Vous avez dit écoquartiers ?

Publié le par ADIHBHV

 

 

ECOQUARTIER :

TROIS MYTHES

À DECONSTRUIRE. 

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Par Laurent Chalard, Géographe, European Centre for International Affairs.

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‘Extrait’(*)

 

Limeil-Brevannes---Photo-1.jpg

 

Vous recherchez le calme et la sérénité dans un environnement urbain préservé ? Nous vous proposons de splendides appartements sous les avions, à côté de la ligne TGV et à une centaine de mètres d’une voie express. Vous rêvez d’adopter un mode de vie écologique, limitant l’usage de la voiture ? Vous aurez la chance de vous trouvez à une distance appréciable de la plus proche station de métro et de RER, le quartier n’étant logiquement desservi que par un bus, qui, pour votre bonheur, a parfois du mal à se frayer un passage dans des rues trop étroites. Vous souhaitez fréquenter le centre-ville et ses équipements ? Vous serez ravis d’apprendre que nous n’avons pas prévu de liaison piétonne permettant de s’y rendre directement.

Malheureusement, cette petite introduction humoristique ne sort pas totalement de l’imagination d’un auteur malveillant, mais s’inspire très largement des caractéristiques d’un écoquartier en construction à Limeil- Brévannes dans le Val de Marne, en banlieue parisienne.

Il s’avère être le modèle du quartier dont le chercheur augure mal de l’avenir. Cet exemple montre que la politique des écoquartiers, qui constitue un des éléments moteurs de la politique d’aménagement du territoire en France depuis le Grenelle de l’environnement, si elle n’est pas menée intelligemment, pourrait conduire à un échec urbanistique cuisant, car elle repose sur trois mythes : densité, écologie et mixité sociale, qu’il convient de déconstruire.

Le premier mythe concerne la « densité ».

Face à l’étalement urbain constaté en France depuis les années 1970, qui entraîne une forte consommation de l’espace, les chercheurs prônent le retour au modèle de la ville compacte, qui serait le plus apte à remédier aux maux de la ville d’aujourd’hui.

Il s’ensuit consécutivement une politique de construction de quartiers denses (sous forme d’un habitat collectif serré), sans réflexion sur les autres facteurs sources d’urbanité : la localisation géographique, les transports, l’environnement urbain et l’insertion dans la ville existante. Or, la densité sans urbanité ne fonctionne pas. La densité n’a de sens que dans des lieux bien desservis et déjà construits, c’est-à-dire dans un tissu urbain relativement dense, pas très éloigné du centre-ville de l’agglomération ou d’un pôle de centralité périphérique. Au milieu des champs, la densité produit des ghettos, s’apparentant au phénomène des « villes nouvelles », qui pour la plupart se présentent comme des échecs. En effet, l’urbanité prend du temps. Elle ne se décrète pas !

Le deuxième mythe est l’habitat « écologique ».

Les nouveaux quartiers doivent respecter un certain nombre de normes environnementales, en particulier concernant les économies d’énergie, pour assurer leur durabilité. Cependant, le respect de normes écologiques ne présente aucun gage de mieux-être social ! En fait, comme pour les grands ensembles, la construction des écoquartiers repose sur une utopie, celle d’une « ville verte » plus proche de la nature, à contrario de la ville traditionnelle, s’appuyant sur l’adoption d’un nouveau mode de vie : collectiviste pour les grands ensembles, écologique pour les écoquartiers.

Or, l’histoire nous enseigne que les utopies ne se concrétisent pas toujours par des réussites, en particulier sur le plan architectural. Les exemples d’immeubles invivables construits par des architectes de renom sont malheureusement légions…

 Il en va de même pour les immeubles écologiques, qui pourraient devenir des lieux de relégation si leur caractéristique essentielle se résume uniquement à cela.

Le troisième mythe a trait à la « mixité sociale ».

Les inégalités socio-spatiales ayant tendances à se creuser au sein des grandes métropoles, avec des oppositions de plus en plus fortes, entre quartiers riches et pauvres, les spécialistes considèrent que pour résoudre le problème, il suffit d’instaurer de la mixité (sociale et ethnique) des populations, en mélangeant logements sociaux, intermédiaires, de standing. Pourtant, comme les faits nous le montrent depuis longtemps, sauf cas isolés, la mixité sociale ne fonctionne pas, car dans le monde actuel, les individus, dans leur grande majorité, recherchent l’entre-soi et non le mélange. Ils souhaitent vivre avec leurs semblables, la mixité étant souvent mal vécue, aussi bien par les populations les plus aisées, qui ont l’impression d’un déclassement, que pour les populations pauvres, dont la proximité de la richesse peut renforcer les comportements asociaux consécutifs de « l’envie ». En conséquence, à chaque fois que se construit un nouveau quartier d’habitat répondant aux exigences de la mixité sociale, le même phénomène se produit. Dans un premier temps, son peuplement est effectivement mixte, mais, très rapidement, il s’appauvrit suite au départ des classes moyennes qui le quittent pour un autre quartier plus homogène socialement et ethniquement. La paupérisation des villes nouvelles d’Ile-de-France en constitue un exemple-type.

Epilogue

Les trois mythes sur lesquels reposent les écoquartiers (densité, écologie et mixité sociale) ayant été déconstruits, il s’avère que de nombreux projets, en particulier franciliens, relèvent d’un non-sens total.

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(*) – Laurent CHALARD a eu l’amabilité de nous donner l’autorisation de publier des extraits de son article édité sur le site http://www.larevueparlementaire.fr. Nous lui adressons ici, l’expression de notre profonde gratitude.

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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ADIHBH-V 19/02/2013 17:04


Le MONITEUR.fr, le 14/02/2013, Laurence Francqueville – Promotion immobilière : des ventes au plus bas depuis 16 ans. (2e partie).


 Alors quid de 2013? « Le début de l'année 2013 est très mou, s’inquiète François Payelle. Nous allons essayer de
résister sur la ligne Maginot des 70 000 ventes mais le risque est grand de voir le secteur subir un véritable désastre industriel et social". Pour maintenir l’activité à ce niveau en 2013,
la fédération identifie plusieurs conditions :


Premièrement l’efficacité du nouveau dispositif Duflot d’incitation à l’investissement locatif (40 000 ventes attendues). «S’il
est classique que les opérateurs mettent quelques mois à s’acclimater à un nouveau dispositif, le "Duflot" est ouvert à l’ensemble de la zone B2 mais seulement jusqu’ 30 juin. Que se passera-t-il
ensuite ? C’est ce qui inquiète la fédération : « Le dispositif ne fonctionnera que si l’équilibre est trouvé entre les contraintes qu’il pose et la rentabilité qu’il
offre : il faut donc que la modulation à la baisse des loyers que peuvent apporter les préfets reste marginale et que les communes de la zone B2 – réputée moins tendue, ndlr – restent
largement concernées », note le président de la fédération qui rappelle que la chute des ventes à investisseurs a atteint -66% dans cette zone l'an dernier en raison du plafond de prix
« Scellier » fixé à 2100 euros/m².


Deuxièmement, la réforme conduite fin 2012 pour le PTZ+ doit être amplifiée : « dans une période de taux très bas, le
taux zéro perd de son pouvoir solvabilisateur. Il faut donc allonger le différé d’amortissement non pas sur les deux premières mais sur les trois premières tranches de revenus ». Ce qui
aurait nécessairement un coût pour le budget de l’Etat. «Mais ce coût serait sans commune mesure avec la TVA engrangée du fait de la vente du logement », juge la FPI.


Troisièmement, des dispositions facilitant l’accès au foncier constructible et la densification doivent être effectivement mises
en oeuvre (loi sur la mobilisation du foncier public, fiscalité des terrains à bâtir, future loi logement et urbanisme) et une solution trouvée pour traiter plus rapidement les recours contre les
permis qui, à ce jour, bloqueraient la réalisation de 35 000 logements (promotion et logements sociaux).


Enfin quatrièmement, les normes doivent être stabilisées. Si un groupe de travail a été constitué avec l’Union sociale pour
l’habitat pour identifier des allègements possibles d'ici l'été, la fédération continue de plaider pour un statu quo pendant quelques années. Elle relève par exemple que les nouveaux labels HPE
et THPE dont la teneur précise sera connue très prochainement et qui sont imposés par exemple pour obtenir la quotité maximum du PTZ+, devraient induire une hausse des coûts de 3 à
5%.


 


 


 

ADIHBH-V 19/02/2013 16:57


Le MONITEUR.fr, le 14/02/2013, Laurence Francqueville – Promotion immobilière : des ventes au plus bas depuis 16 ans. (1re partie)


 


Les ventes des promoteurs immobiliers ont chuté de 28% l’an dernier (-36% par rapport à 2011), tombant à 73 700 unités, leur
plus bas niveau depuis 16 ans. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), qui organisait une conférence de presse le 14 février 2013, calcule ainsi que 30 000 logements de moins ont été
construits en 2012, 41 000 sur deux ans. La clientèle des investisseurs s’effondre littéralement (- 42%), ne représentant plus que 43% des ventes totales des promoteurs (contre 64% en 2009).
En comparaison celle des accédants résiste mieux (-6%) pesant 56% du total. Par ailleurs, les ventes en bloc, principalement aux bailleurs sociaux, reculent elles aussi de 21% sur l’année,
atteignant 7 070 unités hors Ile-de-France. Plusieurs facteurs expliquent cette chute, selon la Fédération : forte réduction de l’avantage fiscal de l’investissement locatif et du plafond de prix au m² fixé pour certaine zone (2 100 euros), faiblesse de l’accession à
la propriété dans le neuf, prix élevés, durcissement des critères d’octroi de crédit aux acquéreurs malgré des taux qui restent très bas.

ADIHBH-V 15/02/2013 12:07


Le Samedi 26 janvier 2012, l’ADIHBH-V postait sur son blog, le billet intitulé : Ecoquartier : trois mythes à déconstruire. Cet article de Monsieur Laurent CHALARD, Géographe et
Chercheur alertait sur un Ecoquartier de Limeil – Brévanes (94).


 


Le 27 décembre 2012, Le PARISIEN publiait un article encourageant  sur
cet ensemble immobilier. Nous pensons que nous allons avoir affaire à l’imposture Urbanistique du XXI e siècle. Et ce n’est qu’un
début !!


 


Il est triste de constater que presque tout le monde n’y voit que du feu. Noisy-le-Grand attention !!!.... nous aurons le
« Clos d’Ambert »   et  le « Clos aux Biches ». Mais à Noisy-le-Grand , nous sommes plus malins que les autres.


 


http://www.leparisien.fr/espace-premium/val-de-marne-94/ce-n-est-pas-l-ecoquartier-mais-l-ecofiasco-27-12-2012-2436329.php


 


 


 

noiséenne 11/02/2013 23:35


Noisy le Grand est effectivement pleine de disparités économiques et sociales, ceci dit je ne crois pas que des propos comme dans le 3 ème paragraphe soit très sensé non plus...

Taillandier 26/01/2013 17:01


En définitive, il est nécessaire que chaque projet d’écoquartier fasse l’objet d’études poussées en amont concernant la
logique de son implantation pour éviter la constitution de nouvelles Zones Urbaines Sensibles (ZUS), leur nombre étant déjà suffisamment important à Noisy-le-Grand. A ce sujet, l’examen du Permis
de construire PC 093 051 12C 0027, relatif à la construction du Collège International sur Maille Horizon est très édifiant en termes de Sécurité du futur Parc Public, qui sera aménagé. On y
parle d’insécurité et de la proximité à 700 m du Pavé Neuf.


Parallèlement, la commune de Noisy-le-Grand doit comprendre qu’une politique du logement réussie n’est pas une politique qui
vise à construire sur tous les terrains, uniquement pour viser des recettes fiscales. Au contraire, c’est une politique pensée de ciblage des territoires à densifier, suivant les critères les
plus pertinents possibles à déterminer avec des urbanistes, dans le cadre d’une urbanité acceptée par les citoyens de la zone.