, plus de deux semaines après la nomination de Gabriel ATTAL à Matignon.

En chiffre

La directrice de NEXITY dénonce un marché gelé

Souvenons-nous ,qu’en Janvier 2022, les taux d’intérêt à 25 ans se situaient aux alentours de 1%.

Moins de 24 mois plus tard en décembre 2023 ils atteignent 4,5% !

Les constructions de logements neufs ont chuté de 22% entre 2022 et 2023 tandis que les permis de construire accordés ont diminués de 24% sur la même période.

Enfin, pour recréer un marché de la location privée, il faut améliorer le rendement de l’investissement, d’autant que la suppression du dispositif fiscal « Pinel » n’améliorera pas la situation.

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Contribution bibliographique : LA TRIBUNE DIMANCHE, 28 janvier 2024, Marie-Pierre GRÖNDAHL
 

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RÉFLEXIONS SUR LA CIRCULATION

DANS LE QUARTIER

DE LA VARENNE

À NOISY-LE-GRAND
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Le 18 décembre 2023 les Services techniques de la Ville de Noisy-le-Grand présentait cette première démarche à la Maison pour tous de La Varenne en présence des élus Pierre BORNAND, Adjoint, délégué aux quartiers La Varenne, Bas-Heurts et Épinette et Antoine PIROLLI, Conseiller municipal, délégué à l’Espace public.

Pour accéder au document visuel présenté :
 

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Pour accéder à l'enregistrement audio :
 

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En conclusion les Services Techniques ont présenté deux scénarios:

- Soit les Études et la concertation se déroulent dès le printemps 2024 mais portent uniquement sur la Zone 30 et la circulation des Poids lourds.

- Soit les Études et la concertation se déroulent à partir de 2025 et portent cette fois-ci sur la Zone 30, la circulation des Poids lourds et le Plan global de circulation du quartier.

Pour accéder à la suite de l'enregistrement audio de la présentation des deux options :

Cliquer ici

C’est ce deuxième scénario qui a obtenu une large majorité lors d’un vote à main levée.

À ce titre, il est évident pour l’ADIHBH-V que la circulation étant reportée sur les axes majeurs, dont la rue départementale Pierre Brossolette, le quartier des Bas-Heurts sera également impacté.

Sans oublier la circulation rue des Aulnettes qui sera intensifiée, et dont il faudra bien un jour ou l’autre conclure d’éventuelles difficiles négociations avec la Commune limitrophe de Bry-sur-Marne.

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